РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 сентября 2026 года г. Новокузнецк
Новоильинский районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области в составе судьи Галичниковой К.Е., при секретаре судебного заседания Кондратьевой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ренева А.С. к ООО «Новокузнецкая домостроительная компания» имени Косилова Анатолия Викторовича о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Истец Ренев А.С. обратился в суд с иском к ООО «Новокузнецкая домостроительная компания» имени Косилова Анатолия Викторовича, согласно которому просит взыскать с ООО «Новокузнецкая домостроительная компания» имени Косилова Анатолия Викторовича в свою пользу стоимость работ по устранению недостатков строительно-технического характера в размере 586 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя; неустойку за период с ..... по дату фактического исполнения; признать п. ..... договора ..... купли-продажи квартиры от ..... недействительным.
Заявленные требования мотивированы тем, что ..... Ренев А.С. приобрел у ООО «Новокузнецкая домостроительная компания» имени Косилова Анатолия Викторовича в собственность квартиру, расположенную по адресу: ..... за 5 756 400 руб., что подтверждается договором купли-продажи от ..... ......
Регистрация права собственности на вышеуказанную квартиру произведена Реневым А.С. ......
После приобретения вышеуказанной квартиры Ренев А.С. обнаружил недостатки качества выполненных строительных работ, поэтому был вынужден обратиться к специалисту для проведения экспертизы.
Согласно заключению специалиста ..... от ..... квартира имеет множество недостатков, которые образовались до передачи квартиры собственнику. Стоимость работ, необходимых для устранения выявленных недостатков, составляет 586 000 рублей.
..... Ренев А.С. направил в адрес ООО «Новокузнецкая домостроительная компания» имени Косилова Анатолия Викторовича претензию о выплате денежных средств, необходимых для устранения недостатков строительно-технического характера в квартире. Претензия получена ответчиком ......
Ответ на претензию не поступил, денежные средства перечислены не были.
Неустойка за нарушение срока удовлетворения требования о возмещении стоимости устранения недостатков строительно-технического характера составляет 978 588 рублей: 5 756 400 рублей (стоимость квартиры)*1%* 17 дней просрочки (с ..... по .....).
В п. ..... договора ..... купли-продажи квартиры ответчик незаконно указал, что недостатки не влияют на безопасность и надежность здания, а также то, что жилое помещение пригодно для проживания и соответствует всем установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
Покупатель, будучи слабой стороной правоотношений, не сразу понял, что в квартире имеются нарушения действующих строительных норм и правил, ГОСТа.
Пункт ..... вышеуказанного договора ограничивает право гражданина (покупателя) на защиту своих прав, в том числе, путем предъявления претензий по качеству товара – приобретенной квартиры, что является нарушением федерального законодательства и ущемлением прав гражданина, в связи с чем Ренев А.С. просит признать п. ..... договора ..... купли-продажи квартиры недействительным.
Перед подписанием договора Реневу А.С. была показана аналогичная по планировке квартира этажом ниже, так как у представителя не оказалось ключей от приобретаемой Реневым А.С. квартиры.
Недостатки, указанные в заключении специалиста, проявились не в ходе эксплуатации квартиры, истец, не являющийся специалистом в сфере строительства, установить в ходе обычного осмотра недостатки не мог, как и определить их характер и причины возникновения, возможный способ устранения.
Моральный вред истцом оценивается в 10 000 рублей.
В судебное заседание истец Ренев А.С., надлежащим образом извещенный о его дате и времени, не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, направил в суд представителя.
Представитель истца Васильева К.В., действующая на основании доверенности № ....., выданной ..... сроком на ..... лет, в судебном заседании на исковых требованиях настаивала в полном объеме, дала пояснения, аналогичные, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ООО «Новокузнецкая домостроительная компания» имени Косилова Анатолия Викторовича Бокова В.Н., действующая на основании доверенности ..... от ..... (л.д.102) просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, поддержала доводы возражений на исковое заявление (л.д.103-107).
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Аналогичные положения содержатся и в статье 18 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Судом установлено и следует из материалов дела, что строительство многоквартирного жилого по адресу: ..... осуществлял застройщик ООО «Новокузнецкая домостроительная компания» имени Косилова Анатолия Викторовича.
..... Ренев А.С. обратился в ООО «Новокузнецкая домостроительная компания» имени Косилова Анатолия Викторовича с заявлением о продаже ему квартиры, расположенной по адресу: ..... за 5 756 400 рублей.
..... между Реневым А.С. и ООО «Новокузнецкая домостроительная компания» имени Косилова Анатолия Викторовича заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 53,3 кв. м., расположенной по адресу: ..... (т. 1 л.д. 115-116).
Стороны достигли соглашения заключить основной договор купли-продажи объекта договора до ......
По предварительной договоренности между сторонами, стоимость приобретаемой квартиры составляет 6 210 222 рублей, при осмотре покупателем совместно с продавцом недостатков, указанных в п. ..... договора, стоимость которых составляет 453 822 рублей и достигнутого соглашения сторон, стоимость квартиры снижена продавцом и составляет 5 756 400 рублей (п. 2.1 договора).
Настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по заявлению покупателя (п. 3.4).
Согласно п. ..... договора продавец обязуется передать покупателю квартиру после полной оплаты стоимости квартиры, которая будет одновременно актом приема – передачи, с наличием следующих элементов отделки, а также оборудования: потолок, стены, окна, двери, полы, электрооборудование, оборудование санузлов, приборы отопления.
При совместном осмотре сторонами квартиры установлено следующее техническое состояние, с учетом которого покупателю предоставляется скидка (п. ...... договора):
- отклонения от горизонтали и плоскости пола, потолка, вертикали плоскости стен во всех помещениях – до 40 мм на 2 м, внутренние углы на 90 градусов;
- перепады пола между смежными помещениями, между прихожей и коридором установлен порог;
- отклонения от плоскости в местах стыков конструкций более 5 мм;
- линолеум уложен волнами, зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола, стенами;
- пятна ржавчины по стенам и потолкам, трубопроводам;
- разнотонность, пятна, неровности, шероховатости, углубления, наплывы, следы от шпателя, раковины, отслоения, трещины отделочного слоя по поверхности потолков, окрашенных стен;
- обои наклеены внахлестку с кромками, обращенными от световых проемов, кромки заметны с расстояния 3м.,имеются пятна, пропуски, доклейки и отслоения, перекосы, морщины, загрязнения, порывы, мусор и неровности под покрытием;
- размер глухой створки изделий ПВХ более 400*800 мм, зазоры в местах стыков элементов (в том числе откосов, наличников, подоконников), оконные блоки и подоконники установлены не по уровню, штапики и декоративный наличник установлены в разных плоскостях с зазозарами в угловых соединениях, растрескиванием герметика, подоконники вырезаны не в размер, уплотнители замяты и деформированы, мелкие царапины, потертости на поверхности наличников, откосов, подоконников, профилей ПВХ, штапиков, следы монтажной пены, не снята защитная пленка, не полностью пропенен и оштукатурен монтажный шов оконных блоков;
- на стеклопакетах отсутствует маркировочная информация, имеются посторонние включения различной формы, размера, загрязнения на стеклах и дистанционных рамках внутри стеклопакета; пузырьки, мошки, царапины на стеклах, дистанционные рамки смещены друг относительно друга;
- межкомнатные двери смонтированы не по уровню, закрываются неровным притвором, зазоры между коробкой и полотном более 2 мм, имеются мелкие царапины, потертости;
- входная дверь смонтирована не по уровню, установлены в один контур, имеются механические повреждения (мелкие царапины и вмятины), толщина рамы (коробки) менее 1,5 мм.;
- гильзы на трубах стальные, вместо эластичных, на канализации отсутствуют;
- по стоякам водоразбора защитная теплоизоляция;
- непрокрасы, отслоения, пятна, потеки, следы кисти, неровности окрасочного слоя на окрашенных трубопроводах, межкомнатных дверях;
- санитарные и отопительные приборы смонтированы не по уровню, отклонение вертикальных трубопроводов от вертикали, отопительные приборы смонтированы вплотную к стенам;
- межпанельные швы не полностью пропенены и загерметизированы;
- наличие усадочных трещин по фасаду, стыкам конструкций;
- трещин на стеклопакетах, профилях ПВХ, сколов эмали ванны, трещин по санфаянсу не обнаружено, смеситель в рабочем состоянии. Крышка приборов учета без сколов и трещин (п. 3.6. договора).
Недостатки, отраженные в п. ..... настоящего договора не влияют на безопасность и надежность здания. Жилое помещение пригодно для проживания, соответствует всем установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
На основании договора ..... купли-продажи квартиры от ..... покупатель Ренев А.С. приобрел у продавца ООО «Новокузнецкая домостроительная компания» имени Косилова Анатолия Викторовича в собственность квартиру, общей площадью 53,3 кв. м, расположенную по адресу: ..... (т. 1 л.д. 8-14).
Как следует из п. ..... договора в отчуждаемой квартире на момент передачи имеются следующие элементы отделки, а также оборудование: потолок, стены, окна, двери, полы, электрооборудование, оборудование санузлов, приборы отопления.
Стороны пришли к соглашению, что перечень выполненных работ является исчерпывающим, изменению и дополнению не подлежит.
При совместном осмотре сторонами квартиры установлено следующее техническое состояние, с учетом которого покупателю предоставляется скидка:
- отклонения от горизонтали и плоскости пола, потолка, вертикали плоскости стен во всех помещениях – до 40 мм на 2 м, внутренние углы на 90 градусов;
- перепады пола между смежными помещениями, между прихожей и коридором установлен порог;
- отклонения от плоскости в местах стыков конструкций более 5 мм;
- линолеум уложен волнами, зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола, стенами;
- пятна ржавчины по стенам и потолкам, трубопроводам;
- разнотонность, пятна, неровности, шероховатости, углубления, наплывы, следы от шпателя, раковины, отслоения, трещины отделочного слоя по поверхности потолков, окрашенных стен;
- обои наклеены внахлестку с кромками, обращенными от световых проемов, кромки заметны с расстояния 3м.,имеются пятна, пропуски, доклейки и отслоения, перекосы, морщины, загрязнения, порывы, мусор и неровности под покрытием;
- размер глухой створки изделий ПВХ более 400*800 мм, зазоры в местах стыков элементов (в том числе откосов, наличников, подоконников), оконные блоки и подоконники установлены не по уровню, штапики и декоративный наличник установлены в разных плоскостях с зазозарами в угловых соединениях, растрескиванием герметика, подоконники вырезаны не в размер, уплотнители замяты и деформированы, мелкие царапины, потертости на поверхности наличников, откосов, подоконников, профилей ПВХ, штапиков, следы монтажной пены, не снята защитная пленка, не полностью пропенен и оштукатурен монтажный шов оконных блоков;
- на стеклопакетах отсутствует маркировочная информация, имеются посторонние включения различной формы, размера, загрязнения на стеклах и дистанционных рамках внутри стеклопакета; пузырьки, мошки, царапины на стеклах, дистанционные рамки смещены друг относительно друга;
- межкомнатные двери смонтированы не по уровню, закрываются неровным притвором, зазоры между коробкой и полотном более 2 мм, имеются мелкие царапины, потертости;
- входная дверь смонтирована не по уровню, установлены в один контур, имеются механические повреждения (мелкие царапины и вмятины), толщина рамы (коробки) менее 1,5 мм.;
- гильзы на трубах стальные, вместо эластичных, на канализации отсутствуют;
- по стоякам водоразбора защитная теплоизоляция;
- непрокрасы, отслоения, пятна, потеки, следы кисти, неровности окрасочного слоя на окрашенных трубопроводах, межкомнатных дверях;
- санитарные и отопительные приборы смонтированы не по уровню, отклонение вертикальных трубопроводов от вертикали, отопительные приборы смонтированы вплотную к стенам;
- межпанельные швы не полностью пропенены и загерметизированы;
- наличие усадочных трещин по фасаду, стыкам конструкций;
- трещин на стеклопакетах, профилях ПВХ, сколов эмали ванны, трещин по санфаянсу не обнаружено, смеситель в рабочем состоянии. Крышка приборов учета без сколов и трещин.
Недостатки, отраженные в п. 1.5 настоящего договора не влияют на безопасность и надежность здания. Жилое помещение пригодно для проживания, соответствует всем установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
Передача квартиры сторонами осуществлена в день подписания настоящего договора, который по взаимному согласию сторон, имеет силу акта приема-передачи, после подписания основного договора и внесения денежных средств на расчетный счет продавца, моментом оплаты считается день зачисления денежных средств, указанных в п.1.8 на расчетный счет продавца. Квартира покупателем осмотрена с учетом технического состояния, указанного в п. 1.5 договора, покупатель удовлетворен техническим состоянием квартиры, не имеет претензий к продавцу по техническому состоянию и качеству отделки, оборудованию квартиры (п. 1.6 договора).
Как следует из п. 1.7 договора покупателю известно, что отчуждаемая квартира отвечает требованиям, которые предусмотрены Постановлением правительства РФ от 26.12.2024 года № 1521 "Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Покупателю также известно, что возможное несоответствие квартиры действующим строительным нормам, правилам, ГОСТ, не включенным в вышеуказанный перечень, не являются обязательными к применению и имеют рекомендательный характер.
Стоимость квартиры, по которой она продается, с учетом технического состояния, описанного в п. ..... настоящего договора, и соглашения сторон, снижена и составляет 5 756 400 рублей. При этом покупатель, с учетом произведенного продавцом снижения стоимости квартиры, равной стоимости устранения недостатков, не имеет претензий к продавцу по качеству квартиры, элементов отделки и оборудования (п.1.8 договора).
Переход права собственности на квартиру зарегистрирован в УФСГРКК по ..... ..... (т. 1 л.д. 15-18а).
Из распоряжения ООО «НДСК» им А.В. Косилова, представленного в материалы дела, следует, что стоимость 1 кв. м в двухкомнатной квартире в жилом доме по адресу: ..... с ..... установлена в размере 120 000 рублей.
Как следует из заключения специалиста от ..... ....., подготовленного ООО «Центральное бюро оценки и экспертизы» по инициативе истца (т. 1 л.д. 20-92) в квартире, расположенной по адресу: ..... выявлены недостатки строительно-технического характера, которые образовались до передачи квартиры собственнику. Стоимость работ, необходимых для устранения выявленных недостатков на дату осмотра составляет 585 669,54 рублей.
..... Ренев А.С. направил в адрес ООО «НДСК» им А.В. Косилова претензию, содержащую требования о выплате стоимости расходов на устранение недостатков квартиры, а также расходов на проведение досудебной экспертизы (т. 1 л.д. 93-96).
В ответ на претензию ООО «НДСК» им А.В. Косилова ..... сообщило об отсутствии оснований для удовлетворения претензии (т. 1 л.д. 119-122).
По ходатайству стороны ответчика судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено .....: ..... ..... с привлечением необходимых специалистов (т. 1 л.д. 175-176).
Как следует из заключения эксперта ..... от ..... в квартире, расположенной по адресу: ..... имеются недостатки строительно-технического характера. Описание и причины возникновения обнаруженных недостатков приведены в таблице 1 исследовательской части.
Рыночная стоимость восстановительных работ по устранению выявленных недостатков в квартире, расположенной по адресу: ..... составляет 351 311,16 рублей.
Рыночная стоимость восстановительных работ по устранению выявленных недостатков в квартире, расположенной по адресу: ....., за исключением недостатков, указанных в п. ..... договора ..... купли-продажи квартиры от ..... составляет ноль рублей.
Определением Новоильинского районного суда ..... от ..... отказано в удовлетворении заявленного истцом ходатайства о назначении по гражданскому делу повторной экспертизы.
Заявленное ходатайство мотивировано тем, что экспертное исследование является недостоверным в части указанных объемов выявленных дефектов, в части определения общего размера величины восстановительных работ и ремонтных воздействий:
- при осмотре выявлено, что окна собраны с нарушением технологии, так как продуваются в местах и узлах изделий, собираемых в заводских условиях, а не на монтаже. Эксперт должен был учесть данный факт, но ни в ведомости дефектов, ни в прилагаемом сметном расчете эксперт не указал замену окон, а только работы по повторной установке данных изделий, что существенно влияет на конечную величину восстановительных работ и ремонтных воздействий;
- при ответе на вопрос ..... эксперт проанализировал объем дефектов, указанных в п. ..... договора и определил объем дефектов, не входивших в этот договор и стоимость работ для их ликвидации. Но эксперт не указал, что окна могут быть установлены с нарушением ....., что окна могут быть установлены неправильно относительно точки росы и, следовательно, требуется повторный монтаж окон;
- при составлении сметного расчета использована старая нормативная база, которая с ..... года не обновляется. Сметный расчет составляется в базе расценок .....;
- применены коэффициенты на стесненность (1,15 и 1,25), но в двухкомнатной квартире работы можно разбить на участки и применение этих коэффициентов будет нецелесообразным.
Из письменных объяснений эксперта ..... следует, что при проведении осмотра ..... ....., экспертом были зафиксированы отклонения оконных рам от вертикали (3-4 мм/м), что не соответствует требованиям ...... Причиной выявленных дефектов является нарушение технологии монтажа, а не дефекты изготовления (сборки) оконных блоков в заводских условиях. Устраняется данный дефект путем перемонтажа изделий. Признаки нарушения заводской сборки оконных изделий (следы продувания в местах соединения профилей, перекосы изделий, негерметичность сварных швов, дефекты работы фурнитуры и т.п.), свидетельствующие о необходимости замены изделий, отсутствуют.
В заключении эксперта ..... в списке используемой литературы указан ..... «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия», который использовался экспертом при исследовании монтажа оконных блоков. Именно на этот стандарт эксперт ссылается при оценке отклонений рам от вертикали ...... Таким образом, требования ..... экспертом учитывались.
..... распространяется на проектирование оконных и балконных конструкций, а не устанавливает требования к готовым изделиям, смонтированным в проемах объекта исследования. Также данный свод правил не входит в перечень нормативных документов, обязательное применение которых необходимо для разрешения поставленных перед экспертом вопросов. Выявленные дефекты оконных блоков носят монтажный характер (отклонение от вертикали) и устраняются путем перемонтажа, что и предусмотрено сметой.
Относительно точки росы эксперт пояснил следующее. ..... «Тепловая защита зданий» устанавливает требования к теплозащитным свойствам ограждающих конструкций, в том числе в части температур внутренних поверхностей ограждающих конструкций относительно точки росы. Натурные исследования ограждающих конструкций строительных объектов для определения соответствия температур внутренних поверхностей нормативным требованиям проводятся в холодный период года. Соответственно в период проведения экспертизы (осмотры ..... и .....) необходимые климатические условия для проведения тепловизионных исследований отсутствовали. Поскольку такие дефекты, как отсыревание откосов, отслоение обоев возле проемов и подоконника, наличие пятен и потеков, свидетельствующих об увлажнении ограждающих конструкций вследствие дефектов оконных блоков на момент осмотра отсутствовали, у эксперта отсутствовали и основания для продления экспертизы на зимний период времени.
Применение федеральной сметно-нормативной базы ..... для составления сметной документации по внебюджетным объектам или для составления расчетов в рамках судебных экспертиз для ..... в настоящее время не является обязательным.
Сметный расчет выполнен в лицензированном программном комплексе ..... с использованием территориальной сметно-нормативной базы ..... ..... в редакции ..... года с изменениями 1-3 (приказы №.....), которая входит в реестр действующих сметных нормативов, размещенных на сайте Минстроя России .....
Расчет произведен с применением территориальной базы ....., то есть базы, учитывающей особенности ценообразования в конкретном регионе с применением необходимых индексов изменения сметной стоимости из базисного уровня цен в уровень цен на момент проведения экспертизы, что обеспечивает соответствие полученной стоимости реальным рыночным условиям, сложившимся в регионе в настоящее время.
Коэффициенты 1,15 и 1,25, применяемые к расценкам сборников на новое строительство при производстве ремонтных работ и работ по реконструкции, не являются коэффициентами на стесненность. Их назначение - компенсация факторов, отличающих ремонтные работы от работ при новом строительстве. Согласно Методическим указаниям по определению стоимости строительной продукции на территории ..... ..... и письму ..... от ..... ..... «О применении коэффициентов 1,15 и 1,25», указанными коэффициентами компенсируются:
- отсутствие, замена или ограничения в применении строительной техники;
- увеличение доли ручного труда;
- применение материалов сравнительно небольшими партиями;
- малые объемы работ, выполняемые в одном месте, что приводит к увеличению технологического цикла;
- косвенные затраты и потери подрядных организаций;
- другие факторы.
Таким образом, применение этих коэффициентов не ставится в зависимость от того, можно ли разбить работы на участки. Даже при разбивке на участки в пределах одной двухкомнатной квартиры работы остаются малообъемными, выполняются в условиях действующего жилого помещения, без возможности применения высокопроизводительной техники, с многократным перемещением материалов и инструмента, что и компенсируется указанными коэффициентами (т. 2 л.д. 19-22).
Согласно п. 2,3 ст. 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.
Проанализировав содержание заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку содержит описание произведенных исследований и сделанные в их результате выводы, данные выводы не вызывают сомнение в части их правильности и обоснованности с учетом письменных объяснений эксперта.
Суд считает правильным принять в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства судебное экспертное заключение ..... от ......
Суд учитывает, что экспертиза проведена в рамках возбуждённого гражданского дела, лицом, которое было предупреждено судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертом, который обладает специальными познаниями, имеет большой опыт работы в данной области. Оснований сомневаться в достоверности представленного экспертного заключения у суда не имеется.
В материалы гражданского дела не представлено каких-либо объективных доказательств, дающих основание сомневаться в правильности и обоснованности заключения судебной экспертизы.
Разрешая спор по существу, исследовав материалы дела и все представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд приходит к выводу, что спорная квартира передана истцу в состоянии, соответствующем условиям договора купли-продажи N ..... от ..... о ее качестве и доказательств наличия недостатков строительно-монтажных работ, не оговоренных в договоре, не имеется, истец при заключении договора купли-продажи был осведомлен о качестве приобретаемой им квартиры, принял квартиру у продавца без претензий к качеству строительных и отделочных работ, при этом, недостатки, указанные как в представленном истцом заключении, так и в заключении эксперта по результатам судебной строительно-технической экспертизы, оговорены сторонами при заключении договора купли-продажи, наличие этих недостатков учтено сторонами при определении цены договора купли-продажи N ..... от ....., суд также приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ООО «НДСК» им А.В. Косилова определенной экспертным заключением стоимости расходов на устранение имеющихся в квартире недостатков, и, как следствие, для взыскания неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.
Вопреки доводам стороны истца, в договоре купли-продажи условия о качестве квартиры подробно согласованы сторонами, при осмотре квартиры установлены недостатки, которые истец признал допустимыми, согласился на приобретение квартиры с такими недостатками, согласился и с тем, что стоимость квартиры определена с учетом недостатков, перечисленных в пункте ..... договора.
Положениями пункта 2 статьи 556 ГК РФ определено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Конструкция приведенной нормы закона предполагает отступление от возможности продажи вещи "как есть" при добросовестном продавце, сообщившем покупателю о недостатках товара, закрепленной в статье 475 ГК РФ. Применительно к продаже недвижимости, особенно если стороной является потребитель, законом устанавливается императивное требование, исключающее освобождение продавца от ответственности за продажу недвижимой вещи с недостатками.
Одновременно в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - постановление Пленума о свободе договора), судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.
Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).
Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. В частности, суд может признать, что данный запрет не допускает установление сторонами только условий, ущемляющих охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена (пункт 2 постановления Пленума о свободе договора).
Совокупность приведенных норм и акта легального толкования в их системном единстве предполагает, что продажа квартиры с недостатками не освобождает продавца от ответственности лишь за ненадлежащее исполнение договора, т.е. для случаев, когда недостатки вещи были установлены в момент ее передачи, но покупатель тем не менее согласился принять вещь в состоянии "как есть". Как видится, в данном случае юридическая ответственность установлена законодателем исключительно для целей защиты возможных интересов покупателя недвижимости, который вынужден был бы нести дополнительные расходы на приведение приобретаемого имущества в надлежащее состояние. Следовательно, данный механизм рассчитан на случаи, когда передача недвижимого имущества с недостатками осуществлена хотя и с оговоркой, но без соответствующего возмещения.
Вместе с тем, продавец не может привлекаться к ответственности в том случае, если цена передаваемого покупателю имущества заведомо определена с учетом такой ответственности, т.е. ниже на сумму или более, чем стоимость недостатков передаваемого недвижимого имущества. Иной подход, при котором покупатель, уплативший за приобретаемое имущество цену с учетом имеющихся недостатков и одновременно сохраняющий право на их возмещение за счет контрагента, получал бы несоизмеримо больше, нежели передаваемое им встречное предоставление, что приводило бы к возникновению неосновательного обогащения на стороне покупателя. Таким образом, стороны договора купли-продажи недвижимости вправе определить механизмы ответственности продавца за недостатки передаваемой вещи, в том числе и путем снижения цены продаваемого имущества. Как следствие, бремя доказывания факта произведенного возмещения при продаже недвижимости с недостатками возлагается на продавца, как на лицо, виновное в причинении убытков.
Из распоряжения ООО «НДСК» им А.В. Косилова, представленного в материалы дела, следует, что стоимость 1 кв. м в двухкомнатной квартире в жилом доме по адресу: ..... с ..... установлена в размере 120 000 рублей. Реневу А.С. квартира продана за 5 756 400 руб., то есть со снижением цены с учетом перечисленных в договоре купли-продажи недостатков (108 000 рублей за кв.м. как и указано в рекламной акции).
В то же время Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" установлены применения на добровольной и обязательной основе правил к зданиям и сооружениям, или к продукции и связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации.
На основании пункта 1 статьи 16.1 Закона о техническом регулировании федеральным органом исполнительной власти в сфере стандартизации не позднее чем за тридцать дней до дня вступления в силу технического регламента утверждается, опубликовывается в печатном издании федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию и размещается в информационной системе общего пользования в электронно-цифровой форме перечень документов по стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований принятого технического регламента.
Применение на добровольной основе стандартов и (или) сводов правил, включенных в указанный в пункте 1 настоящей статьи перечень документов по стандартизации, является достаточным условием соблюдения требований соответствующих технических регламентов. В случае применения таких стандартов и (или) сводов правил для соблюдения требований технических регламентов оценка соответствия требованиям технических регламентов может осуществляться на основании подтверждения их соответствия таким стандартам и (или) сводам правил. Неприменение таких стандартов и (или) сводов правил не может оцениваться как несоблюдение требований технических регламентов. В этом случае допускается применение предварительных национальных стандартов Российской Федерации, стандартов организаций и (или) иных документов для оценки соответствия требованиям технических регламентов (пункт 4 статьи 16.1 Закона о техническом регулировании).
На основании части 4 статьи 42 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" национальный орган Российской Федерации по стандартизации не позднее чем за тридцать дней до дня вступления в силу настоящего Федерального закона утверждает, опубликовывает и размещает в соответствии с частью 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований настоящего Федерального закона.
Применение требований СНиП на добровольной основе в силу закона означает возможность отступления от их требований при условии, что используются иные технические регламенты, в том числе включенные в стандарты предприятия.
Из содержания договора усматривается, что его стороны установили требования к качеству квартиры, сославшись в том числе на Стандарты, принятые застройщиком (продавцом), с содержанием которых истец был ознакомлен и согласен принять объект с описанием требований к качеству.
Таким образом, вопреки доводам истца, сторонами договора достигнуто условие о качестве передаваемой квартиры, включая возможность применения ответчиком разработанных им стандартов предприятия. И только за отступление от требований о качестве, описываемых стандартами предприятия, должна наступать ответственность.
Вопреки положениям статьи 56 ГПК РФ истцом не представлены в материалы дела доказательства, подтверждающие наличие недостатков, не оговоренных продавцом и покупателем при заключении договора купли-продажи, равно как и доказательства невозможности использовать квартиру по назначению.
Из пояснений стороны истца следует, что истец в квартире проживает, использует ее по прямому назначению.
Как следует из материалов дела, до заключения договора купли-продажи покупателем квартира осмотрена, он выразил свое согласие с условиями продажи квартиры, в том числе с качественными характеристиками приобретаемого жилого помещения, к которым относятся и имеющиеся недостатки строительно-монтажных и отделочных работ.
Суд критически относится к представленной истцом видеозаписи осмотра квартиры, так как данная видеозапись не может быть принята в качестве допустимого доказательства по делу в связи с невозможностью идентификации даты, места и субъектного состава лиц, осматривающих некий объект недвижимости.
Разрешая исковые требования о признании положений п. 1.5 договора купли-продажи квартиры недействительным, суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
Условие п. 1.5 договора купли-продажи, учитывая наличие в квартире строительных недостатков, вместе с тем, не свидетельствует о его недействительности, поскольку в случае выявления недостатков объекта, истец, как в соответствии с условиями договора, так и с учетом приведенных выше требований закона, не лишен прав на взыскание с ответчика соответствующих убытков, более того, истцом данное право реализовано в установленном законом порядке в рамках рассматриваемого спора.
Доказательств понуждения истца к заключению договора в материалах дела не представлено, в силу свободы договора стороны вправе были согласовать любое условие договора, которое не противоречит нормам закона.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования Ренева А.С. к ООО «Новокузнецкая домостроительная компания» имени Косилова Анатолия Викторовича о защите прав потребителей, следует оставить без удовлетворения в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ренева А.С. к ООО «Новокузнецкая домостроительная компания» имени Косилова Анатолия Викторовича о защите прав потребителей, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Новоильинский районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья К.Е. Галичникова
Решение в окончательной форме принято 21.09.2026 года.
Судья К.Е. Галичникова