РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
4 марта 2026 г. г. Усть-Илимск
Усть-Илимский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Ермилиной А.С., при секретаре судебного заседания Гришиной А.А., с участием истца (по первоначальному иску) Ирха О.А., представителя ответчика (по первоначальному иску) - Куруца О.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-205/2026 по исковому заявлению Ирха Ольги Александровны к ТСЖ «Новый город» о защите прав потребителей, взыскании штрафа, компенсации морального вреда, по встречному исковому заявлению ТСЖ «Новый город» к Ирха Ольге Александровне о приведении помещения в первоначальное состояние,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование исковых требований истец (по первоначальному иску)
Ирха О.А. указала, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Управление домом осуществляет ТСЖ «Новый город». 05.06.2025 в квартире истца в одной и комнат произошел залив комнаты из-за того, что лопнул левый переходник радиатора. Истец позвонила в аварийную службу и ТСЖ перекрыло стояк, произвело сброс воды. Истцу стало известно, что накануне ТСЖ осуществляло промывку системы отопления. Утром пришел сотрудник ТСЖ, которая засвидетельствовала факт прорыва соединения батареи и затопления, и на вопрос сотрудника о том, почему на батареях нет перемычек и кранов, истец пояснила, что приобрела квартиру в таком состоянии в 2009 году, на что сотрудник сказала, что необходимо установить перемычки и краны, и данные работы будут проведены за счет ТСЖ. 03.07.2025 истец обнаружила, что комната залита водой, вода текла из того же места, что и в прошлый раз. Истец обратилась в аварийную службу, пришел сантехник, но ничего делать не стал, вода продолжала течь. Утром 04.07.2025 истец обратилась в ТСЖ, и председатель предложил купить 2 крана на батарею, что истец сделала. После этого пришел сантехник и установил два крана, за что истец заплатила 1 000 руб. сантехнику. Истец долгое время обращалась в ТСЖ с вопросами, когда будут проведены ремонтные работы и когда выдадут акт о затоплении. Акт так и не выдали, а спустя время сообщили, что истец должна оплатить работы по установке перемычек и кранов. Данными заливами причинен ущерб имуществу истца, кроме того, вода проникла на первый этаж дома, где находится аптека. 15.08.2025 истец направила в адрес ТСЖ претензию, но ответ не поступил. 22.08.2025 истец обратилась в прокуратуру и Службу государственного жилищного надзора Иркутской области. Прокуратура перенаправила обращение истца в Службу. 17.09.2025 работники ТСЖ установили перемычку на одном радиаторе, краны устанавливать отказались, а также перемычку на втором радиаторе, ссылаясь на то, что это обязанность истца. 24.09.2025 из Службы государственного жилищного надзора Иркутской области поступил ответ, согласно которому ТСЖ предлагало истцу восстановить систему отопления в соответствии с проектом, но она отказалась, что не соответствует действительности.
Указала, что перемычки и запорная арматура на радиаторах отопления относятся к внутридомовой системе отопления, которая входит в состав общего имущества многоквартирного дома. Управление и содержание такого имущества возлагается на управляющую компанию.
Просит суд обязать ТСЖ «Новый город» безвозмездно своими силами и средствами устранить недостатки при оказании коммунальных услуг – установить перемычку на одну батарею и два крана на вторую батарею; взыскать с ТСЖ «Новый город» компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф за нарушение прав потребителя.
Представитель ответчика (по первоначальному иску) - Куруц О.П., действующий на основании прав по должности, не согласился с исковыми требованиями Ирха О.А. и подал встречное исковое заявление к Ирха О.А. В обоснование встречного искового заявления указал, что при осмотре помещения Ирха О.А. (угловой комнаты) обнаружен факт незаконного переустройства общедомовой тепловой сети, а именно – собственником жилого помещения самовольно срезаны проектные байпасные перемычки на стояках отопления вместе с частью трубы стояка отопления и демонтированы регулирующие краны на стояках отопления, которые являются общим имуществом собственников многоквартирного дома. Такие действия нарушают проектную систему теплоснабжения дома, в отопительный сезон влияют на безопасность проживания других собственников дома, непосредственно влияют на общую санитарно-эпидемиологическую обстановку и нарушают права других собственников дома. При этом Ирха О.А. своими действиями произвела уменьшение размера общего имущества дома, которое возможно только с согласия всех собственников дома, кроме того, не было решения уполномоченного органа о согласовании проекта переустройства, что является самовольным переустройством. При таких обстоятельствах собственник жилого помещения обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние.
Просит суд возложить на Ирха О.А. обязанность привести в первоначальное состояние общее имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес>, а именно: восстановить в комнате (спальня угловая) на одном приборе отопления регулировочный кран, на втором приборе отопления байпасную линию (перемычку) вместе с частью трубы стояка отопления
В судебном заседании истец (по первоначальному иску) Ирха О.А. исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила суд исковые требования удовлетворить. Встречные исковые требования ТСЖ «Новый город» не признала, просила суд в удовлетворении встречных исковых требований отказать в полном объеме. Дополнительно пояснила, что в угловой комнате принадлежащей ей квартиры произошел залив, протекла батарея, после посещения квартиры сотрудниками ТСЖ она узнала, что в соответствии с проектом на приборах отопления должны быть установлены регулировочные краны, байпасные линии (перемычки). При этом считает, что именно ТСЖ «Новый город» безвозмездно своими силами и средствами должно установить перемычку на одну батарею и два крана на вторую батарею, поскольку данное имущество является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Пояснила, что прибрела данную квартиру в таком состоянии, она никаких работ по переустройству общедомового имущества не производила. При этом подтвердила, что регулировочные краны, байпасные линии (перемычки) на радиаторах предусмотрены проектной документацией, данное оборудование предусмотрено техническим паспортом жилого помещения.
В судебном заседании представитель ответчика (по первоначальному иску) - Куруц О.П., действующий на основании прав по должности, исковые требования Ирха О.А. не признал в полном объеме, просил в удовлетворении исковых требований Ирха О.А. отказать. Свои исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, просил суд данные исковые требования удовлетворить. Дополнительно пояснил, что собственником жилого помещения самовольно срезаны проектные байпасные перемычки на стояках отопления вместе с частью трубы стояка отопления и демонтированы регулирующие краны на стояках отопления, которые являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, при этом разрешительной документации на переоборудование не выдавалось, собрание собственников жилого помещения по данному вопросу не проводилось. При этом Ирха О.А. является собственником данного жилого помещения и должна привести помещение в первоначальное состояние.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, разрешая заявленные первоначальные исковые и встречные исковые требования, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Частью 4 ст. 17 ЖК РФ предусмотрено, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В силу ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
В соответствии с ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В судебном заседании установлено, что Ирха О.А. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Управление домом осуществляет ТСЖ «Новый город».
Как следует из технического паспорта жилого помещения по адресу: <адрес>, составленного по состоянию на 06.11.2008, в угловой комнате площадью 14,3 кв.м. установлены перемычки на радиаторах. Согласно типовому проекту 125-04 блок-секции 9тиэтажного дома предусмотрено наличие на радиаторах регулировочные краны и перемычки.
Данные обстоятельства сторонами не оспариваются, как и то, что указанное имущество является общим имуществом многоквартирного жилого дома.
Из актов осмотра квартиры по адресу: <адрес>, от 05.06.2025 и 04.07.2025, составленных представителями ТСЖ «Новый город» установлено, что на приборах отопления отсутствуют проектные перемычки, регулировочные краны, радиаторы монтированы к стояку через сгон (уточка), что является нарушением монтажа радиатора, собственником нарушена проектная система отопления, собственнику рекомендовано восстановить систему отопления до проектного состояния.
Отсутствие в комнате жилого помещения на одном приборе отопления регулировочного крана, на втором приборе отопления байпасной линии (перемычки) Ирха О.А. подтверждает, вместе с тем считает, что провести работу по восстановлению данного имущества должен именно ТСЖ «Новый город», поскольку это имущество является общим имуществом многоквартирного жилого дома, управление и содержание такого имущества возлагается на управляющую компанию, кроме того, она приобрела квартиру в таком состоянии.
Согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающие, в том числе, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях (п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Как следует из ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса (ч. 1). Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3).
Согласно п. 1.7.2 Постановления Госстроя РФ 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования не допускается.
Согласно подпунктам "в", "д" и "е" п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, потребитель не вправе:
самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом;
осуществлять регулирование внутриквартирного оборудования, используемого для потребления коммунальной услуги отопления, и совершать иные действия, в результате которых в помещении в многоквартирном доме будет поддерживаться температура воздуха ниже 12 градусов Цельсия;
вносить изменения во внутридомовые инженерные системы.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. п. 15 и 23 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, переустройство должно быть произведено с соблюдением установленного законом разрешительного порядка, а факт переустройства должен быть подтвержден соответствующими документами, в частности, его разрешением и актом приемочной комиссии, подтверждающей произведенное переустройство.
Введение нормативных требований к порядку переустройства системы внутриквартирного отопления направлено в первую очередь на обеспечение надежности и безопасности теплоснабжения многоквартирного дома в целом, что отвечает интересам собственников и пользователей всех помещений в нем.
Требование о приведении помещения в многоквартирном доме в первоначальное состояние предъявляется к титульному собственнику помещения.
При перепланировке, переоборудовании или реконструкции помещения предыдущим собственником обязанность по приведению в прежнее состояние в силу буквального толкования ч. 3 ст. 29 ЖК РФ возлагается на титульного собственника.
При приобретении права собственности на помещение в многоквартирном доме лицо не лишено возможности установить, подвергалось ли помещение переустройству, перепланировке или реконструкции и, если да, то соблюдена ли установленная законом процедура.
В противном случае титульный собственник должен нести бремя своей неосмотрительности, а обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения, если до перехода права собственности оно не было приведено в прежнее состояние.
На основании изложенного, принимая во внимание, что в комнате спорного жилого помещения (спальня угловая) на одном приборе отопления отсутствует регулировочный кран, на втором приборе отопления отсутствует байпасная линия (перемычка), при этом данное имущество предусмотрено проектной документацией, является общим имуществом собственников многоквартирного дома, учитывая, что соответствующих решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении ремонтных работ общего имущества многоквартирного дома в помещении квартиры истца не принималось, проект переустройства отсутствует, как и акт завершения работ, подтверждающий выполнение работ по проекту, суд приходит к выводу, что работы по восстановлению общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес>, а именно: восстановление в комнате (спальня угловая) на одном приборе отопления регулировочного крана, на втором приборе отопления байпасной линии (перемычки) должны быть возложены на собственника жилого помещения -Ирха О.А.
Выявленные несоответствия нарушают права не только ТСЖ «Новый город», как организации, обслуживающей общее имущество многоквартирного жилого дома, но и других собственников помещений в нем.
При этом довод Ирха О.А., что она не производила самовольного переустройства квартиры, стала ее собственником в том состоянии, в связи с чем, обязанность по приведению системы отопления квартиры в первоначальное состояние по проекту должна быть возложена на ТСЖ, нельзя признать состоятельными как противоречащие приведенным нормам закона и разъяснениям. Ирха О.А., приобретая жилое помещение, обязана была проявить необходимую заботливость и осторожность, выяснить характеристики приобретаемого по возмездной сделке жилого помещения. Приняв жилое помещение, истец приняла на себя обязанности собственника жилого помещения в полном объеме, включая и ответственность собственника за ненадлежащее состояние жилого помещение.
При таких обстоятельствах суд считает приходит к выводу, что исковые требования Ирха О.А. к ТСЖ «Новый город» об обязании устранить недостатки при оказании коммунальных услуг, а именно: установить перемычку на одну батарею и два крана на вторую батарею, не подлежат удовлетворению, при этом встречные исковые требования ТСЖ «Новый город» к Ирха О.А. о приведении помещения в первоначальное состояние подлежат удовлетворению в полном объеме.
Учитывая, что поскольку по настоящему делу факт нарушений прав
Ирха О.А. со стороны ТСЖ «Новый город» по изложенным в иске доводам не установлен, оснований для взыскания компенсации морального вреда, штрафа не имеется.
Возлагая на Ирха А.А. обязанность привести в первоначальное состояние общее имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес>, а именно: восстановить в комнате (спальня угловая) на одном приборе отопления регулировочный кран, на втором приборе отопления байпасную линию (перемычку) вместе с частью трубы стояка отопления, суд считает необходимым указать срок для исполнения - 10 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного решения.
При этом, учитывая, что работы по восстановлению системы отопления связаны с отключением стояков (сливом воды), в случае затруднения производства таких работ до окончания отопительного сезона, Ирха О.А. вправе обратиться в суд с заявлением об отсрочке исполнения решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Ирха Ольги Александровны к ТСЖ «Новый город» об обязании устранить недостатки при оказании коммунальных услуг, взыскании штрафа, компенсации морального вреда - отказать.
Исковые требования ТСЖ «Новый город» к Ирха Ольге Александровне о приведении помещения в первоначальное состояние - удовлетворить.
Возложит на Ирха Ольгу Александровну в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного решения обязанность привести в первоначальное состояние общее имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес>, а именно: восстановить в комнате (спальня угловая) на одном приборе отопления регулировочный кран, на втором приборе отопления байпасную линию (перемычку) вместе с частью трубы стояка отопления.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Усть-Илимский городской суд Иркутской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.С. Ермилина
Мотивированное решение составлено 16.03.2026.