РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Никандровой С.А., при секретаре Еремеевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шварцер К. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Шварцер К.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» (далее ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива») и, уточнив заявленные требования (л.д. 50-51), просила взыскать с ответчика в пользу истца стоимость устранения выявленных недостатков в квартире в размере 128 684 руб. 16 коп.; расходы на оплату услуг по проведению строительно-технического обследования и подготовке заключения эксперта – 65 000 руб.; компенсацию морального вреда – 30 000 руб.; неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательств в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (128 684 руб. 16 коп.), начиная со следующего дня после окончания действия постановления Правительства Российской Федерации № 326 от 18.03.2024, до даты фактического исполнения обязательств о выплате стоимости устранения выявленных недостатков; штраф в размере 5% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 29.01.2021 между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. После передачи квартиры в процессе эксплуатации были обнаружены недостатки выполненной застройщиком внутренней отделки в квартире, подтверждаемые заключением специалиста, в связи с чем она была вынуждена обратиться с данным иском в суд.
Представитель истца Шварцер К.В. – Белоусов М.Ю., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» - Преображенская К.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, против удовлетворения требований возражала, представив письменный отзыв.
Третьи лица ООО «ЛенТехСтрой», ООО «Развитие», ООО «Грунт-Зона» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, доказательств уважительности причин неявки суду не представили, в связи с чем, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, исследовав представленные по делу письменные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.
В силу положений части 7 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
Согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со статьей 22 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
Согласно нормам статьи 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Нормами пункта 8 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.
В соответствии с положениями Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2026 года включительно.
Как усматривается из представленных в материалы дела документов, 29.01.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» и Пономаренко Е.А. был заключен договор № ДДУ-ПК11-0063-ЭСК-АФБ-ОТД-ЭР-Д-У участия в долевом строительстве многоквартирного дома (л.д. 7-13).
Согласно условиям данного договора, ответчик обязался построить и передать однокомнатную <адрес>, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения <адрес>
В Приложении № 3 к договору № ДДУ-ПК11-0063-ЭСК-АФБ-ОТД-ЭР-Д-У участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 29.01.2021 указано состояние квартиры, в котором она передается участнику долевого строительства.
16 июня 2023 года квартира была передана участнику долевого строительства по акту приема-передачи (л.д. 14).
10 ноября 2023 года между Пономаренко Е.А. и Шварцер К.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу (л.д. 15-16).
Из материалов дела следует, что для проведения обследования на наличие дефектов в квартире истец обратилась в ООО Агентство строительного контроля «ВИСТ ЭКСПЕРТ».
Согласно заключению эксперта от 13.11.2025, в исследуемом помещении имеются нарушения качества произведенных строительно-монтажных отделочных, сантехнических, электромонтажных и других работ; стоимость работ по устранению выявленных в процессе проведения исследования строительных недостатков составляет 459 735 руб.; стоимость материалов для устранения выявленных в процессе проведения исследования строительных недостатков – 191 884 руб. (л.д. 21-44).
При этом из текста заключения эксперта следует, что в результате произведенного осмотра зафиксировано образование следующих дефектов (недостатков): обнаружены зазоры и трещины на примыкании профиля оконного блока и откоса, профили оконного блока установлены с отклонением уровня по диагонали и горизонтали, превышающие нормативные значения, что нарушает требования ГОСТ 30971-2012; откосы оконного блока не отшлифованы и имеют значительные тени от бокового освещения, качество подготовки поверхности откосов под покраску не соответствует категории качества внутренних поверхностей СП 71.13330.2017; коробки межкомнатных дверей установлены с отклонением от вертикали, а также признаки скрученности – отклонение в двух плоскостях, превышающее нормативное значение, двери закрываются с усилием и неравномерно прилегают к уплотняющему контуру коробки межкомнатной двери, в исследуемых помещениях межкомнатные дверные блоки имеют зазоры и уступы в месте соединения смежных элементов, что нарушает требования СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014; на осмотре выявлено провисание двери межкомнатного дверного блока, превышающее значение с ГОСТ 475-2016; дефекты обоев – расхождение на стыках и пузыри под обоями, поверхность под обоями имеет значительные тени от бокового освещения и нарушение плавного очертания, поверхность не соответствует категории качества финишного покрытия, при проверке двухметровой рейкой были выявлены отклонения от плоскости оштукатуренных стенах помещений, отклонение от вертикали свыше 6 мм на 2 м, просвет между двухметровой рейкой и поверхностью стен до 10 мм, при простукивании стен телескопическим магнитным щупом было обнаружено изменение звука на дверным и оконным проемом, и углах комнат, что нарушает требования СП 71.13330.2017; стены помещений имеют трещины под обоями, что следует устранить в соответствии с ТР 122-01; в обследуемых помещениях обнаружены пустоты при простукивании напольной и настенной кафельной плитки, измерительной линейкой выявлено отклонение от ширины межплиточных швов более 1,5 мм, осмотр поверхности санузлов двухметровой рейкой показал неровности плоскости облицовки свыше 3 мм и отклонение уровня от вертикали свыше 5 мм на 2 метра, что нарушает требования СП 71.13330.2017; в помещениях были обнаружены зазоры между плинтусами, поверхностью стен и поверхности пола, превышающие нормативное значение, осмотр двухметровой рейкой выявил отклонение уровня пола от горизонтали свыше 4 мм на 2 м, просвет под рейкой свыше 3 мм, что не соответствует требованиям СП 71.13330.2017; поверхность потолка не отшлифована, имеет локальные неровности и значительные тени от бокового освещения, качество подготовки поверхности потолка под покраску категории качества штукатуренной поверхности, на потолке в обследуемом помещении присутствуют дефекты в виде отслоений шпаклевочного и окрасочного слоя, что нарушает требования СП 71.13330.2017.
При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в том числе заключение эксперта от 13.11.2025, установив, что в вышеназванной квартире имеются недостатки, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца стоимости устранения выявленных недостатков.
В силу условий договора № ДДУ-ПК11-0063-ЭСК-АФБ-ОТД-ЭР-Д-У участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 29.01.2021, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, составляет 4 289 472 руб.
В итоге 3% от цены договора составляет 128 684 руб. 16 коп. (из расчета цена договора 4 289 472 руб. х 3 / 100).
Исходя из вышеизложенных положений, учитывая ограничения, установленные пунктом 4 статьи 10 Федерального закона Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд приходит к выводу о том, что с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» в пользу Шварцер К.В. подлежит взысканию стоимость устранения выявленных недостатков в общей сумме 128 684 руб. 16 коп., в остальной части, а также в удовлетворении требований о взыскании неустойки на период начиная со следующего дня после даты прекращения действия ограничений, установленных постановлением Правительства Российской Федерации № 326 от 18.03.2024, по день фактического исполнения обязательства по оплате стоимости устранения недостатков, надлежит отказать. С учетом изложенного, оснований для применения в данном случае статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Согласно положениям статьи 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Определяя размер денежной компенсации морального вреда, суд учитывает характер причиненных истцу нравственных страданий, принцип разумности и справедливости, фактические обстоятельства дела и полагает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 15 000 руб.
В соответствии с частью 3 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Исходя из вышеизложенных норм действующего законодательства, а также положений Постановления Правительства Российской Федерации № 326 от 18.03.2024, принимая во внимание дату направления в адрес ответчика истцом претензии, а также нормы пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований.
В силу положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца понесенных им расходов на проведение оценки в сумме 65 000 руб.
Руководствуясь положениями Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», учитывая заявленное ответчиком ходатайство, суд приходит к выводу об удовлетворении ходатайства ответчика и предоставлении ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» отсрочки до 31.12.2026 включительно.
Согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 7 540 руб.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 167, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковое заявление Шварцер К. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» в пользу Шварцер К. В. стоимость устранения недостатков в размере 128 684 рубля 16 копеек; компенсацию морального вреда – 15 000 рублей; расходы по составлению заключения – 65 000 рублей.
В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в сумме 4 861 рубль.
Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» отсрочку исполнения решения суда на срок до 31 декабря 2026 года.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Выборгский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья
/Решение в окончательной форме изготовлено 27 мая 2026 года/