РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 марта 2026 года г. Владивосток
Первореченский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:
председательствующего судьи С.В. Каленского при секретаре К.М. Беляевой рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Филатовой Ирины Викторовны к ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» о защите прав потребителей
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с названным иском, указав в обоснование, что сторонами заключен договор № № участия в долевом строительстве жилого дома № № «Многоквартирный жилой дом«жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе <адрес> этап строительства» от 28.09.2021 г., по условиям которого Застройщик принял на себя обязательства своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект, названный в разделе 1 Договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Участнику долевого строительства соответствующий Объект долевого строительства - квартиру № № а Участник долевого строительства принял на себя обязательства уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.
Технические характеристики объекта: условный номер №, назначение жилое, этаж 9, количество комнат 2, площадь комнат 33,2 кв.м., общая площадь (планируемая) 56,75кв.м., приведенная площадь 63,54 кв.м., количество лоджий 1, площадь лоджии 6,79 кв., количество вспомогательных 4, площадь помещение вспомогательного использования 23,55 кв. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 27.11.2023 г.
Согласно п. 3.1. Договора цена Договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади Объекта долевого строительства, указанной в п.2.1 Договора на цену 1 кв.м планируемой общей приведенной площади Объекта долевого строительства, составляющую 92 000 рублей, исходя из чего стоимость Объекта долевого строительства (цена Договора) составляет 5 845 680 рублей..
Обязательства по оплате исполнены в полном объеме.
В соответствии с п.1.6. Договора общая площадь Объекта долевого строительства (планируемая) определяется в момент подписания Договора на основании проектной документации и состоит из суммы площадей всех частей Объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, за исключением лоджий, балконов, террас, эксплуатируемой кровли.
Приведенная площадь Объекта долевого строительства — площадь жилого помещения (квартиры), включающая в себя площадь всех помещений, в том числе площадь лоджий, веранд, балконов, террас без понижающих коэффициентов (п.1.7. Договора).
Цена квартиры оплачена по условиям Договора исходя из следующего расчета: приведенная площадь Объекта долевого строительства (63,54) * 92 000 рублей (цена 1 кв.м.) =5 845 680 рублей.
Считает, что цена договора определена Ответчиком в нарушение требований ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее. - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), поскольку включает лоджию и общая приведенная площадь квартиры определена без понижающих коэффициентов для лоджии.
Застройщик нарушил Приказ Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" не применив к площади лоджии понижающий коэффициент 0,5 и соответственно получив завышенную приведенную площадь.
Цена Договора должна была быть определена по следующей формуле: Приведенная площадь Объекта долевого строительства = общая площадь Объекта долевого строительства + площадь лоджии *0,5. Исходя из условий договора: приведенная площадь Объекта долевого строительства = 6,79х0,5 + 56,75 кв.м. = 60,15 кв.м. (с учетом правил округления).Цена Договора определяется из следующего расчета: 60,15 х92 000 рублей (цена 1 кв.м, общей приведенной площади) = 5 533 800 рублей.
Ответчик необоснованно увеличил стоимость объекта долевого строительства, нарушив права Участников долевого строительства, установленные федеральным законодательством. Данное нарушение привело к излишней оплате денежных средств по Договору в размере 5 845 680- 5 533 800= 311 880 рублей.
Таким образом, ответчик неправильно рассчитав цену договора и не применив понижающий коэффициент, необоснованно получил лишние 311 880рублей. Истец просила признать п.1.7, п.2.1 Договора №№ участия в долевом строительстве жилого дома №№ «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный Луч» в <адрес>. 1 этап строительства» от 28.09.2021 недействительным в силу его ничтожности, в части установления размера приведенной площади объекта долевого строительства без применения понижающего коэффициента к площади лоджии, указав о необходимости применения понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии и установлении размера приведенной площади объекта долевого строительства; признать п.3.1 договора №№ недействительным в части установления размера цены договора (стоимость объекта) исходя из размера приведенной площади объекта долевого строительства без применения понижающего коэффициента к площади лоджии, установив правильную цену договора, взыскать с ООО «СЗ «Восточный луч» необоснованно полученную сумму по договору, взыскать компенсацию морального вреда по 50000 руб., а также штраф в размере 5% от присужденной судом суммы за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Хайрутдинов С.В. требования поддержал, просил их удовлетворить. Требования о признании недействительными в силу ничтожности п.1.7, п.2.1 и п.3.1 (в части) договора заявлены исключительно для того, чтобы возникло право требования уменьшения покупной цены в связи с неверным указанием коэффициентом лоджии и соответственно неверным расчетом цены. Иная цель для признания указанных пунктов договора недействительными отсутствует, договор исполнен сторонами.
Представитель ответчика по доверенности Иванов А.А. исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещалась судом надлежащим образом. Причины неявки суду неизвестны, ходатайств об отложении или иных не поступало. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие истцом с участием их представителя.
Выслушав мнение участников процесса, изучив материалы дела и все представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 28.09.2021 между ООО «СЗ «Восточный луч» и Филатовой (Павличенко) И.В. Договор №№ участия в долевом строительстве жилого дома №№ «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе <адрес>. 1 этап строительства». По условиям Договора (п.2.1.) Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства. Технические характеристики объекта: условный номер № назначение – жилое, вид помещения – Квартира, этаж – 9, количество комнат – 2, жилая площадь – 33,20 кв.м., общая площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 56,75 кв., приведенная площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 63,54 кв., расположенная в пределах строительных осей: 13-16; А-В, количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,79 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 23,55 кв.м.
Согласно п.3.1 Договора цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 92000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость Объекта составляет 5 845 680 руб.
В соответствии с п. 3.5 договора, цена договора, указанная в п. 3.1 договора не подлежит изменению кроме случаев, когда общая приведенная площадь объекта долевого строительства по результатам постановки на кадастровый учет будет отличаться более чем на 0,5 кв.м. в большую или меньшую сторону по сравнению с планируемой общей приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 2.1 договора.
Согласно выписке из Росреестра по Приморскому краю от 23.10.2025 за Филатовой И.В. зарегистрировано право собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 57 кв.м., расположенное по адресу: г.<адрес>
Справкой по счету подтверждается, что 23.11.2023 платеж со счета эскроу по ДДУ № № от 18.10.2021 перечислен на счет ООО «СЗ «Восточный Луч» в сумме 5 845 680 рублей. Данные обстоятельства в ходе рассмотрения дела не оспорены.
27.11.2023 между сторонами составлен акт приема-передачи квартиры №№ по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: ул.<адрес>, составленный с замечаниями.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1).
Частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Наряду с иными обязательными условиями, указанными в ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).
В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.
Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ.
Так, согласно положениям ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, действующей с 01.01.2017, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.
Данное условие диспозитивным не является и застройщику право выбора, использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.
Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.
Как следует из письма Минэкономразвития России от 24 апреля 2017 года № Д23и-2451 "О рассмотрении обращения" (вопрос 2), приказ от 25 ноября 2016 года № 854/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.
С учетом изложенного доводы представителя ответчика о правомерности определения в договоре долевого участия в строительстве от 28.09.2021, заключенном между ООО «СЗ «Восточный луч» и истцом цены объекта исходя из общей расчетной площади жилого помещения, в которую включена площадь лоджии без понижающего коэффициента, являются неправомерными, поскольку в данном случае свобода договора ограничена требованиями п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (расчет общей площади жилого помещения, в которую включена площадь балкона без применения понижающего коэффициента) является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения или неверного определения цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения.
Принимая во внимание, что между сторонами договор долевого участия в строительстве заключен 09.10.2021, то с учетом части 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд полагает, что указанные правила определения цены договора подлежат применению к спорным отношениям при разрешении настоящего дела.
Учитывая, что в проектной документации на указанный дом отражена площадь балконов (лоджий) и такая же площадь отражена в договоре участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.
С учетом установленных судом обстоятельств суд считает, что с ООО «СЗ «Восточный луч» подлежит взысканию необоснованно полученная сумму из расчета (5 845 680 руб. – ((общая площадь квартиры 56,75 кв.м. + площадь лоджии 6,79 кв.м. * 0,5 = 60,15 кв.м.) х 92000 руб.) = 5 533 800 руб.) = 311 880 руб. Поскольку суд рассматривает требования согласно заявленных, при этом размер заявленных требований не нарушает права ответчика, суд считает, что требования истца о взыскании суммы в размере 311 880 руб. обоснованы и подлежат удовлетворению согласно заявленных.
Разрешая ходатайство ответчика о применении срока исковой давности суд, с учетом положения статей 195, 196, 199, 200, 204 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняет данные доводы, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности, поскольку истцам стало известно о нарушении своих прав с даты передачи объекта долевого строительства 27.11.2023, с иском истцы обратились 21.11.2025, следовательно срок исковой давности не пропущен. Судом также учитывается, что денежные средства за указанный объект недвижимости списаны застройщиком со счета эксроу 23.11.2023.
Согласно части 2 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Поскольку нарушение ответчиком прав истца нашло свое подтверждение, суд считает необходимым взыскать денежную компенсацию морального вреда. При определении размера денежной компенсации морального вреда, суд принимает во внимание, что предметом договора является жилое помещение, а также требования разумности и справедливости, считает необходимым и достаточным взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере 6000 рублей, считая заявленную истцом ко взысканию сумму данной компенсации в размере 50 000 руб. явно завышенной.
При этом, поскольку представитель истца на вопросы суда пояснил, что требования о признании пунктов договора 1.7, 2.1, 3.1 (в части) недействительным в силу его ничтожности заявлены с целью взыскания с ответчика излишне оплаченной истцами денежной суммы, полагая, что таким образом у истцов возникнет право требования с ответчика уменьшения покупной цены, в связи с неверным указанием коэффициента лоджии, и соответственно, неверным расчетом цены жилого помещения, суд принимая во внимание, что договор исполнен сторонами, считает, что оснований для удовлетворения требований о признании пунктов 1.7, 2.1, 3.1 (в части) Договора №31 участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь г.Владивостока. 1 этап строительства» от 28.09.2021 недействительным в силу его ничтожности, не имеется.
Согласно абз.9 п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.
Поскольку претензия истцов была подана 23.10.2025, подлежала рассмотрению в течение 10 дней, ответ на нее был дан 03.11.2025, то есть в период действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, штраф взысканию не подлежит. В связи с чем, в удовлетворении требований истцов о взыскании штрафа в размере 5% от присужденной суммы за неудовлетворение требований истцов в добровольном порядке, суд считает необходимым отказать.
В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального бюджета Владивостокского городского округа подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 378 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования Филатовой Ирины Викторовны к ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» о защите прав потребителей удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» (№ в пользу Филатовой Ирины Викторовны сумму в размере 311 800 руб., компенсацию морального вреда 6000 руб.
В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» (№) в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6 378 рублей.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Первореченский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья