РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<Дата> <адрес>
Партизанский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Даниленко Т.С., при секретаре судебного заседания ФИО5, ФИО6, с участием:
представителя истца – ФИО7, ответчика – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании упущенной выгоды, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, третье лицо - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным иском, с учетом его уточнений, к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании упущенной выгоды и процентов за пользование чужими денежными средствами, в обоснование указав, что между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли продажи недвижимости от <Дата> на здание - токарная мастерская, кадастровый №___, расположенное по адресу: <адрес>А, общей площадью 155,7 кв.м. В соответствии с Договором Ответчик, обязался принять и оплатить покупку Мастерской. Мастерская принадлежала Истцу на праве собственности, на основании свидетельства о государственной регистрации права от <Дата> Серия №___ №___. В соответствии с п 4. Договора стоимость сделки составляет 600 000 (шестьсот тысяч) рублей. Перед заключением сделки Стороны подписали соглашение о задатке от <Дата>, согласно которому Ответчик передает сумму 200 000 (двести тысяч) рублей Истцу в качестве задатка. В соответствии с п. 1.4. Соглашения, если сделка по купле-продажи указанного «здание - токарная мастерская» не осуществляется по вине «Покупателя», то вся сумма задатка переходит «Продавцу» и возврату не подлежит. В соответствии с п. 4. Договора, оставшаяся сумма в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей будет выплачена Продавцу до <Дата>. Также, до полной оплаты стоимости Мастерская будет находится в залоге у Продавца. Так как не было причин не доверять Ответчику на момент заключения сделки, ответчик перерегистрировал Мастерскую на себя с ограничением прав в пользу Истца до <Дата>, в соответствии с п. 4 Договора. Однако, до настоящего времени договорные обязательства Ответчиком не исполнены в полном объеме, а именно Ответчиком до мая 2024 года была выплачена истцу денежная сумма в размере 113900 рублей (63900 рублей - перечислены на банковскую карту и 50000 рублей (переданы наличными), остальная сумма в размере 286100 рублей до настоящего времени не выплачена. Истец неоднократно предпринимал попытки решить возникший спор мирным путем. Однако, Ответчик хотя не уклонялся от встреч и ответов на звонки и не отрицал ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору, но никаких мер по погашению задолженности не предпринимал, ссылаясь на временные денежные затруднения и т.д. <Дата> была направленна письменная претензия, об оплате суммы по Договору плюс проценты, по адресу известному Истцу, с указанием на то, что в противном случае Истец вынужден будет обратиться с иском в суд о расторжении договора купли-продажи недвижимости от <Дата> с начислением штрафных санкций, упущенной выгоды, судебных издержек и иных понесенных им расходов. Письмо с претензией, не получено (вернулось). На <Дата> сумма основного долга: 286100,00 <адрес> процентов: 84548,09 рублей.
Так же из-за неисполнения Ответчиком обязательств по Договору, в части оплаты, была упущена выгода. Истец мог сдавать в аренду принадлежащее ему помещение. Согласно сайта farpost.ru, средняя цена за квадратный метр в <адрес> составляет 400-500 рублей. Для наглядности приведен скриншот на <Дата> именно по адресу расположения Мастерской, где 300 кв.м. стоит 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей, т.е. 400 (четыреста) рублей за квадратный метр. Из этого следует, что Истец упустил выгоду за срок с <Дата> по <Дата> (17 месяцев) в размере 1 054 000 (один миллион пятьдесят четыре тысячи) рублей.
На основании изложенного просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от <Дата>, расположенной по адресу: <адрес>А; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> внести соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости; взыскать с Ответчика в пользу Истца денежные средства в сумме 1 138 548 рублей 09 коп., в том числе сумма упущенной выгоды - 1 054 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами - 84548 рублей 09 коп.; Взыскать с Ответчика государственную пошлину; прекратить право собственности ФИО3 на объект недвижимости: Токарная мастерская, кадастровый №___, расположенной по адресу: <адрес>А, далее Мастерская, общей площадью 155,7 кв.м.; восстановить право собственности ФИО2 на объект недвижимости: Токарная мастерская, кадастровый №___, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 155,7 кв.м.
В судебное заседание истец не явился о дате судебного заседания извещался своевременно и надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя ФИО7, который заявленные уточненные требования поддержал по доводам изложенным в иске, просит их удовлетворить в полном объеме. Дополнительно пояснив, что до продажи мастерской истец ее использовал в личных целях, не сдавал ее, дохода от нее не имел. Проценты за пользование чужими денежными средствами истец просит взыскать с ответчика исходя из суммы в размере 286100,00 рублей - то есть суммы которую ответчик не выплатил истцу. Ответчиком истцу из 400000 рублей было выплачено всего 113900,00 рублей, при этом 63900,00 рублей было перечислено на карту, а 50000,00 рублей отданы наличными. Последний платеж был произведен <Дата>.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании пояснил, что он действительно не в полном объеме выплатил истцу денежные средства за приобретенную мастерскую, так как у него имеются финансовые затруднения. Оплатил он залог 200000 рублей и еще 113900 рублей, оставшуюся сумму не выплатил до настоящего времени. В случае если заключенный между ним и истцом договор купли-продажи будет расторгнут, он просит чтобы все вернули в первоначальное положение, оставили истцу 200000 рублей- задаток, а ему вернули 113900 рублей. С заявленными требованиями о взыскании с него денежной суммы он не согласен.
Привлеченные к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явилось, о дате судебного заседания извещалось своевременно и надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении дела в свое отсутствие, представило письменные возражения согласно которых Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> просят отказать в заявленных к Управлению требованиях о возложении на Управление обязанности по внесению соответствующей записи в ЕГРН ввиду следующего. Указанные требования не соответствуют действующему законодательству и не подлежат удовлетворению в связи со следующим. Управление не нарушало прав и законных интересов истца, у него отсутствует материально-правовая заинтересованность по данному делу, следовательно, возложение обязанности на регистрирующий орган недопустимо. Управлением <Дата> зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект недвижимого имущества: здание - токарная мастерская, назначение: нежилое, площадь 155,7 кв. м., кадастровый №___. адрес: <адрес> А. В качестве документа-основания государственной регистрации права собственности (перехода права) на указанный объект недвижимости в орган регистрации прав стороной был представлен: договор купли-продажи от <Дата>, акт приема-передачи от <Дата>. <Дата> зарегистрировано право собственности ФИО3 на объект недвижимого имущества: здание - токарная мастерская, назначение: нежилое, площадь 155,7 кв. м., кадастровый №___. Адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес> А. В качестве документа-основания государственной регистрации права собственности (перехода права) на указанный объект недвижимости в орган регистрации прав стороной был представлен: договор купли-продажи от <Дата>. <Дата> Управлением зарегистрировано ограничение (обременение) (ипотека) в отношении объекта недвижимости: здание - токарная мастерская, назначение: нежилое, площадь 155,7 кв. м., кадастровый №___,адрес: <адрес>А, лицо в чью пользу ограничиваются права: ФИО2 Основанием для государственной регистрации послужил: договор купли-продажи от <Дата>. Документов, свидетельствующих о снятии ограничения с объекта недвижимости, в адрес Управления не поступало. В соответствии с ч.3,5 ст. 1 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право, которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом (ч. 3 ст. 58 Федерального закона № 218-ФЗ).
На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, о дате судебного заседания извещавшихся своевременно и надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, выслушав стороны суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В соответствии с п. 1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п.2). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п.3).
В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора, как следует из п. 2 ст. 452 ГК РФ, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок
В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №___, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №___ от <Дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Как установлено судом, и следует из материалов дела право собственности на здание - токарная мастерская общей площадью 155,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> А., ФИО2 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <Дата> серии №___ №___.
<Дата> между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи, согласно которого продавец продает и передает, а покупатель покупает и принимает в собственность здание –токарная мастерская общей площадью 155,7 кв.м., кадастровый №___, расположенное по адресу: <адрес> А. Согласно п. 4 договора, здание сторонами оценивается в 600 000 руб. Деньги в сумме 200 000 руб. получены продавцом до подписания договора, оставшаяся сумма в размере 400 000 руб. будет оплачена продавцу до <Дата>. Стороны претензий не имеют. Договор подписан ФИО2 и ФИО3
<Дата> между ФИО2 и ФИО3 подписано соглашение о задатке, согласно которого продавец получил денежную сумму в размере 200 000 руб. от покупателя в виде задатка за продажу здания – токарная мастерская, расположенное по адресу: <адрес> А. Стоимость объекта составляет 600 000 руб.
Из соглашения о задатке, подписанного сторонами, следует, что если сделка по купле-продаже вышеуказанного здания не осуществляется по вине покупателя (отказ от покупки здания-токарная мастерская) то вся сумма задатка переходит продавцу и возврату не подлежит.
Согласно выписке ЕГРН от <Дата> собственником здания- токарная мастерская на основании договора купли-продажи от <Дата> является ФИО1, установлены ограничения в виде ипотеки с <Дата> по <Дата> в пользу ФИО2
<Дата> истцом в адрес ФИО3 направлена претензия об исполнении договорных обязательств и расторжении договора купли-продажи.
Допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик передал истцу денежные средства в счет исполнения обязательств по договору продажи недвижимости от <Дата>, материалы дела не содержат, ответчиком не представлено. В судебном заседании ответчик подтвердил, что до настоящего времени не выплатил истцу денежные средства за приобретение спорного объекта в полном объеме. Сумма невыплаченных денежных средств сторонами не оспаривалась.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Поскольку судом установлено, что неисполнение ответчиком обязательства оплатить приобретенный им спорный объект недвижимости в виде здания – токарная мастерская общей площадью 155,7 кв.м., кадастровый №___, расположенное по адресу: <адрес>А в срок, предусмотренный договором продажи, является существенным нарушением условий договора, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, в связи с чем, требования истца о расторжении договора продажи от <Дата>, возврата недвижимости в виде здания –токарная мастерская общей площадью 155,7 кв.м., кадастровый №___, расположенное по адресу: <адрес>А в натуре истцу подлежат удовлетворению.
Расторжение договора в данном случае влечёт исключение (погашение) записи о государственной регистрации права собственности за ответчиком на данный объект недвижимости из ЕГРН, прекращения их права собственности и восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности истца на спорный объект недвижимости.
При рассмотрении требований о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средства в сумме 1 137 314 (один миллион сто тридцать семь тысяч триста четырнадцать) рублей 58 копеек, в том числе: сумма упущенной выгоды - 1 054 000 (один миллион пятьдесят четыре тысячи) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами - 83 314 (восемьдесят три тысячи триста четырнадцать) рублей 58 коп., суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
С учетом разъяснений, изложенных в пунктах 37, 48, 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <Дата> N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в силу статьи 395 ГК РФ является мерой ответственности за нарушение гражданско-правовых обязательств.
Поскольку истец не просит взыскать с ответчика неуплаченные им по договору купли-продажи денежные средства, а просит расторгнут договор и обязать ответчика возвратить ему спорное недвижимое имущество, он не может требовать взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных на неуплаченные денежные средства. При этом неоплата до договору купли-продажи за переданный товар не может толковаться как пользование чужими денежными средствами.
При таких обстоятельствах суд полагает, что требования истца о взыскании процентов по статье 395 ГК РФ не обоснованы, в связи с чем удовлетворению не подлежат.
В соответствии с пунктов 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В силу статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <Дата> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления N 25, следует, что по смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В судебном заседании истцом и его представителем суду не предоставлено доказательств наличия у истца упущенной выгоды в связи с неоплатой ответчиком истцу полной стоимости мастерской в сроки, указные в договоре купли-продажи. Со слов представителя истца до продажи спорной мастерской ответчику истец дохода от ее сдачи в аренду не получал, так как не сдавал ее в аренду, пользовался ей лично.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
С учетом объема удовлетворенных требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 3000,00 рублей, несение которых подтверждается чеком по операции от <Дата>, уплаченные истцом за подачу имущественных требований, неподлежащих оценке.
Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. В соответствии со ст. 137 ГПК РФ ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
При рассмотрении данного дела ответчик пояснил, что просит чтобы все вернули в первоначальное положение, оставили истцу 200000 рублей- задаток, а ему вернули 113900 рублей. Вместе с тем встречного искового заявления в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела от ответчика не поступило, что не лишает его возможности обратиться в суд с самостоятельным иском в установленном законом порядке.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, взыскании упущенной выгоды, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов - удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости - здание токарная мастерская - кадастровый №___, расположенной по адресу: <адрес>А, общей площадью 155,7 кв.м., заключенный <Дата> между ФИО2, <Дата> года рождения (<данные изъяты>) и ФИО3, <Дата> года рождения (<данные изъяты>
Прекратить право собственности и исключить запись о государственной регистрации права ФИО3, <Дата> года рождения (№___) в отношении объекта недвижимости - здание токарная мастерская - кадастровый №___, расположенной по адресу: <адрес>А, общей площадью 155,7 кв.м.
Признать право собственности и восстановить в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО2, <Дата> года рождения №___) на объект недвижимости - здание токарная мастерская - кадастровый №___, расположенной по адресу: <адрес>А, общей площадью 155,7 кв.м.
Взыскать с ответчика ФИО3, <Дата> года рождения (паспорт гражданина Российской Федерации 0518 631446), в пользу ФИО2, <Дата> года рождения, <данные изъяты> понесенные судебные расходы в сумме 3000 рублей 00 копеек.
В остальной части заявленных исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Партизанский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.С. Даниленко