РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07.07.2026 <адрес>
Верховный суд Республики Адыгея в составе:
председательствующего судьи – Хапачевой Р.А., при ведении протокола помощником судьи ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, установил:
ФИО1 обратился в суд с административным иском к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости - нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507047:121, площадью 321,8 кв.м., с назначением «нежилое помещение», с наименованием «нежилое помещение», расположенное по адресу: <адрес>, этаж № по состоянию на 01.01.2023.
В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика, ссылаясь на Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО3 просила удовлетворить иск и установить стоимость объекта в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» ФИО4 просила отказать в иске.
Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО5 просил отказать в иске.
Представитель заинтересованного лица АМО «<адрес>» - ФИО6 просила отказать в иске.
Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о месте, времени и дате судебного заседания, не явились.
Выслушав объяснения представителей явившихся сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии со статьей 6 этого же закона, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ).
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.
При рассмотрении дела судом установлено, что административный истец является собственником объекта недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером 01:08:0507047:121, площадью 321,8 кв.м., с назначением «нежилое помещение», с наименованием «нежилое помещение», расположенное по адресу: <адрес>, этаж №, кадастровая стоимость которого согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 15 735 559,83 рубля (л.д. 18).
Заявляя требование об определении кадастровой стоимости, административный истец представил в суд Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507047:121 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 5 471 887 рублей (л.д. 21-52).
С учетом того, что административным ответчиком представлены замечания на указанный отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Проведение экспертизы поручено Сочинскому филиалу Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №.2 от ДД.ММ.ГГГГ, Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 11 908 207 рублей.
На экспертное заключение административный ответчик представил замечания, на основании которых просил признать указанное экспертное заключение недостоверным и просил назначить дополнительную экспертизу.
Суд с целью устранения сомнений в полноте ответов на поставленные перед экспертным учреждением вопросы в замечаниях, направил эксперту замечания административного ответчика для представления экспертом письменных пояснений по ним.
По каждому из иных приведенных в возражении административным истцом замечаний к экспертному заключению, представлены письменные пояснения эксперта ФИО7, составившего заключение судебной оценочной экспертизы №.2 от ДД.ММ.ГГГГ, в которых по каждому доводу административного истца приведены контраргументы.
Так, на замечание административного ответчика о том, что в экспертизе неверно проведен расчет рыночной стоимости спорного объекта сравнительным подходом, эксперт поясняет, что на странице 49 Заключения, на которую ссылается ответчик, приводится информация в отношении объекта-аналога №, с указанием на то, что в отношении него отсутствуют фотоматериалы внутренних помещений, однако, имеется предложение по сдаче в аренду части помещений объекта-аналога №, где отчетливо видно, что данный объект имеет типовой ремонт (отделка «стандарт»), а на странице 50 Заключения приводится фрагмент скриншота, на основании которого экспертом определено состояние внутренней отделки объекта-аналога №.
На указание ответчика о том, что применение корректировки на долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости в данном случае некорректна, так как в качестве объекта оценки и объектов-аналогов взяты объекты с видом назначения «помещения», эксперт поясняет, что согласно законодательству о государственной регистрации прав на объекты недвижимости, переход прав на отдельно стоящие здания, строения, сооружения должен осуществляться совместно с земельными участками под ними. Учитывая эту юридическую взаимосвязь, участники рынка указывают общую цену такой сделки.
Однако, как указывает эксперт, для специалистов рынка недвижимости часто возникает необходимость разделения общей цены такого объекта, например, в задачах оценки для управленческих или экономических целей, целей залога, формирования раздельных цен при планировании купли-продажи, при разделении объектов, из-за чего и появляется необходимость выявления в составе стоимости всего комплекса доли земли и доли улучшений. Поскольку объект исследования и объекты-аналоги являются нежилыми помещениями, а не отдельно стоящими зданиями, корректировка на долю земельного участка в отношении объектов-аналогов принималась по нижней границе из доверительного интервала значений.
На замечание о неверном расчете рыночной стоимости объекта доходным подходом эксперт поясняет, что при определении потенциального валового дохода в рамках доходного подхода необходимо определить размер удельной арендной ставки, расчет которой производится в рамках сравнительного подхода. Корректировка на состояние внутренней отделки при определении удельной арендной ставки объекта исследования применена согласно данным «Справочника оценщика недвижимости-2023. Офисная недвижимость и сходные типы объектов. Сравнительный подход / Под ред. канд. техн. наук ФИО8. «Приволжский центр методического и информационно-аналитического обеспечения оценки», Нижний Новгород, 2023 г. - 398 с.», который не содержит корректирующих коэффициентов на различие между объектом исследования и объектами-аналогами. Данный Справочник содержит в себе информацию о проценте недозагрузки при сдаче в аренду, прибыль предпринимателя при инвестициях в новое строительство, текущую доходность недвижимости, тенденции и ожидания рынка на последующие годы.
Таким образом, суд отмечает, что внесение корректирующих коэффициентов на различия между объектом исследования и объектами-аналогами при расчете удельной арендной ставки объекта исследования в рамках доходного подхода произведено верно по Справочнику оценщика недвижимости-2023.
После подробных обсуждений письменных пояснений эксперта на замечания административного ответчика, лица, участвующие в деле, не усмотрели необходимости в назначении дополнительной экспертизы. Административные ответчики полагали, что на замечания даны приемлемые пояснения, однако с пояснениями на первое замечание к экспертизе относительно применения корректировки на долю стоимости объекта недвижимости, настаивали на своей позиции.
Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован.
В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.
Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В проведении дополнительной экспертизы стороны не усмотрели необходимости, ссылаясь на законность и обоснованность экспертизы и на несогласие административного истца в принципе с установленной рыночной стоимостью земельного участка.
Право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статье 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Названными нормативными правовыми актами установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Судом учитывается, что приведенное в статье 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ понятие рыночной стоимости является условным определением, сформулированным для целей единообразного применения закона; кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует; от определения и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном случае напрямую зависит объем налоговых обязательств его собственника; помимо прочего, положения статьи 24.18 Федерального закона №135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ прямо допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пересмотр результатов определения кадастровой стоимости).
Кроме того, право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объекта недвижимости прямо установлено законом, в частности, положениями главы 25 КАС РФ.
В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (статья 59 КАС РФ).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.
При исследовании экспертного заключения №.2 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом Сочинского филиала Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», судом установлено, что заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.
Таким образом, оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.
Доводов и доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости, суду представлено не было.
В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.
С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им уточненное требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит удовлетворению, с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507047:121, площадью 321,8 кв.м., с назначением «нежилое помещение», с наименованием «нежилое помещение», расположенное по адресу: <адрес>, этаж № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 908 207 рублей - в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы №.2 от ДД.ММ.ГГГГ.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3, а также статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-ФЭ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованиями об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
административное исковое заявление ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости:
-нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507047:121, площадью 321,8 кв.м., с назначением «нежилое помещение», с наименованием «нежилое помещение», расположенное по адресу: <адрес>, этаж № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 908 207 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в единый государственный реестр недвижимости, считать ДД.ММ.ГГГГ – дата обращения административного истца с указанным административным иском в Верховный суд Республики Адыгея, что является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Верховного суда
Республики Адыгея Р.А. Хапачева