РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 февраля 2026 года г. Шелехов
Шелеховский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Николаевой Л.В., при секретаре Кутузовой А.П., с участием истца Немомнящих Р.В., представителя истца Слеменевой М.И., действующей на основании доверенности от *дата скрыта* сроком действия один год, представителя ответчика Алексеева С.С., действующего на основании доверенности от *дата скрыта* сроком действия два года, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-414/2026 по иску Непомнящих Р.В. к Веслополову А.В. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, взыскании двойной суммы задатка путем зачета в счет оплаты стоимости недвижимого имущества
Установил:
В обосновании исковых требований истец указал, что между истцом и Веслополовым А.В., Маркеловым Н.А. *дата скрыта* заключены договоры задатка купли-продажи здания с земельным участком. Предметом продажи являлся земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с видом разрешенного использования: склады, с кадастровым номером *номер скрыт*, расположенный по адресу *адрес скрыт* и нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу *адрес скрыт* кадастровый *номер скрыт*. В соответствии с п.1 договоров задатка в день подписания покупатель обязуется выплатить продавцу в качестве задатка денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей каждому продавцу. Указанные суммы ответчиком получены в день подписания договоров. Согласно п.4 договора задатка основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее *дата скрыта* Однако в указанный срок основной договор купли-продажи заключен не был в виду оформления продавцами права собственности на земельный участок, который на момент заключения договора задатка принадлежал продавцам на праве аренды. По просьбе продавцов и в интересах последних оформлением документов занимался истец: переписка и работа с администрацией Шелеховского городского поселения, обращение за юридической помощью к юристу. Право собственности на заявленное здание за продавцами признано решением Шелеховского городского суда в равных долях с последующим заключением *дата скрыта* договора купли-продажи земельного участка между продавцом Администрацией Шелеховского городского поселения и покупателями Маркеловым Н.А. и Веслополовым А.В. Указанные обстоятельства не позволили сторонам заключить основной договор купли-продажи в согласованный срок. В связи с уклонением ответчика от заключения основного договора купли-продажи истец направил *дата скрыта* ответчику уведомление о намерении заключить договор купли-продажи и проект основного договора купли-продажи с указанием времени заключения сделки: Многофункциональный центр «Мои документы» по адресу г.Шелехов, 1 квартал, дом 10, дата *дата скрыта*? время <данные изъяты> Уведомление получено ответчиком *дата скрыта* и продублировано в мессенджере «Телеграмм». Ответчик на заключение договора купли-продажи не явился. Второй продавец Маркелов Н.А. на заключение сделки явился и от ее заключения не уклоняется. Уведомление о несостоявшейся сделке направлено ответчику *дата скрыта* В тот же день от ответчика получен ответ об отказе ответчика от исполнения обязательств по договору со ссылкой на окончание срока предварительного договора. До конца ноября 2025 г. ответчик высказывал желание заключить сделку. Однако после регистрации права собственности стал придумывать причины для отложения заключения основного договора. В соответствии с п.5 договора задатка при уклонении продавца от заключения основного договора, продавец возвращает покупателю двойную сумму задатка. Право покупателя на обращение в суд с требованиями о понуждении к заключению основного договора в силу п.4 ст.445 ГК РФ предусмотрено п.5 договора задатка. Просит обязать ответчика Веслополова А.В. заключить с истцом основной договор купли-продажи земельного участка кадастровый *номер скрыт*, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенный по адресу *адрес скрыт* и нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером *номер скрыт* по адресу *адрес скрыт*. Просит взыскать с ответчика в его пользу денежные средства в размере 1 000 000 рублей путем зачета указанной суммы в счет оплаты стоимости недвижимого имущества: земельного участка кадастровый *номер скрыт*, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенный по адресу *адрес скрыт* и нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером *номер скрыт* по адресу *адрес скрыт*.
В судебном заседании истец, представитель истца исковые требования поддержали, дав пояснения, аналогичные доводам иска, пояснили фактические обстоятельства дела. Истец суду дополнил, что именно он занимался оформлением документов об установлении права собственности продавцов на спорное имущество. Когда право собственности было оформлено, ответчик отказался от заключения договора купли-продажи. До этого времени ответчик высказывал намерения заключить договор купли-продажи, спрашивал о движении документов. О намерении заключить договор купли-продажи также свидетельствует факт получения задатка ответчиком.
Представитель истца суду дополнила, что до *дата скрыта* заключить договор купли-продажи не предоставлялось возможным, т.к. не было оформлено право собственности продавцов за спорное имущество.
Представитель ответчика с иском не согласен. Считает, что обязательства по заключению основного договора купли-продажи прекращены в связи с истечением срока, установленного в договоре задатка (п.4), а именно *дата скрыта* Истец занимался оформлением документов, т. к. третье лицо Маркелов Н.А. является ему родственником, никаких поручений на оформление права собственности ответчик истцу не давал. Представил в суд письменные возражения по иску.
Третье лицо Маркелов Н.А. в судебном заседании 13.01.2026 г. пояснил, что в *дата скрыта* г. он прекратил производственную деятельность, т.к. не мог содержать базу. В *дата скрыта* г. ответчик сказал, что будет продавать свою долю. В дальнейшем после заключения договоров задатка ответчик интересовался когда выйдем на сделку.
В судебном заседании 09.02.2026 г. дело рассматривается в отсутствие ответчика, третьего лица в порядке требований ст.167 ГПК РФ.
Суд, заслушав участников судебного разбирательства, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности и каждое в отдельности, считает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения; соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме; в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Из данного положения закона следует, что соглашение о задатке всегда должно иметь письменную форму, причем в таком соглашении передаваемая денежная сумма должна именоваться задатком.
Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п. 1).
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2).
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец имел намерение приобрести в собственность земельный участок и нежилое здание, расположенные по адресу: *адрес скрыт* В целях реализации указанных намерений истец *дата скрыта* заключил с Веслополовым А.В. договор задатка, по условиям которого стороны достигли соглашения о заключении договора купли-продажи объектов недвижимости: <данные изъяты> доли нежилого здания (склад) общей площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты>% земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером *номер скрыт*, категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов), целевое назначение: для строительства производственной базы, расположенные по адресу *адрес скрыт*. По условиям указанного договора стоимость продаваемого имущества остается неизменной и составляет <данные изъяты> рублей. Срок заключения основного договора купли-продажи установлен *дата скрыта* В п.п.5,6 указанного договора стороны предусмотрели порядок возврата задатка в случае отказа от заключения договора купли-продажи и сведения о правах продавца не земельный участок – право по договору аренды *номер скрыт* от *дата скрыта*; на здание - <данные изъяты> доли в праве собственности *номер скрыт* от *дата скрыта* В п.1 договора задатка указано, что покупатель передал, а продавец получил задаток в размере <данные изъяты> рублей.
Аналогичный договор задатка *дата скрыта* истец заключил и с продавцом Маркеловым Н.А., в котором доля в праве на земельный участок продавца Маркелова Н.А. указана <данные изъяты>%.
Фактически договора задатка являются смешанными договорами: договор задатка и предварительный договор.
*дата скрыта* истец направил ответчику предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи, а *дата скрыта* уведомление о несостоявшейся сделке.
*дата скрыта* года ответчик направил ответ об отказе в заключении договора купли-продажи, считая обязательства по предварительному договору прекращенными, т.к. срок, указанный в договоре задатка – *дата скрыта* истек и никто из сторон не проявил желания к заключению договора купли-продажи, а также готовность возвратить сумму задатка в 5-ти дневный срок после указания банковских реквизитов.
Юридически значимым обстоятельством по спору является: какая сторона ответственна за не заключение договора купли-продажи в срок, указанный для заключения договора купли-продажи.
Давая оценку доводам ответчика, суд исходит из нижеследующего.
На момент заключения договора задатка (предварительного договора) земельный участок принадлежал ответчику на праве аренды *номер скрыт* от *дата скрыта*; здание – без юридического оформления прав.
По смыслу требований п. 1 ст. 429 ГК РФ по Предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, что в системе действующего законодательства не является препятствием к заключению Предварительного договора ответчиком.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу пункта 1 статьи 435 указанного Кодекса офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Судом установлено и следует из материалов дела, что уведомление о намерении заключить договор купли-продажи (оферта) истцом направлено в адрес ответчика *дата скрыта* с проектом договора купли-продажи, т.е. за истечением сроков, указанных в п.4 договора задатка.
Как указано в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Истец при подписании договора задатка был осведомлен об отсутствии у продавца зарегистрированного права собственности на спорное имущество. Договором задатка не предусмотрено никаких гарантий и заверений продавца о регистрации права собственности в срок, установленный для заключения договора купли-продажи. Заключенный сторонами предварительный договор не содержит условия, определяющие действия каждой стороны, направленные на заключение основного договора купли-продажи. Суду не представлено никаких доказательств, что обе стороны предпринимали действия, направленных на заключение основного договора в срок до *дата скрыта* в форме переговоров, обменом сообщениями, документами. В установленный предварительным договором для заключения основного договора срок ни одна сторона лично не совершала действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи.
Принимая во внимание, что срок заключения основного договора купли-продажи сторонами не был продлен, в срок до *дата скрыта* ни одна из сторон в указанный срок не направила предложение (оферту) заключить договор купли-продажи, предварительный договор считается прекращенным.
Доводы истца о сохранении у ответчика интереса к заключению договора купли-продажи до *дата скрыта*, который интересовался ходом оформления документов об установлении права собственности продавцов на спорное имущество, подтвержденные в судебном заседании показаниями свидетеля ФИО1 не свидетельствуют о сохранении интереса ответчика именно в заключении договора купли-продажи, не свидетельствуют о его активных действиях, направленных на заключение основного договора.
При этом суд принимает во внимание, что в срок до *дата скрыта* (срок заключения основного договора купли-продажи) никаких действий, связанных с легализацией права собственности ответчика не проводилось. Так договор на оказание услуг по легализации права собственности ответчика на здание был заключен с иным лицом *дата скрыта*, договор купли-продажи земельного участка в собственность ответчика заключен *дата скрыта* Действия истца, оплатившего государственную пошлину за регистрацию права собственности ответчика, были совершены им *дата скрыта*, т.е. также после *дата скрыта* Действий, направленных на продление срока заключения основного договора, предложений заключить в установленный срок основной договор, истец также не предпринимал. Доводы истца, что он занимался легализацией прав ответчика на спорное имущество по поручению истца также не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Данный факт ответчиком оспаривается со ссылкой на родственные отношения истца и третьего лица. При этом суд принимает во внимание, что договор поручения, договор на оказание услуг сторонами не заключался, доверенность на заключение договора купли-продажи земельного участка с администрацией Шелеховского городского поселения ответчиком не выдавалась.
Анализ представленных и исследованных доказательств в их совокупности, позволяет суду прийти к выводу, что основной договор купли-продажи в срок до *дата скрыта* не заключен в результате невиновных действий и в связи с бездействием сторон.
В связи с тем, что предварительный договор (договор задатка) прекратил свое действие на основании п.6 ст.429 ГК РФ, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде денежных средств, внесенных истцом по предварительному договору.
В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса.
Таким образом, для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо одновременное наличие трех условий: 1) наличие обогащения; 2) обогащение за счет другого лица; 3) отсутствие правового основания для такого обогащения.
В связи с прекращением предварительного договора (договора задатка) у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в размере 500 000 рублей.
Требования о взыскании двойной суммы задатка, указанной в договоре задатка как штраф (п.5), удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием виновных действий продавца в форме уклонения от заключения основного договора на условиях, установленных предварительным договором.
Истец просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи.
В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.
Судом установлено, что с указанными требованиями истец обратился в суд 16.12.2025 г., т.е. с нарушением шестимесячного срока. Кроме того, на основании вывода суда о прекращении обязательств по предварительному договору, не усматривается оснований для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи. В связи с чем исковые требования о зачете двойной суммы задатка в счет оплаты стоимости недвижимого имущества удовлетворению также не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
Решил:
Исковые требования Непомнящих Р.В. к Веслополову А.В. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, взыскании двойной суммы задатка путем зачета в счет оплаты стоимости недвижимого имущества удовлетворить частично.
Взыскать с Веслополова А.В. в пользу Непомнящих Р.В. сумму задатка в размере 500 000 рублей
В исковых требованиях Непомнящих Р.В. к Веслополову А.В. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, взыскании двойной суммы задатка путем зачета в счет оплаты стоимости недвижимого имущества в размере 500 000 рублей отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Шелеховский городской суд Иркутской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного текста решения, которое будет изготовлено *дата скрыта* г.
Судья Л.В. Николаева
Мотивированный текст решения изготовлен *дата скрыта*.