РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 октября 2026 г. г. Новокузнецк
Судья Новоильинского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области Слобожанина А.П., при секретаре Косовой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Романов О.С. к Администрации ..... о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Романов О.С. обратился в суд с иском к Администрации ..... о признании за ним права собственности на гараж, площадью 21,9 кв.м., расположенный в блоке гаражей по адресу: ....., помещение ....., расположенное на участке с кадастровым номером .....
Требования мотивированы тем, что ..... между истцом и Гаражным специализированным потребительским кооперативом «Звездова» было заключено соглашение об инвестиционной деятельности в строительстве гаражей. Условия инвестирования, установленные указанным соглашением, были исполнены истцом в полном объеме в размере 77 000 руб. На сегодняшний день деятельность указанного кооператива прекращена, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ. В результате участия истца в инвестиционной деятельности кооперативом был возведен блок гаражей, расположенных по адресу: Россия, ....., ....., одним из которых истец по настоящий день пользуется и владеет по его целевому назначению. Желая зарегистрировать свое право собственности на гараж по гаражной амнистии, истец обратился в комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации ....., приложив все документы, подтверждающие право на гараж, в том числе справку о выплаченном паевом взносе. Однако его обращение ответили отказом, так как по гаражной амнистии легализовать спорный гараж не получится по причине указания в выписке на гаражный блок в качестве года постройки - ..... год. («гаражной амнистией» смогут граждане - владельцы гаражей, возведенных до .....) и необходимо предоставить иной документ, подтверждающий право истца на гараж. Истцу в устной беседе было рекомендовано обратиться в суд.
..... судом к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета иска СПГК "Новоильинский", П..
Истец Романов О.В. и его представитель К., будучи надлежаще извещенными, в суд не явились, просили дело рассмотреть в свое отсутствие.
Представитель ответчика - Администрации г. ФИО5 Шарафиева, будучи надлежаще извещенной, в суд не явилась, в материалах дела имеется отзыв на исковое заявление, согласно которому просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, принять решение в соответствии с действующим законодательством. (л.д. 66)
Представитель третьего лица отдела по ..... Росреестра по ..... К., будучи надлежаще извещенной, в суд не явилась, в материалах дела имеется отзыв на исковое заявление, согласно которому просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, принять решение в соответствии с действующим законодательством. (л.д. 76-77)
Представители третьих лиц СПГК "Новоильинский", П., будучи надлежаще извещенным, в суд не явились, причин неявки не сообщили.
Суд, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему:
В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГКРФ Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
На основании ч. 1 ст. 218 ГКРФ Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГКРФ Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. (ч.3)
Согласно п. 20 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ..... N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.
При этом в силу пункта 2 статьи 39.1, подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в целях строительства в аренду по итогам торгов, может содержать ограничения только в части публичных требований к застройке (правового режима земельного участка и предельно допустимых параметров разрешенного строительства).
Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.
Согласно п. 2 ст. 3.7 Федерального закона от ..... N 137-ФЗ (ред. от .....) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с .....) До ..... гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от ..... N 190-ФЗ (далее в настоящей статье - Градостроительный кодекс Российской Федерации), имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в следующих случаях:
1) земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям;
2) земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей, либо право на использование такого земельного участка возникло у таких кооператива либо организации по иным основаниям, в том числе предусмотренным настоящей статьей, и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.
Романов О.С. является членом СПГК «Новоильинский», что подтверждается членским билетом ....., согласно которому Романов О.С., владеет гаражом ....., уплачивал членские взносы с ...... по ..... (л.д. 52-54).
Так, ..... ООО «Запсибспецстрой» (подрядчик), гаражный кооператив «Звездова» и Романов О.С. (инвестор) заключили соглашение, согласно которому подрядчик организует и осуществляет деятельность по строительству гаражей, а инвестор осуществляет внесение доли в строительство в виде инвестиционного взноса 77 000 рублей.
Как следует из п. 1.4 соглашения, сдача блока ..... комплекса гаражей предусматривается в ..... года. Порядок внесения инвестиционного взноса осуществляется несколькими платежами в соответствии с графиком, предусмотренным п.п. 3.3 соглашения. Соглашение подписано сторонами, а именно ООО фирма «Запсибспецстрой» в лице директора Б., Романов О.С., ГСПК «Звездова» в лице председателя Б. (л.д. 59-60)
Согласно представленным истцом квитанциям (л.д. 61-63) 77 000 рублей, определенные соглашением были выплачены Романов О.С. в полном объеме, что так же подтверждается справкой о полной выплате паевого взноса за нежилое помещение, выданной СПГК «Новоильинский» ..... (л.д. 51), согласно которой пай полностью выплачен ......
Из выписки ЕГРЮЛ на ГСПК «Звездова» следует, что юридическое лицо было зарегистрировано в качестве юридического лица с ....., прекратило свою деятельность ...... (л.д. 10-12)
Согласно проектной документации проект строительства гаражей по адресу ....., был разработан на основании проектирования заказчика, гаражи были выполнены капитальные, надземные в сборном железобетоне в два этажа, первый этаж 15 боксов размерами 3,6х7,05х2,6, второй этаж – 15 гаражей размерами 3,6х6,75х2,54 (л.д. 45-47)
Как следует из технического плана от ....., (л.д. 38-44) гараж ..... располагается по адресу .....А, пом. 17, номер кадастрового квартала ....., кадастровый номер объекта недвижимости ....., помещение расположено на втором этаже, площадь объекта 21,9 кв.м.,
Из выписки ЕГРН следует, что год завершения строительства комплекса гаражей по адресу г..... ..... (л.д. 48-50)
Из топографической съемки гаража ..... усматривается, что он расположен на втором этаже гаражного комплекса (л.д. 55)
Согласно договору ..... аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от ..... арендодатель Управление по земельным ресурсам и землеустройству Администрации ..... сдал, а ГСПК «Звездова» принял на основании распоряжения Главы ..... от ..... ..... в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером ..... площадью 2090 кв.м. под строящийся блок индивидуальный гаражей по ..... в ..... (л.д. 66 оборот -68)
Соглашением ........... от ..... ГСПК «Звездова» передало СПГК «Новоильинский» права и обязанности заказчика на застройку блока индивидуальных гаражей (30 боксов, 2 этажа) расположенных на земельном участке по адресу .....А (л.д. 68 оборот -69), в последствии Управлением по земельным ресурсам и землеустройству Администрации ..... с СПГК «Новоильинский» был заключен договор аренды от ...... (л.д. 69 оборот -71)
..... Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации ..... заключил договор аренды указанного выше земельного участка с П., согласно п. 1 договора арендатор сдал, а арендаторы, собственники помещений гаражей в здании блока гаражей, принял в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером ..... площадью 2090 кв.м. под здание блока гаражей по ..... в ..... с определением размера арендной платы пропорционально доле собственности на объекты недвижимости, совместно с другими собственниками (пользователями) в дальнейшем именуемым «Соарендаторами» (л.д. 71оборот -73)
Как следует из отчета об оценке гаража ....., расположенного по адресу .....А в ....., выполненного по заказу истца от ..... рыночная стоимость гаража ..... на ..... составляет 260 000 рублей. (л.д. 22-37)
Определением Новоильинского районного суда ..... от ..... по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению эксперта ФБУ Кемеровская лаборатория судебных экспертиз Минюста РФ Новокузнецкий филиал К. ..... от ..... (л.д. 89-101) по 1-му вопросу дан ответ:
Нежилое помещение (гараж) площадью 21,9 кв. м, расположенное в блоке гаражей по адресу: .....А, пом. ..... (кадастровый .....), не создает угрозы жизни и здоровью при сохранении его в существующем виде, и его дальнейшее использование по назначению возможно.
Вместе с тем, выявлено несоответствие предельному параметру этажности: для указанного вида использования статьей 41 Правил установлено максимальное количество надземных этажей - 1 этаж, тогда как объект расположен на втором этаже двухэтажной блокированной застройки.
В силу п. 1 и п. 2 ст. 27 Правил, объекты, не соответствующие градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения в соответствие при условии отсутствия опасности жизни людей и окружающей среды. В процессе исследования установлено, что объект не создает опасности для людей и окружающей среды.
Судом принимается в качестве надлежащего доказательства экспертное заключение ..... от ....., суд учитывает, что экспертиза проведена была в рамках возбужденного гражданского дела, экспертом, который был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, экспертом, который обладает специальными познаниями. Оснований сомневаться в достоверности представленного экспертного заключения у суда, нет. Сведения, представленные в экспертном заключении, подтверждаются представленными в них доказательствами.
Согласно Приказу Росреестра от ..... N П/0412 (ред. от .....) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (Зарегистрировано в Минюсте России ..... N 61482) спорный объект подпадает под классификатор «Размещение гаражей для собственных нужд» (код 2.7.2)
Решением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от ..... N 4/19 (ред. от .....) "Об утверждении Правил землепользования и застройки Новокузнецкого городского округа" (принято городским Советом народных депутатов .....) установлены следующие предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:
Минимальные размеры земельных участков (площадь) - 9 кв. м.
Максимальные размеры земельных участков (площадь) - 100 кв. м.
Минимальный отступ от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений:
- 1,0 м от границы земельного участка;
- 0,0 м в случае размещения на смежном земельном участке пристроенного здания;
- 5,0 м от границы земельного участка, примыкающей к улице;
- 3,0 м от границы земельного участка, примыкающей к проезду.
Предельное (максимальное) количество надземных этажей зданий, строений, сооружений - 1 этаж.
Максимальный процент застройки в границах земельного участка - 100%
Как установлено материалами гражданского дела, спорный гараж ..... расположен на втором этаже двухуровневой застройки ряда капитальных гаражей, что является отступлением от предельного параметра этажности, установленного указанными Правилами землепользования и застройки Новокузнецкого городского округа.
Указанные правила приняты городским Советом народных депутатов ......
В силу ст. 4 ГКРФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Гаражный комплекс зарегистрирован в ЕГРН согласно выписке в ..... году, таким образом, суд приходит к выводу, что положения нормативного акта ..... года не подлежат применению к правоотношениям, возникшим в связи с возведением гаражей в ..... году, поскольку обратной силы они не имеют, а иное судом не установлено.
При разрешении вопроса о признании права собственности на объект недвижимости, возведенный до принятия указанных ограничений, юридически значимым обстоятельством является не только соответствие объекта требованиям, действующим на момент его создания, а так же отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.
Согласно ст. 27 Решения Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от ..... N 4/19 (ред. от .....) "Об утверждении Правил землепользования и застройки Новокузнецкого городского округа" (принято городским Советом народных депутатов .....) земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, установленному Правилами, являются несоответствующими разрешенному использованию. (1)
Земельные участки или объекты капитального строительства, указанные в части 1 настоящей статьи используются без установления срока их приведения в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда использование таких земельных участков или объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий. (2)
Таким образом, учитывая, что правила, запрещающие двухуровневую застройку гаражей, принятые в ..... году не имеют обратной силы и не распространяются на правоотношения, возникшие в ..... году, а так же принимая во внимание, что спорный гараж возведен на земельном участке, предоставленном на основании договора аренды органом местного самоуправления ГСПК «Звездова», в последующем на СПГК «Новоильинский» и П., гараж используется по назначению, согласно заключению судебной экспертизы, не создает угрозы жизни и здоровью при сохранении его в существующем виде, и его дальнейшее использование по назначению возможно, паевые взносы истцом за гараж полностью внесены, поэтому имеются основания для удовлетворения иска Романов О.С. к Администрации ..... о признании права собственности.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Романов О.С. к Администрации ..... о признании права собственности - удовлетворить.
Признать за Романов О.С. право собственности на гараж, площадью 21,9 кв.м., расположенный в блоке гаражей по адресу: ....., помещение ....., расположенное на земельном участке с кадастровым номером .....
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято ......
Судья А.П.Слобожанина