ОПРЕДЕЛЕНИЕ
22 сентября 2026г. пос. Солнечный Хабаровского края
Солнечный районный суд Хабаровского края в составе:
председательствующего судьи Вовченко Е.В., при секретаре судебного заседания Бельды А.М., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Штэпа Е.В. к публичному акционерному обществу «Ростелеком» об изменении договора купли-продажи недвижимости путем исключения из него определённых пунктов, установил:
Штэпа Е.В. обратился в суд с настоящим иском, которым просил изменить договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГг., заключённый между Штэпа Е.В. и Хабаровским филиалом ПАО «Ростелеком», исключив из него пункты: п. 4.3; п. 4.3.1; п. 4.3.2; п. 4.3.3; п. 4.3.4 мотивируя следующим.
ДД.ММ.ГГГГ между Истцом (Покупатель) и Ответчиком (Продавец) был заключён договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположено здание, на момент заключения договора находился в муниципальной собственности.
Пунктами 4.3, 4.3.1, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4 договора на Покупателя была возложена обязанность:
переоформить договор аренды земельного участка;
заключить с Продавцом договор субаренды части участка площадью 90 кв. м сроком не менее 7 лет;
в случае приобретения участка в собственность — заключить с Продавцом договор аренды той же площади на тех же условиях.
ДД.ММ.ГГГГ право собственности на здание было зарегистрировано за Истцом. В тот же день, как следует из выписки ЕГРН, Ответчик расторг договор аренды земельного участка, лишив себя прав на землю и сделав невозможным «переоформление аренды», предусмотренное п. 4.3 договора.
Таким образом, на момент, когда Истец должен приступить к исполнению обязанности по переоформлению аренды (п.4.3), у продавца уже отсутствовали какие либо права на земельный участок, что сделало исполнение данного пункта объективно невозможным по вине самого продавца.
В силу пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ и статьи 60 Земельного кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил. Это означает, что после расторжения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ, Ответчик был обязан освободить земельный участок от всех своих временных объектов, включая контейнер связи и контейнер с ДГУ. Однако ответчик этого не сделал, продолжая удерживать своё имущество на участке, что является нарушением земельного законодательства. Вместо исполнения этой обязанности Ответчик настаивает на заключении договора субаренды, пытаясь таким образом легализовать своё незаконное пользование участком. Данное обстоятельство дополнительно подтверждает недобросовестность поведения Ответчика и отсутствие у него права требовать предоставления субаренды.
После приобретения здания Истец:
приобрёл земельный участок в собственность;
с согласия муниципалитета изменил вид разрешённого использования участка с «инженерная инфраструктура» на «индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)»;
получил Градостроительный план земельного участка, согласно которому:
информация о границах зон с особыми условиями использования территорий — отсутствует;
информация о публичных сервитутах — отсутствует.
произвёл в здании неотделимые улучшения (ремонт, реконструкцию), вложив значительные средства.
В предварительном судебном заседании истец Штэпа Е.В. полагал настоящий иск подсудным Солнечному районному суду Хабаровского края, поскольку п.п. 4.3.1-4.3.4 указанного Договора неразрывно связаны с правами на земельный участок, соответственно применению подлежат положения ч. 1 ст. 30 ГПК РФ.
Также добавил, что целью подачи искового заявления является освобождение земельного участка от контейнера с оборудованием связи и контейнера с ДГУ, указанных в п. 1.8 указанного договора. Данные контейнеры прочной связи с землей не имеют.
Согласно письменному отзыву представителя Ответчика Панченко В.Ю., дело принято к производству суда с нарушением правил подсудности, подлежит передаче в Центральный районный суд <адрес>.
Представитель Солнечного муниципального округа Василькина А.И. полагала дело принятым к производству суда с нарушением правил подсудности.
Изучив исковое заявление и приложенные к нему документы, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.В соответствии с ч.1 ст. 47 Конституции РФ никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом. Конституционным судом Российской Федерации неоднократно выражалась правовая позиция, согласно которой общеправовой критерий определенности, ясности правовой нормы вытекает из конституционного принципа равенства перед законом и судом (ч.1 ст. 19 Конституции РФ), поскольку такое равенство может быть обеспечено лишь при условии единообразного толкования правовой нормы всеми правоприменителями.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком заключен договор, предметом которого стало передача ПАО «Ростелеком» в собственность Штэпа Е.В. здания расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №.
В п. 1.8 Договора указано, что покупатель осведомлен о том, что на вышеуказанном земельном участке расположены также объекты связи (сооружения) Продавца, не являющиеся, недвижимым имуществом, которые после продажи Объекта недвижимости остаются в собственности Продавца:
контейнер с оборудованием связи;
контейнер с ДГУ.
Обязанностью Покупателя, помимо прочего, согласно п.4.3 – 4.3.4 стало:
в течение 20 (двадцати) рабочих дней с даты перехода права собственности на объект недвижимости совершение действий, направленных на переоформление договора аренды Земельного участка;
заключить в дальнейшем с Продавцом договор субаренды земельного участка для использования под установленные на нем контейнер с оборудование м связи и контейнер с ДГУ, на срок не менее 7 лет.
в случае последующего приобретения земельного участка Покупателем в собственность, условия, предусмотренные пп.4.3.1 и 4.3.2 Договора, подлежат применению, как существенные условия договора, для заключения договора аренды земельного участка с Продавцом.
Договор субаренды/аренды земельного участка подлежит прекращению при разделении земельного участка под Объектом недвижимости и постановке на кадастровый учет земельных участков - отдельно под Объектом недвижимости и под контейнерами.
По общему правилу, в соответствии со ст. 28 ГПК РФ, иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации.
Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
В данном случае положения ч. 1 ст. 30 ГПК РФ не применимы, поскольку в настоящем иске не ставится вопрос о правах на земельные участки, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а поставлен вопрос об исключении из договора определенных пунктов.
Доводы истца, что п.п. 4.3.1 – 4.3.4 Договора неразрывно связаны с правами на земельный участок также не свидетельствуют об обязанности суда применить положения ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, поскольку фактически истец ставит вопрос об удалении с земельного участка двух контейнеров, предусмотренных п. 1.8 Договора, которые, по утверждению самого истца, прочной связи с землей не имеют.
Таким образом, применению подлежат положения ст. 28 ГПК РФ.
При этом суд не соглашается с позицией Ответчика о передаче дела в Центральный районный суд г. Хабаровска, поскольку из Договора следует, что он заключен между Штэпа Е.В. и Публичным акционерным обществом «Ростелеком», следовательно, подсудность определяется по адресу организации. То обстоятельство, что договор заключен в лице директора Хабаровского филиала ПАО «Ростелеком» не имеет юридического значение, поскольку договор заключен именно ПАО «Ростелеком» (<адрес>).
Согласно п.2 ч.2 ст. 33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд передает дело на рассмотрение другого суда, если при рассмотрении дела в данном суде выяснилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности.
Учитывая, что место нахождения ответчика по делу не находится в пределах Солнечного района Хабаровского края, суд приходит к выводу о том, что настоящее исковое заявление подлежит передаче в суд по месту нахождения ответчика, поскольку оно принято к производству Солнечного районного суда с нарушением правил подсудности.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 28, 152 ГПК РФ, суд определил:
гражданское дело по иску Штэпа Е.В. к публичному акционерному обществу «Ростелеком» об изменении договора купли-продажи недвижимости путем исключения из него определённых пунктов - передать на рассмотрение по подсудности в Куйбышевский районный суд г. Санкт-Петербурга.
На определение может быть подана частная жалоба в Хабаровский краевой суд, через Солнечный районный суд Хабаровского края, в течение 15 дней со дня его вынесения.
Судья Е.В. Вовченко