РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Дальнереченский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Котовой Е.Е., при секретаре Григоровой В.В., с участием административного истца ФИО2, представителя административного истца по ордеру адвоката ФИО7, представителя административного ответчика ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к администрации Дальнереченского городского округа о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в продлении договора аренды земельного участка, установил:
ФИО2 обратилась в суд с названным иском, в обоснование указав, что является собственником объекта незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства: <данные изъяты>%. На основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ – администрацией Дальнереченского городского округа, ей предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 20м по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ. Однако в установленный срок, по причине финансовых трудностей, не смогла завершить строительство жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ она обратился в администрацию Дальнереченского городского округа с заявлением о продлении срока действия договора аренды земли, однако получила отказ, мотивированный тем, что по истечении установленного договором трехгодичного срока, оснований для повторного договора аренды не имеется. Полагая указанный отказ незаконным и необоснованным, после уточнения исковых требований, просит признать незаконным решение административного ответчика об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства, оформленное письмом администрации Дальнереченского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ, а также возложить на администрацию Дальнереченского городского предоставить ФИО2 в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастром номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 20 м по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>, путем заключения с ней договора аренды для завершения строительства жилого дома с кадастром номером №, сроком на двенадцать месяцев.
В судебном заседании представитель административного истца – адвокат ФИО7, уточнил требования в части испрашиваемого срока, просил продлить срок на 3 года, мотивировав тем, что двенадцатимесячного срока может не хватить для оформления разрешительных документов для ввода дома в эксплуатацию, пояснил, что в настоящее время процент готовности жилого дома составляет <данные изъяты> %.
Административный истец ФИО2 в судебном заседании согласилась с позицией своего представителя, просила продлить срок на три года и удовлетворить уточненные требования в полном объеме, пояснила, что задолженности по электроэнергии, а также по договору аренды земельного участка не имеет.
Представитель административного ответчика – администрации Дальнереченского городского округа - ФИО4, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований в полном объеме по доводам изложенным в письменных возражениях приобщенных к материалам дела.
Исследовав материалы административного дела, выслушав участвующих в судебном заседании лиц, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Согласно ч. 9 ст. 226 КАС РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) оответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В соответствии со ст. 227 КАС РФ суд удовлетворяет требования о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если признает оспариваемые решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно сведениям ЕГРН ФИО2 является собственником объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, находящимся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 20 м по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>; степень готовности объекта незавершенного строительства: <данные изъяты>%. (л.д. 11-13)
На основании постановления администрации Дальнереченского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства в аренду ФИО2» заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, из земель населенных пунктов, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастром номером № (п. 1.1 Договора).
Согласно п. 2.1 указанного Договора срок его действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно акту приема - передачи в аренду земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 был передан земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 1 004 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 20м по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>. Разрешенное использование земельного участка – для индивидуального жилищного строительства.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома.
Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ администрация Дальнереченского городского округа и ФИО2 на основании пунктов 2, 5 ст. 39.6 ЗК РФ РФ (далее – Земельный кодекс), п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) заключили договор аренды спорного земельного участка для завершения строительства на три года до ДД.ММ.ГГГГ (пункты 1.1 и 2.1 Договора).
Решением администрации Дальнереченского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № уведомление ФИО2 об окончании строительства оставлено без рассмотрения, основание отказа: срок действия разрешения на строительство истек ДД.ММ.ГГГГ; срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером № истек ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в администрацию Дальнереченского городского округа с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.
Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ ей было отказано в продлении договора аренды спорного земельного участка, поскольку данный участок ранее уже предоставлялся заявителю в аренду для завершения строительства.
В соответствии с подпунктом 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подп. 1); 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подп. 2).
В силу п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен ст. 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ, положения ст. 239.1 ГК РФ кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 п. 5 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11).
Согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ ).
Из содержания подпункта 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Из содержания ст. 239.1 ГК РФ, а также подп. 2 п. 5 ст. 39.6, подп. 8 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.
При этом возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.
Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1-3 ст. 239.1 ГК РФ).
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В силу подп. 10 п. 2 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ уполномоченный орган вправе в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, обратиться в суд с заявлением об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.
Вместе с тем, если уполномоченный орган с момента истечения срока действия ранее заключенного договора аренды публичного земельного участка не предпринимал действия по изъятию объекта незавершенного строительства, собственник такого объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды в целях завершения строительства, несмотря на то, что соответствующий земельный участок уже предоставлялся ему для завершения строительства.
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подпункта 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
Таким образом, с учетом нахождения на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО2, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, спорный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, у ФИО2 имеется право на продление срока действия договора аренды, в связи с чем суд признает отказ администрации Дальнереченского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства незаконным, а требования в части признания незаконным отказа в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства удовлетворению.
В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения – ДД.ММ.ГГГГ, срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.
Конституция Российской Федерации, провозглашая ФИО1 социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (ч. 2 ст. 40).
Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (п. 4 ст. 2).
ФИО2 при рассмотрении данного дела ссылалась на наличие уважительных причин, по которым она не успела в установленный договором срок закончить строительство жилого дома, при этом суд, учитывает, что степень готовности объекта незавершенного строительства жилого дома с <данные изъяты>% увеличена до <данные изъяты> %. Вместе с тем, в отсутствие договора аренды она лишена возможности ввести дом в эксплуатацию, что нарушает ее право собственности, баланс публичных и частных интересов.
Согласно техническому плану кадастрового инженера ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, год завершения строительства объекта недвижимости – 2025, информация о том, что спорный объект, является объектом незавершенного строительства с указанием степени готовности отсутствует, при этом согласно представленной справке кадастрового инженера ООО «Мицар» ФИО5 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ процент готовности жилого дома, с кадастровым номером № составил <данные изъяты>%.
Вопреки доводам административного истца и его представителя о продлении договора аренды сроком на три года, суд исходя из оценки доказательств относительно процента готовности жилого дома, который фактически завершен строительством, хоть и не введен в эксплуатацию, приходит к выводу о предоставлении ФИО2 в аренду земельного участка путем заключения с ней договора аренды сроком на двенадцать месяцев.
Указанного времени, при принятии всех необходимых действий, будет достаточно для завершения строительства жилого дома, ввода его в эксплуатацию и для оформления правоустанавливающих документов на завершенный строительством объект.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 178-180, 219, 227 КАС РФ, суд решил:
административные исковые требования ФИО2 к администрации Дальнереченского городского округа о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в продлении договора аренды земельного участка, - удовлетворить частично.
Отказ администрации Дальнереченского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № в продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства признать незаконным.
Обязать администрацию Дальнереченского городского округа предоставить ФИО2 в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастром номером №, площадью 1 004 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 20м по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>, путем заключения с ФИО2 договора аренды для завершения строительства жилого дома с кадастровым номером №, сроком на двенадцать месяцев.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения через Дальнереченский районный суд.
Судья Е.Е. Котова
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.