РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 сентября 2026 года г. Новосибирск
Кировский районный суд г.Новосибирска в лице судьи Акуловой Н.А., при секретаре судебного заседания Усовой А.О., с участием представителя истца Палкиной А.Д., ответчика Коноваленко Р.А., представителя ответчика Белоусова Р.А., третьего лица Глинского А.С., третьего лица Глинской О.А., представителя третьего лица Глинской О.А. – Чирейкина Н.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску мэрии города Новосибирска к Коноваленко Р. А. о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, сносе самовольной постройки,
УСТАНОВИЛ:
Мэрия города Новосибирска обратилась в суд с иском к Коноваленко Р.А. о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и его сносе.
В обоснование иска указано, что Коноваленко Р.А. является собственником квартир №№ в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Земельный участок с кадастровым номером № площадью 1078 +/- 3 кв. м, расположенный по указанному адресу, является придомовой территорией; вид его разрешенного использования - занимаемый жилым домом с нежилыми помещениями.
На земельном участке, в непосредственной близости от жилого дома со стороны реки Обь, возводится строение неизвестного целевого назначения: металлический каркас на основании из железобетонных плит перекрытия, с металлическими балками, металлическими колоннами квадратного сечения и кирпичными стенами. Разрешение на строительство Коноваленко Р.А. не получал, согласие иных собственников жилых помещений многоквартирного дома на возведение объекта не получено.
Истец указал, что протоколом № заседания комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с самовольным строительством на территории города Новосибирска, от ДД.ММ.ГГГГ администрации Кировского района поручено подготовить и направить в суд иск о сносе самовольной постройки, возведенной Коноваленко Р.А. На основании изложенного мэрия просила признать объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 1078 +/- 3 кв.м., по адресу: <адрес>, самовольной постройкой и обязать Коноваленко Р.А. снести его.
Представитель истца Палкина А.Д. в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам иска. Дополнительно пояснила, что ответчиком не представлены разрешительные документы на строительство спорного объекта. По результатам судебной экспертизы установлено затрагивание общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Доказательств согласия всех собственников помещений на производство работ и возведение спорного объекта в материалы дела не представлено.
Ответчик Коноваленко Р.А. и его представитель Белоусов Р.А. в судебном заседании против удовлетворения иска возражали. Указывали, что спорный объект не является капитальным, поскольку стойки прикреплены к железобетонной плите съемным способом и объект может быть разобран. По мнению стороны ответчика, выполненные работы были вызваны необходимостью восстановления плит перекрытия над подвальным помещением: старая плита провалилась, подвал затапливался и разрушался, что создавало угрозу разрушения дома. Ответчик пояснил, что инженерные системы к объекту не подключены, а для их подключения необходимо решение собственников помещений многоквартирного дома. Также ответчик ссылался на решение общего собрания собственников, которым на него были возложены работы по строительству и отделке. Сторона ответчика возражала против выводов судебной строительно-технической экспертизы, ссылаясь на отсутствие проектной документации, спорность вывода о применении металлопроката бывшего употребления, а также на неясность порядка демонтажа объекта. Ответчик указал, что подземная часть существовала длительное время, а им не изменялась, работы, по его мнению, производились в пределах принадлежащей ему зоны ответственности.
Третьи лица Глинская О.А., Глинский А.С. и представитель Глинской О.А. Чирейкин Н.М. в судебном заседании исковые требования полагали подлежащими удовлетворению. Сослались на вступившее в законную силу заочное решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска, которым применены последствия недействительности решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Просили учесть, что действия ответчика произведены в отношении общего имущества без законного основания и вопреки позиции иных собственников.
Представители третьих лиц АО «МУК», департамента строительства и архитектуры мэрии г.Новосибирска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.
Третье лицо Коноваленко А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен по известному суду адресу почтовым уведомлением, которое возвращено за истечением срока хранения в виду неявки адресата за его получением. В соответствии со ст.165.1 ГК РФ, ст.117 ГПК РФ уведомление считается доставленным.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в таком доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 1078 +/- 3 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования «занимаемый жилым домом с нежилыми помещениями». В пределах участка расположен многоквартирный дом с кадастровым номером №, 1940 года постройки. Право на земельный участок зарегистрировано как общая долевая собственность собственников помещений многоквартирного дома.
Коноваленко Р.А. является собственником квартир №№ данного дома. Глинская О.А. является собственником квартиры №. Собственником квартиры № является город Новосибирск. Указанные сведения подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости (том 1 л.д.85-95).
Актом выездного обследования Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в непосредственной близости от жилого дома со стороны реки Обь выполняется надстройка металлического сварного каркаса, частично обшитого древесно-стружечными плитами. Основанием каркаса служат железобетонные плиты перекрытия, усиленные двутавровой металлической балкой с металлическими колоннами квадратного сечения; сооружение связано с кирпичными стенами. По информации управления архитектурно-строительной инспекции мэрии <адрес> разрешение на строительство или реконструкцию объекта капитального строительства на участке с кадастровым номером № не выдавалось (том 2 л.д.53-55).
Протоколом № заседания комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с самовольным строительством на территории города Новосибирска, от ДД.ММ.ГГГГ рассмотрены материалы в отношении объекта по адресу: <адрес>. Комиссией учтены уведомление о выявлении самовольной постройки, акт выездного обследования, выписки ЕГРН и иные документы, принято решение обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки либо о приведении ее в соответствие с обязательными требованиями (том 1 л.д.21-24).
Сторона ответчика ссылалась на протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ и заключенный на его основании договор аренды части земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.125-134).
Как следует из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования, инициатором собрания являлся Коноваленко Р.А., прием решений собственников завершен ДД.ММ.ГГГГ. В протоколе указано, что в голосовании приняли участие собственники помещений общей площадью 193,4 кв. м при общей площади помещений в доме 258 кв. м, в связи с чем собрание признано правомочным.
По первому вопросу повестки дня принято решение избрать председателем общего собрания Девятилову Е.В., секретарем собрания - Коноваленко Р.А., наделив их полномочиями по подсчету голосов и подписанию протокола.
По второму вопросу определен порядок подсчета голосов: один квадратный метр площади помещения - один голос.
По третьему вопросу принято решение изменить сроки проведения капитального ремонта канализации с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ.
По четвертому вопросу утвержден вид работ по капитальному ремонту на 2026-2028 годы - ремонт канализации.
По пятому вопросу принято решение провести собрание собственников многоквартирного дома по вопросу формирования части земельного участка с кадастровым номером № площадью 270 кв. м для установки некоммерческих зданий вспомогательного назначения, не требующих разрешения на строительство.
По шестому вопросу принято решение предоставить Коноваленко А.В. часть указанного земельного участка площадью 270 кв. м сроком на двадцать лет для размещения зданий вспомогательного назначения, не требующих разрешения на строительство, установить арендную плату в размере 12 000 руб. в год без учета НДС и возложить расходы по формированию части земельного участка на Коноваленко А.В.
По седьмому вопросу собственники разрешили Коноваленко А.В. подключение объектов, расположенных на земельном участке площадью 270 кв. м, к системам холодного водоснабжения, электрической сети с использованием электроэнергии мощностью 15 кВт и канализации многоквартирного дома при наличии технической возможности и после согласования с управляющей организацией.
По восьмому вопросу Коноваленко Р.А. назначен уполномоченным лицом от собственников помещений многоквартирного дома для подачи в Росреестр заявления об учете изменений земельного участка с кадастровым номером № в связи с постановкой части земельного участка на кадастровый учет.
По девятому вопросу принято решение заключить договор аренды с ДД.ММ.ГГГГ с Коноваленко А.В. на условиях, определяемых решением собрания, поручив заключение договора Коноваленко Р.А.; расходы по государственной регистрации договора возложены на Коноваленко А.В.
По десятому вопросу определено вносить арендную плату на реквизиты управляющей организации АО «МУК».
По одиннадцатому вопросу принято решение обязать АО «МУК» изменить условия подключения с однофазного на трехфазное с сохранением электрической мощности, ранее выданной многоквартирному дому в размере 0,3 кВт, и подать заявление об изменении подключения.
По двенадцатому вопросу принято решение пристроить входную группу площадью 2,5 кв. м перед входом в подъезд многоквартирного дома, возложив строительство и отделку на Коноваленко Р.А.
По тринадцатому вопросу утвержден порядок уведомления собственников о решениях, принятых общим собранием, путем размещения копии протокола на стенде первого этажа дома. По четырнадцатому вопросу утверждено место хранения копий решений собственников и протокола общего собрания в АО «МУК» по адресу: <адрес>.
По вопросам, отраженным в протоколе, указано количество голосов «за» 128,1 кв. м, «против» 65,3 кв. м, воздержавшихся - 0; решения обозначены как принятые.
Заочным решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившим в законную силу, применены последствия недействительности решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. В указанном судебном акте содержится указание на заочное решение от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которым решение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома признано недействительным. Договор аренды части земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Коноваленко А.В., признан недействительным, запись о его государственной регистрации исключена.
В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда и не доказываются вновь при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Следовательно, ссылка стороны ответчика на решение общего собрания и договор аренды как на основание правомерности использования части земельного участка не может быть принята. Действующее законное основание для использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в целях возведения спорного объекта ответчиком не подтверждено.
В подтверждение довода о некапитальном характере объекта ответчиком представлено техническое заключение ООО «Р-проект» шифр 20.05-2024-ТЗ (том 1 л.д.104-115). В нем объект описан как хозблок, состоящий из металлического каркаса, опор из металлического профиля, балок и прогонов, железобетонных плит пола, стен с утеплителем и обшивкой, кровли из профлиста. Автор заключения указал, что заглубленный фундамент отсутствует, наземные конструкции являются сборно-разборными, вследствие чего хозблок не имеет прочной связи с землей, является объектом вспомогательного использования и не является капитальным строением. В заключении также указано, что объект пригоден для эксплуатации и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Кроме того, ответчиком в подтверждение указанного выше довода, представлен также акте экспертного исследования ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.160-169).
В указанном акте экспертного исследования ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ изложен вывод о том, что строение не является объектом капитального строительства. Эксперт ФБУ Сибирского РЦСЭ Минюста России описал металлический каркас, стойки из труб квадратного сечения, балки, фермы, железобетонные плиты и тротуарную плитку как основание, обшивку стен листами OSB, утеплитель, кровлю из профлиста, указал на отсутствие прочной связи с землей и возможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Также в акте сделан вывод о работоспособном техническом состоянии объекта, отсутствии угрозы разрушения конструкций и обеспечении механической безопасности.
По инициативе третьего лица Глинской О.А. представлено заключение специалиста АНО «Судебно-экспертный центр «Спектр» № от ДД.ММ.ГГГГ, содержащее рецензию на акт ФБУ Сибирский РЦСЭ. Специалист указал на отсутствие в акте ФБУ Сибирского РЦСЭ Минюста России сведений о представленных материалах, недостаточность описания конструктивных элементов и способов их сопряжения, отсутствие расчетов и оценки передачи нагрузок, отсутствие анализа влияния работ на соседний жилой дом и исследования вопроса о реконструкции объекта капитального строительства. По мнению специалиста, акт ФБУ Сибирского РЦСЭ Минюста России не соответствует требованиям методик, а его выводы не являются достаточными, всесторонними и обоснованными (том 1 л.д.181-207).
Для разрешения вопросов, требующих специальных строительно-технических знаний, судом по ходатайству истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. По результатам проведения указанной экспертизы представлено заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертами Овчинниковым Е.В. и Леонтьевым А.Ю. (том 2 л.д.84-120).
Эксперты после исследования спорного объекта, с использованием визуально-органолептического и информационно-сравнительного методов, выполнения измерений, изучения материалов дела, а также нормативной и методической литературы установили, что спорный объект состоит из подземного и надземного этажей. Подземная часть включает ленточный бетонный фундамент, кирпичные стены, металлические опоры, двутавровую балку и сборные железобетонные многопустотные плиты перекрытия. Надземная часть имеет металлические опоры, балки, фермы, прогоны, каркасно-обшивные стены и перегородки, кровлю из профлиста, железобетонные плиты пола, оконные и дверные блоки. Фундамент и несущие конструкции подземного и надземного этажей жестко и надежно сопряжены в единую устойчивую конструктивную систему; возможность разборки конструкций подземного этажа и установки их на другом фундаменте с теми же характеристиками отсутствует.
Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ ФБУ Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации эксперты пришли к следующим выводам:
Объект незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 1078 ± 3 кв.м, по адресу: <адрес>, признакам объекта капитального строительства соответствует.
Объект незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 1078 ± 3 кв.м, по адресу: <адрес>, (1), действующим требованиям и градостроительным регламентам, правилам землепользования и застройки в том числе, по соблюдению отступов от границ соответствует.
Объект незавершенного строительства требованиям и техническим регламентам в отношении несущих и ограждающих конструкций не соответствует.
Не соответствие объекта незавершенного строительства требованиям и техническим регламентам в отношении несущих и ограждающих конструкций, выражается в наличии следующих дефектов и повреждений:
- несущий металлический каркас здания (в том числе каркас подземной части здания) выполнен из конструкций металлопроката бывшего употребления, а также без учёта требований подраздела 5.1 ГОСТ 23118-2019 «Международный стандарт. Конструкции стальные строительные. Общие технические условия»;
- сварные швы несущего металлического каркаса здания (в том числе каркаса подземной части здания) выполнены с нарушением требований п. 5.5.8 ГОСТ 23118-2019 «Международный стандарт. Конструкции стальные строительные. Общие технические условия»;
- отсутствует антикоррозионная защита металлического каркаса здания и сварных соединений (в том числе каркаса подземной части здания и сварных соединений), что не соответствует п. 5.3.1 ГОСТ 23118-2019 «Международный стандарт. Конструкции стальные строительные. Общие технические условия»;
- элементы кровельного покрытия имеют деформации, что не соответствует п. 5.9.3 «СП 71.13330.2017. Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87»;
- перекрытие подземной части бывшего здания хозяйственного блока у жилого дома выполнено сборными железобетонными многопустотными плитами бывшего употребления, которые имеют дефекты и повреждения в виде сколов бетона, оголения и коррозии рабочей арматуры, что не соответствует требованиям п. 4.4.1, п. 4.4.2 ГОСТ 9561-2025 «Международный стандарт. Плиты перекрытий железобетонные многопустотные для зданий и сооружений. Технические условия».
На дату проведения экспертного осмотра установлено, что строительные конструкции объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> находятся в недопустимом состоянии.
Из вышеизложенного следует, что объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> требованиям ст. 7 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» не соответствует.
Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> не соответствует противопожарным нормам и требованиям:
- не соответствует требованиям СП 2.13130.2020, так как несущие конструкции должны иметь предел огнестойкости не ниже основного строения: III степень огнестойкости и класс конструктивной пожарной опасности не ниже С1, а оконные проемы жилого дома по адресу: <адрес>, ориентированные на кровлю более низкой части, и конструкции покрытия низкой части должны иметь предел огнестойкости не менее RE 45 и класс пожарной опасности К0;
- противопожарные расстояния от объекта незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> до соседних строений при отсутствии противопожарных стен 1-го типа по требованиям СП 4.13130.2013 должны составлять не менее 12 метров, фактически объект незавершенного строительства пристроен к двухэтажному жилому зданию по адресу: <адрес>, имеющему оконные проемы в стене, обращенной на объект незавершенного строительства, что в случае пожара может привести распространению горения между зданиями и не соответствует требованиям статьи 69 Федерального закона № 123-ФЗ.
Выявленные нарушения являются устранимыми, техническая возможность приведения постройки в соответствие с требованиями пожарной безопасности, строительно-технических норм и правил имеется.
Недостатки строительно-технических норм и правил возможно устранить следующим образом:
- специализированной организацией выполнить расчёт на несущую способность, жесткость, устойчивость конструкций объекта незавершенного строительства (в том числе несущих конструкций подземной части здания). При необходимости выполнить усиление несущих конструкций;
- очистить от ржавчины металлический каркас здания и сварных соединений (в том числе каркас подземной части здания и сварных соединений);
- выполнить антикоррозионную защиту металлического каркаса здания и сварных соединений (в том числе каркаса подземной части здания и сварных соединений);
- заменить деформированные элементы кровельного покрытия;
- очистить от ржавчины оголённые участки рабочей арматуры сборных железобетонных многопустотных плит перекрытия;
- восстановить сколы и повреждённые участки бетона сборных железобетонных многопустотных плит перекрытия.
Недостатки требований пожарной безопасности возможно устранить следующим образом:
- несущие конструкции выполнить с пределом огнестойкости не ниже основного строения: III степень огнестойкости и класс конструктивной пожарной опасности не ниже С1, а оконные проемы жилого дома по адресу: <адрес>, ориентированные на кровлю более низкой части, и конструкции покрытия низкой части выполнить с пределом огнестойкости не менее RE 45 и класса пожарной опасности К0;
- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> допускается блокировать с жилым домом при обеспечении требуемой огнестойкости не ниже основного строения: III степень огнестойкости и класс конструктивной пожарной опасности не ниже С1, при выполнении оконных проемов жилого дома по адресу: <адрес>, ориентированных на кровлю более низкой части, и конструкций покрытия низкой части с пределом огнестойкости не менее RE 45 и класса пожарной опасности К0.
При возведении объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 1078 ± 3 кв.м, по адресу: <адрес>, (1), было затронуто общее имущество собственников помещений указанного многоквартирного дома, а именно, заменены конструкции перекрытия подземной части бывшего здания хозяйственного блока у жилого дома.
Сохранение и эксплуатация постройки с учетом выявленных недостатков угрозу жизни и здоровью людей, в том числе, собственникам помещений указанного многоквартирного дома и обладателям смежных земельных участков создает.
Решение вопросов связанных с нарушением прав и охраняемых законом интересов других лиц не входит в компетенцию судебного эксперта-строителя и является прерогативой суда (том 2 л.д.84-120).
В судебном заседании допрошенный посредством ВКС эксперт Овчинников Е.В. подтвердил выводы заключения и дал пояснения. Указал, что строительство и отделка объекта не завершены, отсутствуют подключенные отопление, водоснабжение и канализация, имеются трубы, проводка и септик, однако инженерные системы не подключены. Эксперт пояснил, что соединения стоек выполнены болтами и анкерами, но отдельные части каркаса сварены, каркас служит для перекрытия, и при его удалении плита может обрушиться. Эксперт указал на отсутствие возможности разборки подземной и наземной частей объекта, на использование металлопроката бывшего употребления, отсутствие проектной документации, а также на наличие дефектов бывших в употреблении плит перекрытия. По его пояснениям, подземная часть находится под спорной постройкой и является ее опорой, окна помещений третьих лиц расположены в непосредственной близости от объекта.
Суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства. Оно выполнено назначенными судом государственными судебными экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит описание объекта, использованных материалов дела, методов исследования, нормативного обоснования, хода исследования и мотивированные ответы на все поставленные вопросы. Выводы экспертов подтверждены исследовательской частью и разъяснены в судебном заседании при допросе эксперта Овчинникова Е.В.
Доводы стороны ответчика о сборно-разборном характере надземной части объекта опровергаются выводами судебной экспертизы о жестком и надежном сопряжении конструкций подземного и надземного этажей в единую устойчивую конструктивную систему, невозможности разборки кирпичных несущих стен и каркаса без разрушения конструкций и ликвидации объекта. Само по себе наличие болтовых соединений отдельных элементов не свидетельствует об отсутствии прочной связи объекта с землей и не опровергает установленные экспертами признаки капитальности.
Заключение ООО «Р-проект» и акт экспертного исследования ФБУ Сибирский РЦСЭ суд оценивает критически. Указанные документы представлены во внесудебном порядке, выполнены по обращению заинтересованной стороны и не обладают процессуальными признаками заключения судебной экспертизы. Их выводы о некапитальном характере сооружения и отсутствии угрозы основаны преимущественно на описании надземной части объекта, не учитывают в полной мере конструктивную связь с подземной частью, состояние железобетонных плит, характер сопряжения конструкций и влияние выполненных работ на общее имущество многоквартирного дома. Эти недостатки подробно отражены и в заключении специалиста АНО «СЭЦ «Спектр».
Кроме того, выводы внесудебных исследований противоречат заключению судебной экспертизы, выполненной на основании материалов дела и непосредственного осмотра всего спорного объекта. Судебная экспертиза не ограничилась формальной констатацией отдельных конструктивных элементов, а исследовала фундамент, подземную и надземную части, несущие и ограждающие конструкции, пожарную безопасность, затрагивание общего имущества и угрозу безопасности. Оснований сомневаться в компетентности экспертов, полноте исследования либо объективности их выводов судом не установлено.
Довод ответчика о необходимости проведения работ для предотвращения разрушения подвального помещения и жилого дома не исключает обязанности соблюдать установленный порядок распоряжения общим имуществом, получения необходимых согласований и соблюдения обязательных строительных и противопожарных требований. Из материалов дела не следует, что ответчик был уполномочен единолично изменять конструкции перекрытия подземной части бывшего хозяйственного блока, являющиеся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, либо возводить спорный объект без разрешительной документации.
Устранимость части строительных и противопожарных нарушений сама по себе не является основанием для отказа в иске. Ответ экспертов на вопрос о технической возможности устранения недостатков дан применительно к конкретным выявленным дефектам несущих конструкций и к возможности выполнения противопожарных мероприятий. Но сам по себе данный ответ не означает, что объект может быть сохранен вопреки отсутствию предусмотренных законом оснований для его возведения и использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что для признания строения самовольной постройкой достаточно установления хотя бы одного из предусмотренных законом самостоятельных признаков: возведения на участке, не предоставленном для этих целей в установленном порядке; возведения на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства данного объекта; создания без получения необходимых согласований или разрешений; создания с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При этом возможность устранения отдельных нарушений не устраняет факта самовольного возведения объекта и не влечет безусловного возникновения у застройщика права на его сохранение.
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при наличии совокупности установленных законом условий, в том числе если земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании либо ином праве лица, осуществившего постройку, допускающем ее строительство, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям и если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Ни одно из этих условий в настоящем деле не подтверждено в необходимой совокупности.
Спорный земельный участок не находится в индивидуальной собственности ответчика. Он входит в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений путем реконструкции.
Вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств наличия согласия всех собственников помещений на замену конструкций перекрытия подземной части бывшего хозяйственного блока и возведение над ним спорного объекта.
Ссылка ответчика на протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ и договор аренды части участка не свидетельствует о наличии законного основания для сохранения объекта. Решение собрания, на которое ссылался ответчик, признано судом недействительным, последствием этого являлось признание недействительным заключенного на его основании договора аренды части земельного участка и исключение записи о его государственной регистрации. Следовательно, ответчик не доказал наличие действующего права пользования частью общего земельного участка в целях возведения и размещения объекта.
Кроме того, по сведениям уполномоченного органа разрешение на строительство либо реконструкцию объекта капитального строительства на участке не выдавалось. Установленный судебной экспертизой капитальный характер объекта исключает возможность признать его не требующим разрешительной документации только по наименованию «хозблок» либо по утверждению о вспомогательном характере использования. Как предусмотрено частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, если соответствующее исключение прямо не установлено законом. Наличие такого исключения в отношении спорного объекта ответчиком не доказано.
Суд также учитывает, что судебной экспертизой выявлены не формальные либо малозначительные отступления, а несоответствие объекта требованиям технической и пожарной безопасности. Экспертами установлено недопустимое состояние строительных конструкций, использование металлопроката и плит перекрытия бывшего употребления с дефектами и повреждениями, отсутствие антикоррозионной защиты, нарушения сварных соединений и деформации кровельного покрытия. В части пожарной безопасности установлено несоответствие требуемым пределам огнестойкости и классу конструктивной пожарной опасности, а также несоблюдение противопожарного расстояния, поскольку объект фактически пристроен к жилому дому с оконными проемами в стене, обращенной на спорный объект.
Заключение судебной экспертизы содержит прямой вывод о том, что сохранение и эксплуатация постройки с учетом выявленных недостатков создают угрозу жизни и здоровью людей, в том числе собственникам помещений многоквартирного дома и обладателям смежных земельных участков. При таком выводе сохранение самовольной постройки противоречило бы прямому запрету, установленному пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предложенные экспертами способы устранения дефектов предполагают выполнение расчетов специализированной организацией, возможное усиление несущих конструкций, замену и восстановление отдельных элементов, обеспечение требуемой огнестойкости конструкций. Однако сами по себе эти мероприятия не восполняют отсутствия согласия собственников на распоряжение общим имуществом, не восстанавливают недействительное решение собрания и не создают законного права на использование части земельного участка.
Довод ответчика о том, что работы выполнялись для предотвращения разрушения подземной части и жилого дома, не может быть принят как основание для одностороннего возведения спорного объекта. Необходимость обеспечения сохранности дома не освобождает собственника отдельных помещений от соблюдения требований жилищного, градостроительного и земельного законодательства, получения необходимых согласований и выбора способа работ, не нарушающего права иных собственников. Ответчик не представил доказательств, что спорный объект являлся единственно возможным способом устранения аварийной ситуации, был согласован всеми собственниками либо возведен в порядке, допускающем отступление от обязательных требований.
В данном случае судом установлена совокупность самостоятельных оснований для удовлетворения иска: спорный объект обладает признаками объекта капитального строительства; возведен на земельном участке, являющемся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома; при его возведении затронуто общее имущество; разрешение на строительство или реконструкцию не выдавалось; действующее основание для предоставления части земельного участка отсутствует; объект имеет существенные нарушения строительных и противопожарных требований и создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При таких обстоятельствах спорный объект отвечает признакам самовольной постройки, а сохранение его не обеспечивает защиту прав собственников помещений многоквартирного дома и безопасность граждан. Избранный истцом способ защиты в виде признания объекта самовольной постройкой и возложения обязанности по его сносу соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункту 2 пункта 1 статьи 60 и пункту 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.
Положениями статьи 206 ГПК РФ предусмотрено, что в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 206 ГПК РФ). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.
Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, возможности ответчика по исполнению решения суда, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства, в том числе требования разумности, суд приходит к выводу об установлении ответчику срока – трех месяцев со дня вступления судебного акта в законную силу, в течение которого судебный акт должен быть исполнен.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования мэрии города Новосибирска удовлетворить.
Признать объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, самовольной постройкой.
Возложить обязанность на Коноваленко Р. А. (СНИЛС №) осуществить снос объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Кировский районный суд г.Новосибирска в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Решение вынесено в окончательной форме 06 ноября 2026 года.
Судья (подпись) Н.А. Акулова
Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-13/2026 Кировского районного суда г.Новосибирска (уникальный идентификатор дела 54RS0005-01-2024-003158-02). По состоянию на 06.11.2026 решение не вступило в законную силу.