РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 марта 2026 года <адрес>
Первореченский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Щербак А.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к КПК «Фонд Ипотечного Кредитования» о признании договора залога недействительным в части установления залога недвижимого имущества, установил:
ФИО1 обратился в суд с названным иском, указав в обоснование требований, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>, кадастровый №. В период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неизвестные лица, под видом сотрудников Центрального Банка РФ, под предлогом остановить действия мошенников, убелили его подписать договор займа денежных средств и в обеспечение займа передать принадлежащую ему квартиру в залог, а после получения денежных средств, передать их неустановленным лицам. Находясь под влиянием третьих лиц, истец ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком договор займа № в электронной форме под залог недвижимого имущества. В ЕГРН внесена запись об обременении недвижимого имущества. После получения денежных средств истца убедили перевести полученные денежные средства на предоставленные третьими лицами банковские реквизиты. Из полученных по договору займа денежных средств, истцом было переведено неустановленным лицам 3735000 рублей, а всего находясь под влиянием, им было перечислено 4415000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ старшим следователем СУ УМВД России по <адрес> было возбуждено уголовное дело № по признакам преступления предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, где истец был признан потерпевшим. Намерений на передачу своего недвижимого имущества в залог он не имел, поскольку квартира является единственным местом жительства для него и членов его семьи, в том числе необходимости получения займа у него также не имелось. Истец, заключая договор займа в части установления залога на квартиру, заблуждался относительно природы сделки и её последствий, имело место порочность формирования воли под воздействием обмана со стороны третьих лиц, что явно свидетельствует о пороке воли с его стороны. Таким образом, принимая условия договора о передаче квартиры в залог ответчику, истец находился под влиянием обмана со стороны третьих лиц и не мог в полной мере осознавать последствия совершенной сделки. В силу изложенного истец просит признать недействительным договор займа № под залог недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и КПК «Фонд Ипотечного кредитования» в части передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>А-153, кадастровый № в залог. Аннулировать запись о государственной регистрации обременения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>А-153, кадастровый №.
В судебном заседании представитель истца требования поддержал, пояснил, что намерений заключать договор залога у его доверителя не имелось, поскольку это его единственное жилье. Договор займа под залог имущества был заключен под влиянием третьих лиц, при этом договор займа оспаривается им только в части залога недвижимого имущества. Указал, что договор займа ФИО1 исполняет, задолженности не имеет. Договор займа его доверитель не оспаривает.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом. Принимая участие в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, истец указал, что когда заключал договор займа под залог недвижимого имущества, находился под влиянием обмана третьих лиц. Указал, что договор займа в настоящее время не оспаривает, обязательства по мену исполняет надлежащим образом, задолженности не имеет. При прослушивании аудиозаписи и просмотра фотоснимком, имеющихся в деле указал, что на записи его голос, на фотоснимках также изображен он.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, в материалы дела представлены письменные возражения. Причины неявки суду неизвестны, ходатайств об отложении или иных не поступало. При таких обстоятельствах, с учетом мнения участника процесса, суд определил рассмотреть дело в отсутствии истца, представителя ответчика.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между КПК «Фонд Ипотечного Кредитования» (кредитор) и ФИО1 (заемщик) был заключен договор займа № под залог недвижимости, по условиям которого заемщику был предоставлен кредит в сумме 5300000 рублей под 16,9 % годовых сроком на 180 месяцев.
Ежемесячный регулярный платеж определяется следующим образом: платеж по оплате процентов за пользование займом и основного долга в размере 81191,90 рублей, а также платеж по уплате членского взноса.
Помимо указанных платежей заемщик платит членские взносы, состоящие из четырех частей – единовременного членского взноса, членского взноса на сумму займа, членского взноса при неисполнении целевого использования займа и членского взноса при неисполнении обязанности по внесению платежей.
Договор займа был подписан в форме электронных документов посредством УКЭП.
Условия договора займа содержат указание о необходимости предоставления обеспечения исполнения обязательств по договору займа, обеспеченному ипотекой. В качестве обеспечения указано следующее имущество: квартира по адресу: <адрес>А-153, кадастровый №.
Одновременно между КПК «Фонд Ипотечного Кредитования» (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, в силу которого в счет обеспечения обязательств по договору займа № залогодателем предоставляется следующее имущество: квартира по адресу: <адрес>А-153, кадастровый №. Предмет залога на дату подписания соглашения оценен сторонами в размере 12562500 рублей. Договор залога также подписан сторонами в форме электронных документов посредством УКЭП.
Ипотека была зарегистрирована в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации 25:28:040010:10676-25/064/2025-1.
В соответствии с выпиской по счету, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на счет ФИО1 была перечислена сумма кредита в размере 5300000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на счет КПК «Фонд Ипотечного Кредитования» внесен членский взнос в размере 927500 рублей.
Также выпиской по счету подтверждается, что по настоящее время ФИО1 выполняет свои обязательства заемщика по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, вносит суммы основного долга и процентов, а также выплачивает членские взносы, как член КПК «Фонд Ипотечного Кредитования».
В ходе рассмотрения дела, истец, а также его представитель подтвердили, что условия договора займа исполняются надлежащим образом, задолженность отсутствует.
Заявляя требование, о признании договора займа № под залог недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, в части передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>, кадастровый № в залог, истец указывает, что не имел намерений заключать договор залога, указанное спорное помещение является единственным жилым помещением принадлежащем ему на праве собственности, договор залога заключен под влиянием третьих лиц, в результате их мошеннических действий он заблуждался относительно природы сделки и её последствий, т.е. не мог в полной мере осознавать последствия совершенной сделки.
Согласно выписке из ЕГРН, ФИО1. является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>А, <адрес>, ограничение прав в виде ипотеки зарегистрировано в Управлении Росреестра по ПК ДД.ММ.ГГГГ.
Указанное жилое помещение является единственной недвижимостью, принадлежащей истцу на праве собственности и пригодной для проживания, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости.
В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).
Согласно статье 168 данного кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
Согласно статье 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
В соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Как разъяснено в п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ старшим следователем СУ УМВД России по <адрес>, по заявлению ФИО4, возбуждено уголовное дело N № по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, в отношении неустановленного лица, которое в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, путем обмана похитило у ФИО1 имущество, причинив ущерб на сумму 4415000 рублей. ФИО1 признан потерпевшим в указанному уголовному делу.
Согласно протоколу допроса ФИО1 в качестве потерпевшего следует, что ДД.ММ.ГГГГ он находился у себя дома по адресу: <адрес>А, <адрес>, где проживает один. Через социальные сети «Телеграмм» ему пришло сообщение от председателя ТСЖ, в котором он просил перейти по ссылке и после чего прописать код который высветится, что он и сделал. Позднее он понял, что страницу председателя взломали. Далее ему пришло сообщение, о том, что в его кабинет «Госуслуги» произведен вход. Когда он зашел в свой личный кабинет, то увидел что там находится электронная доверенность от его имени на лицо, которое является гражданином Украины, которой он предоставляет право гражданину Украины на управлением всем принадлежащем ему имуществом. После чего с ним связались сотрудники ФСБ, сотрудники Росфинмониторинга от которых он узнал, что его обвиняют в госизмене. Также от сотрудников он узнал, что для того чтобы указанная доверенность не имела законной силы, необходимо все денежные средства положить на безопасный счет. Поскольку накопленных денег у него не было, он решил взять кредит. Сотрудники Росфинмонтиторинга отправили ссылку на кредитную организацию Credit.clab/ekaterinburgВ указанную организацию он подал заявку на получение кредита и получил денежные средства около 5000000 рублей за вычетом членских взносов, точную сумму не помнит. Далее по указанию сотрудников Росфинмонтиторинга он приобрел себе смартфон, на который скачал приложение Росфинмониторинг и с помощью указанного приложения, путем прикладывания к банкомату, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ перевел на неизвестный ему счет денежные средства на общую сумму 4415000 рублей. В дальнейшем он понял, что стал жертвой мошенников.
Результаты расследования уголовного дела со стороны истца в материалы дела не представлено.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2669-О указано, что в большинстве случаев телефонного мошенничества сделки оспариваются как совершенные под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом. При рассмотрении таких споров особого внимания требует исследование добросовестности и осмотрительности банков. В частности, к числу обстоятельств, при которых кредитной организации в случае дистанционного оформления кредитного договора надлежит принимать повышенные меры предосторожности, следует отнести факт подачи заявки на получение клиентом кредита и незамедлительная выдача банку распоряжения о перечислении кредитных денежных средств в пользу третьего лица (лиц).
Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.
В связи с чем, на ФИО1 лежит процессуальная обязанность по доказыванию обстоятельств заключения кредитного договора под влиянием обмана или заблуждения по вине банка.
Между тем, со стороны ответчика представлены фотоматериалы, стенограммы верификационных звонков в адрес заемщика, диски с –видео и –аудиофиксацией, из которых следует, что на основании заявки ФИО1 сотрудниками Кооператива с ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 осуществлялись телефонные звонки в ходе которых обговаривались условия сделки, цель получения кредита, выяснялось действует ли клиент в своих интересах и что денежные средства необходимы ему для личных нужд.
Также из представленных ответчиков вышеуказанных документов следует, что при телефонном звонке ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и сотрудник Кооператива договорились о встрече для оценки предмета залога, согласовании условий сделки.
Из фотоматериала следует, что ДД.ММ.ГГГГ сотрудник Кооператива прибыл по адресу объекта залога, где была осуществлена фотосъемка объекта, согласованы условия сделки и подписаны документы для получения займа: документы на вступление в члены Кооператива; заявление на выпуск усиленной квалифицированной электронной подписи; заявление на выдачу займа, договор займа, график платежей, договор залога.
Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 кредитно-обеспечительная документация была подписана на бумажном носителе, а ДД.ММ.ГГГГ договор займа и договор залога – в качестве электронных документов посредством УКЭП.
Договор залога зарегистрирован в Управлении Росреестра по ПК ДД.ММ.ГГГГ и только после его регистрации – ДД.ММ.ГГГГ на счет истца были перечислены заемные денежные средства.
Таким образом, со стороны ответчика представлены доказательства последовательных действий заемщика направленных именно на получение заемных денежных средств, одним из условий выдачи которых являлось обеспечение займа путем предоставления залога недвижимого имущества.
В материалы дела не представлено доказательств наличия обстоятельств, которые бы свидетельствовали о наличии у него заблуждения или обмана при заключении договора займа под залог недвижимости и наличие в этом вины Кооператива.
В ходе рассмотрения дела ФИО1 не представлено каких-либо доказательств: фото-видеоматериалы, телефонные переговоры или иное, подтверждающие получение сообщений от третьих лиц, а также то, что именно третьи лица вынудили заключить его договор займа под залог имущества.
То обстоятельство, что в дальнейшем ФИО1 перечислял денежные средства на счета третьих лиц, не может свидетельствовать о том, что в момент заключения кредитного договора обеспеченного залогом он находился под влиянием третьих лиц. Поскольку дальнейшее распоряжение денежные средства, полученными в займ, являются волей получателя займа.
Доказательств юридически значимых обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для применения положений статей 178, 179 ГК РФ, ФИО1 не представил.
Доказательств того, что кредиторы преднамеренно создали для ФИО1 не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, предмете и других обстоятельств, повлиявших на решение истца о заключении сделки, ввели его в заблуждение, в материалы дела также не представлено. При этом суд принимает во внимание тот факт, что по настоящее время ФИО1 трудоустроен, работает заведующим рентген-кабинетом.
Кроме того, истцом заявлено об оспаривании договора займа № под залог недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления залога в виде жилого помещения, при этом сам договор займа им не оспаривается, кредитные обязательства исполняются в полном объеме, в том числе выплата членских взносов, что подтверждается выпиской по счету. Вместе с тем, одним из существенных условий договора займа является предоставление залога недвижимости при его заключении, то есть обеспечение возврата заемных денежных средств. При условии надлежащего внесения со стороны заемщика кредитных платежей по договору займа, который не оспаривается заемщиком, наличие договора залога, который изначально был согласован сторонами при заключении договора, не ущемляет прав заемщика.
В силу изложенного, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд отмечает, что заключая договор займа и полчая по нему денежные средства, истец добровольно в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа передал истцу в залог принадлежащую ему квартиру, заключив договор ипотеки, в связи с чем, оснований для признаний договора ипотеки недействительным в части передачи в залог Кооперативу принадлежащего ему жилого помещения, не имеется. Требование об аннулировании записи о государственной регистрации обременения квартиры также удовлетворению не подлежит, как производное от основного требования.
Руководствуясь ст.ст.13, 194-198 ГПК РФ суд решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к КПК «Фонд Ипотечного Кредитования» о признании договора залога недействительным в части установления залога недвижимого имущества отказать.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение 1 месяца со дня составления мотивированного решения через Первореченский суд <адрес>.
Судья Щербак А.М.