РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 июня 2026 года <адрес> края
Бикинский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Лавенецкой Н.Ю.
при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» о расторжении договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <дата>, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» к ФИО1 о взыскании неустойки, компенсации расходов, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» о расторжении договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <дата>.
В обоснование заявленных требований указал, что <дата> между ним и ответчиком был заключен Договор участия в долевом строительстве № ТГ-МТГ02-5-5.13.7 (далее - ДДУ), согласно которому: Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок осуществить строительство Жилой застройки в квартале улиц 1-й <адрес> - Тагильская в <адрес>, 2-я очередь строительства, расположенного по адресу: Россия, Москва, Восточный административный округ, район Метрогородок, <адрес>, стр.6/1, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать ему объект долевого строительства - квартиру в срок не позднее <дата>; Участник ДДУ обязуется внести денежные средства в сумме <данные изъяты> в счет уплаты цены договора на специальный эскроу-счет в рассрочку, согласно п.2.2. ДДУ. В период с мая 2024 годо по июнь 2025 года он исправно вносил денежные средства согласно ДДУ для депонирования на эскроу-счет, сумма внесенных средств составляет <данные изъяты> После появления у него значительных проблем со здоровьем и ограничением трудовой деятельности произошло существенное изменение обстоятельств, повлекшее за собой невозможность исполнения обязательств по ДДУ в части внесения ежемесячных платежей. В марте 2025 года при обращении к врачу-оториноларингологу по месту жительства с жалобами на снижение слуха ему предварительно было диагностировано заболевание, не позволяющее продолжать обычную трудовую деятельность, и выдано направление на детальное изучение и сбор анализов. <дата> в ГБУЗ «НИКИО им.ФИО4» ему было выдано медицинское заключение и установлен диагноз - хроническая двусторонняя сенсоневральная тугоухость справа 4 степени / слева - глухота с остатками слуха. Согласно выданной справке от <дата> серия МСЭ-2025 №, выданной ФКУ «ГБ МСЭ по <адрес>» Минтруда России (Бюро №) ему была установлена инвалидность впервые с <дата> бессрочно (Акт освидетельствования в ФГУ МСЭ № АМСЭ-325-000685789 от <дата>). В составленной ФКУ «ГБ МСЭ по <адрес>» Минтруда России (Бюро №) ИПРА инвалида № ИПРА-325-000569741 от <дата> (протокол проведения медико-социальной экспертизы № ППМСЭ-325-000686030 от <дата>) указано, что у него наблюдается устойчивое ограничение в способности к ориентации, к общению и к трудовой деятельности. В период с июля 2025 года по настоящее время им неоднократно предпринимались попытки договориться с Застройщиком о переносе части платежей по ДДУ на более поздний срок и уменьшения суммы ежемесячного платежа, в связи с существенным изменением обстоятельств, не позволяющим исполнять обязательства по ДДУ в изначально подписанном варианте. <дата> он направил Застройщику уведомление о существенном изменении обстоятельств (наступление инвалидности) и попросил предоставить отсрочку платежей по ДДУ на срок не позднее передачи объекта ДДУ до <дата> <дата>, по истечении 30-ти дневного календарного срока не получив ответ, повторно направил Застройщику заявление о предоставлении отсрочки платежей по ДДУ на тот же срок. <дата> после установления инвалидности им еще раз была предпринята попытка о заключении дополнительного соглашения к ДДУ о переносе сроков платежей с целью устранения наступления негативных последствий при неисполнении обязательств по договору и направлено заявление Застройщику о предоставлении отсрочки и уменьшения ежемесячного платежа по ДДУ на срок до <дата> (до срока передачи квартиры - <дата>), приложив справку об установлении инвалидности. За все это время от Ответчика не было получено ни одного официального ответа на его заявления, однако в телефонных разговорах и по электронной почте менеджеры Застройщика уведомляли его о неготовности увеличения периода рассрочки и уменьшения платежа, и информировали о наличии просроченной задолженности по ДДУ и необходимости внесения очередных платежей. Пункт 8.1. Договора участия в долевом строительстве № ТГ-МТГ02-5-5.13.7 от <дата> предусматривает расторжение договора по соглашению сторон, а также в иных случаях установленных договором, и в случаях, предусмотренных законодательством РФ.
<дата> им в адрес Застройщика направлено заявление о расторжении ДДУ по соглашению сторон с <дата> на основании п.8.1. ДДУ и в связи с возникновением существенных обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств по Договору, которые он не мог предвидеть на дату заключения Договора и преодолеть последствия их возникновения (получено адресатом <дата>). <дата> на электронную почту пришел ответ, что Застройщик готов расторгнуть ДДУ, но при условии оплаты им штрафа, «удержав из подлежащей возврату суммы в размере 3% от цены договора» (<данные изъяты> х 3% = <данные изъяты>), в то время как денежные средства задепонированы на эскроу-счете в ПАО «Сбербанк». Официальный отказ Ответчика стороной Истца в 30-ти дневный срок не получен. Таким образом, Застройщик намеревается взыскать с него штраф за односторонний отказ от исполнения договора на основании п.8.2 ДДУ (хотя в его заявлении указаны основания п.8.1. «по соглашению сторон»), удержав из возвращаемой депонированной суммы на эскроу-счете часть денежных средств, что прямо противоречит части 7 статьи 9 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон 214-ФЗ): «зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается». В настоящее время основным источником его дохода является назначенная пенсия по инвалидности в размере <данные изъяты> и дополнительная сумма на оплату предоставления набора социальных услуг в размере <данные изъяты> Указанная Застройщиком сумма штрафа при одностороннем расторжении ДДУ в размере <данные изъяты> является значительной для его и фактически ставит его в безвыходное положение. Данное обстоятельство и послужило основанием для обращения в суд для расторжения договора в судебном порядке, так как иных способов разрешить ситуацию не осталось. Истец предпринял все возможные меры урегулировать сложившуюся ситуацию в досудебном порядке. На протяжении длительного периода времени с июля 2025 года по сегодняшний день, когда после существенных изменений обстоятельств он не смог выполнять обязательства по ДДУ в части внесения очередных ежемесячных платежей, Застройщик не предпринимает действия на уменьшение убытка (ущерба) по договору, вытекающие из норм Закона 214-ФЗ и Гражданского кодекса РФ. Считает, что возникновение у него ограничений в способности к ориентации, к общению и к трудовой деятельности, как следствие - установление инвалидности после подписания ДДУ носит экстраординарный характер и является существенным изменением обстоятельств в понятии норм ст.451 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, денежные средства, внесенные им в счет уплаты по договору в размере <данные изъяты>, задепонированы и находятся на эскроу-счете в ПАО «Сбербанк», согласно условиям ДДУ Застройщик осуществляет строительство объекта (квартиры) за счет собственных средств и у него отсутствует необходимость изыскивать дополнительные средства для возврата Участнику ДДУ в случае расторжения договора. С учетом уточненных требований просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве № ТГ-МТГ02-5-5.13.7 от <дата>, заключенный между ФИО1 и ООО «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» с <дата>.
ООО «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о взыскании неустойки, компенсации расходов, взыскании денежных средств.
В обоснование иска указав, что вышеуказанный договор подписан сторонами и зарегистрирован в установленном законе порядке. Стороны приняли на себя обязательства, изложенные в ДДУ. Пунктом 2.1. Договора установлено, что цена договора составляет <данные изъяты> При этом, п.п. 2.2.1.-<дата>. Стороны установили порядок внесения денежных средств Участником долевого строительства на специальный эскроу-счет, открываемый в ПАО СБЕРБАНК (Эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных Эскроу-агентом от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (Депонента) в счет уплаты цены договора, в целях их дальнейшего перечисления Застройщику (Бенефициару) при возникновении условий, предусмотренных Федеральным законом от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и договором счета эскроу, заключенным между Бенефициаром, Депонентом и Эскроу-агентом. Согласно указанным условиям (графику платежей), последним днем для оплаты полной суммы цены Договора является <дата>. Вместе с тем, Участником долевого строительства были нарушены принятые на себя обязательства, так как по состоянию на дату составления настоящего заявления на специальный эскроу-счет Участником долевого строительства всего внесено <данные изъяты>, остаток к оплате по договору <данные изъяты>. Ввиду нарушения Участником долевого строительства принятых на себя обязательств по внесению денежных средств, у Застройщика возникает право требовать выплату неустойки. Таким образом, расчет неустойки производится Застройщиком за период с <дата> по дату составления искового заявления и составляет <данные изъяты>.
Пунктом 8.2. Договора установлено, что односторонний отказ от исполнения договора допускается только в случаях, предусмотренных Федеральным законом от <дата> №- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В случае отказа Участника долевого строительства от исполнения настоящего договора по иным основаниям Застройщик вправе удержать из подлежащей возврату Участнику долевого строительства суммы компенсацию расходов Застройщика, связанных с исполнением настоящего Договора. Стороны согласовали, что размер таких расходов Застройщика составляет 5% от цены настоящего Договора, указанной в п. 2.1 настоящего Договора.
Согласно доводам, указанным Участником долевого строительства в заявлении, Истец просит расторгнуть договор в одностороннем порядке (ввиду отсутствия согласия ООО «Квартал Метроном») по основаниям появления значительных проблем со здоровьем и ограничения трудовой деятельности и потерей дохода. Указанный в ч. 1., ч. 1.1. ст. 9 Закона 214-ФЗ перечень не содержит оснований одностороннего отказа в связи с потерей дохода участником долевого строительства. В настоящее время строительство Жилого дома осуществляется застройщиком согласно планам, со стороны Ответчика отсутствуют нарушения принятых на себя обязательств. Изменение материального положения стороны по договору само по себе такого обстоятельства как недостаточность у участника строительства денежных средств для оплаты объекта строительства в установленный договором срок, не предусмотрено в законе в качестве основания для одностороннего расторжения договора участником долевого строительства. Заключая договор, участник долевого строительства должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями, в том числе предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения. Ввиду изложенного, Застройщик считает, что односторонний отказ Участника долевого строительства является необоснованным. С учетом условий Договора и действий Участника долевого строительства, у Застройщика возникает право на требование выплаты компенсации расходов Застройщика, связанных с исполнением настоящего Договора, в размере 5% от цены Договора, а именно <данные изъяты>. С учетом изложенного, просит взыскать со ФИО1 в пользу ООО «Квартал Метроном» неустойку в связи с ненадлежащим исполнением договора № ТГ-МТГ02-5-5.13.7 от <дата> в размере <данные изъяты>, компенсацию расходов за необоснованный отказ от исполнения договора № ТГ-МТГ02-5-5.13.7 от <дата> в размере <данные изъяты>, компенсацию расходов за оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
Определением Бикинского городского суда <адрес> от 02.03.2026г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ПАО Сбербанк.
В судебное заседание ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании дал пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении обстоятельствам. Согласно заявлению просил дело рассмотреть в его отсутствие, в возражениях указал, что на момент заключения Договора он был трудоспособен и рассчитывал исполнить обязательства в полном объеме. Однако в процессе исполнения Договора у Истца возникло тяжелое заболевание, повлекшее за собой установление инвалидности III группы впервые с <дата> по бессрочно. Наступление инвалидности повлекло за собой: ограничение основных категорий жизнедеятельности - способность к ориентации, к общению и к трудовой деятельности; существенные дополнительные расходы на лечение, приобретение медикаментов, оборудования и других средств реабилитации. Данные обстоятельства носят объективный характер, возникли после заключения Договора и не зависели от воли Истца. Истец предпринял все доступные ему меры для минимизации задержек платежей, однако физическое состояние и материальное положение исключили возможность своевременной оплаты. Таким образом, в действиях Истца отсутствует вина, что в силу ст. 401 ГК РФ является основанием для освобождения от ответственности. Ответчик сам не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав в установленные законом сроки. Застройщик при длительном неисполнении Участником обязанности по уплате цены договора должен был воспользоваться правом на односторонний отказ от исполнения ДДУ в разумные сроки (Истец уведомил Ответчика об оформлении инвалидности в июле 2025 года). Истец не смог исполнять обязанности по договору участия в долевом строительстве по внесению денежных средства, начиная с 15-го платежа с <дата>, таким образом, право на односторонний отказ от исполнения договору у застройщика возникло спустя два месяца - с <дата> (часть 5 статьи 5 ФЗ от <дата> №214-ФЗ). В материалах гражданского дела отсутствуют документы, подтверждающие шаги Застройщика, направленные на уменьшение ущерба по договору долевого участия, таким образом, Ответчик не предпринимал разумно необходимые действия для защиты своих прав в установленные законом сроки, претензий по поводу просрочки платежа и необходимости внесения сумм со стороны Ответчика к Истцу в указанный период не поступало. Соответственно, начисление неустойки в этот период, а также взыскание штрафа с участника долевого строительства противоречит их компенсационной функции и не может являться основанием для возникновения у второй стороны договора негативных последствий в связи с непринятием застройщиком действий по защите своих прав в разумные сроки. В случае, если Судом усматриваются формальные основания для применения санкций, заявленные Ответчиком неустойка и штраф явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. Взыскание неустойки в полном объеме ухудшит и без того тяжелое материальное положение Истца, находящегося в статусе инвалида, и лишит его средств на жизнь (продукты питания, коммунальные платежи, необходимое медицинское обеспечение). Суммарный размер пенсии по инвалидности Истца согласно приложенной справки составляет <данные изъяты> При этом Ответчик, являясь крупной коммерческой организацией, не понес соразмерных убытков от задержки платежа. Как указывает сам Ответчик в своем встречном исковом заявлении, денежные средства, внесенные Участником ДДУ подлежат учету и блокированию на специальном эскроу-счете, открытом в ПАО Сбербанк (эскроу-агент), таким образом строительство объекта недвижимости (многоквартирного дома) не зависит от внесенной суммы Участником, невнесение указанных сумм по Договору не влияет на срок строительства. Считает, что условия п.8.2. Договора являются ничтожными и не подлежат судом к рассмотрению. Согласно ст.168 ГК РФ, сделка или ее часть, нарушающая требования закона, недействительна. В случае расторжения Договора у Ответчика остается в собственности объект недвижимости (квартира), рыночная стоимость которой в настоящий момент составляет более <данные изъяты>, что превышает стоимость по ДДУ <данные изъяты> Кроме того, обстоятельством, которое послужило обращением в суд для расторжения ДДУ в судебном порядке, является не потеря дохода Истца, как указывает Ответчик в своих возражениях и встречном исковом заявлении, а существенное изменение обстоятельств в понятии норм ст.451 Гражданского кодекса РФ - установление инвалидности. Просит удовлетворить исковые требования ФИО1 и расторгнуть договор участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <дата> с <дата> Отказать Ответчику в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании неустойки, компенсации расходов за необоснованный отказ от исполнения договора <данные изъяты> от <дата>, судебных расходов в полном объеме. В случае, если суд придет к выводу о наличии оснований для взыскания, снизить размер неустойки и штрафа до минимально возможного значения на основании ст.333 Гражданского Кодекса РФ в связи с тяжелой жизненной ситуацией и инвалидностью.
В судебное заседание представитель ответчика (истца по встречному иску) ООО «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» не явился. О времени и месте рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом. Просили дело рассмотреть в их отсутствие, в возражениях указали, что ст. 9 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон 214-ФЗ) установлен закрытый перечень оснований, по которым участник долевого строительства вправе расторгнуть договор долевого участия. Указанный в ч. 1., ч. 1.1. ст. 9 Закона 214-ФЗ перечень не содержит оснований одностороннего отказа в связи с потерей дохода участником долевого строительства. Ввиду отсутствия оснований для расторжения Договора Ответчик считает, что требования Истца не подлежат удовлетворению. Закон 214-ФЗ запрещает одностороннее расторжение договоров участия в долевом строительстве по любым основаниям, непредусмотренным 9 статьей. В настоящее время строительство Жилого дома осуществляется застройщиком согласно планам, со стороны Ответчика отсутствуют нарушения принятых на себя обязательств. Изменение материального положения стороны по договору само по себе не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такого обстоятельства как недостаточность у участника строительства денежных средств для оплаты объекта строительства в установленный договором срок, не предусмотрено в законе в качестве основания для одностороннего расторжения договора участником долевого строительства. Заключая договор, участник долевого строительства должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями, в том числе предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения. При таких обстоятельствах, учитывая, что законных оснований для расторжения заключенного договора участия в долевом строительстве не имеется, Ответчик считает, что требования Истца не могут быть удовлетворены судом.
В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ПАО Сбербанк не явился. О времени и месте рассмотрения дела был уведомлен своевременно и надлежащим образом. Согласно заявлению просят дело рассмотреть без их участия.
Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
По смыслу п. 4 указанной части Закона во взаимосвязи с положениями ст. 451 ГК РФ договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
К таким случаям относятся случаи расторжения договора, указанные в Гражданском кодексе Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Статья 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» позволяет потребителю отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказания услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнение обязательств по данному договору.
Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> между ФИО1 и ООО «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» был заключен Договор участия в долевом строительстве № ТГ-МТГ02-5-5.13.7.
Согласно п.1.1 Договора, Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство Жилой застройки в квартале улиц 1-й <адрес> - Тагильская в <адрес>, 2-я очередь строительства, расположенного по адресу (адрес строительный, почтовый адрес будет присвоен после приемки и ввода жилого дома в эксплуатацию): Россия, Москва, Восточный административный округ, район Метрогородок, <адрес>, стр. 6/1, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Участнику долевого строительства следующий объект долевого строительства - квартиру (далее по тексту - Квартира) 2-комнатную №.13.7 (Пять тринадцать семь, номер строительный), расположенную на 13 этаже секции 5, седьмая на площадке, общей проектной площадью, указанной в пункте 1.2 настоящего Договора, а Участник долевого строительства обязуется своевременно уплатить обусловленную договором цену и принять Квартиру в собственность в соответствии с условиями настоящего договора.
Как следует из п. 2.1, 2.2 Договора, Цена договора составляет <данные изъяты>.
Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены договора на специальный эскроу-счет, открываемый в ПАО СБЕРБАНК (Эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных Эскроу-агентом от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (Депонента) в счет уплаты цены договора, в целях их дальнейшего перечисления Застройщику (Бенефициару) при возникновении условий, предусмотренных Федеральным законом от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и договором счета эскроу, заключенным между Бенефициаром, Депонентом и Эскроу-агентом.
Первый платеж за объект долевого строительства в сумме <данные изъяты> участник долевого строительства выплачивает за счет собственных средств на счет эскроу в срок не позднее <дата>. Второй платеж за объект долевого строительства в сумме <данные изъяты> не позднее <дата>. Третий платеж в сумме <данные изъяты> не позднее <дата> Четвертый платеж в сумме <данные изъяты> не позднее <дата> Пятый платеж в сумме <данные изъяты> не позднее <дата> Шестой платеж в сумме <данные изъяты> не позднее <дата> Седьмой платеж в сумме <данные изъяты> не позднее <дата> Восьмой платеж в сумме <данные изъяты> не позднее <дата> Девятый платеж в сумме <данные изъяты> не позднее <дата> Десятый платеж в сумме <данные изъяты> не позднее <дата> Одиннадцатый платеж в сумме <данные изъяты> не позднее <дата> Двенадцатый платеж в сумме <данные изъяты> не позднее <дата> Тринадцатый платеж в сумме <данные изъяты> не позднее <дата> Четырнадцатый платеж в сумме <данные изъяты> не позднее <дата> Пятнадцатый платеж в сумме <данные изъяты> не позднее <дата> Шестнадцатый платеж в сумме <данные изъяты> не позднее <дата> Семнадцатый платеж в сумме <данные изъяты> не позднее <дата> Восемнадцатый платеж в сумме <данные изъяты> не позднее <дата> Девятнадцатый платеж за объект долевого строительства в сумме 15 878 000 Участник долевого строительства выплачивает за счет собственных средств на счет эскроу в срок не позднее <дата>
Согласно п. 8.1 Договора, расторжение договора возможно по соглашению сторон, в иных случаях прямо установленных договором, и в случаях, предусмотренных законодательством РФ.
Согласно медицинскому заключению ГБУЗ «НИКИО им.ФИО4» от <дата> ФИО1 установлен диагноз - хроническая двусторонняя сенсоневральная тугоухость справа 4 степени / слева - глухота с остатками слуха.
Как следует из справки от <дата> серия МСЭ-2025 №, выданной ФКУ «ГБ МСЭ по <адрес>» Минтруда России (Бюро №) ФИО1 установлена третья группа инвалидности впервые с <дата> бессрочно (Акт освидетельствования в ФГУ МСЭ № АМСЭ-325-000685789 от <дата>).
В составленной ФКУ «ГБ МСЭ по <адрес>» Минтруда России (Бюро №) индивидуальной программы реабилитации и абилитации инвалида № ИПРА-325-000569741 от <дата> (протокол проведения медикосоциальной экспертизы № ППМСЭ-325-000686030 от <дата>) указано, что у ФИО1 наблюдается устойчивое ограничение в способности к ориентации, к общению и к трудовой деятельности.
<дата> ФИО1 в адрес ООО «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» направлено заявление о существенном изменении обстоятельств (наступление инвалидности) и просьбой предоставить отсрочку платежей по ДДУ на срок не позднее передачи объекта ДДУ до <дата> (получено адресатом <дата>).
<дата>, <дата> ФИО1 в адрес ООО «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» повторно направлены заявления о предоставлении отсрочки платежей по ДДУ на тот же срок (получены адресатом <дата>, <дата>).
<дата> ФИО1 в адрес ООО «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» направлено заявление о расторжении ДДУ по соглашению сторон с <дата> на основании п.8.1. ДДУ и в связи с возникновением существенных обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств по Договору, которые он не мог предвидеть на дату заключения Договора и преодолеть последствия их возникновения (получено адресатом <дата>).
<дата> на электронную почту истца от ответчика пришел ответ, о том, что Застройщик готов расторгнуть ДДУ, но при условии оплаты штрафа, удержав из подлежащей возврату суммы в размере 3% от цены договора.
Как следует из выписки по счету эскроу, в период с мая 2024 года по июнь 2025 года ФИО1 ежемесячно вносил денежные средства согласно ДДУ для депонирования на эскроу-счет, общая сумма внесенных средств составляет <данные изъяты>.
Как следует из справки о назначенных пенсиях и социальных выплат от <дата>, ФИО1 установлена страховая пенсия по инвалидности. Размер страховой пенсии составляет <данные изъяты>
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства и приведенные нормы права, суд приходит к выводу о том, что заключенный между истцом и застройщиком договор от <дата> подлежит расторжению по основания ст. 451 ГК РФ.
Статьей 9 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены специальные основания для расторжения договора участия в долевом строительстве. Данные положения закона не позволяют участнику долевого строительства по собственной инициативе расторгнуть договор участия в долевом строительстве только лишь по причине неоплаты им суммы по договору, данное право предоставлено только застройщику.
Однако, сторона истца ссылается на то, что он не имеет возможности оплатить всю сумму по договору, так как его материальное положение изменилось в связи с установлением ему инвалидности.
Федеральный закон № 214-ФЗ в статье 9 не содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа участника от договора, пп. 5 ч. 1 ст. 9 указывает, что могут быть заявлены иные основания для отказа от договора.
По мнению суда, истец правомерно ссылается на общие основания для отказа от договора, в частности на положения ст. 451 ГК РФ и существенном изменении материального положения.
Оценивая материалы дела, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 доказал факт существенного изменения его материального положения, поскольку как следует из материалов дела, дохода ФИО1 для оплаты задолженности недостаточно, он не трудоустроен, получает лишь страховую пенсию по инвалидности.
Иных средств у истца не имеется, чтобы оплатить задолженность по договору.
Принимая во внимание, что информация о том, что истец не сможет исполнить свои обязательства перед застройщиком в связи с установлением ему инвалидности и просьба о расторжении договора была доведена до ответчика <дата>, с учетом того, что судом установлен факт существенного изменения материального положения истца, суд приходит к выводу о том, что договор участия в долевом строительстве от <дата>, заключенный между ООО «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» и ФИО1 подлежит расторжению с <дата> на основании ст. 451 ГК РФ, в связи с существенным изменением материального положения истца.
Так же суд учитывает, что неблагоприятных последствий для застройщика не наступит в связи с расторжением договора, поскольку квартира может быть им реализована в последующему иным участникам долевого строительства.
Разрешая встречные исковые требования ООО «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» о взыскании неустойки и компенсации расходов за необоснованный отказ от исполнения договора, суд приходит к следующему.
Пунктом 6.1. Договора участия в долевом строительстве, а также ч. 6 ст. 5 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что за нарушение Участником долевого строительства срока уплаты цены договора, указанной в п. 2.1, договора, Застройщик вправе требовать уплаты Участником долевого строительства неустойки в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Ответчиком, (истцом по встречному иску) ООО «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» заявлено требование о взыскании неустойки за период с <дата> по дату составления искового заявления <дата> в размере <данные изъяты>.
С учетом п. 1. Постановления Правительства РФ от <дата> N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до <дата> включительно.
Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца и расторжении договора участия в долевом строительстве с <дата>, сумма неустойки должна быть взыскана за период с <дата> по 13.01.2026г. в размере <данные изъяты> (16078 000 х 13д. х 1/300 х 16 % ).
На основании п.1 ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Пунктами 77,78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 7 (ред. от <дата>) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 77, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", а также в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>, применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд заключил, что в рамках разрешения настоящего спора, истец (ответчик по встречному иску), заявляя о необходимости снижения предусмотренной законом неустойки вследствие ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства, указывает на то, что его единственным доходом является пенсия по инвалидности, которая составляет <данные изъяты>.
Разрешая вопрос о размере неустойки, по мнению суда, в совокупности со степенью нарушения обязательства имеются основания к уменьшению подлежащей взысканию неустойки. Суд исходит из фактических обстоятельств данного дела, компенсационной природы неустойки, отсутствия доказательств негативных последствий нарушения обязательств, а также материальное положение истца, состояние его здоровья, и полагает необходимым уменьшить сумму неустойки, определив подлежащую к взысканию неустойку в сумме <данные изъяты>.
Пунктом 8.2. Договора участия в долевом строительстве установлено, что односторонний отказ от исполнения договора допускается только в случаях, предусмотренных Федеральным законом от <дата> №- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В случае отказа Участника долевого строительства от исполнения настоящего договора по иным основаниям Застройщик вправе удержать из подлежащей возврату Участнику долевого строительства суммы компенсацию расходов Застройщика, связанных с исполнением настоящего Договора. Стороны согласовали, что размер таких расходов Застройщика составляет 5% от цены настоящего Договора, указанной в п. 2.1 настоящего Договора.
Вместе с тем, Федеральным законом от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлен исчерпывающий перечень применяемых мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора (п.9 ст. 4 Закона).
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка или ее часть, нарушающая требования закона, недействительна.
Учитывая, что взыскание компенсации расходов за отказ от исполнения договора нормами Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ не предусмотрено, суд приходит к выводу о том, что условия п.8.2 договора участия в долевом строительстве являются ничтожными, поскольку заведомо ухудшают положение слабой стороны сделки (потребителя) вопреки закону, в связи с чем, требования ООО «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» в данной части удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 88, 98 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
С учетом частичного удовлетворения требований встречного иска, со ФИО1 в пользу ООО «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» о расторжении договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <дата> – удовлетворить частично.
Расторгнуть договор участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <дата>, заключенный между ООО «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» и ФИО1 с <дата>.
Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» к ФИО1 о взыскании неустойки, компенсации расходов – удовлетворить частично.
Взыскать со ФИО1, <дата> года рождения, уроженца <адрес> (<данные изъяты>) в пользу ООО «Квартал Метроном. Специализированный застройщик» неустойку в размере <данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Бикинский городской суд <адрес>.
Судья Н.Ю. Лавенецкая
Решение суда в окончательной форме принято <дата>.