РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 октября 2026 года г. Улан-Удэ
Советский районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Цыденовой В.Г., при секретаре судебного заседания Ерахаевой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Болдакова А.В. , Хамагаевой Т.Б. к ПАО «Сбербанк» в лице Бурятского отделения № 8601 о возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
Истцы Болдаков А.В., Хамагаева Т.Б., обратилась в суд с иском к ПАО "Сбербанк России" с требованиями о возложении обязанности внесения изменений в кредитный договор ... от ДД.ММ.ГГГГ в части пунктов 11,12 содержания его условий, обеспеченного ипотекой, мотивируя следующим.
Истцами ДД.ММ.ГГГГ приобретен земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу РБ, ..., с..... Земельный участок был приобретен по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ для строительства индивидуального жилого дома с использованием кредитных средств ПАО «Сбербанк». В ходе подготовки к строительству жилого дома было установлено, что земельный участок не может быть подключен к централизованным сетям электроснабжения, что создает объективные препятствия для выполнения условий предоставления кредитных средств, поскольку без электроснабжения невозможно строительство дома, проживание в нем, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права. Отсутствие электроснабжения затрудняет ведение строительных работ в соответствии с утвержденным графиком, ограничивает возможность применения строительной техники и электроинструментов, а также увеличивает сроки и себестоимость строительства из-за необходимости использования альтернативных (временных) источников энергии. Таким образом, полноценный ввод в эксплуатацию жилого дома без электроснабжения невозможен. О необходимости электроснабжения указано на официальном сайте «ДомКлик».
В собственности у истцов имеется второй земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: РБ, ... стоимость данного участка значительно превышает рыночную стоимость действующего предмета залога и составляет в диапазоне от 1500 000 до 2500000 руб. Участок имеет подключение к централизованным сетям электроснабжения. В связи с чем, истцы обратились в ПАО Сбербанк с заявлением о замене предмета залога, однако, ответчик согласия не выразил, официального письменного ответа на жалобу не отправил. В связи с чем, просят требования удовлетворить, внести изменения в кредитный договор ... от ДД.ММ.ГГГГ в части пунктов 11,12, содержания условий договора, обеспеченного ипотекой в следующей редакции – п. 11 – «в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) кредитору до выдачи кредита – залог (ипотеку) объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: ...; поручительство Ренчиновой С.А. ; после выдачи кредита в сроки и в порядке, предусмотренные п. 22 Договора: залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п. 12 Договора. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90 процентов от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке/допустимой стоимостью объекта недвижимости, рассчитанной Банком. Расходы, связанные с оформлением залога возлагаются на залогодателя (ей). Расходы, связанные с государственной регистрацией ипотеки распределяются между сторонами в соответствии с действующим законодательством. После предоставления созаемщиками кредитору надлежаще оформленных документов и выполнения условий, предусмотренных в п. 22 Договора, а также предоставления титульным созаемщиком письменного заявления, с даты, указанной кредитором в уведомлении о принятии положительного решения по его заявлению: из состава обеспечения выводится поручительство Ренчиновой С.А. " П. 12 изложить в следующей редакции – «индивидуальное строительство объекта (ов) недвижимости: жилого дома с одновременной покупкой земельного участка, находящегося (ихся) по адресу (ам): Российская Федерация, ..., городской округ ...
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены: ПАО «Россети Сибирь», Ренчинова С.А., ООО «Домклик».
Истцы Болдаков А.В., Хамагаева Т.Б. в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, просили о рассмотрении дела в их отсутствие. Ранее в судебном заседании истец Хамагаева Т.Б. требования поддержала, суду пояснила, что они на приобретенном земельном участке строиться не намерены, в случае удовлетворения требования, недвижимое имущество продадут, поскольку провести электричество не будет возможности, отсутствуют коммуникации и потребуется значительное вложение денежных средств.
Представитель истцов согласно прав по доверенности Эрдынеев А.В. требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель ответчика ПАО Сбербанк Сампилова Е.И. просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, ранее суду пояснила, что с требованиями истцов не согласны в полном объеме. Истцы обратились в Банк с заявлением о замене предмета залога по кредитному договору, Банк своего согласия не дал. Так, в силу положений п. 4 ст. 345 ГК РФ, допускается замена залога в случае гибели или повреждения без согласия залогодержателя. Отсутствие электроэнергии истцы могли и должны были проверить до приобретения недвижимого имущества и до заключения договора с Банком. Они не являются стороной, ответственной за обеспечение участка инженерной инфраструктурой, а истцы приняли на себя все риски, связанные с приобретением земельного участка. Кредит истцам выдавался на строительство жилого дома именно на участке с кадастровым номером ..., замена залога на иной участок, не связанный с целью кредитования, противоречит требованиям закона, в частности Постановлению Правительства РФ от 30.12.2017 г. № 1711 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета акционерному обществу «ДОМ.РФ». По кредитам, выданным по программам одновременно на цели приобретения земельного участка и строительства на нем дома, условием таких программ предусмотрено ограничение в виде необходимости строительства только на том участке, на цели приобретения которого выдан льготный кредит. В связи с чем, замена залога – земельного участка, на цели приобретения которого выдан кредит по программам, повлечет за собой нарушение установленных условиями программы необходимого способа обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредиту одновременно с целью выдачи льготного ипотечного кредита. Кредит выдан на определенных условиях, с которыми заемщики согласились, замена залога условиями договора не предусмотрена и не является обязанностью Банка. Условия программы регламентированы решением Минфина № 25-67381-01850-Р. Просила в иске отказать.
Иные лица, участвующие в деле не явились, уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, не просили о рассмотрении дела в их отсутствие, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, выслушав стороны, дав им оценку в соответствии с нормами права, подлежащими применению при разрешении возникшего спора, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.
Согласност. 421ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящимКодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силупункта 2 статьи 450ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящимКодексом, другими законами или договором.
В силуст. 451ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласноп.1 ст.345Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.
Согласност. 452ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами Болдаковым А.В., Хамагаевой Т.Б. и ПАО Сбербанк заключен кредитный договор ..., по условиям которого Банк предоставил истцу целевой кредит в сумме 6000000 руб. на срок 360 месяцев под 5% годовых на строительство жилого дома на приобретаемом земельном участке по адресу: РФ, РБ, муниципальный район Иволгинский, сельское поселение Нижнеиволгинск, ....
ДД.ММ.ГГГГ между истцами Болдаковым А.В., Хамагаевой Т.Б. с одной стороны (покупатели) и Ландиной Л.И. с другой стороны (продавец) был заключен договор купли – продажи земельного участка, расположенного по адресу РФ, РБ, муниципальный район Иволгинский, сельское поселение Нижнеиволгинск, ...
Согласно п. 3 Договора, при регистрации права собственности покупателю на объект одновременно подлежит регистрации право залога объекта в пользу Банка, залогодержателем является Банк, залогодателем – покупатели. Покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет.
Кредитование осуществлялось в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 г. № 1711 Постановления Правительства РФ от 30.12.2017 г. «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета акционерному обществу «ДОМ.РФ» недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам РФ, имеющим детей и Правил возмещения российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам РФ, имеющим детей».
В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору созаемщики предоставляют кредитору залог (ипотеку) объекта недвижимости – земельного участка, поручительство Ренчиновой С.А.
Стороной истца суду представлена справка ПАО «Россети Сибирь», что земельный участок по адресу РФ, РБ, муниципальный район Иволгинский, сельское поселение Нижнеиволгинск, ..., тер. ДНТ Сэлэнгэ, уч. 247, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время технологически не присоединен к электрическим сетям.
По сведениям, представленным из ЕГРН, собственниками земельного участка по адресу РФ, РБ, муниципальный район Иволгинский, сельское поселение Нижнеиволгинск, ..., являются истцы Болдаков А.В. и Хамагаева Т.Б., общая совместная собственность, установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ипотека в силу закона.
Согласно ответу на запрос суда ПАО «Россети Сибирь» от ДД.ММ.ГГГГ, между ПАО «Россети Сибирь» и Хамагаевой Т.Б. был подготовлен типовой договор 20.0300.304.26 от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 158362,50 руб. в отношении объекта, расположенного по адресу: РФ, РБ, муниципальный район Иволгинский, сельское поселение Нижнеиволгинск, ..., при этом ДД.ММ.ГГГГ договор был аннулирован. На дату ответа других заявок на заключение договора технологического присоединения к электрическим сетям в адрес ПАО «Россети Сибирь» со стороны Хамагаевой Т.Б. не поступало, договоров на исполнении не имеется, также не имеется заключенных договоров с Болдаковым А.В. В судебном порядке истцы к ПАО «Россети Сибирь» не обращались.
Суду представлена копия проекта договора подряда ... от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого явилось выполнение строительных работ по адресу РФ, РБ, муниципальный район Иволгинский, сельское поселение Нижнеиволгинск, .... Со слов истца Хамагаевой Т.Б. из-за отсутствия электричества подрядчиком работы не выполнены.
Разрешая заявленные требования, оценив представленные доказательства в их совокупности по правиламст. 67ГПК РФ, суд учитывает то, что кредит выдавался истцу на условиях льготной ипотеки в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 г. № 1711 Постановления Правительства РФ от 30.12.2017 г. с пониженной процентной ставкой для истцов с учетом компенсации недополученных доходов Банку за счет средств государства. Условиями указанной программы не предусмотрена замена земельного участка, на котором осуществляется строительство.
Кроме того, земельный участок выбран и приобретен истцами самостоятельно, увеличение стоимости проведения коммуникаций является риском истцов, принятым на себя в момент заключения договора купли-продажи и не может служить основанием для изменения кредитного договора, которым не предусмотрена замена предмета залога, выполнение условия сделки о целевом использовании полученных денежных средств - строительство жилого дома на приобретенном земельном участке в настоящий момент не завершено.
Доводы истцов суд отклоняет, полагая невозможным понудить вторую сторону договораизменитьего условия, с учетом принципа свободы договора. Указанные истцами обстоятельства не свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, при которых стороны исходили при заключении кредитного договора и договора ипотеки, поскольку действуя разумно и добросовестно, истцы могли узнать о возможности проведения сетей электроснабжения на земельном участке, а также о требованиях об изменении условий кредитного договора о цели предоставления кредита и указания идентификаторов земельного участка, на котором должен быть построен жилой дом, а также в части внесения изменений в договор залога (ипотеки).
Суд не находит исключительных обстоятельств для изменения условий договора, поскольку истцы не были лишены возможности обратиться к специалистам, обладающим познаниями в соответствующей области для подготовки проектной документации в области инженерных изысканий непосредственно перед приобретением недвижимого имущества. Доказательств существенного увеличения стоимости строительства дома на указанном земельном участке истцами не представлено.
Кроме того, истцы просят изложить п. 12 Договора в следующей редакции – «индивидуальное строительство объекта (ов) недвижимости: жилого дома с одновременной покупкой земельного участка, находящегося (ихся) по адресу (ам): Российская Федерация, ..., городской округ ... При этом земельный участок уже приобретен ранее, что подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, ..., городской округ ... собственниками которого являются истцы Болдаков А.В., Хамагаева Т.Б. по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, суд приходит к выводу оботказев удовлетворении исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясьстатьями 194-198ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требованийБолдакова А.В. , Хамагаевой Т.Б. к ПАО «Сбербанк» в лице Бурятского отделения № 8601 о возложении обязанности,отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд г. Улан-Удэ.
Судья В.Г. Цыденова