АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
28 октября 2026 года город Омск
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе председательствующего Чернышевой И.В., судей Знаменщикова В.В., Павловой Е.В., при секретаре Колбасовой Ю.В., рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО «Хороший дом» Канищева Александра Викторовича на решение Первомайского районного суда г. Омска от <...>, которым постановлено:
«Взыскать с ООО «Хороший дом» (ОГРН 1205500010077) в пользу Отт Романа Андреевича (паспорт № <...>) сумму задатка в размере 100000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <...> по <...> в размере 3736 рублей 99 копеек с дальнейшим взысканием процентов за пользование чужими денежными средствами с <...> с применением ключевой ставки Банка России на остаток суммы задолженности по дату исполнения решения суда по возврату задатка.
Взыскать с ООО «Хороший дом» (ОГРН 1205500010077) в пользу Отт Романа Андреевича расходы по оплате государственной пошлины в размере 4112 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 30000 рублей.».
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Чернышевой И.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Отт Р.А. обратился в суд с иском к ООО «Хороший дом», указав, что <...> между ним и ООО «Хороший дом» заключен предварительный договор о задатке (договор), по условиям которого стороны договорились в срок до <...> включительно, заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) недвижимого имущества. Стоимость недвижимого имущества определена в сумме 5 300 000 руб.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по приобретению недвижимого имущества в день заключения договора, покупатель передал продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 руб.
При заключении сторонами основного договора задаток, переданный покупателем в соответствии с п. 5 настоящего договора, засчитывается в счет оплаты стоимости недвижимого имущества.
В установленный срок основной договор купли-продажи недвижимости заключен не был по вине ответчика, в связи с чем, прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства в данном случае - уплаченного в пользу ответчика задатка.
Задаток был возвращен истцу в размере, внесенном продавцу.
Просил взыскать с ответчика денежные средства в размере 100 000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса РФ, начисляемые на сумму основного долгам за период с <...> по <...> (включительно) в размере 3 736, 99 руб., начиная с <...> по дату вынесения решения суда, а также до момента фактического исполнения решения суда; судебные расходы на общую сумму 34 112 рублей.
В судебном заседании Отт Р.А., его представитель Шутковский В.Б. исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ООО «Хороший дом» Канищев А.В. в судебном заседании просил в удовлетворении требований отказать.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе с учетом дополнений к ней представитель ООО «Хороший дом» Канищев А.В. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку суд уклонился от выяснения обстоятельств наличия вины ответчика в незаключении договора купли – продажи. Видеозапись, представленная в материалы дела, подтверждает деструктивное поведение истца. Весь необходимый пакет документов от застройщика у ответчика имелся соответственно имелась возможность заключения основного договора в оговоренные сроки.
Для взыскания двойной суммы задатка, истец обязан был доказать наличие реального интереса и возможности к заключению основного договора. В решении суда указано на его вынесение в порядке заочного производства в связи с неявкой ответчика, что не соответствует действительности.
Полагает, что договор не был заключен по вине истца, не имевшего интереса к совершению сделки. Сумма задатка возвращена истцу ответчиком в порядке «доброй воли», основания для удовлетворения требований истца у суда отсутствовали.
В возражениях на апелляционную жалобу истец Отт Р.А. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела в суд апелляционной инстанции не поступало.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя Отта Р.А. Шутковского В.Б., судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Судом первой инстанции установлено, следует из материалов дела, что <...> между ООО «Хороший дом» (Продавец) и Отт Р.А. (Покупатель) заключен предварительный договор о задатке (договор), по условиям которого стороны договорились в срок до <...> включительно, заключить договор купли-продажи (Основной договор) недвижимого имущества, посредствам заключения: договора уступки прав на недвижимое имущество между ООО «Хороший дом» и Отт Р.А. подписанием между Жилищно-строительным кооперативом «Малиновского- 2015» и гражданином Отт Р.А. индивидуального тарифного плана-соглашения на объект недвижимости: двухкомнатная <...>, 2к, общей проектной площадью <...> (в том числе площадь лоджий с учетом понижающего коэф.), расположенная на 4 (четвертом) этаже, (квартира), в многоэтажном жилом доме по адресу: <...>, Советский административный округ, <...>, к1 (Недвижимое имущество) на земельном участке, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером: № <...>, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Участок находится примерно в 67 м. юго-восточнее относительно 10-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...> Советском административном округе г. Омска (Недвижимое имущество).
Стоимость недвижимого имущества составила 5 300 000 руб. Стоимость уступаемых прав - 4 500 000 руб.
В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по приобретению недвижимого имущества в день заключения договора, покупатель передаёт продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 рублей (п. 5 договора).
При заключении сторонами основного договора задаток, переданный покупателем в соответствии с п. 5 настоящего договора, засчитывается в счет оплаты стоимости недвижимого имущества (п. 6 договора).
Истец, во исполнение условий договора, внес в кассу ответчика сумму в размере 100 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от <...> № <...>.
В соответствии с п. 8.4. договора, продавец обязуется обеспечить явку своего представителя, с документами, подтверждающими его полномочия, и всеми необходимыми для совершения сделки документами, в согласованные с покупателем (устно или письменно) день, время и место для заключения основного договора.
Стороны договорились не позднее, чем за 3 рабочих дня согласовать место, дату и время подписания основного договора и произведения расчетов (п. 15 договора).
Пунктом 10 договора установлено, что, если основной договор не будет заключен по вине продавца, в том числе в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по настоящему договору или невозможности заключения основного договора по обстоятельствам, связанным с продавцом, продавец возвращает покупателю внесенную в качестве задатка, в соответствии с п. 3.2. денежную сумму в течение 3 (трёх) дней с момента требования.
Ссылаясь на то, что у ответчика возникла обязанность по возврату задатка в двойном размере, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия доказательств неисполнения договора по вине продавца, придя к выводу об удовлетворении требований истца в полном объеме.
Статьей 380 Гражданского кодекса РФ установлено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В силу положений ст. 381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
Статьей 381.2 Гражданского кодекса РФ установлено, что правила об обеспечительном платеже (статья 381.1) применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками. Если в счет обеспечения исполнения обязательств вносятся ценные бумаги, особенности обеспечительного платежа могут быть установлены законами о ценных бумагах.
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как указано ранее и установлено судом первой инстанции, <...> между ООО «Хороший дом» (Продавец) и Отт Р.А. (Покупатель) заключен предварительный договор о задатке (договор), по условиям которого стороны договорились в срок до <...> включительно, заключить договор купли-продажи (Основной договор) недвижимого имущества, посредствам заключения: договора уступки прав на недвижимое имущество между ООО «Хороший дом» и Отт Р.А. подписанием между Жилищно-строительным кооперативом «Малиновского- 2015» и гражданином Отт Р.А. индивидуального тарифного плана-соглашения на объект недвижимости: двухкомнатная <...>, 2к, общей проектной площадью <...> (в том числе площадь лоджий с учетом понижающего коэф.), расположенная на 4 (четвертом) этаже, (квартира), в многоэтажном жилом доме по адресу: <...>, Советский административный округ, <...>, к1 (Недвижимое имущество) на земельном участке, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером: № <...>.
Стоимость недвижимого имущества составила 5 300 000 руб. Стоимость уступаемых прав в размере 4 500 000 руб. вносится в кассу ООО «Хороший дом», аванс в размере 100 000 руб. в рамках п. 5 договора задатка учитывается в счет оплаты уступаемых прав. Сумма в размере 800 000 руб. оплачивается пайщиком за счет собственных денежных средств путем перечисления на расчетный счет Жилищно-строительного кооператива «Малиновского-2015» в момент подписания индивидуального тарифного плана-соглашения. Помимо оплаты стоимости пая пайщик также оплачивает первичный вступительный внос в размере 3 000 руб. и ежегодный членский взнос в размере 1 000 руб.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по приобретению недвижимого имущества в день заключения договора, покупатель передаёт продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 рублей (п. 5 договора).
Истец, во исполнение условий договора, внес в кассу ответчика задаток в размере 100 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от <...> № <...>.
Из представленных в суд апелляционной инстанции выписок по счетам истца, следует, что последним также исполнены обязательства по внесению 800 000 руб., первичного вступительного взноса в размере 3 000 руб., ежемесячного членского взноса в размере 1 000 руб. в пользу ЖСК «Малиновского – 2015».
Кроме того на счете истца аккумулировалось необходимое количество денежных средств для приобретения права в размере 5 000 000 руб.
Указанные обстоятельства опровергают доводы жалобы представителя ответчика об отсутствии возможности и заинтересованности истца в совершении сделки.
Кроме того <...> истец приобрел в указанном многоквартирном доме иную квартиру только у застройщика ЖСК «Малиновского – 215», сопоставимую по параметрам спорному объекту.
Вопреки доводам жалобы, доказательств того, что договор купли-продажи в установленные сроки не был заключен по вине истца материалы дела, не содержат.
Доводы жалобы ответчика об отсутствии его вины в заключении договора относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами не подтверждены.
В ходе рассмотрения дела сторона ответчика не оспаривала отсутствие возможности заключения договора купли – продажи со стороны ответчика в установленные сроки в силу ряда технических причин, которые представителем раскрыты не были (л.д. 69 оборот бухгалтерские документы и т.п.). Вместе с тем факт невозможности заключения договора одной из сторон в установленные предварительным договором сроки, и является, в соответствии с положением ст.ст. 380-381 Гражданского кодекса РФ, основанием для вывода о наличии вины указанной стороны и возложения на неё негативных последствий неисполнения обязанности, при отсутствии вины другой стороны.
При этом нормы действующего гражданского законодательства не возлагают на другую сторону обязанности согласиться на продление сроков исполнения обязательств и т.п., учитывая так же, что ответчик является юридическим лицом, осуществляющим деятельность на рынке недвижимости.
Поскольку внесенные истцом по договору 100 000 руб. в силу вышеприведенных положений договора и закона являются задатком, соответственно подлежат возврату истцу в двойном размере.
Доводы стороны ответчика о том, что конструкция п. 10 позволяет сделать вывод о том, что 100 000 рублей не являлись задатком, а являлись авансом, если все же указанная сумма являлась задатком, то стороны согласовали его возврат, в случае незаключения договора по вине продавца, в размере 100 000 руб., судебной коллегией отклоняются.
О том, что сумма в размере 100 000 рублей являлась задатком, свидетельствуют положения п.п. 9-11 предварительного договора, которыми предусмотрено, что в случае незаключени договора по вине покупателя, внесенная сумма задатка ему не возвращается.
Тогда как положения, касающиеся обеспечительного платежа, предусматривают его возврат сторонам.
Кроме того буквальное толкование п. 10 предварительного договора не исключает применение к нему положений о двойном возврате суммы задатка, что прямо предусмотрено законом.
Вопреки доводам жалобы ответчика, с учетом установленных обстоятельств, материалы дела не содержат доказательств возврата задатка при наличии вины истца по принципу – «доброй воли».
С учетом положений ст. 395 Гражданского кодекса РФ оснований для отказа во взыскании процентов, в том числе на будущее время, у суда первой инстанции не имелось. Размер процентов определен верно.
Понесенные судебные расходы также распределены судом правильно.
Ошибочное указание в мотивировочной части решения суда на вынесение заочного решения и отсутствие в судебном заседании представителя ответчика на правильность выводов суда не повлияло, основанием к отмене судебного акта явиться не может.
Иных доводов, которые могли бы послужить основанием для отмены или изменения решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Нормы материального права судом при разрешении спора применены правильно, выводы суда первой инстанции соответствуют установленным обстоятельствам дела и представленным доказательствам, правовая оценка которых подробно и мотивированно приведена в оспариваемом решении.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Первомайского районного суда г. Омска от 06 июля 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Первомайский районный суд г. Омска в срок, не превышающий трёх месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное апелляционной определение составлено 02.11.2026