РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 сентября 2026 года г.Черемхово
Черемховский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Гавриленко Н.В., единолично, при секретаре судебного заседания Широковой А.Е., рассмотрев в помещении Черемховского городского суда, каб. № 304, в открытом судебном заседании административное дело №2а-874/2026 по административному исковому заявлению Гусева ЭН к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово, Отделу архитектуры и градостроительства муниципального образования «город Черемхово», Администрации муниципального образования «город Черемхово» о признании незаконными отказов в продлении срока действия разрешения на строительство, в предоставлении земельного участка в аренду, обязании устранить допущенные нарушения установил:
В обоснование требований административный истец указал, что между ним и Комитетом по управлению муниципальным имуществом ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка №. Предметом договора являлся земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1060 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А, с видом разрешенного использования: для строительства нежилого здания (магазина). Первоначальный срок договора аренды был установлен на 5 лет - до ДД.ММ.ГГГГ. Отделом архитектуры и градостроительства администрации <адрес> (Ответчик 2) ДД.ММ.ГГГГ истцу было выдано разрешение на строительство № №, которое неоднократно продлевалось, последний раз - до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением о продлении договора аренды. На основании Федерального закона № 58-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ сторонами было заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, которым срок аренды был установлен по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ он зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства (далее ОНС) с кадастровым номером №, степенью готовности - фундамент (подтверждается Выпиской из ЕГРН). Указанный ОНС расположен в границах арендуемого земельного участка. В период 2018-2026 годов им были закуплены строительные материалы для возведения объекта (кирпич, арматура, пиломатериалы). Однако завершить строительство в установленный срок не представилось возможным ввиду наличия исключительных личных обстоятельств и объективных факторов публично-правового характера. Он является лицом, имеющим ограниченные возможности здоровья (наличие инвалидности <данные изъяты>, справка МСЭ серия МСЭ-2017 №). Данное обстоятельство существенно ограничивало физическую возможность истца лично контролировать ход строительных работ, оперативно решать организационные вопросы, а также привлекало дополнительные финансовые затраты на медицинское обслуживание, что снижало темпы инвестирования в строительство. Указанное обстоятельство является исключительным и подлежит учету при оценке добросовестности истца как застройщика. В период 2020-2022 годов на территории Иркутской области, как и на всей территории Российской Федерации, действовали ограничительные меры, направленные на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции. Данные меры объективно затрудняли хозяйственную деятельность: наблюдались сбои в поставках строительных материалов, удорожание логистики, ограничения на передвижение рабочей силы. Указанный период (более двух лет) подлежит исключению из периода вины застройщика, так как носил характер непреодолимой силы (форс-мажора).
Несмотря на объективные трудности, истец не отказывался от цели использования участка. Факт государственной регистрации права на ОНС (фундамент) в 2023 году свидетельствуемо начале строительства и вложении средств в объект. Закупка строительных материалов и имеющимися в наличии изготовленными арматурными каркасами на весь первый этаж, наличие арматуры на все здание, наличием изготовленной опалубки, пиломатериалом, кирпичом. ДД.ММ.ГГГГ он обратился к мэру г. Черемхово с заявлением о продлении договора аренды на 3 года для завершения строительства, ссылаясь на наличие зарегистрированного объекта незавершенного строительства. ДД.ММ.ГГГГ он обратился с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство № №. ДД.ММ.ГГГГ он обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность (с целью урегулирования вопроса в случае, если аренда невозможна). В ответ на указанные обращения получены отказы: Отказ КУМИ г. Черемхово от ДД.ММ.ГГГГ № в продлении договора аренды - мотивирован отсутствием действующего разрешения на строительство и исчерпанием права на «антикризисное» продление; Отказ Отдела архитектуры от ДД.ММ.ГГГГ № в продлении разрешения на строительство - мотивирован пропуском срока подачи заявления (подано - спустя 17 месяцев после истечения срока действия разрешения); Отказ КУМИ г. Черемхово от ДД.ММ.ГГГГ № в предоставлении участка в собственность, мотивирован истечением срока аренды на момент регистрации заявления и отсутствием разрешения на строительство. Полагает указанные отказы незаконными, нарушающими его права и законные интересы как собственника объекта недвижимости, по следующим основаниям. В своем отказе от ДД.ММ.ГГГГ Отдел архитектуры и градостроительства администрации города Черемхово сослался на следующие обстоятельства: истечение срока действия разрешения на строительство ДД.ММ.ГГГГ и подача заявления спустя 17 месяцев; отсутствие реальной динамики строительных работ, строительной техники, рабочих; ссылку на Административный регламент, утвержденный постановлением администрации порода Черемхово от ДД.ММ.ГГГГ №. Полагает данный отказ незаконным, необоснованным и нарушающим его права по следующим основаниям. Строительство им было начато, что бесспорно подтверждается наличием зарегистрированного права на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ), что само по себе является официальным государственным признанием факта начала строительных работ и вложения средств в объект; фактическим нахождением на земельном участке фундамента и опалубки для первого этажа. Отдел архитектуры в своем отказе указал, что строительные работы на указанном участке не ввелись и не ведутся, отсутствовала и отсутствует строительная техника, строительные материалы, рабочая сила. Строительная готовность объекта не изменилась. Однако данные утверждения являются личным, субъективным восприятием сотрудника отдела, ничем объективно не подтвержденным. Никаких актов государственного строительного надзора, актов муниципального земельного контроля, предписаний, протоколов или иных официальных документов, фиксирующих отсутствие начала строительства или отсутствие извещения о начале работ, Ответчиком 2 не представлено и в материалах дела не имеется. Более того, сам факт государственной регистрации права на объект незавершенного строительства в 2023 году является официальным подтверждением того, что строительство было начато и велось. Отсутствие строительной техники в конкретный момент времени не может служить доказательством того, что строительство не начиналось или что объект не будет достроен. Пункт 7 части 21.15 Грк РФ прямо обязывает орган, рассматривающий заявление, запросить информацию в соответствующих органах (госстройнадзор, орган земельного контроля), о наличии фактов отсутствия начала работ. Отдел архитектуры таких запросов не направлял, ограничившись визуальным осмотром и субъективной оценкой. Бездействие органа в части межведомственного взаимодействия не может служить основанием для отказа заявителю. В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», собственник объекта незавершенного строительства имеет право однократно приобрести земельный участок, находящийся в публичной собственности, в аренду сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов. Данная норма носит специальный характер и направлена на защиту прав лиц, уже вложивших средства в строительство. Ее применение не ставится в зависимость от того, был ли продлен ранее договор по иным основаниям (в том числе по «антикризисному» ФЗ-58). Право на «достройку» является самостоятельным правом, предоставленным собственнику объекта незавершенного строительства. КУМИ г. Черемхово в отказе № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что истец является собственником ОНС, однако отказывает в заключении договора аренды, ссылаясь на отсутствие действующего разрешения на строительство. Однако, как доказано выше, отсутствие разрешения на строительство на момент рассмотрения заявления является прямым следствием незаконного отказа Отдела архитектуры. Администрация города и не может создавать препятствия для гражданина (отказывать в продлении разрешения), а затем ссылаться на эти же созданные ею препятствия как на основание для отказа в аренде. Кроме того, пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ также предусматривает возможность предоставления земельного участка в аренду без торгов собственнику ОНС для завершения строительства. Согласно сложившейся судебной практике, наличие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства является достаточным основанием для предоставления участка в аренду, а вопрос наличия разрешения на строительство подлежит оценке в совокупности с обстоятельствами его утраты. КУМИ в отказе № от ДД.ММ.ГГГГ указывает, что заявление от ДД.ММ.ГГГГ поступило в администрацию ДД.ММ.ГГГГ, то есть после истечения срока аренды. Данный довод является формальным и не может служить основанием для отказа, так как заявление было сдано истцом в отделение почтовой связи ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается кассовым чеком (квитанцией). В силу ст. 194 ГК РФ, письменные заявления, сданные в организацию связи до 24 часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок. Таким образом, право Истца на рассмотрение заявления было реализовано своевременно. Испрашиваемый истцом трехлетний срок аренды является разумным и достаточным для завершения строительства. Завершение строительства объекта нежилого здания (магазина) будет способствовать развитию инфраструктуры города Черемхово, созданию новых рабочих мест и пополнению налоговой базы, что полностью соответствует публичным интересам, в отличие от изъятия недостроя, который может обременять бюджет.
Административный истец просил:
- признать незаконным отказ № от ДД.ММ.ГГГГ Отдела архитектуры и градостроительства администрации города Черемхово в продлении срока действия разрешения на строительство № RU № от ДД.ММ.ГГГГ, и обязать устранить допущенные нарушения прав истца путем продления срока действия разрешения на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года с момента вступления решения суда в законную силу;
- признать незаконным отказ № от ДД.ММ.ГГГГ Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду для завершения строительства. и обязать заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 3 (три) года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № на условиях, аналогичных договору аренды № «д» от ДД.ММ.ГГГГ, с момента вступления решения суда в законную силу.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в качестве административного соответчика привлечена администрация муниципального образования «город Черемхово».
Административный истец Гусев Э.Н. судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. В удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения дела административному истцу отказано.
Представитель административных ответчиков - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово, администрации муниципального образования «город Черемхово» Полатов Н.А., действующий на основании надлежаще оформленной доверенности, в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. Просит рассмотреть дело в свое отсутствие.
Ранее участвовавший в рассмотрении дела представитель административных ответчиков, Полатов Н.А., исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях, просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Представитель административного ответчика – Отдела архитектуры и градостроительства администрации города Черемхово в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Возражений по иску не представил.
В соответствии со ст. 150, ч.6 ст.226 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
В соответствии с ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление.
В соответствии со ст. 227 КАС РФ суд удовлетворяет требования о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если признает оспариваемые решение, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
Таким образом, для признания решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемыми решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
В случае отсутствия указанной совокупности суд отказывает в удовлетворении требования о признании решения, действий (бездействия) незаконными.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> и ИП Гусевым Э.Н. заключен договор аренды земельного участка № «к» в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>А, кадастровый №, общей площадью 1060 кв.м., из них земельный участок площадью 182 кв.м., занимаемый охранной зоной канализации ООО «Черемховский водоканал», для строительства нежилого здания. Срок аренды установлен в 11 месяцев, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово и ИП Гусевым Э.Н. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № «4» в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>А, кадастровый №. Срок аренды установлен 11 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования «<адрес>» выдано разрешение на строительство нежилого здания (магазина) общей площадью 813,7 кв.м., на земельном участке по адресу: <адрес>А.
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово и ИП Гусевым Э.Н. заключен договор аренды земельного участка № «д» в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>А, кадастровый №, общей площадью 1060 кв.м., из них земельный участок площадью 182 кв.м., занимаемый охранной зоной канализации ООО «Черемховский водоканал», для строительства нежилого здания. Срок аренды установлен в 3 года, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово и ИП Гусевым Э.Н. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № «д» в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>А, кадастровый №. Срок аренды установлен 3 года с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово и Гусевым Э.Н. заключен договор аренды земельного участка № «д» в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>А, кадастровый №, общей площадью 1060 кв.м., из них земельный участок площадью 182 кв.м., занимаемый охранной зоной канализации ООО «Черемховский водоканал», для строительства нежилого здания. Срок аренды установлен на 5 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Указанный договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово и Гусевым Э.Н. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № «д» в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>А, кадастровый №. Срок аренды установлен 3 года, с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из сведений из Единого государственного реестра недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ за Гусевым Э.Н. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>А, кадастровый №.
ДД.ММ.ГГГГ Гусев Э.Н. обратился к мэру города Черемхово с заявлением о продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства нежилого здания с кадастровым номером №
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ Гусев Э.Н. обратился к мэру города Черемхово с заявлением о продлении разрешения на строительство нежилого здания с кадастровым номером №
Как следует из ответа Отдела архитектуры и градостроительства муниципального образования «город «Черемхово» от ДД.ММ.ГГГГ, администрацией города Черемхово было выдано разрешение на строительство нежилого здания (магазина) № RU 38309000-92 от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, которое впоследствии было продлено до ДД.ММ.ГГГГ. Более разрешение на строительство в установленном законом порядке не продлевалось. Заявление о намерении завершить строительство и о необходимости продления срока действия разрешения на строительство в разумный срок до даты окончания его действия в муниципалитет не направлялось. Согласно ч.5 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство прекращает свое действие по окончании установленного в нем срока. После этой даты юридическая сила документа утрачивается, и продлевать уже нечего. Таким образом, отсутствие действительного разрешения на строительство означает невозможность начала или продолжения строительных работ. Порядок выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства (в том числе внесения изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства и внесения изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства в связи с продлением срока действия такого разрешения) на территории города регламентируется административным регламентом предоставления муниципальной услуги, утвержденным постановлением администрации города Черемхово от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно п.6.ст. 2.16 вышеуказанного административного регламента подача заявления о внесении изменений в разрешение на строительство менее чем за 10 рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство является основанием для отказа в предоставлении данной муниципальной услуги. Заявление о продлении разрешения на строительство подано ДД.ММ.ГГГГ, спустя 17 месяцев после истечения срока его действия, что делает саму процедуру продления разрешения невозможной. С даты регистрации объекта незавершенного строительства, с ДД.ММ.ГГГГ, строительные работы на указанном участке не велись и не ведутся, отсутствовала и отсутствует строительная техника, строительные материалы, рабочая сила и т.д. Строительная готовность объекта незавершенного строительства с ДД.ММ.ГГГГ не изменилась, поскольку реальная динамика работ отсутствует. На основании вышеизложенного, в продлении срока действия разрешения на строительство нежилого здания (магазина) № № от ДД.ММ.ГГГГ Гусеву Э.Н. отказано.
Как следует из ответа Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово от ДД.ММ.ГГГГ (исх. №), договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № «д» был заключен на 5 лет (до ДД.ММ.ГГГГ). ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, которым срок аренды установлен по ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, заявителем уже реализовано и исчерпано право на однократное продление договора аренды публичного земельного участка без проведения торгов на основании специального антикризисного регулирования. Норма ст. 8 Федерального закона № 58-ФЗ не предусматривает многократного (повторного) продления. Правовые основания для повторного применения указанной нормы отсутствуют. Согласно п. 1.3 и п. 4.4.4 договора, арендатор обязан оформить разрешение на строительство в отделе архитектуры и градостроительства. Разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № RU № (впоследствии продленное) утратило силу ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств наличия действующего разрешения на строительство на момент обращения не представлено. Факт подачи ДД.ММ.ГГГГ заявления о продлении разрешения на строительство не является юридическим фактом, подтверждающим наличие действующего разрешения. Рассмотрение заявления о продлении разрешения на строительство не приостанавливает действие Договора и не восстанавливает срок аренды. В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, строительство без действующего разрешения запрещено. Следовательно, цель использования земельного участка - строительство нежилого здания - на текущий момент не может быть реализована. Сохранение арендных отношений при утраченной цели использования не соответствует принципу эффективности использования публичных земель. Довод о том, что факт государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (далее ОНС) (кадастровый №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ) автоматически влечет обязанность арендодателя продлить договор, основан на неверном толковании норм права. Действительно, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предоставляет собственнику ОНС право однократно приобрести земельный участок в аренду сроком на 3 года для завершения строительства без торгов. Однако данная норма предоставляет арендатору право обратиться с заявлением о предоставлении участка (заключении нового договора аренды), а не безусловно продлевать действующий договор.
Договор аренды № «д» заключен после ДД.ММ.ГГГГ, и к нему применяются правила ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Право на заключение нового договора, без торгов для собственника ОНС может быть реализовано только при наличии действующего разрешения на строительство (п-л. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 ФЗ-137). На сегодняшний день разрешение на строительство недействительно; пропущен срок действия Договора (истекает ДД.ММ.ГГГГ). Обращение последовало в последний месяц срока. Доказательств того, что объект будет достроен в пределах запрашиваемого срока, с учетом полного отсутствия строительных работ в период арендных отношений, не имеется; уведомление от ДД.ММ.ГГГГ (вх.№ от ДД.ММ.ГГГГ КУМИ города Черемхово) о проведении работ по изготовлению арматурного каркаса объективно не подтверждено. Проверкой КУМИ города Черемхово установлено, что строительные работы на участке не ведутся, объект не завершен, консервация объекта не произведена. Участок фактически не осваивается. В силу прямого указания п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. Кроме того, настоящим уведомлением КУМИ города Черемхово выражает явный и однозначный отказ от продолжения арендных отношений. При таких обстоятельствах положения п.2 ст.621 ГК РФ (возобновление договора на неопределенный срок) применению не подлежат, так как пользование после 15.02.2026 г. при наличии выраженного возражения арендодателя является незаконным. КУМИ города Черемхово отказывает в продлении (заключении нового) договора аренды земельного участка с кадастровым номером № Надлежит в срок до ДД.ММ.ГГГГ (включительно) завершить все обязательства по договору. В течение 5 (пяти) календарных дней с даты прекращения договора освободить земельный участок и передать его арендодателю по акту приема-передачи. Нахождение на муниципальном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего частному лицу, при прекращении договора аренды не является основанием для занятия участка. Продолжение использования земельного участка после ДД.ММ.ГГГГ без заключенного в установленном порядке договора будет квалифицироваться как самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ), а также повлечет взыскание неосновательного обогащения в размере рыночной арендной платы. Кроме этого, уведомляем, что КУМИ города Черемхово намерен направить в суд требование об изъятии этого объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, либо об изъятии для муниципальных нужд, поскольку в указанных границах возможно выстроить многоквартирный жилой дом для реализации программы переселения граждан из аварийного жилого фонда.
ДД.ММ.ГГГГ Гусев Э.Н. обратился к мэру города Черемхово с заявлением о приобретении в собственность земельного участка по адресу: <адрес>А с кадастровым номером №
Как следует из ответа КУМИ администрации города Черемхово от ДД.ММ.ГГГГ (исх. №), отсутствует действующий договор аренды на момент подачи заявления. В соответствии с п.1 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется в случаях, предусмотренных федеральными законами, в том числе при наличии на участке объектов недвижимости, принадлежащих заявителю. Однако одним из обязательных условий для реализации преимущественного права на приобретение участка в собственность или аренду является наличие у заявителя действующего договора аренды на момент подачи заявления, если участок предоставлялся в аренду ранее. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ г. № «д» с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ действовал по ДД.ММ.ГГГГ включительно. Заявление Гусева Э.Н. датировано ДД.ММ.ГГГГ, однако согласно штампу входящей корреспонденции поступило в Администрацию МО «город Черемхово» ДД.ММ.ГГГГ, то есть после истечения срока действия договора аренды. Таким образом, на момент регистрации обращения заявитель уже не являлся арендатором данного земельного участка. Права и обязанности по договору аренды прекратились, что исключает возможность рассмотрения вопроса о предоставлении участка в собственность в порядке, предусмотренном для арендаторов. Отсутствие действующего разрешения на строительство. Согласно п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов собственнику объекта незавершенного строительства допускается однократно для завершения строительства при наличии действующего разрешения на строительство. Аналогичная позиция закреплена в п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № RU №92 (продленное до ДД.ММ.ГГГГ) утратило силу ДД.ММ.ГГГГ Доказательств наличия действующего разрешения на строительство на момент подачи заявления (ни на ДД.ММ.ГГГГ, ни на ДД.ММ.ГГГГ) не представлено. Подача ДД.ММ.ГГГГ заявления о продлении разрешения на строительство не является подтверждением его действия. Рассмотрение такого заявления органом архитектуры не восстанавливает срок аренды и не порождает права требовать предоставления участка в собственность. Объект незавершенного строительства сам по себе не дает права на выкуп участка без торгов. Наличие в собственности объекта незавершенного строительства не является безусловным основанием для предоставления земельного участка в собственность без торгов (ст. 39.3 Земельного кодекса РФ). Право на приобретение участка в собственность возникает у собственника объекта недвижимости после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию (п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ). В отношении объектов незавершенного строительства законодательством установлен специальный механизм: собственник вправе однократно получить участок в аренду для завершения строительства (п. 2ст. 3 ФЗ-137), но не в собственность. Продажа участка под объектом незавершенного строительства без проведения торгов действующим законодательством не предусмотрена. Кроме того, имеется фактическое неиспользование участка по целевому назначению. Пунктом 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ установлено, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка без торгов является неиспользование земельного участка в соответствии с целью его предоставления (строительство нежилого здания) в течение всего срока аренды. Осмотрами КУМИ города Черемхово установлено, что строительные работы на участке фактически не ведутся, объект не завершен, консервация объекта не произведена. Участок не осваивается более 5 лет, что подтверждает отсутствие реальных намерений завершить строительство в разумный срок. Кроме того, имеется обременение участка. Часть земельного участка площадью 182 кв.м. находится в охранной зоне канализации ООО «Черемховский водоканал». В силу п.п.5 ст.27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте земельные участка, занятые инженерными сетями и их охранными зонами. Передача таких участков в собственность возможна только при условии, что они могут использоваться без нарушения требований охраны инженерных объектов. В данном случае использование всей площади участка в соответствии с видом разрешенного использования (строительство нежилого здания) без нарушения режима охранной зоны не подтверждено. Отсутствуют и иные основания для предоставления участка в собственность без торгов. Случаи, установленные ст.39.3 ЗК РФ, при которых допускается продажа земельных участков без торгов, к данной ситуации неприменимы, так как: заявитель не относится к категориям лиц, имеющих право на выкуп без торгов по иным основаниям (льготные категории, переоформление права постоянного пользования и т.д.); участок не предоставлялся в собственность ранее; объект незавершенного строительства не является зданием, строением или сооружением, завершенным строительством и введенным в эксплуатацию. Комитет по управлению Муниципальным имуществом администрации города Черемхово отказывает в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность без проведения торгов.
Гусев Э.Н. является инвалидом № по общему заболеванию, с ДД.ММ.ГГГГ, бессрочно, что подтверждается справкой серии МСЭ-2017 №.
Порядок, основания выдачи разрешения на строительство, внесения в него изменений предусмотрены статьей 51 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ).
Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).
Разрешение на строительство выдается, в том числе, органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 данной статьи и другими федеральными законами (часть 4 статьи 51 ГрК РФ).
Согласно ч. 19 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи.
В соответствии с ч. 20 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения.
Порядок предоставления муниципальной услуги по внесению изменений в разрешение на строительство регламентирован Административным регламентом, утвержденным постановлением администрации города Черемхово от ДД.ММ.ГГГГ №.
Согласно п. 6 ст. 2.16 указанного регламента, подача заявления о внесении изменений в разрешение на строительство менее чем за 10 рабочих дней до истечения срока действия разрешения является основанием для отказа.
В соответствии с частью 11 статьи 226 КАС РФ обязанность доказывать нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление, соблюдения сроков обращения в суд, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а доказывание обстоятельств законности действий (бездействия) должностного лица, на орган, организацию, лицо, наделенное государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые действия (бездействие).
Как следует из материалов дела, разрешение на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ первоначально выдано Гусеву Э.Н. сроком до ДД.ММ.ГГГГ, впоследствии срок его действия был продлен до ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление о продлении срока действия разрешения подано истцом Гусевым Э.Н. ДД.ММ.ГГГГ, т.е. спустя 17 месяцев после истечения установленного срока действия разрешения на строительство.
Актами комиссионного обследования спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено, что на земельном участке по адресу: <адрес>А находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером № в виде фундамента, строительные работы на участке не ведутся, объект не завершен, участок по виду разрешенного использования не используется.
Указанное также подтверждается сведениями Отдела архитектуры администрации города Черемхово.
Таким образом, оспариваемое решение об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство принято уполномоченным органом, в пределах своей компетенции, соответствует положениям пункта 8 части 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Наличие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства само по себе не свидетельствует о фактическом осуществлении строительства либо о принятии мер к завершению работ.
Довод административного истца о наличии уважительных причин, препятствующих строительству, в том числе наличием инвалидности третьей группы, введением ограничительных мер в период COVID-19 отклоняется судом, поскольку указанные обстоятельства не являются юридически значимыми при разрешении вопроса о законности отказа в продлении разрешения на строительство.
Данные обстоятельства не могут являться надлежащим основанием для неосуществления строительства, поскольку не исключают фактической возможности осуществления строительно-монтажных работ. Кроме того, при наличии к тому оснований, административный истец не был лишен права обратиться с соответствующим заявлением о продлении разрешения на строительство до истечения срока его действия в соответствии с требованиями законодательства, действующего в спорный период.
Действующее законодательство не предусматривает механизма восстановления срока действия разрешения на строительство либо его продления по заявлению, поданному после истечения срока. Возможность внесения изменений в разрешение (в том числе в части срока его действия) допускается только в отношении действующего документа. Поскольку к моменту подачи заявления (ДД.ММ.ГГГГ) разрешение уже утратило юридическую силу, у уполномоченного органа отсутствовали правовые основания для внесения в него каких-либо изменений.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Согласно п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
Подпунктом 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В свою очередь, п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).
Согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, в том числе, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово Гусеву Э.Н. было направлено требование о расторжении договора аренды земельного участка №»д» от ДД.ММ.ГГГГ и передачи земельного участка по акту приема-передачи собственнику.
Как следует из материалов дела, договор аренды №«д» от ДД.ММ.ГГГГ заключен с Гусевым Э.Н. сроком на 5 лет, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истец Гусев Э.Н. обратился в администрацию муниципального образования «<адрес>» с заявлением о продлении договора аренды на основании ст. 8 Федерального закона №58-ФЗ от 14.03.2022 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Указанное заявление было удовлетворено и заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, которым срок аренды установлен по ДД.ММ.ГГГГ.
Административный истец в обоснование своих доводов ссылается на п. 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» как на основание, для предоставления земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства.
Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Законом № 137-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и Гражданский кодекс, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Как установлено судом, разрешение на строительство № № ДД.ММ.ГГГГ), выданное истцу Гусеву Э.Н. утратило силу ДД.ММ.ГГГГ.
Отсутствие разрешения делает невозможным использование участка по целевому назначению (строительство) в силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой строительство без действующего разрешения запрещено.
Поскольку договор аренды земельного участка № «д» заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть после ДД.ММ.ГГГГ, поэтому к нему применяются правила ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. При этом, пункт 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, применяется в случаях, если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 года или земельный участок предоставлен в аренду до 1 марта 2015 года.
Как следует из представленных документов, право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка № «д» заключен ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, ссылка истца на п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» является несостоятельной.
В силу прямого указания п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Таким образом, истцом Гусевым Э.Н. реализовано и исчерпано право на однократное продление договора аренды публичного земельного участка без проведения торгов на основании Федерального закона № 58-ФЗ от 14.03.2022 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Исходя из приведенных норм права, отказ в заключении договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства для завершения строительства, является законным и обоснованным.
В соответствии с п.1 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения, развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий»; садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества; земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса; земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса; земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка; земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса; земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Поскольку договор аренды № «д» от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ действовал по ДД.ММ.ГГГГ включительно, с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов истец обратился в администрацию города Черемхово после истечения срока действия договора аренды, строительство не завершено и объект не введён в эксплуатацию, следовательно, условия для реализации права на предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов, не соблюдены. Продажа участка под объектом незавершенного строительства без проведения торгов действующим законодательством не предусмотрена.
Наличие в собственности объекта незавершенного строительства не является безусловным основанием для предоставления земельного участка в собственность без торгов (ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).
Право на приобретение участка в собственность возникает у собственника объекта недвижимости после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию (п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, основанием для отказа в предоставлении земельного участка без торгов является неиспользование земельного участка в соответствии с целью его предоставления в течение всего срока аренды.
Представленными стороной административного ответчика подтверждено, что строительные работы на спорном земельном участке фактически не ведутся, объект не завершен, консервация объекта не произведена. Участок не осваивается, что свидетельствует об отсутствии реальных намерений завершить строительство в разумный срок.
С учетом изложенного, поскольку отсутствует одновременное наличие двух условий, предусмотренных ст. 227 КАС РФ, для признания незаконными действий административных ответчиков, а также возложении обязанности по устранению допущенных нарушений, суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд решил:
В удовлетворении административных исковых требований Гусева ЭН (паспорт <данные изъяты>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Черемхово, Отделу архитектуры и градостроительства муниципального образования «город Черемхово», Администрации муниципального образования «город Черемхово» о признании незаконными отказов в продлении срока действия разрешения на строительство, в предоставлении земельного участка в аренду, обязании устранить допущенные нарушения, ОТКАЗАТЬ.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Черемховский городской суд Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.В. Гавриленко
Мотивированное решение изготовлено: 06.10.2026.