РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Андреевой Ольги Юрьевны, при секретаре Тарасенко Е. В., с участием представителя истца – Филипповой Д. В., действующей на основании доверенности от 12.05.2025г., выданной сроком на 3 (три) года (л.д.94-97), ответчика – представителя ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» - Солдатовой Я. А., действующей на основании доверенности от 10.11.2025г., выданной сроком на 1 (один) год (л.д.84), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бокулевой В. С. к ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
02.06.2022г. между ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» и Бокулевой В.С. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (л.д.14-17).
31.07.2023г. между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры двухкомнатной квартиры <адрес> (л.д.37).
01.07.2025г. Бокулева В.С. обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» о взыскании стоимости устранения выявленных недостатков в квартире в размере 937.367 руб. 57 коп., расходов на оплату проведения независимого строительно-технического исследования по установлению стоимости устранения выявленных дефектов и недостатков квартиры в размере 65.334 руб. 38 коп., компенсации морального вреда в размере 30.000 руб., расходов по договору возмездного оказания правовых услуг в размере 100.000 руб., расходов на оформление нотариальной доверенности в размере 2.000 руб., расходов на почтовые услуги в размере 300 руб. 04 коп., неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости устранения недостатков, за период начиная со следующего дня после вынесения решения судом по день фактического исполнения обязательства по выплате стоимости устранения недостатков (дефектов), штрафа в размере 5 % в соответствии с ч. 3 ст. 10 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в обоснование своих требований указав, что квартира была передана с многочисленным недостатками строительных и отделочных работ, представив техническое заключение ООО «»Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» (л.д.22-32).
25.02.2026г. принято уточненное исковое заявление, в котором Бокулева В.С. просит взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» стоимость устранения выявленных недостатков в квартире, в соответствии с ч. 4 ст. 10 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в размере трех процентов от цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, т.е. в размере 260.117 руб. 52 коп., расходы на оплату проведения независимого строительно-технического исследования по установлению стоимости устранения выявленных дефектов и недостатков квартиры в размере 65.334 руб. 38 коп., компенсацию морального вреда в размере 30.000 руб., расходы по договору возмездного оказания правовых услуг в размере 100.000 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2.000 руб., расходы на почтовые услуги в размере 300 руб. 04 коп. (л.д.105).
Истец – Бокулева В.С. - в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы в суде Филипповой Д.В.
Представитель истца – Филиппова Д.В., действующая на основании доверенности от 12.05.2025г., выданной сроком на 3 (три) года (л.д.94-97), - в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала.
Ответчик – представитель ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» - Солдатова Я.А., действующая на основании доверенности от 10.11.2025г., выданной сроком на 1 (один) год (л.д.84), - в судебное заседание явилась, возражает против удовлетворения требований, представлен отзыв (л.д.56-59).
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 02.06.2022г. между ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» и Бокулевой В.С. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, объектом долевого строительства являлась двухкомнатная квартира <адрес> (л.д.14-17).
Согласно п.1.3 договора и приложению № к договору – в квартире застройщик выполняет отделочные работы.
В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч.9 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.
В силу ч.1 ст.12 Федерального закона №214-ФЗ - обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ч.1 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ - застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
31.07.2023г. между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры двухкомнатной квартиры <адрес> (л.д.37).
В соответствии с п.1.4 договора – гарантийный срок на квартиру составляет 5 (пять) лет с момента передачи квартиры участнику долевого строительства. Гарантийный срок материалов, оборудования и комплектующих предметов квартиры, на которые гарантий срок установлен их изготовителем, соответствует гарантийному сроку, установленному изготовителем. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемой квартиры, составляет 3 (три) года.
Согласно техническому заключению ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» № от 20.05.2025г. - в квартире <адрес>, имеются следующие недостатки: неровности поверхности стен, дефекты штукатурного слоя, дефекты обоев (за радиаторами отопления не выполнена приклейка обоев, под полотнами обоев обнаружен строительный мусор, имеются замятия, участки доклейки, а также нарушен стык обойного полотна); дефекты укладки керамической плитки; неровности поверхности пола; дефекты окраски потолка; дефекты межкомнатных дверей; дефекты оконных конструкций (л.д.22-32).
Согласно техническому заключению ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» № от 20.05.2025г. – стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков составляет 937.367 руб. 57 коп. (л.д.25).
При рассмотрении дела по существу представителем ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы (л.д.55-59).
Определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 15.12.2025г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы о наличии (отсутствии) недостатков качества объекта, которые являются следствием нарушения технологии выполнения работ в процессе строительства и отделки, и при наличии – о стоимости устранения выявленных недостатков (л.д.117-118).
Согласно заключению ООО «Спектр» № от 01.04.2026г. – в ходе проведения исследования в квартире <адрес>, имеются следующие недостатки: дефекты поверхности пола (в помещении кухни, в помещении комнаты №1 и в помещении комнаты №2 - отклонение от заданного уклона 6мм.); дефекты окраски потолка (в помещении комнаты №1, в помещении комнаты №2, в помещении ванны и в помещении туалета – неровности окраски, следы инструментов); дефекты оконных заполнений и остекления балкона (л.д.123-156).
Согласно заключению ООО «Спектр» № от 01.04.2026г. – стоимость устранения недостатков составляет 459.177 руб. 50 коп. (л.д.134).
Вышеуказанная экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим опыт экспертной работы, обладающим специальными знаниями в объеме, требуемом для ответов на поставленные судом вопросы. Доказательств заинтересованности эксперта в исходе дела суду не представлено и оснований не доверять экспертам ООО «Спектр», которые были предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, у суда не имеется.
Нормами ч.8 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ предусмотрено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. № 2300-1, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
В соответствии с ч.4 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ - при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
В силу п.5 ст.6 Федерального закона от 26.12.2024г. №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» - положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.
Согласно п.1 ст.4 ГК РФ - акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Пунктом 2 ст.4 ГК РФ предусмотрено, что отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.
В силу п.2 ст.422 ГК РФ - закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Как указано выше, в пункте 5 статьи 6 Федерального закона от 26.12.2024г. №482-ФЗ прямо указано на применение к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.
Как было указано выше, недостатки выявлены при осмотре квартиры 20.05.2025г. специалистом ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза».
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также требования истца в уточненном иске, с ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» в пользу Бокулевой В.С. подлежат взысканию в счет устранения недостатков, неустойки и штрафа денежные средства в общем размере: 8.670.584 руб. : 100 х 3 = 260.117 руб. 52 коп.
Не могут быть приняты во внимание доводы представителя ответчика о том, что в данном случае подлежат применению нормы абз.10 п.1 постановления Правительства РФ №326 от 18.03.2024г. «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» предусматривающие отсрочку до 31.12.2026г.
Так, в силу абз.10 п.1 постановления Правительства РФ №326 от 18.03.2024г. указанная отсрочка предоставляется по требованиям, которые были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу указанного постановления.
В соответствии с ч.2 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ (ред. от 08.08.2024г.) - моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Учитывая, что в судебном заседании установлен факт нарушения со стороны ответчика прав истца, как потребителя, суд приходит к выводу, что требования о взыскании компенсации морального вреда подлежат удовлетворению.
При этом суд учитывает характер причиненных нравственных и физических страданий, а также характер выявленных недостатков, и, исходя из принципа разумности и справедливости определяет размер компенсации в заявленном размере, т.е. в размере 30.000 руб.
Нормами ст.98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем с ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» в пользу Бокулевой В.С. подлежат взысканию расходы по нотариальному удостоверению доверенности, которая была выдана для ведения настоящего гражданского дела, в размере 2.000 руб. (л.д.12), и почтовые расходы в размере 300 руб. 04 коп. (л.д.13).
Также истец просит взыскать расходы на оплату проведения экспертной оценки в размере 65.334 руб. 38 коп. (л.д.34-37).
Как было указано выше, согласно техническому заключению ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» № от 20.05.2025г. – стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков составляет 937.367 руб. 57 коп. (л.д.25).
Между тем, сведений о том, что застройщик был извещен о проводимом осмотре не имеется.
Действительно, участник долевого строительства не должен уведомлять застройщика о проведении досудебной строительно-технической экспертизы объекта долевого строительства (в случае ненадлежащего качества объекта долевого строительства), поскольку ни Федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ, ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» не предусматривают такой обязанности участника долевого строительства.
Однако, в данном случае в досудебном порядке ответчик лишен был возможности присутствовать при осмотре квартиры, реализовав свое право на оспаривание, в т.ч. стоимости устранения недостатков, путем оплаты и проведения судебной экспертизы.
Учитывая, что согласно заключению судебной экспертизы стоимость устранения недостатков составляет 459.177 руб. 50 коп. (л.д.134), т.е. 48,99% от общей стоимости, указанной в заключении ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» и что выводы судебной экспертизы сторонами не оспариваются, суд полагает, что такие расходы могут быть взысканы в размере 48,99%, т.е. 65.334 руб. 38 коп. : 100 х 48,99 = 32.007 руб. 31 коп.
В соответствии с п.1 ст.100 ГПК РФ - стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В обоснование расходов по оплате юридических услуг представлены: договор возмездного оказания правовых услуг, заключенный 12.05.2025г. между Бокулевой В.С. и ООО «Советник», по условиям которого размер вознаграждения составляет 100.000 руб., и квитанция об оплате таких услуг (л.д.43-45).
В разделе 1 договора от 12.05.2025г. указан его предмет: консультирование заказчика о его правах в отношении застройщика; организация проведения досудебной экспертизы квартиры заказчика; подготовка и подача претензии к застройщику квартиры о восстановлении нарушенных прав заказчика; представление интересов заказчика в суде первой инстанции.
Между тем, в материалах дела отсутствуют сведения о подготовке и подачи претензии, а исходя из объёма фактически оказанных услуг, количество судебных заседаний с участием представителя истца, категории настоящего спора, уровня его сложности, времени, затраченного на его рассмотрение, совокупности представленных сторонами в подтверждение своей правовой позиции документов и фактических результатов рассмотрения, суд полагает, что разумными и соразмерными расходами по оплате услуг представителя является сумма в размере 50.000 руб.
В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем с ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» подлежит взысканию госпошлина в доход государства в размере 8.804 руб. по требованиям имущественного характера и в размере 3.000 руб. по требованиям о компенсации морального вреда.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 56, 68, 98, 100, 103, 167, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Бокулевой В. С. – удовлетворить частично:
- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» (ОГРН: 1184704005474; ИНН: 470315547) в пользу Бокулевой В. С. ДД.ММ.ГГГГ стоимость устранения недостатков в размере 260.117 рублей 52 копеек, расходы по нотариальному удостоверению доверенности в размере 2.000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 30.000 рублей, расходы по оценке в размере 32.007 рублей 31 копейки, почтовые расходы в размере 300 рублей 04 копейки, расходы по оплате юридических услуг в размере 50.000 рублей.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» (ОГРН: 1184704005474; ИНН: 470315547) госпошлину в доход государства в размере 11.804 (одиннадцать тысяч восемьсот четыре) рублей.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья:
\
Решение суда в окончательной форме изготовлено 09.06.2026 года.
УИД: 78RS0005-01-2025-007846-98
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>