АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
28 октября 2026 года г. Омск
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Дзюбенко А.А., судей Поповой Э.Н., Паталах С.А., при секретаре Вагановой А.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Щебенковой М. В. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 10 августа 2026 года, которым постановлено:
«Исковые требования Администрации ЦАО г. Омска (ИНН 5503037246, ОГРН 1025500757930) удовлетворить.
Обязать Щебенкову М. В. (паспорт гражданина РФ <...>) привести жилое помещение, расположенное по адресу: <...> в первоначальное состояние, в соответствии с данными поэтажного плана в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с Щебенковой М. В. (паспорт гражданина РФ <...>) в местный бюджет государственную пошлину в размере 3 000 рублей».
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Поповой Э.Н., судебная коллегия установила:
Администрация Центрального АО г. Омска обратилась с исковым заявлением к Щебенковой М.В. о приведении жилого помещения в первоначальное состояние. В обоснование иска указано, что в администрацию поступило письмо Государственной жилищной инспекции Омской области о выявлении фактов самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения многоквартирного дома № <...> по <...> в г. Омске, а именно: <...>. В результате самовольной перепланировки комната разделена межкомнатными перегородками на три части, которые условно можно разделить на жилую комнату, коридор и санузел, в санузле установлена раковина с подключением к общедомовым системам водоснабжения и водоотведения, произведены выводы для подключения к общедомовым системам водоотведения и водоснабжения унитаза и душевой кабины, в коридоре установлена раковина с подключением к общедомовой системе водоснабжения, имеется вывод для подключения раковины к общедомовым системам водоотведения. Истец распоряжения о согласовании перепланировки и/или переустройства жилого помещения не выдавал, работы по перепланировке помещения произведены собственником комнаты самовольно. В рамках своих полномочий истец в адрес правообладателя жилого помещения направил уведомление о необходимости привести жилое помещение в первоначальное состояние, установив для этого разумный срок. По истечению установленного срока информация об устранении выявленных нарушений истцу не поступила. Просит возложить на Щебенкову М.В. обязанность привести жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, в первоначальное состояние в соответствии с данными поэтажного плана МКД в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Определением Куйбышевского районного суда г. Омска от 16 июня. 2026 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «УК «Новая Волна».
Представитель Администрации Центрального АО г. Омска Материкина А.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования искового заявления поддержала по изложенным основаниям.
Ответчик Щебенкова М.В., представитель ответчика Пушкарев С.Н., действующий на основании ордера, в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что спорное жилое помещение ответчик Щебенкова М.В. уже приобрела с произведенной перепланировкой, самостоятельно комнату не перепланировала.
Третьи лица Государственная жилищная инспекция Омской области и ООО «УК «Новая Волна», о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, в судебное заседание своих представителей не направили.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик Щебенкова М.В. выражает несогласие с принятым по делу решением. Судом проигнорировано, что сведения о незаконной перепланировке спорного жилого помещения стали известны администрации еще до того, как ответчик стала собственником спорной комнаты. Судом допущено процессуальное нарушение, которое выразилось в не привлечении прежних собственников жилого помещения в качестве третьих лиц. Ссылается на то, что самостоятельно не производила перепланировку жилого помещения, в связи с чем является ненадлежащим ответчиком. Также указывает, что судом первой инстанции не установлено, что имеющаяся перепланировка нарушает права собственников иных жилых помещений в спорном многоквартирном доме. Просит решение суда отменить, вынести новое, которым в удовлетворении требований истца отказать, взыскать с истца расходы по оплату государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Администрация ЦАО г. Омска в своих возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменений, указывая на необоснованность доводов апелляционной жалобы.
Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения жалоб извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, заслушав подателя жалобы Щебенкову М.В., поддержавшую доводы жалобы, представителя истца Материкину А.А., согласившуюся с решением суда, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом установлено, что Щебенкова М.В. с 20 октября 2025 года является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер <...> (л.д. 6-9).
В Государственную жилищную инспекцию Омской области 27 апреля 2021 года поступило обращение от <...>, в котором она указала, что собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <...>, в том числе и комнаты № <...> в секции <...>), произведено несанкционированное переустройство: устанавливаются душевые кабины и унитазы (л.д. 31).
Актом проверки Государственной жилищной инспекции Омской области от 23 июня 2025 года № <...> уставлен факт несогласованной перепланировки и переустройства комнаты № <...> (л.д. 41).
27 июня 2025 года в адрес Администрации Центрального АО г. Омска поступило письмо Государственной жилищной инспекции Омской области № <...>, согласно которому выявлены факты самовольной перепланировки и переустройства спорного жилого помещения многоквартирного дома № <...> по <...> в г. Омске (л.д. 10).
Администрация Центрального АО г. Омска письмом от 25 июля 2025 года № <...> уведомила собственника комнаты <...> о необходимости привести жилое помещение в первоначальное состояние, предоставив для этого срок до 15 сентября 2025 года (л.д. 13-14).
Так как с 20 октября 2025 года собственником спорного жилого помещения является ответчик, Администрация Центрального АО г. Омска 29 января 2026 года направила в ее адрес аналогичное письмо № <...> с требованием перевести жилое помещение в первоначальное состояние, установив срок до 31 марта 2026 года (л.д. 11-12).
Поскольку требования истца в указанный выше срок не были исполнены добровольно, Администрация ЦАО г. Омска обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями.
Разрешая спор, руководствуясь положениями ст.ст. 17, 25-30,36 ЖК РФ, суд первой инстанции установил, что в жилом помещении, принадлежащем ответчику, произведена незаконная перепланировка и переустройство с несанкционированным использованием общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, без соблюдения требований законодательства, регулирующего вопросы технической эксплуатации жилищного фонда, а также необходимого согласования с органом местного самоуправления.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами, поскольку судом первой инстанции при рассмотрении данного дела правильно определены юридически значимые обстоятельства, дана надлежащая правовая оценка собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам.
В силу ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересны других лиц.
Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в жилом помещении (доме) граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований законодательства.
На основании ч.ч. 3-4 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме обязан поддерживать это помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 1 ч. 1, ч.ч. 2, 3 ст. 36 ЖК РФ, ст.ст. 289, 290 ГК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме, могут быть осуществлены только при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 1 ст. 25, ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственным комитетом Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике от 27 сентября 2003 года № 170, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года (далее – Правила № 491) предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов; е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Как следует из письма Государственной жилищной инспекции Омской области от 27 июня 2025 года № <...>, направленного в адрес Администрации ЦАО г. Омска, в жилом помещении, принадлежащем ответчику, выявлены следующие факты самовольной перепланировки: комната разделена межкомнатными перегородками на три части, которые условно можно разделить на жилую комнату, коридор и санузел. В санузле установлена раковина с подключением к общедомовым системам водоснабжения и водоотведения, произведены выводы для подключения к общедомовым системам водоснабжения и водоотведения унитаза и душевой кабины, в коридоре установлена раковина с подключением к общедомовой системе водоснабжения, а также имеется вывод для подключения раковины к общедомовой системе водоотведения.
Аналогичные факты отображены в акте от 23 июня 2025 года (л.д. 41), который ответчиком не оспаривается.
Поскольку указанные выше действия повлекли изменение общедомовой системы водоснабжения и водоотведения, которая согласно Правилам № 491 является общим имуществом собственников многоквартирного дома, то по смыслу положений ч. 1 ст. 25 ЖК РФ в спорной комнате произведено переустройство, что требует согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.
Между тем, из установленных обстоятельств дела следует, что в спорном помещении в нарушение действующего законодательства и разрешительного порядка проведения в многоквартирных домах переустройства и перепланировки, указанные действия произведены без соответствующего решения собственников, что бесспорно затрагивает их права и законные интересы.
Указанное нарушение является основанием для приведения помещения ответчика в прежнее состояние и такая обязанность в силу положений ч. 3 ст. 29 ЖК РФ лежит именно на собственнике указанного помещения, в связи с чем доводы жалобы о том, что Щебенкова М.В., приобретшая комнату с уже произведенной перепланировкой, является ненадлежащим ответчиком по делу, судебной коллегией отклоняются как не соответствующие нормам действующего законодательства.
Так, в силу ст.ст. 209, 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ именно собственник несет обязанность по содержанию объекта недвижимости. По смыслу положений ст. 29 ЖК РФ сам по себе факт осуществления самовольной перепланировки кем-либо из предыдущих собственников жилого помещения не является обстоятельством, освобождающим ответчика, как собственника спорного помещения, от обязанности по содержанию данного имущества и приведению его в прежнее состояние.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2017 года указано, что ГК РФ не содержит нормы, регламентирующей то, на кого обязанность по приведению помещений в первоначальное состояние будет возложена при продаже нежилых помещений, требующих приведения их в первоначальное состояние в случае отчуждения их иному лицу. В связи с этим судам надлежало руководствоваться по аналогии (п. 1 ст. 6 ГК РФ) законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно ст. 29 ЖК РФ.
Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
По смыслу изложенных норм, обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения.
Помимо этого, в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 13 декабря 2023 года, приведена позиция вышестоящего суда о том, что требование о приведении помещения в многоквартирном доме в первоначальное состояние предъявляется к титульному собственнику помещения, поскольку такая обязанность имеется у него в силу буквального толкования ч. 3 ст. 29 ЖК РФ.
При приобретении права собственности на помещение в многоквартирном доме лицо не лишено возможности установить, подвергалось ли помещение переустройству, перепланировке или реконструкции и, если да, то соблюдена ли установленная законом процедура.
В противном случае титульный собственник должен нести бремя своей неосмотрительности, а обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения, если до перехода права собственности оно не было приведено в прежнее состояние.
В материалы дела представлен договор купли-продажи от 18 октября 2025 года, в соответствии с которым <...> продали Щебенковой М.В. спорное жилое помещение, а именно: комнату № <...>, находящуюся в секции № <...> многоквартирного дома № <...> по <...> в г. Омске, общей площадью 17.9 кв.м (л.д. 49-51), согласно поэтажному плану в комнате каких-либо перегородок не имеется, как и сантехнических устройств (л.д. 33). Вместе с тем, из материалов дела следует, что в результате перепланировки комната разделена межкомнатными перегородками на три части, которые условно можно разделить на жилую комнату, коридор и санузел.
Данные обстоятельства свидетельствует о том, что перепланировка и переустройство спорного помещения являлись очевидными и не могли быть не обнаружены покупателем Щебенковой М.В. при заключении договора купли-продажи спорного помещения.
Более того, в судебном заседании от 10 августа 2026 года Щебенкова М.В. подтвердила, что в силу своей неосмотрительности не проверила надлежащем образом документы на жилое помещение, в противном случае, она бы не приобретала данную комнату. Также она пояснила, что знала на момент сделки о перепланировке, но бывшие собственники уведомили ее, что указанные действия не нарушают чьих-либо прав, потому она в будущем сможет узаконить данные изменения (л.д. 67-68).
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что выводы районного суда о том, что именно Щебенкова М.В., как собственник жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, является по делу надлежащим ответчиком, являются верными, ввиду чего решение не подлежит отмене.
Исходя из изложенного, не ведет к отмене судебного акта и довод о процессуальном нарушении суда первой инстанции, который, вопреки ходатайству ответной стороны, не привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, бывших собственников комнаты - <...> и <...>, поскольку, в силу положений ч. 1 ст. 43 ГПК РФ, настоящий спор не влияет на их права или обязанности по отношению к одной из сторон спора.
В пунктом 16 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 13 декабря 2023 года указано, что отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и (или) перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью.
Часть 4 ст. 29 ЖК РФ допускает обращение лица с иском о сохранении помещения в многоквартирном доме в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, который подлежит удовлетворению, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, либо не создается угроза их жизни или здоровью.
Из положений ч.ч. 1 и 2 ст. 56 ГПК РФ следует, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В апелляционной жалобе Щебенкова М.В. указывает, что судом первой инстанции при вынесении решения не установлено, что имеющаяся перепланировка и переустройство нарушают права собственников иных жилых помещений в многоквартирном доме, потому решение не является законным и должно быть отменено.
Распределяя между сторонами спора бремя доказывания, суд апелляционной инстанции отмечает, что по указанной категории спора на истца (Администрация ЦАО г. Омска) возлагается обязанность доказать сам факт нарушения, а именно, подтвердить, что в помещении действительно произошли изменения (перепланировка, переустройство или реконструкция), а также, что они были сделаны самовольно (без необходимых разрешений, согласований или с нарушением норм), на ответчика (Щебенкова М.В.) при несогласии с исковыми требованиями, возлагается обязанность доказать, что, несмотря на отсутствие согласования с органами местного самоуправления, имеющиеся изменения в помещении безопасны, то есть соответствуют строительным, пожарным, санитарным и иным нормам, не нарушают прав иных собственников многоквартирного дома и не создают для них угрозы.
Как уже было указано выше, согласно ст. 36 ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений этого дома.
В соответствии с п. 21 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" система инженерно-технического обеспечения - это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности.
Согласно ч. 2 ст. 36 вышеуказанного Федерального закона параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством РФ.
Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее – Правила № 170).
В соответствии с п. 1.7.1 Правил № 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Поскольку система водоснабжения и водоотведения МКД, исходя из вышеуказанных норм права, относится к общему имуществу собственников помещений МКД, то согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40, ст. 44 ЖК РФ внесение конструктивных изменений в общедомовую систему водоснабжения и водоотведения возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Однако решения собственников данного МКД на внесение изменений в конструкцию указанной системы МКД, как указано выше, не принималось, что свидетельствует о нарушении прав собственников помещений МКД.
В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела в суде первой инстанции Щебенковой М.В. встречного искового заявления заявлено не было, каких-либо доказательств, в том числе заключений специалистов и экспертов, свидетельствующих о соответствии переустройства и перепланировки закону не представлено.
Пояснения Щебенковой М.В. о том, что бывшие собственники убедили ее в том, что она сможет узаконить перепланировку свидетельствуют об осведомленности ответчика при приобретении комнаты о наличии неузаконенной перепланировки, при этом каких-либо действий (более одного года с 20 октября 2025 года), направленных на придание изменениям в своем жилом помещении законного статуса, ответчик не предпринимала.
Доводы жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия определила:
Решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 10 августа 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02 ноября 2026 года.