РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 июля 2026 года г. Санкт-Петербург
Колпинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Козина А.С., при ведении протокола помощником судьи Хаустовой А.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Храмцова ФИО8 к ООО Специализированный застройщик «ЛСТ Проджект» о взыскании денежных средств
УСТАНОВИЛ:
Храмцов Д.К. обратился в суд с иском с иском к ООО Специализированный застройщик «ЛСТ Проджект» и просит уменьшить цену договора участия в долевом строительстве Договор № 77/К4-7-2023 участия в долевом строительстве, заключенного 13.03.2023 определив цену договора равной 10563860,50 руб.; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в качестве соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве в размере 900143,50 руб., неустойку в порядке ст. 23 Закона о защите прав потребителей за период с 04.11.2023 по 21.03.2024 в размере 1251199,46 руб., неустойку в соответствии с ч. 8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве за период с 01.09.2024 по 31.12.2024 и с 01.01.2026 по 10.03.2026 в размере 211563,72 руб.; неустойку, начисленную на сумму 900143,50 руб. в соответствии с ч. 8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве за период с 11.03.2026 по день фактической оплаты разниц цены Договора в размере 900143,50 руб.; компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., штраф в размере 5% от присужденной судом суммы.
В обоснование исковых требований указал, что 13.03.2023 между ООО Специализированный застройщик «ЛСТ Проджект» и ООО «Ленстройтрест» был заключен договор участия в долевом строительстве № 77/К4-7-2023, право требования по которому уступлено на основании соглашения от 18.03.2023 Храмцову Д.К. По договору в собственность истца подлежала передаче двухкомнатная квартира с отделкой, расположенная на мансарде 5 этажной секции № 2 многоквартирного дома, имеющую условный № 77 в строительных осях: 1-5/Г-Е общей площадью с учетом балконов, лоджий, террас без понижающего коэффициента 54,76 кв.м., с учетом балконов, лоджий, террас с понижающим коэффициентом 50,84 кв.м., общей площадью (за искл. площадей балконов, лоджий, террас) 49,16 кв.м. В п. 3.1 договора сторонами цена квартиры установлена в размере 11 464 000 руб. Стоимость квартиры оплачена истцами в полном объеме. Этим же пунктом договора цена за один квадратный метр установлена сторонами в 233 197 руб.
26.06.2023 между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому общая площадь принимаемой квартиры по ПИБ составляет 28,8 кв.м., общая площадь для целей государственного кадастрового учета составляет 45,3 кв.м. Согласно данным ЕГРН площадь квартиры составляет 45,3 кв.м., что на 3,86 кв.м. меньше площади установленной договором. Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.
Истец Храмцов Д.К. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца – Черников Д.Н. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал по доводам иска.
Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «ЛСТ Проджект» Мартынова Д.А. в судебное заседание явилась, возражал против удовлетворения требований истца по доводам письменных возражений.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона об участии в долевом строительстве).
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).
По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Судом установлено, что 13.03.2023 между ООО Специализированный застройщик «ЛСТ Проджект» и ООО «Ленстройтрест» был заключен договор участия в долевом строительстве № 77/К4-7-2023 (Далее - Договор) (л.д. 42-49), право требования по которому уступлено на основании Соглашения от 18.03.2023 об уступке права требования и переводе долга по договору участия в долевом строительстве № 77/К4-7-2023 от 13.03.2023 (Далее - Соглашение) Храмцову Д.К. (л.д.50-52).
Согласно п. 1.1. Договора, Застройщик принял на себя обязательство передать дольщику объект долевого строительства – жилое помещение в Объекте: Двухкомнатную квартиру с отделкой, расположенную на Мансарде 5 этажной секции № 2 многоквартирного дома, имеющую условный № 77 в строительных осях: 1-5/Г-Е.
Согласно п. 1.2. Договора, характеристики и описание квартиры указаны в приложении № 1 к Договору.
Согласно Приложению № 1 к Договору, общая площадь с учетом площадей балконов и/или лоджий и/или террас без понижающего коэффициента – 54,76 кв.м; общая площадь с учетом площадей балконов и/или лоджий и/или террас с понижающим коэффициентом – 50,84 кв.м; общая площадь (за исключением площадей балконов и/или лоджий и/или террас) – 49,16 кв.м; жилая площадь – 24,24 кв.м.
Цена договора установлена в п. 3.1 Договора в размере 11 464 000 руб., по 233 197,8 руб. за 1 кв.м. и оплачена истцами в полном объеме.
26.06.2023 квартира передана истцу по акту приема-передачи, согласно которому общая площадь по ПИБ – 48,8 кв.м, общая площадь для целей государственного кадастрового учета – 45,3 кв.м. (л.д. 53).
02.08.2023 за истцом в ЕГРН зарегистрировано право собственности на указанную квартиру. Согласно данным ЕГРН площадь квартиры указана 45,3 кв. м (л.д. 54-59).
Как следует из положений ч. 2, п. 9 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» площадь помещения относится к числу основных сведений об объекте недвижимости, вносимых в кадастр недвижимости, которые позволяют определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи.
Таким образом, суд приходит к выводу, что общая площадь переданного жилого помещения составляет 45,3 кв. м.
Согласно п. 3.6 договора в случае уменьшения общей площади квартиры на 1 кв. м. и более по данным государственного технического учета и технической инвентаризации по сравнению с соответствующей площадью квартиры, указанной в приложении №1 к настоящему договору, застройщик обязуется вернуть дольщику соответствующую разницу исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры, указанной в п. 3.1 договора, в трехмесячный срок с даты получения письменного требования.
03.08.2023 Храмцов Д.К. обратился в адрес ответчика с претензией о возврате разницы в стоимости квартиры в связи с передачей квартиры меньшей площади (л.д. 61).
Ответом на претензию от 17.01.2024 ответчик отказал в удовлетворении требований, сославшись на соответствие переданного истцу объекта характеристикам, указанным в приложении №1 к договору.
Оценивая доводы и возражения сторон, суд учитывает следующее.
Согласно п. 1 ст. 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Как следует из п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, на застройщика возложена обязанность обеспечить достоверное указание площади объекта долевого строительства.
В настоящем случае в приложении № 1 к договору указана общая площадь квартиры – 49,16 кв.м. Исходя из этой же площади произведен расчет цены договора - 49,16 * 233 197,8 руб. (цена за 1 кв.м.) = 11 464 000 руб.
В пп. 28 и 44 постановления Пленума Верховного Суда от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).
Разрешая требования потребителя о возмещении убытков, причиненных ему недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), суд должен исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о его свойствах и характеристиках, имея в виду, что в силу Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность компетентного выбора.
При этом бремя доказывания факта предоставления надлежащей информации не обладающему специальными познаниями покупателю в доступной для него форме законом возложено на продавца.
Из содержания приведенных выше норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда следует, что продавец несет ответственность за несоответствие информации о товаре, связанное с фактами, о которых он знал или не мог не знать и о которых он не сообщил покупателю (п. 4 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20 октября 2021 года).
В настоящем случае истец, не обладающий специальными познаниями в сфере строительства, при заключении договора имел разумные основания исходить из сведений о площади квартиры, приведенной в договоре и приложении к нему, и рассчитывать на получение в собственность по результатам исполнения договора жилого помещения соответствующей площади.
Ответчик, являющийся профессиональным участником рынка строительства и экономически сильной стороной отношений с истцами, в рамках возложенного на него бремени доказывания должен доказать, что до заключения договора истцу была представлена полная и достоверная информация о приобретаемом объекте, в том числе о его площади, которая позволяла без применения специальных познаний принять обоснованное решение о заключении договора.
При рассмотрении дела ответчиком таких доказательств не представлено.
Кроме того, суд учитывает, что на момент заключения Договора и Соглашения (2023 год) приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 уже действовал, в связи с чем Ответчик, являющийся профессиональным участником рынка, имел возможность указать в Договоре, т.е донести до сведения потребителя то, что общая площадь указанная в ЕГРН будет отличаться от общей площади указанной в Договоре.
Однако, ответчик при заключении договора не отразил указанное обстоятельство в договоре и не проинформировал истца о том, что указанная в договоре площадь может не совпасть с площадью, которая будет отражена в ЕГРН. При этом, истец, не обладая специальными познаниями, не мог самостоятельно предвидеть подобное существенное расхождение.
Довод ответчика о том, что для определения общей площади переданного жилого помещения необходимо руководствоваться приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр суд отклоняет, поскольку в силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, площадь которого соответствует условиям договора.
Условий о том, что общая площадь жилого помещения на момент его передачи будет определяться в соответствии с приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр, Договор не содержит.
Таким образом, заключая договор, предусматривающий обязательство застройщика передать квартиру общей площадью 49,16 кв.м, и оплачивая цену, определенную с учетом этого метража, истцы исходили из приобретения в будущем квартиры, соответствующей приведенным параметрам, однако фактически приобрели право собственности на квартиру общей площадью 45,3 кв.м.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено уменьшение площади переданного помещения на 3,86 кв. м. (49,16 кв.м.-45,3 кв.м.).
В счет соразмерного уменьшения цены договора, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать денежные средства в размере 900143 руб. 50 коп. (3,86 кв. м.* 233 197,8 руб.)
Разрешая требования истца о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.
Как установлено судом, претензия истца получена ответчиком 03.08.2023.
В соответствии с п. 3.6 Договора, срок исполнения требования потребителя о возврате разницы составляет три месяца с даты получения письменного требования.
Таким образом, суд приходит к выводу, что срок для добровольного исполнения требования истца истек 03.11.2023.
Из п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 следует, что в период с 01.07.2023 до 31.12.2024 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договору участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. ч. 2 и 6 ст. 9, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых применяются особенности, предусмотренные п. 1 настоящего Постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01 июля 2023 года.
Особенности, установленные п. п. 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления. По состоянию на 01.07.2023 размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации составлял 7,5% годовых.
Таким образом, расчет неустойки, предусмотренной п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", за нарушение срока выплаты денежных средств в счет уменьшения площади объекта долевого строительства за период с 04.11.2023 по 21.03.2024, производится исходя из размера ключевой ставки 7,5%, размера денежных средств в счет уменьшения площади объекта долевого строительства и составит за 139 дней просрочки 25709,57 руб. (900143 руб. 50 коп. x 139 дней x 7,5% /365).
Неустойка за период с 01.09.2024 по 31.12.2024 и с 01.01.2025 по 10.03.2026 рассчитанная в соответствии с ч. 8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве составит 211563,72 руб. Расчет истца судом проверен, арифметически верен (л.д. 13).
Как указано в п. 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
Учитывая изложенное, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости соразмерного уменьшения цены договора в размере 900143 руб. 50 коп., начиная с 11.03.2026 до даты фактического исполнения обязательств.
Частью 2 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве закреплено, что моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Согласно ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации если гражданину причинен моральный вред (физические нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные и либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
При решении вопроса о взыскании в пользу истцов компенсации морального вреда, суд руководствуясь частью 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, принимает во внимание фактические обстоятельства по делу, признает установленным нарушение прав истца как потребителя, и полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме 20 000 руб. 00 коп.
Согласно ч. 2 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Таким образом, размер штрафа составит 57870,83 руб. ((900143 руб. 50 коп.+ 25709,57 руб.+ 211563,72 руб.+20000 руб.)/100*5)
В порядке ст. 103 ГПК РФ с ответчика надлежит взыскать госпошлину в размере 25000 руб.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования Храмцова ФИО9 к ООО Специализированный застройщик «ЛСТ Проджект» о взыскании денежных средств – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «ЛСТ Проджект» (ИНН: 7814398739) в пользу Храмцова ФИО10 (паспорт РФ №) в счет соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере 900143 руб. 50 коп., неустойку за период с 04.11.2023 по 21.03.2024 в размере 25709,57 руб., неустойку за период с 01.09.2024 по 31.12.2024 и с 01.01.2025 по 10.03.2026 в размере 211563,72 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб. 00 коп., штраф в размере 57870,83 руб.
Взыскивать с ООО Специализированный застройщик «ЛСТ Проджект» (ИНН: 7814398739) в пользу Храмцова ФИО11 (паспорт РФ №) неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования от суммы в размере 900143 руб. 50 коп. за каждый день просрочки с 11.03.2026 до дня фактического исполнения.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «ЛСТ Проджект» (ИНН: 7814398739) в доход бюджета государственную пошлину в размере 25000 руб. 00 коп.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Колпинский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья А.С. Козин
Решение в окончательной форме принято 15.07.2026