РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 августа 2026 года г. Кемерово
Кемеровский районный суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Серебренниковой И.В., при секретаре Фоменковой Н.П., с участием помощника прокурора Кемеровского района Джирихина А.Ю., представителей ответчика Кошкиной Т.С. – Феклина К.А., Якимчука Б.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Кемеровского района в интересах неопределенного круга лиц, РФ, муниципального образования Кемеровского муниципального округа к комитету по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального округа, Кошкиной Татьяне Самуиловне о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор Кемеровского района в интересах неопределенного круга лиц, РФ, муниципального образования Кемеровского муниципального округа обратился в суд с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального округа, Кошкиной Татьяне Самуиловне и просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи № 84 от 01.07.2024 земельного участка с № площадью 6594 кв.м, расположенного по <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - склад, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального округа и Кошкиной Татьяной Самуиловной, ДД.ММ.ГГГГ применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Кошкину Татьяну Самуиловну, ДД.ММ.ГГГГ возвратить земельный участок с №, площадью 6594 кв.м, расположенный по <адрес>, по акту приема - передачи муниципальному образованию Кемеровский муниципальный округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального округа, обязав комитет по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального округа возвратить Кошкиной Татьяне Самуиловне, ДД.ММ.ГГГГ сумму оплаты стоимости земельного участка с № в размере 165 575,34 рублей.
Требования мотивированы тем, что при проведении проверки выявлен факт предоставления комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального округа земельного участка в собственность за плату Кошкиной Т.С. без проведения торгов при отсутствии законных оснований, а именно установлено, что площадь расположенного на участке здания составляет 12,7 кв.м., а площадь полученного по оспариваемому договору купли - продажи земельного участка в 500 раз превышает площадь объекта. При этом при предоставлении участка не было приведено обоснования, указывающего на необходимость использования земельного участка для эксплуатации строения именно в таком размере. Учитывая явную несоразмерность площади земельного участка площади единственного размещенного на нем объекта капитального строительства, оснований для передачи в собственность всего спорного участка с №, площадью 6594 кв.м, расположенного по адресу<адрес> не имелось. При этом сам по себе факт формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка, его фактическое использование для целей, не связанных с эксплуатацией объекта, не может являться достаточным основанием для предоставления данного объекта в собственность.
Определением суда от 16.02.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Разинкин Э.А.
Определением суда от 04.05.2026 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Кемеровского муниципального округа, Сибирское межрегиональное управление Россельхознадзора.
В судебном заседании помощник прокурора Джирихин А.Ю. на удовлетворении исковых требований настаивал.
Ответчик Кошкина Т.С. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Представители ответчика Кошкиной Т.С. в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, указав на то, что прокуратурой не представлены какие-либо доказательства, которые подтверждают заявленные требования. Земельный участок был представлен в собственность Кошкиной Т.С., поскольку на нем расположен объект недвижимости принадлежащий ей на праве собственности Указанный объект недвижимости представляет собой единый комплекс, право собственности на который перешло от предыдущих собственников. На учет был поставлен только один объект недвижимости, остальные объекты, имеющие вспомогательные значение, хозяйственные постройки, подземные резервуары на государственный учет не вставали, но вместе это единый имущественный комплекс, который был огорожен одним забором.
Представитель ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального округа в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее возражал против удовлетворения исковых требований.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Разинкин Э.А., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, администрация Кемеровского муниципального округа, Сибирское межрегиональное управление Россельхознадзора извещены надлежащим образом, явку в судебное заседание не обеспечили.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В частях 2 и 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
В силу п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных этим пунктом.
В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.
В силу пп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ по результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ в решении должны быть указаны все основания отказа.
Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, закреплен в ст. 39.16 ЗК РФ и является исчерпывающим.
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственниками таких зданий, сооружений либо помещений в них случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ (п. п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Данное право обусловлено одним из основных принципов земельного законодательства - единством судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ст. 1 ЗК РФ).
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).
Таким образом, для возникновения у арендатора земельного участка права на его приобретение в собственность без проведения торгов обязательным условием является наличие на арендуемом земельном участке здания, сооружения, на которые зарегистрировано в реестре недвижимости право собственности арендатора участка.
При этом предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению.
Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право использования части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что собственником спорного земельного участка площадью 6594 кв.м. является Кошкина Т.С. на основании договора купли – продажи земельного участка №84 от 01.07.2024, дата регистрации 25.07.2024. Земельный участок с №, относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - склад (л.д.20-22, 223-225).
Согласно распоряжению администрации Кемеровского муниципального округа от 25.08.2004 №1650-р спорный земельный участок изначально был предоставлен ОАО «Забойщик» в аренду под производственными объектами ОАО «Забойщик» из земель совхоза «Забойщик», относящихся к категории земель земли сельскохозяйственного назначения. Земельный участок был поставлен на кадастровый учет 28.09.2004, площадью 6594=/-20 кв.м., присвоен №, 31.08.2011 внесены изменения в сведения об описании местоположения его границ.
Вместе с тем, установлено, что в пределах указанного земельного участка расположен принадлежащий Кошкиной Т.С. на праве собственности объект недвижимости: нежилое здание – нефтебаза, 1967 года постройки, с № Основанием регистрации права 15.04.2024 является договор купли – продажи нежилого здания со вспомогательными сооружениями от 12.04.2024 (л.д. 143-146, 226-228).
Как следует из выписки из ЕГРН право собственности на указанное здание ранее, а именно 24.02.2009 было зарегистрировано за ОАО «Забойщик» на основании решения комитета по управлению государственным имуществом администрации Кемеровской области от 27.06.2003 №3-2/839 (л.д.128, 229-230).
Передача ОАО «Забойщик» подлежащего приватизации имущественного комплекса, в том числе здание нефтебазы площадью 505,1 кв.м. подтверждается материалами инвентарного дела (л.д.197-210).
10.04.2012 право собственности на указанное здание перешло к Разинкину Э.А. на основании договора купли – продажи №120, который в свою очередь и продал недвижимое имущество - нефтебазу ответчику Кошкиной Т.С. по договору купли – продажи нежилого здания со вспомогательными сооружениями от 12.04.2024, согласно которому нежилое здание было передано в собственность вместе со вспомогательными сооружениями и иным имуществом, указанном в приложении №1 к договору (л.д.146).
Согласно техническому паспорту на здание «Нефтебаза» от 08.10.2008 нефтебаза представляет собой комплекс сооружений, состоящий из трех капитальных строений и одиннадцати резервуаров, указанный паспорт содержит ситуационный план с указанием границ земельного участка и расположением на нем строений и резервуаров (л.д.23-36).
Нахождение указанных на ситуационном плане строений, одно из которых зарегистрировано в ЕГРН и имеет № с назначением «нефтебаза», и резервуаров подтверждает и схема расположения земельного участка № составленная 29.05.2023 (л.д.22).
Таким образом, при анализе указанных документов, а также материалов кадастрового дела (л.д.231) установлено, что спорный земельный участок был сформирован для размещения вышеуказанного комплекса сооружений, который позднее и был приобретен Кошкиной Т.С. в 2024 году.
Согласно акту обследования земельного участка от 01.02.2023 спорный земельный участок огорожен. В его границах располагаются металлические емкости в количестве 5 штук на бетонном сооружении. Складирован пиломатериал, размещена часть пилорамы, складского помещения, размещены также объекты строительства из кирпича и дерева, размещена металлическая емкость, складское помещение, размещены деревянные сооружения готовой продукции, на кирпичном строении указан адрес, на воротах размещен баннер с надписью «База пиломатериалов и быстровозводимых зданий» (л.д.40)
В соответствии с выпиской из ЕГРИП основным видом деятельности ИП Кошкиной Т.С. является распиловка и строгание древесины, дополнительными видами деятельности являются производство деревянных строительных конструкций и столярных изделий, производство красок, лаков, эмалей, производство строительных металлических конструкций, изделий и др.
Как следует из определения арбитражного суда Кемеровской области от 17.05.2024 комитет по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального округа обращался в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кошкиной Татьяне Самуиловне о взыскании с ответчика в пользу истца суммы неосновательного обогащения в виде платы за пользование части земельного участка площадью 6473 кв.м, с №, в период с 28.12.2020 по 26.05.2022 в размере 287 610 рублей 08 копеек и 16 317 рублей 76 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, истребовании из незаконного владения ответчика принадлежащего истцу части земельного участка площадью 6473 кв.м, с № освобождении части земельного участка площадью 647 кв.м., с №
Указанным определением суда утверждено мировое соглашение, заключенное между комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального округа и индивидуальным предпринимателем Кошкиной Татьяной Самуиловной, согласно которому ответчик обязуется выплатить истцу денежную сумму в размере 81 700 рублей 81 копеек, в течении 30 дней со дня вынесения определения об утверждении мирового соглашения. Истец отказался от своих материально-правовых требований к ответчику, составляющих предмет иска по делу № А27-17764/2022 (л.д.124-126).
Данные обстоятельства подтверждают необходимость использования Кошкиной Т.С. всего земельного участка в заявленном размере.
При этом по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.
Анализ приведенных правовых норм в силу их системного толкования позволяет прийти к выводу о том, что собственник объекта недвижимости имеет исключительное права на приобретение земельного участка, занятого таким объектом недвижимости необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта, тем самым напрямую зависит от характера и объема его деятельности при эксплуатации, как объекта недвижимости, так и соответствующего земельного участка.
Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.
Вместе с тем, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Как следует из заключения кадастрового инженера от 06.07.2026, представленного стороной ответчика, исходя из того, что по сведениям ЕГРН площадь земельного № составляет 6594 кв.м., площадь максимального процента застройки для такого участка составит 4615,8 кв.м. Согласно данным технического паспорта от 2008 г. на здание (Нефтебаза) № - площадь застройки здания составляет 23,8 кв.м. Согласно данным ЕГРН данное здание стоит на кадастровом учете без уточненных координат. Площадь застройки из данных технического паспорта от 2008 года соответствует действующему градостроительному регламенту, не превышает допустимых установленных размеров площади застройки земельного участка. Также согласно спутниковым снимкам за 2025 г. помимо здания Нефтебазы, на № расположены несколько объектов капитального строительства, площадь застройки которых представлена в таблице. Остальные объекты, отображенные на ситуационной схеме, не имеют прочную связь с землей и носят временный характер, при этом необходимы для использования участка и осуществления на нем деятельности в соответствии с целевым назначением.
Таким образом, площадь земельного участка, необходимая для размещения и эксплуатации объекта капитального строительства, а также для осуществления деятельности, связанной с размещенными объектам капитального и некапитального строительства, не нарушает действующих градостроительных регламентов для территориальной зоны СХ 2 в части площади застройки, так и в части максимального размера земельного участка. В связи с вышеизложенным, кадастровый инженер пришел к выводу, что площадь и территория земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства используются в соответствии с видом разрешенного использования «Обеспечение сельскохозяйственного производства» и не противоречит действующим градостроительным регламентам.
Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
При этом суд указывает, что истец сведений о несоответствии или несоразмерности земельного участка приобретенного ответчиком не представил, сведения, представленные ответчиком, не опроверг.
При этом спорный участок находится в границах земельного участка, первоначально предоставленного в аренду для эксплуатации нефтебазы ОАО «Забойщик» по договору, который заключался для эксплуатации объектов недвижимости, собственником которого оно являлось.
Более того, площадь спорного участка не превышает площадь, предусмотренную проектной документацией для передачи в аренду бывшему первоначальному собственнику нефтебазы.
Сам по себе факт прекращения договора аренды не свидетельствует о противоправности использования земель для целей эксплуатации тех же самых объектов недвижимости.
Принимая во внимание указанные обстоятельства суд считает, что Кошкина Т.С. доказала, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ей объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.
Кроме того, принимая во внимание, что на спорном земельном участке находятся объекты ответчика, истец не доказал экономическую целесообразность владения данным земельным иными лицами. Более того, ситуация при которой земельным участком и расположенными на нем объектами будут владеть разные субъекты, повлечет правовую неопределенность, а также создаст препятствия для использования как земельного участка, так и расположенных на нем объектов.
Разрешая заявленные прокурором требования, суд исходит из факта принадлежности ответчику нежилого здания – нефтебаза на момент предоставления ей спорного земельного участка, а также с учетом возведенных на данном земельном участке иных строений, а также то, что участок, необходимый для эксплуатации на нем нежилого здания, соответствует нормам права, фактически используется как экономически обоснованный, в связи с чем считает что заявленные прокурором требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования прокурора Кемеровского района в интересах неопределенного круга лиц, РФ, муниципального образования Кемеровского муниципального округа к комитету по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального округа, Кошкиной Татьяне Самуиловне о признании недействительным договора купли-продажи № 84 от 01.07.2024 земельного участка с №, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.
Мотивированное решение будет составлено в срок не более чем десять дней со дня окончания разбирательства дела.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Кемеровский районный суд Кемеровской области в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.
Председательствующий:
Мотивированное решение составлено 11.08.2026.