Дело№ 2-387/2026
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г. Якутск 13 января 2026 года
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Макарова М.В., при секретаре Стручковой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чаприна И.С., Чаприной М.Е. к Зарояняеву П.И., Дзивицкому В.А. о признании договора купли-продажи четырехсторонним, признании право собственности на долю в здании и земельном участке отсутствующим, признании права собственности на долю в здании и земельном участке, установил:
Истцы обратились в суд с вышеуказанным иском к ответчикам. В обоснование указали, что 06.07.2022 г. между Заровняевым П.И., ООО «Динамика» и Новиковой (истец Чаприна М.Е.) М.Е. было заключено трехстороннее соглашение о замене стороны по договору аренды нежилого помещения, согласно которого арендатором нежилого помещения на 1 этаже, площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: ____, стала истец. 05.01.2023 г. заключено трехстороннее о замене стороны по договору аренды указанного нежилого помещения между Заровняевым П.И., ООО «Динамика» и новым арендатором ООО «Титан» (генеральный директор Новикова (Чаприна) М.Е.). В том же году Заровняев П.И. предложил истцам купить в рассрочку здание с кадастровым номером №, на что последние согласились. 01.03.2023 г. между Заровняевым П.И. и истцами был заключен договор намерения купли-продажи нежилого помещения, согласно которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи здания с кадастровым номером № с земельным участком, расположенных по адресу: ____, стоимостью 9 000 000 руб., из которых 500 000 руб. передано Заровняеву П.И. в день подписания данного договора, 4 000 000 руб. истцы должны оплатить до 28.06.2023 г., 4 500 000 руб. в момент подписания основного договора купли-продажи, срок заключения которого сторонами не определен. В мае 2023 года Заровняев П.И. сообщил Новиковой (Чаприной) М.Е. о необходимости срочно оплатить оставшуюся сумму 8 500 000 руб., которой у истцов не было. Узнав от Новиковой (Чаприной) М.Е. о сложившейся ситуации, знакомый истцов Дзивицкий В.А. предложил оплатить недостающую сумму на условиях, что истцы будут ежемесячно с ним рассчитываться со своей прибыли. Истцы полностью доверились Дзивицкому В.А.. После оплаты всей суммы, ООО «Титан» под руководством истца Чаприной М.Е. продолжило работу в магазине по вышеуказанному адресу. Ежемесячно истцы отдавали Дзивицкому В.А. денежные средства без расписки. В 2025 г. между Дзивицким В.А., ООО «Дамиане» (Субарендатор под руководством супруги Дзивицкого В.А.) начались финансовые разногласия. В результате конфликта 18.04.2025 г. неизвестные лица сменили замки, исключив доступ истцов в магазин. 19.04.2025 г. ИП Дзивицкий В.А. направил уведомление ООО «Титан» о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с неоплатой арендной платы более трех раз. Из данного уведомления истцы узнали, что 26.05.2023 г. между Заровняевым П.И. и Дзивицким В.А. был заключен договор купли-продажи здания с кадастровым номером № с земельным участком за 9 000 000 руб., из которых 500 000 руб. по договору намерения купли-продажи нежилого помещения от 01.03.2023 г. оплатили истцы. Истцы считают, что стороны ответчиков имеется недобросовестное поведение, т.к. Заровняев П.И., не расторгнув предварительный договор с истцами, продал имущество Дзивицкому В.А.., истцы полагают, что имеют право требовать признания права собственности на долю в спорном имуществе пропорционально внесенной сумме задатка в размере 500 000 руб. (1/18 доли). С учетом уточнений и увеличения исковых требований, ссылаясь на нормы действующего законодательства, истцы просят:
Признать договор купли-продажи здания и земельных участков, заключенный между ответчиками от 26.05.2023 г. четырехсторонним, включив в данный договор в качестве покупателей истцов;
Признать право собственности Дзивицкого В.А. на 1/18 доли в здании с кадастровым номером № с земельным участком под ним, расположенных по адресу: ____, отсутствующим;
Признать за истцами право собственности на 1/18 доли в здании с кадастровым номером № с земельным участком под ним, расположенных по адресу: ____;
Взыскать с ответчиков солидарно в пользу истцов судебные расходы по оплате госпошлины в размере 25 000 руб..
Истцы, ответчики, представители третьих лиц ООО «Дамиане», ООО «Динамика», Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия), надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, не явились. С учетом мнения явившихся представителей сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель истцов и третьего лица ООО «Титан» Хмелева Т.В. уточненные исковые требования поддержала и просит удовлетворить.
Представители ответчика Дзивицкого В.А. Винокуров А.В. и Смирников А.Г. с иском не согласились, указав на необоснованность исковых требований, поскольку истцы не заключали с ответчиками договор купли-продажи в письменной форме, требование о признании права собственности на долю отсутствующим может быть заявлено только собственником в отношении не владеющего имуществом лица, истцы таковыми не являются. Право собственности Дзивицкого В.А. на спорное имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке. Оснований для возникновения и признания право собственности у истцов не имеется. Требование законодательства к письменной форме договора купли-продажи недвижимого имущества является императивной, поэтому факт заключения договора и его условий не могут быть подтверждены другими доказательствами. Просят в иске отказать. Также сообщили, что ранее в отношении истца Чаприной (Новиковой) М.Е. возбуждались уголовные дела по мошенничеству, которые были прекращены в связи с примирением сторон по не реабилитирующим основаниям.
Заровняев П.И. в своих письменных пояснениях подтвердил факт заключения 26.05.2023 г. договора купли-продажи недвижимого имущества с Дзивицким В.А., который из стоимости имущества оплатил 8 500 000 руб., а 500 000 руб. были внесены по данному договору Чаприной (Новиковой) М.Е. по договору от 01.03.2023 г.. При заключении договора купли-продажи Дзивицкий В.А. знал о ранее оплаченной Чариной М.Е. сумме в размере 500 000 руб., что он учел при расчете с Заровняевым П.И.. С иском Чаприных в первоначальном виде был согласен. В последующем, по уточненным требованиям истцов позицию не высказал, отзыв в адрес суда не направил.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что Заровняев П.И. являлся собственником нежилого здания – магазина с аптекой, с кадастровым номером №, площадью ___ кв.м., земельных участков с кадастровыми номерами № и №, площадью ___ кв.м и ___ кв.м. соответственно, с видом разрешенного использования «под индивидуальный жилой дом», расположенных по адресу: ____.
Будучи собственником указанного здания, Заровняев П.И. сдавал помещения в аренду, в том числе ООО «Динамика», Новиковой (ныне Чаприной) М.Е., ООО «Титан» (директор Чаприна М.Е.), что сторона не оспаривается.
01.03.2023 г. между Заровняевым П.И. и истцами Чаприными был заключен договор намерения купли-продажи нежилого помещения, согласно которого стороны обязались заключить в будущем и на условиях, установленных настоящим договором, договор купли-продажи нежилого помещения (здание с земельным участком), расположенного по адресу: ____ (п.1.1 договора). Стоимость здания с земельным участком сторонами определена в размере 9 000 000 руб. (п.1.3 договора). Дата заключения основного договора купли-продажи не определена, что следует из п.1.4 договора. В отношении порядка расчетов, стороны пришли к следующему: сумма в размере 500 000 руб. в качестве задатка в счет оплаты передана истцами наличными Заровняеву П.И. в момент заключения настоящего предварительного договора; сумма 4 000 000 руб. в качестве аванса должна быть передана продавцу в срок до 28.06.2023 г.; сумма 4 500 000 руб. должна быть оплачена продавцу в момент подписания основного договора купли-продажи (п.2.1 договора).
Факт передачи задатка в размере 500 000 руб. истцами Заровняеву П.И. подтверждается распиской от 17.04.2023 г..
Согласно частей 1 и 2 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В соответствии со ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Согласно ст.416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.
Статья 429 ГК РФ устанавливает, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В данном случае, из представленных документов и обстоятельств дела следует, что при заключении между Заровняевым П.И. и истцами договора намерения купли-продажи нежилого помещения от 01.03.2023 г., задаток не был оплачен истцами в день подписания договора. Согласно расписки Заровняева П.И. задаток был им получен 17.04.2023 г..
Поскольку дата заключения основного договора купли-продажи сторонами не определена, в силу ст.429 ГК РФ основной договор купли-продажи подлежал заключению в течение одного года, то есть по 01.03.2024 г..
Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
26.05.2023 г. между Заровняевым П.И. и Дзивицким В.А. был заключен договор купли-продажи здания – магазина с аптекой, с кадастровым номером №, площадью ___ кв.м., земельных участков с кадастровыми номерами № и №, площадью ___ кв.м. и ___ кв.м., расположенных по адресу: ____.
Из пояснений стороны истца Чаприной М.Е. она знала, что между вышеуказанными лицами был заключен договор купли-продажи, между Чаприной М.Е. и Дзивицким В.А. была договоренность о последующем переоформлении недвижимости после оплаты частями, Чаприна М.Е. продолжала через ООО «Титан» осуществлять предпринимательскую деятельность по указанному адресу по ранее заключенному соглашению о замене стороны № по договору аренды нежилого помещения от 06.01.2023 г., с Заровняевым П.И. и ООО «Динамика».
На момент подачи иска годичный срок для заключения основного договора купли-продажи после предварительного договора с 01.03.2023 г. истек.
Таким образом, истцы должны были знать о невозможности заключения основного договора купли-продажи с Заровняевым П.И., следовательно, в силу ст.429 ГК РФ обязательства сторон по договору намерения купли-продажи нежилого помещения от 01.03.2023 г. между сторонами прекращены.
Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).
Применительно к рассматриваемому спору, из представленных материалов регистрационного дела и иных документов следует, что стороны договора купли-продажи от 26.05.2023 г. Заровняев П.И. и Дзивицкий В.А. согласовали цену договора купли-продажи недвижимого имущества в размере 9 000 000 руб., оплата цены была произведена в полном объеме, которая была принята продавцом, претензии о ненадлежащим исполнении обязательства со стороны продавца не заявлялось, переход права собственности на недвижимое имущество был зарегистрирован по воле обеих сторон, имущество фактически передано во владение покупателю, ответчик Дзивицкий В.А. пользуется спорным имуществом.
Истцы стороной по договору купли-продажи от 26.05.2023 г., заключенному между ответчиками не являлись, договор не подписывали, существенные условия договора купли-продажи недвижимости с ответчиками в письменной форме не согласовывали. Указанный договор купли-продажи в установленном порядке не признан недействительным.
При этом необходимо отметить, что в договоре купли-продажи от 26.05.2023 г. предметом договора являлись здание и два земельных участка, в то время как в договоре намерения купли-продажи нежилого помещения от 01.03.2023 г. речь шла о здании с одним земельным участком, площадь и кадастровый номер которого в договоре сторонами не указаны.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора купли-продажи четырехсторонним, признании право собственности на долю в здании и земельном участке отсутствующим, признании права собственности на долю в здании и земельном участке, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд решил:
В исковых требованиях Чаприна И.С., Чаприной М.Е. к Зарояняеву П.И., Дзивицкому В.А. о признании договора купли-продажи четырехсторонним, признании право собственности на долю в здании и земельном участке отсутствующим, признании права собственности на долю в здании и земельном участке, отказать в удовлетворении.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.
Судья М.В. Макаров