РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 июля 2026 года г. Амурск, Хабаровский край
Амурский городской суд Хабаровского края в составе:
председательствующего судьи Мережниковой Е.А., при секретаре Жуковой А.В., с участием старшего помощника Амурского городского прокурора Киреевой А.И., представителя истца по первоначальному исковому заявлению, ответчика по встречному исковому заявлению адвоката Петрова Н.В., ответчика по первоначальному исковому заявлению, истца по встречному исковому заявлению Троценко И.В., представителя ответчика по первоначальному исковому заявлению и истца по встречному исковому заявлению Сабадаша А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Ланшакова Л. В. к Троценко И. В. о расторжении договора, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении и встречное заявление Троценко И. В. к Ланшакову Л. В. о возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
Ланшаков Л. В. обратился в Амурский городской суд <адрес> с иском к Троценко И. В. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении с квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, мотивируя свои требования тем, что Ланшакову Л. В. на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по вышеуказанному адресу. В квартире зарегистрирован ответчик - Троценко И. В.. В 2010 году между истцом Ланшаковым Л.В. и ответчиком Троценко И.В. была достигнута предварительная договоренность о купле-продаже принадлежащего истцу жилого помещения по адресу: <адрес>. В целях удобства оформления документов и последующего перехода права собственности, ДД.ММ.ГГГГ ответчик был зарегистрирован и вселен в указанном жилом помещении, что подтверждается выпиской из поквартирной карточки от ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик Троценко И.В. проживает в вышеуказанной квартире по настоящее время, использует жилое помещение для постоянного проживания, хранит в нем личные вещи, пользуется местами общего пользования, сделка купли-продажи не состоялась, собственником жилого помещения Троценко И.В. не является, доли в праве собственности не имеет, членом семьи не является. При этом с 2025 года систематически нарушает права истца Ланшакова Л.В., как единственного собственника жилого помещения, а именно: препятствует свободному пользованию местами общего пользования квартиры (кухней, коридором, сан. узлом); установил в кухонную дверь врезной замок, ключ от которого имеется только у ответчика Троценко И.В.; фактически ограничивает доступ Ланшакова Л.В. к жилому помещению и его частям; создает конфликтные ситуации, выражающиеся в агрессивном поведении (соседи неоднократно вызывали сотрудников полиции).
Вследствие указанных действий совместное проживание стало невозможным, а проживание истца в принадлежащем ему жилом помещении существенно затруднено, что является грубым нарушением права собственности.
Истец Ланшаков Л.В. неоднократно обращался к ответчику с требованием добровольно сняться с регистрационного учета и прекратить пользование жилым помещением, однако, Троценко И.В. отказывался, продолжая использовать регистрацию как способ удержания жилого помещения.
С учетом уточнений исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ просит расторгнуть заключенный Ланшаковым Л.В. и Троценко И.В. ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: <адрес>; признать Троценко И.В. утратившим право пользования жилым помещением, расположенного по адресу: <адрес>, выселить ответчика Троценко И. В. из жилого помещения по адресу: <адрес>.(л.д. 7-8, 113-114).
Троценко И.В. обратился в суд с исковыми требованиями к Ланшакову Л.В. о возложении обязанности. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком Ланшаковым Л.В. и истцом Троценко И.В. заключен гражданско-правовой договор № б/н о купле-продажи квартиры, по условиям которого Ланшаков Л.В., в качестве продавца, произвел отчуждение в пользу истца, как покупателя, жилое помещение (квартиру), площадью 52,5 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, просп. Строителей, <адрес>, стоимость объекта недвижимости сторонами определен в размере 450 000, 00 руб. Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, при этом, право собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрировано за ответчиком. Просит суд возложить обязанность на Ланшакова Л.В. в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу подать совместно с истцом в МФЦ заявление о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, взыскать с ответчика на случай неисполнения решения суда денежную сумму в размере: за первый месяц просрочки 100,00 руб. за каждый день просрочки; за второй месяц просрочки 150,00 руб. за каждый день просрочки; за третий месяц 200,00 руб. за каждый день; за четвертый месяц просрочки 250,00 руб. за каждый день просрочки; за пятый и последующие месяца по 300,00 руб. за каждый день просрочки (л.д. 45-49).
Определением Амурского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ соединены гражданские дела № по иску Ланшакова Л. В. к Троценко И. В. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, и № по иску Троценко И. В. к Ланшакову Л. В. о возложении обязанности совершить определенные действия, в одно производство (л.д. 82).
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Отдел по вопросам миграции ОМВД России по <адрес> в судебное заседание не явились, ранее просили рассмотреть дело без их участия.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившегося третьего лица.
В судебном заседании истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску Ланшаков Л.В. свои исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении, встречные исковые требования Троценко И.В. не признает в полном объеме.
Дополнительно суду пояснил, что в январе 2010 года заключил с Троценко договор купли-продажи квартиры, распложенной по адресу: <адрес>. Троценко должен был выплатить за <адрес> 000 руб. в течение трех лет. После расчета мы должны были подписать с ответчиком акт передачи квартиры и зарегистрировать право собственности Троценко на квартиру. Ответчик Троценко В.И. выплатил только 150 000 руб. в январе 2010 года при подписании договора купли-продажи, и больше денежных средств в счет платы по договору-купли продажи квартиры не отдавал. В все эти годы они проживали совместно в данной квартире, пользовались и совместно оплачивали коммунальные платежи. Всех это устраивало. У Троценко были финансовые проблемы, и было понятно, что за квартиру расплатиться он не сможет. С января 2013 года мы с Троценко считали, что договор купли-продажи квартиры прекратил своё действие. Поскольку Троценко не выплатил денежные средства в установленный срок, и квартира не была передана ему по акту передачи, то право собственности на жилое помещение (квартиру) на имя Троценко не было зарегистрировано. Весной 2025 года Ланшаков Л.В. получил серьезную травму головы. Был госпитализирован и долго лечился. Из-за этого потерял постоянное место работы, остался без постоянного источника дохода. Соответственно, не мог вносить свою часть оплаты за квартиру, что не понравилось Троценко И.В.. Он стал высказывать ему претензии по этому поводу, стал скандалить, в том числе применял к Ланшакову Л.В. физическую силу, в связи с чем, соседи неоднократно (раза 3 или 4) вызывали полицию. В результате этих конфликтов Троценко И.В. стал чинить истцу препятствия в пользовании квартирой, стал вешать замки на двери внутри квартиры. Создал невыносимые условия для его проживания. Фактически на сегодняшний день Троценко И.В. лишил Ланшакова Л.В. его единственного жилья. Ланшаков Л.В. всегда считал и считает квартиру своей, другого жилья у него нет.
Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску – адвокат Петров Н.В. исковые требования Ланшакова Л.В. в уточненной редакции от ДД.ММ.ГГГГ поддержал, настаивал на их удовлетворении, встречные исковые требования не признали в полном объеме, в их удовлетворении просили отказать. Дополнительно суду пояснил, что согласно разъяснениям Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № в пункте 24, когда требования заявляются согласно встречному иску, не требуется выполнение досудебного урегулирования спора. В связи с существенными нарушениями условий договора покупателем, в связи с чем у продавца имеются основания для предъявления требования о расторжении договора купли продадим, в соответствии со статьей 450 ГК РФ. Вместе с тем, претензионный порядок Ланшаковым выполнен, уведомление о расторжении договора купли-продажи вручено Троценко в судебном заседании.
Ответчик по первоначальному иску истец по встречному иску Троценко И.В. пояснил, что исковые требования Ланшакова Л.В. не признает. Свои исковые требования поддерживает, просит их удовлетворить в полном объеме. Не отрицает, что не исполнил финансовые обязательства, по выплате полной стоимости за жилое помещение, но Ланшаков и не требовал, как и он не требовал от Ланшакова подачи заявления о переходе права собственности на объект недвижимости. Ранее была достигнута договоренность о предоставлении Ланшакову однокомнатной квартиры, в счет выплаты стоимости за спорное жилое пояснения, однако эта договоренность не была исполнена. В 2025 году обсуждал с Ланшаковым возможный способ расчета за квартиры, предлагал опять же предоставить ему однокомнатную квартиру, однако для ее приобретения необходимо копить денежные средства, для чего необходимо время. Весь период времени, с момента вселения в указное жило помещение, жили совместно с Ланшаковым, совместно осуществляли оплату коммунальных платежей, всех все устраивало. В 2024 году Ланшаков получил травму, потерял работу, и начал воровать продукты питания, в связи с чем принимались меры по ограничению в доступе на кухню, поскольку там имелось дорогостоящее оборудование, которое Ланшаковым не приобреталось. После того, как по данному факту была проведена беседа разъяснительного характера сотрудником полиции, замок с кухни бы ликвидирован, вся бытовая техника, приобретенная за счет собственных средств Троценко была переустановлена в комнату, где проживал Троценко с женой.
Представитель ответчика по первоначальному иску истца по встречному исковому заявлению Сабадаш А.А. пояснил, что исковые требования Ланшакова Л.В. не признают, суду пояснил, что требования истца по основному (прямому) иску/ответчика по встречному иску о расторжении гражданско-правового Договора № б/н от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, по условиям которого Ланшаков Л. В., в качестве продавца, произвел отчуждение в пользу Троценко И.В., как покупателя, жилое помещение (квартиру), площадью 52,5 кв. м, кадастровый №, расположенное по адресу: 682645, <адрес>, за цену 450 000 рублей 00 копеек, заявлены по основанию того, что его доверителем нарушены существенные условия данного Договора, а именно: не уплачена большая часть суммы по Договору. Заключенный между Ланшаковым Л. В., в качестве продавца, и Троценко И. В., в качестве покупателя, гражданско-правовой Договор б/н от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, является гражданско-правовым договором имущественного характера. Соответственно, на требования о его расторжении распространяется исковая давность. Согласно условий Договора № б/н от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, полный расчет по данному Договору между его сторонами должен был быть осуществлен в течение трех лет с момента заключения Договора. Следовательно, срок для надлежащего исполнения Троценко И. В. своих обязательств по заключенному с Ланшаковым Л. В. гражданско-правовому Договору № б/н от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры истек ДД.ММ.ГГГГ, и нарушение прав Ланшакова Л. В. началось ДД.ММ.ГГГГ. При этом, истец/ответчик Ланшаков Л.В. не мог не знать о нарушении ответчиком/истцом по встречному иску его прав по гражданско-правового Договора № б/н от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, ибо не мог не знать, что денежные средства по данному Договору ему не уплачены. Соответственно, срок исковой давности для обращения в суд с иском о расторжении гражданско-правового Договора № б/н от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры закончился по окончании ДД.ММ.ГГГГ. Факт не исполнения условия изложенного в пункте 5 договора купли-продажи не отрицал.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Мацулева И.Н. суду пояснила, что проживает по соседству с Ланшаковым и Троценко, знает их с детства. В декабре 2025 года, стала обращать внимание, что Ланшаков постоянно пребывал в подъезде, и как то высказался, что очень хочет кушать, пояснил, что в квартире закрыта кухня, он не может туда попасть, сварить еды и т.д.. Еще с одной соседкой решили, что будут его подкармливать, на протяжении месяца его кормили. В связи с этим неоднократно вызывали полицию, чтобы были приняты какие-то меры для урегулирования этого вопроса. Когда прибыл участковый, попав в <адрес>, в ней находилась сожительница Троценко, которая как хозяйка себя вела, и действительно кухня была закрыта на замок. Конфликт никак не разрешился, сотрудники полиции разъясняли о неправомерности действий, в последствии Троценко, съехал. У Ланшакова в мае 2025 года была травма головы, он лежал в больнице. Конкретных причин по которым Ланшаков и Троценко стали совместно проживать ей не известно, предполагает, что Ланшаков пожалел Троценко, потому что у Троценко были два сына. Считает, что Ланшаков боялся Троценко, данные выводы сделала согласно поведению Ланшакова, потому что когда вызывали участкового, он задавал вопросы, а Ланшаков всем видом показывал, что не нужно этого спрашивать сейчас. Ланшакова охарактеризовала как спокойного, не скандального человека, мягкого, сам себя не сможет защитить. Троценко знает чего ему надо, может за себя постоять.
Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности и взаимной связи, в соответствии со ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, выслушав заключение прокурора, полагавшего требования Ланшакова Л.В. подлежащими удовлетворению, а требования Троцено И.В. подлежать оставлению без удовлетворения, суд приходит к следующему:
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В силу требований ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 13) (п.1 ст. 549 ГК РФ).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 551 ГК РФ).
В силу ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Ланшаковым Л.В. (продавец) и Троценко И.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, просп. Строителей, <адрес> (л.д. 21, 51-52).
По соглашению сторон стоимость продаваемой квартиры составляет 450 000 руб. (пункт 4 договора).
В силу пункта 5 договора между сторонами был определен расчет: покупатель обязуется в течении трех лет с момента подписания настоящего договора полностью рассчитаться за указанную в п.1 настоящего договора квартиры.
Пунктом 10 Договора предусмотрено, что фактическая передача квартиры от продавца к покупателю произойдет по акту приема-передачи квартиры в течение двух месяцев после полного расчета за указанную квартиру.
Пунктом 12 договора определено, что право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права в Амурском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
Договор купли-продажи между сторонами был зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по <адрес> и ЕАО 08.02.20210, о чем на договоре сделана регистрационная надпись № от ДД.ММ.ГГГГ, (л.д.51-52).
Согласно п.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, что также отражено в пункте 10 договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами не подписывался. Заявление о переходе права собственности, как предусмотрено ст. 551 ГК РФ, сторонами договора не представлялось.
В силу пункта 1 ст. 486 покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Принимая во внимание буквальное толкование договора, из его условия следует, что Ланшаков Л.В. имел цель продать спорную квартиру, а Троценко И.В. приобрести квартиру в собственность.
Судом установлено, что полный расчет в соответствии с условиями договора-купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, просп. Строителей, <адрес>, до настоящего времени не произведен, доказательств обратного суду не представлено, более того сторонами не оспаривалось.
В ходе судебного разбирательства истец Ланшаков Л.В. указывал, что денежные средства в счет оплаты стоимости спорного жилого помещения получил в размере 151 600 руб., что подтверждается распиской, согласен был на рассрочку оплаты, поскольку у Троценко И.В. было тяжелое финансовое положение, на иждивении было двое несовершеннолетних детей, в связи с чем осознавая затруднительное положение покупателя не требовал с него полного расчета.
Возражая против удовлетворения исковых требований Ланшакова Л.В., Троценко И.В. не отрицал факт отсутствиям полного расчета по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заявлял о тяжелом финансовом положении в момент заключения сделки купли-продажи. а также указывал об отсутствии взаимных требований о доведении начатой сделки до конца.
Однако, ссылался на неоднократное ведение переговоров сторон о возможных вариантах расчета по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, последний из которых имел место быть в 2025 году, в ходе которого Троценко И.В. признавая за собой наличие задолженности по указанному договору купли-продажи квартиры, предлагал вариант расчета в виде предоставления продавцу – Ланшакову Л.В. иного, меньшего по площади жилого помещения.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотренного настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2014), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении сопоров, связанных с защитной права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии существенных нарушений условия договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ со стороны покупали Троценко И.В. выразившиеся в неисполнении обязательства по оплате объекта недвижимости (квартиры) являющегося продетом указанного договора, в связи с чем требование о расторжении договора купли-продажи квартиры от 28 январе 2010 года подлежит удовлетворению.
Доводы стороны ответчика по первоначальному иску/истца по встречному о пропуске срока исковой давности, судом откланяются, как замыленные не обосновано исходя из следующего.
Согласно статьей 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, о чем следует также из части 6 статьи 152, части 4 статьи 198 ГПК РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 64 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
На основании изложенного, с учетом вышеприведенных норм законодательства, прояснений сторон в ходе рассмотрения дела, показаний свидетеля суд приходит к выводу, что течение срока исковой давности по заявленному требованию о расторжении договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ надлежит исчислять с 2025 года, то есть с момента последних предложений стороны покупателя – Троценко И.В. варианта расчета по указанному договору, что свидетельстве о признании им задолженности по данному договора в 2025 года, суду не представлено доказательств течение срока исковой давности с более раннего срока.
Разрешая требования истца по первоначальному исковому заявлению/ответчика по встречному исковому заявлению Ланшакова Л.Г. о признании утратившим права пользования жилым помещением и выселении, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права.
Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Жилищным кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами. Согласно ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
В соответствии со ст. 27 Конституции Российской Федерации и Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а органы регистрационного учета уполномочены лишь удостоверить акт свободного волеизъявления граждан при выборе ими места жительства. Регистрация носит лишь уведомительный характер и не должна приводить к ограничению конституционного права гражданина выбирать место пребывания и жительства.
В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется государством. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в которой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В соответствии со ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В силу ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его прав.
Из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, представленной в материалы дела, собственниками указанной квартиры являлись Ланшаков Л. В., 1/3 доли в праве общей долевой собственности, Ланшакова К. Н., 2/3 долей в праве общей долевой собственности (л.д. 11-13).
Как следует из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № № правообладателем жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ является Ланшаков Л. В. (л.д. 27-29).
ДД.ММ.ГГГГ между Ланшаковым Л.В. и Троценко И.В. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с пунктом 15 Договора продавец (Ланшаков Л.В.) обязуется по первому требованию покупателя (Троценко И.В.) зарегистрировать его в указанной в п.1 настоящего договора квартире (л.д. 51-52).
Как следует из поквартирной карточки, выданной МУП «АРКЦ» от ДД.ММ.ГГГГ, Троценко И.В. зарегистрирован по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).
Таким образом, судом установлено, что собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, является истец/ответчик Ланшаков Л.В.. Ответчик/истец Троценко И.В. не является собственником спорного жилого помещения, по соглашению с истцом имеет регистрацию в квартире, при этом членом семьи Ланшакова Л.В. не является, между ответчиком и собственником квартиры не заключался договор о найме, об аренде квартиры, следовательно, у ответчика отсутствуют правовые основания пользования и распоряжения указанной квартирой. Сохранение за ответчиком права пользования жилым помещением нарушают права истца как собственника.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 61 и 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества; согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности на недвижимость к истцу, фактическое исполнение данной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.
При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования Ланшакова Л.В. подлежат удовлетворению в части признания Троценко И.В., утратившим право пользования указанным жилым помещением.
В соответствии со статьей 7 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признание утратившим права пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
Признание ответчика утратившим право пользования жилым помещением является основанием для снятия его с регистрационного учета на основании подпункта «е» пункта 31 «Правил регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства», в соответствие с которым снятие граждан с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения - на основании вступившего в законную силу решения суда.
Таким образом, настоящее решение является основанием для снятия ответчика с регистрационного учета по адресу: <адрес>, просп. Строителей, <адрес>.
Разрешая вопрос о выселении ответчика из спорного жилого помещения, суд, пришел к выводу, что основания для сохранения за ответчиком права пользования спорным жилым помещением, предусмотренных ст. 10 ЖК РФ и ст. 218 ГК РФ, не имеется.
Доказательств обратного суду не представлено, как и не представлено и доказательств наличия предусмотренных законом объективных оснований для сохранения за ответчиком Троценко И.В. права пользования жилым помещением.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о законности заявленных исковых требований, в связи с чем, считает возможным признать утратившим право пользования ответчиком Троценко И.В. жилого помещения - квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, просп. Строителей, <адрес>.
Принимая во внимание вышеуказанное, ответчик обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им), если в добровольном порядке ответчик спорное жилое помещение не освобождает, а законных оснований для сохранения за ним права пользования спорным жилым помещением не имеется, то в соответствии с вышеизложенными положениями ЖК РФ, ответчик подлежит выселению из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, просп. Строителей, <адрес>, в связи с чем, исковые требования Ланшакова Л.В. о выселении ответчика Троценко И.В. подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, в рамках настоящего дела у ответчика Троценко И.В. возникли самостоятельные требования к истцу Ланшакову Л.В..
Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Троценко И.В., поскольку, обязанность по передаче денежных средств за квартиру в сумме 450 000 руб., предусмотренную пунктами 4 и 5 Договора, Троценко И.В. не исполнены. Соответственно, условия о фактической передаче спорной квартиры от Продавца к Покупателю (пункт 10 Договора), не наступили. В связи с чем, как ранее установлено судом фактическая передача спорной квартиры от Покупателя к Продавцу не состоялась, соответствующий акт приема-передачи квартиры сторонами подписан не был.
Таким образом, по вине Троценко И.В. истца по встречному иску, фактическое исполнение сделки по купле-продаже спорной квартиры не состоялось.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Троценко И.В. рассчитался с Ланшаковым Л.В. за спорную квартиру только в сумме 150 000 руб. (л.д. 22).
Поскольку в материалах дела имеется расписка Троценко И.В. от ДД.ММ.ГГГГ о передаче денежных средств в сумме 151 600 руб. в качестве первоначального взноса по договору купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, расположенной по адресу: <адрес>, сделка купли-продажи квартиры не состоялась, суд приходит к выводу о взыскании с истца по первоначальному иску/ответчика по встречному исковому заявлению Ланшакова Л.В. в пользу ответчика по первоначальному иску/истца по встречному исковому заявлению Троценко И.В. денежные средства в размере 151 600 руб.
Доводы стороны ответчика по первоначальному исковому заилению/истца по встречному исковому заявлению об оставлении требований Ланшакова Л.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду не выполнения обязательного досудебного порядка урегулирования спора, суд находит не состоятельными.
В соответствии со ст. 137 ГПК РФ ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления иска.
Как следует из разъяснений содержащихся в п.24 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска не требуется, поскольку встречный иск предъявляется после возбуждения производства по делу и соблюдение такого порядка не будет способствовать достижению целей досудебного урегулирования (статья 138 ГПК РФ, часть 3 статьи 132 АПК РФ).
Таким образом, в соответствии с изложенными требования закона, с учетом установленных в судебном заседании фактических обстоятельств, суд приходит к выводу, что требования Ланшакова Л.В. о расторжении договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заявленные в рамках уже возбужденного гражданского дела в суде и после соединения гражданских дел с требованиями Троценко И.В. о возложении обязанностей, которые основаны на одних и тех же отношениях, считает, что выполнение досудебного порядка урегулирования спора не требуется, ввиду утраты цели претензионного порядка, поскольку досудебная претензия уже не способна урегулировать имеющийся в суде спор.
Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Поскольку требования искового заявления Ланшакова Л.В. удовлетворены, однако при увеличении исковых требований требованием о расторжении договора, последним не уплачена государственная пошлина, размер которой в соответствии с п.п. 4 ч.1 ст. 333.19 НК РФ составляет 3000 руб., указанная государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика по первоначальному исковому заявлению Троценко И.В. в доход бюджета Амурского муниципального района.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 214 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ланшакова Л. В. к Троценко И. В. о расторжении договора, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, удовлетворить в полном объеме.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, заключенный между Ланшаковым Л. В. (продавец) и Троценко И. В. (покупатель) в отношении жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> <адрес>.
Признать Троценко И. В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, ИНН № утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <адрес>
Выселить Троценко И. В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, ИНН № из жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>.
Взыскать с Троценко И. В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, ИНН № государственную пошлину в размере 3 000 рублей в доход бюджета Амурского муниципального района.
Взыскать с Ланшакова Л. В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> края, ИНН № в пользу Троценко И. В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, ИНН № денежные средства, внесенные в качестве первоначального взноса по договору купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № б/н в размере 151 600 руб.
Решение суда является основанием для снятия с регистрационного учета Троценко И. В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> по адресу: Российская Федерация, <адрес>.
Встречные исковые требования Троценко И. В. к Ланшакову Л. В. о возложении обязанности, оставить без удовлетворения.
Копию решения в течение пяти дней со дня его составления в мотивированном виде направить лицам, участвующим в деле.
Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Амурский городской суд в течение одного месяца со дня его составления в мотивированном виде.
Судья Е.А. Мережникова