РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 апреля 2026 года г. Кемерово
Кемеровский районный суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Тупицы А.А., с участием помощника судьи Бойко С.В., при секретаре Климакиной Д.К., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Лобанова Евгения Геннадьевича к ООО "Смайнэкс Управление Активами" о защите прав потребителей
УСТАНОВИЛ:
Лобанов Е.Г. обратился в суд с иском к ООО "Смайнэкс Управление Активами" о защите прав потребителей, требования мотивировал тем, что между ним и ООО "Специализированный застройщик Академика Королева" были заключены договоры участия в долевом строительстве:
- от 26.02.2021 № ДКВ21-295;
- от 25.08.2021 № ДММ21-444-з;
- от 25.08.2021 № ДММ21-445-з;
- от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241.
ООО "Специализированный застройщик Академика Королева" преобразовано путем присоединения к ООО "Смайнэкс Управление Активами".
Договоры были заключены в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Согласно п. 1.1, п. 1.2 договора от 26.02.2021 № ДКВ21-295 застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект долевого строительства, представляющий собой жилое помещение, имеющее следующие характеристики: № проектная площадь - 91,94 кв.м, общая приведенная площадь - 88,71 кв.м, расположенный в <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику соответствующий объект долевого строительства, а участник принял на себя обязательство оплатить и принять объект в порядке, предусмотренном договором.
Согласно п. 1.1, п. 1.2 договора от 25.08.2021 № ДММ21-444-з застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект долевого строительства, представляющий собой нежилое помещение (машино-место), имеющее следующие характеристики: № площадь - 16,13 кв.м, расположенный на 2 этаже многофункционального жилого комплекса по <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику соответствующий объект долевого строительства, а участник принял на себя обязательство оплатить и принять объект в порядке, предусмотренном договором.
Согласно п. 1.1, п. 1.2 договора от 25.08.2021 № ДММ21-445-з застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект долевого строительства, представляющий собой нежилое помещение (машино-место), имеющее следующие характеристики: №, площадь - 16,27 кв.м, расположенный на 2 этаже многофункционального жилого комплекса по <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику соответствующий объект долевого строительства, а участник принял на себя обязательство оплатить и принять объект в порядке, предусмотренном договором.
Согласно п. 1.1, п. 1.2 договора от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241 застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект долевого строительства, представляющий собой нежилое помещение, имеющее следующие характеристики: №, площадь - 4,47 кв.м, расположенный на 2 этаже многофункционального жилого комплекса по <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику соответствующий объект долевого строительства, а участник принял на себя обязательство оплатить и принять объект в порядке, предусмотренном договором.
Согласно п. 3.1 договоров от 26.02.2021 № ДКВ21-295; от 25.08.2021 № ДММ21-444-з; от 25.08.2021 № ДММ21-445-з; от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241, срок передача объектов по каждому договору до 31.12.2023.
Согласно п. 2.1 договора от 26.02.2021 № ДКВ21-295 стоимость объекта составляет 21 431 999 рублей 79 копеек.
Согласно п. 2.1 договора от 25.08.2021 № ДММ21-444-з стоимость объекта составляет 2 515 828 рублей 36 копеек.
Согласно п. 2.1 договора от 25.08.2021 № ДММ21-445-з стоимость объекта составляет 1 272 949 рублей 02 копейки.
Согласно п. 2.1 договора от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241 стоимость объекта составляет 899 999 рублей 99 копеек.
Лобанов Е.Г. свои обязательства по оплате договоров исполнил в полном объеме, что подтверждается по:
- договору от 26.02.2021 № ДКВ21-295 платежным поручением № 3639001;
- договору от 25.08.2021 № ДММ21-444-з приходным кассовым ордером № 1510;
- договору от 25.08.2021 № ДММ21-445-з приходным кассовым ордером № 1511;
- договору от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241 приходным кассовым ордером № 2022.
В нарушение принятых на себя обязательств по всем договорам, ООО "Смайнэкс Управление Активами" не передало Лобанову Е.Г. объекты долевого строительства в установленный в п. 3.1 договоров срок, то есть до 31.12.2023.
Передача объекта долевого строительства состоялась по:
- договору от 26.02.2021 № ДКВ21-295 по акту приема-передачи объекта долевого строительства от 10.07.2025, в п. 5 которого цена договора была увеличена в связи с увеличением площади на 142 541 рубль 76 копеек и составила 21 574 541 рубль 55 копеек;
- договору от 25.08.2021 № ДММ21-444-з по акту приема-передачи объекта долевого строительства от 10.07.2025, в п. 5 которого цена договора была уменьшена в связи с уменьшением площади на 35 873 рубля 56 копеек и составила 2 479 954 рубля 80 копеек.
- договору от 25.08.2021 № ДММ21-445-з по акту приема-передачи объекта долевого строительства от 10.07.2025, в п. 5 которого цена договора была уменьшена в связи с уменьшением площади на 13 300 рублей 64 копейки и составила 1 259 648 рублей 38 копеек;
- договору от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241 по акту приема-передачи объекта долевого строительства от 10.07.2025.
В связи с нарушением ООО "Смайнэкс Управление Активами" срока передачи объектов капитального строительства Лобанов Е.Г. просит взыскать неустойку в размере 1 310 707 рублей 24 копейки; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований гражданина - участника долевого строительства в размере 65 535 рублей 36 копеек, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.
В суд от ООО "Смайнэкс Управление Активами" поступили возражения на иск, согласно которым требования являются необоснованными по следующим основаниям.
Ошибка в расчетах неустойки.
22.03.2024 опубликовано и вступило в силу постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве".
П. 2 Постановления установлено, что в период с 01.07.2023 до 31.12.2025 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций но договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2 и ч. 6 ст. 9, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п. 1 постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка РФ, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 (то есть 7,5 % годовых).
Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, на который имеется отсылка в п. 2 постановления, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.
Федеральным законом от 04.08.2023 № 421-ФЗ п. 4 ст. 4 Федерального закона РФ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" дополнен положениями о том, что договор долевого строительства должен содержать положения об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом РФ основанием для их отнесения к уникальным объектам, что делает необходимым внесение соответствующих дополнений в договоры и проектную декларацию по строящемуся объекту.
Ч. 2 ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ определяет уникальные объекты как объекты капитального строительства (за исключением указанных в ч. 1 ст. 48.1 Градостроительного кодекса), в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик: 1) высота более чем 100 метров; 2) пролеты более чем 100 метров; 3) наличие консоли более чем 20 метров; 4) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.
Многоквартирный жилой дом по <адрес>, в котором расположены объекты долевого строительства, принадлежащие истцу, относится к уникальным объектам, что подтверждается письмом Мосгосстройнадзора от 29.01.2024 № 09-674/24-1, п. 23.1 Проектной декларации и Положительным заключением проектной документации от 21.07.2020 № 77-1-1-3-032590-2020, выданным Мосгосэкспертизой.
В частности, высота объекта капитального строительства составляет более 100 метров.
В силу ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона РФ № 214-ФЗ в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом РФ основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.
Соответственно, Лобанов Е.Г. может требовать неустойку по:
- договору от 26.02.2021 № ДКВ21-295 в общей сумме не более чем 1 078 727 рублей 07 копеек;
- договору от 25.08.2021 № ДММ21-444-з в общей сумме не более чем 123 997 рублей 74 копейки;
- договору от 25.08.2021 № ДММ21-445-з в общей сумме не более чем 62 982 рубля 41 копейка;
- договору от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241 в общей сумме не более чем 44 999 рублей 99 копеек.
Кроме того, согласно из ч 2.1 ст. 64 Федерального закона РФ № 214-ФЗ неустойка должна рассчитываться, исходя из однократной ставки Центрального Банка РФ.
Лобанов Е.Г. указывает период просрочки с 01.01.2024, однако данный расчет представляется неверным.
В соответствии со ст. 193 ГК РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
31.12.2023 нерабочий день, соответственно, первым рабочим днем является 09.01.2024, следовательно, первым днем просрочки является 10.01.2024.
Согласно договорам от 26.02.2021 № ДКВ21-295; от 25.08.2021 № ДММ21-444-з; от 25.08.2021 № ДММ21-445-з; от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241 срок передачи объектов до 31.12.2023, следовательно истец может требовать неустойку по договору:
- от 26.02.2021 № ДКВ21-295 - 21 574 541 рубль 55 копеек * 72 * 1/300 * 7,5 % = 388 341 рубль 74 копейки (не более 385 775 рублей 99 копеек);
- от 25.08.2021 № ДММ21-444-з - 479 954 рубля 80 копеек * 72 * 1/300 * 7,5 % = 44 639 рублей 18 копеек (не более этой суммы);
- от 25.08.2021 № ДММ21-445-з - 259 648 рублей 38 копеек * 72 * 1/300 * 7,5 % = 22 673 рубля 67 копеек (не более этой суммы);
- от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241 - 899 999 рублей 99 копеек * 72 * 1/300 * 7,5 % = 16 199 рублей 99 копеек (не более этой суммы).
В силу п. 1 вышеуказанного Постановления, в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных п. 1 постановления, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2026 включительно.
О причинах задержки строительства и принятых Ответчиком мерах для исполнения обязательств.
Причиной задержки строительства послужили принятые в отношении России экономические санкции, в условиях которых ООО "Смайнэкс Управление Активами" столкнулось с ограничениями в поставке основных строительных материалов и оборудования из-за нарушения цепочек логистических поставок, в результате чего для поддержки строительной отрасли Правительством РФ было принято Постановление от 26.03.2022 № 479 (в редакции от 30.09.2022) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных в законодательстве о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве".
ООО "Смайнэкс Управление Активами" никогда не шло на компромиссы в вопросах снижения качества строительства за счет применения более дешевых и менее качественных материалов, поэтому застройщиком были предприняты меры по замене материалов и оборудования на альтернативные аналоги, повлиявшие на сроки строительства.
В результате пандемии 2020 года на рынке рабочей силы в Российской Федерации и в г. Москве сложилась катастрофическая ситуация: образовался колоссальный дефицит рабочей силы, на что неоднократно указывали как представители профильных федеральных органов власти, так и региональных.
Из-за оттока рабочей силы ООО "Смайнэкс Управление Активами" не смогло своевременно окончить выполнения ряда работ на объекте, поскольку для их выполнения требовалось более 100 специалистов, силами которых было возможно такие работы выполнять.
Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ "О введении режима повышенной готовности" на территории г. Москва с 05.03.2020 в связи с угрозой распространения в г. Москва новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), в соответствии с пп. "б" п. 6 ст. 4.1 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" был введен режим повышенной готовности.
Указом установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", который является обстоятельством непреодолимой силы.
Указами Президента РФ от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239, от 28.04.2020 № 294 в период с 30.03.2020 по 08.05.2020 (на 39 дней) включительно были установлены нерабочие дни, что резко ограничило хозяйственную деятельность ООО "Смайнэкс Управление Активами".
Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ было полностью приостановлено ведение строительной деятельности в г. Москве в период с 13.04.2020 по 11.05.2020 (28 дней), за исключением строительства объектов специального назначения.
Так же причиной просрочки приемки-передачи объектов долевого строительства является нарушение подрядчиками сроков строительства многоквартирного дома, а также сложность и уникальность проекта, необходимость соблюдения повышенных мер контроля, надзора, необходимость прохождения государственной экспертизы при любом внесении корректировок в проектную документацию.
Таким образом, ООО "Смайнэкс Управление Активами" сам является потерпевшей стороной.
В связи с изложенным, ООО "Смайнэкс Управление Активами" просит при определении степени и размера ответственности застройщика принять во внимание, что застройщик принял все зависящие от него меры для исполнения своих обязательств перед участниками долевого строительства, и, в частности, перед Лобановым Е.Г.
Информирование Лобанова Е.Г. об изменении срока передачи объектов.
В связи с тем, что передача объектов долевого строительства не могла быть совершена в срок, на основании ч. 3 ст. 6 Федерального закона РФ № 214-ФЗ правопредшественнику Лобанова Е.Г. были направлены уведомления от 29.09.2022 о причинах задержки передачи, планируемых сроках передачи, с предложением внести изменения в договоры в части срока передачи объектов.
Предложения ответчика Лобановым Е.Г. оставлены без внимания.
Данные действия застройщика свидетельствуют об уменьшении степени противоправности поведения застройщика и являются дополнительными обстоятельствами, которые могут служить основанием для уменьшения судом размера неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ.
В случае принятия положительного для Лобанова Е.Г. решения ООО "Смайнэкс Управление Активами" просит снизить неустойку в порядке ст. 333 ГК РФ и компенсация морального вреда до разумных пределов.
Штраф взысканию не подлежит по следующим основаниям.
Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, согласно которым размер штрафа за неудовлетворение застройщиками требований гражданина - участника долевого строительства снижен до 5 % от присужденной судом суммы.
Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 от 30.12.2004 № 214-ФЗ не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2025 включительно, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 от 30.12.2004 № 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства влечет уплату застройщиком участнику неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а с учетом положений ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214- ФЗ к застройщику, не выплатившему данную неустойку добровольно по требованию гражданина - потребителя, дополнительно применяется штраф, предусмотренный п, 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Следовательно, законодательство о защите прав потребителей, в том числе штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", с 22.03.2024 не применяется к спорным отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства гражданину - участнику долевого строительства (потребителю) в силу прямого указания в п. 1 Постановления Правительства РФ от 22.03.2024 № 326.
Срок на добровольное исполнение претензии истек в период действия моратория, соответственно, во взыскании штрафа должно быть отказано в полном объеме.
Получение претензии 05.11.2025 подтверждается штрихкодом почтового идентификатора №.
Пунктом 1 Постановления от 18.03.2024 № 326 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, в частности: в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2026 включительно, в связи с чем ООО "Смайнэкс Управление Активами" просит отсрочить исполнение решения суда до указанной даты.
Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, в соответствии со ст. 117, 167 ГПК РФ дело может быть рассмотрено в отсутствие сторон.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. 12 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 1, ст. 8 ГК РФ выбор способа защиты права избирается истцом, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения и удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4).
Судом установлено, что между Лобановым Е.Г. и ООО "Специализированный застройщик Академика Королева" были заключены договоры участия в долевом строительстве:
1. От 26.02.2021 № ДКВ21-295 (л.д. 14-29).
Согласно п. 1.1, п. 1.2 договора от 26.02.2021 № ДКВ21-295 застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект долевого строительства, представляющий собой жилое помещение, имеющее следующие характеристики: №, проектная площадь - 91,94 кв.м, общая приведенная площадь - 88,71 кв.м, расположенный в 3 подъезде на 7 этаже многофункционального жилого комплекса по <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику соответствующий объект долевого строительства, а участник принял на себя обязательство оплатить и принять объект в порядке, предусмотренном договором.
Согласно п. 2.1 договора от 26.02.2021 № ДКВ21-295 стоимость объекта составляет 21 431 999 рублей 79 копеек.
Согласно п. 3.1 договора от 26.02.2021 № ДКВ21-295 срок передача объекта до 31.12.2023.
Оплата по договору от 26.02.2021 № ДКВ21-295 произведена платежным поручением от 05.02.2025 № 3639001 (перевод депонируемой суммы со счета эскроу по договору от 29.03.2021 № ЭСР-36/21-00009 (л.д. 30).
Указанный объект долевого строительства ООО "Смайнэкс Управление Активами" передало Лобанову Е.Г. по акту приема-передачи от 10.07.2025 (л.д. 31), в п. 5 которого цена договора была увеличена в связи с увеличением площади на 142 541 рубль 76 копеек и составила 21 574 541 рубль 55 копеек. На момент подписания акта доплата не произведена.
2. От 25.08.2021 № ДММ21-444-з (л.д. 32-42).
Согласно п. 1.1, п. 1.2 договора от 25.08.2021 № ДММ21-444-з застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект долевого строительства, представляющий собой нежилое помещение (машино-место), имеющее следующие характеристики: № площадь - 16,13 кв.м, расположенный на 2 этаже многофункционального жилого комплекса по <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику соответствующий объект долевого строительства, а участник принял на себя обязательство оплатить и принять объект в порядке, предусмотренном договором.
Согласно п. 2.1 договора от 25.08.2021 № ДММ21-444-з стоимость объекта составляет 2 515 828 рублей 36 копеек.
Согласно п. 3.1 договора от 25.08.2021 № ДММ21-444-з срок передача объекта до 31.12.2023.
Оплата по договору от 25.08.2021 № ДММ21-444-з произведена платежным поручением от 10.09.2021 № 1510 (взнос наличными на счет, открытый по договору от 07.09.2021 № ЭСР-36/21-00016 для расчетов по приобретению недвижимости (л.д. 43).
Указанный объект долевого строительства ООО "Смайнэкс Управление Активами" передало Лобанову Е.Г. по акту приема-передачи от 10.07.2025 (л.д. 44), в п. 5 которого цена договора была уменьшена в связи с уменьшением площади на 35 873 рубля 56 копеек и составила 2 479 954 рубля 80 копеек. На момент подписания акта возврат денежных средств не произведен.
3. От 25.08.2021 № ДММ21-445-з (л.д. 45-55).
Согласно п. 1.1, п. 1.2 договора от 25.08.2021 № ДММ21-445-з застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект долевого строительства, представляющий собой нежилое помещение (машино-место), имеющее следующие характеристики: № площадь - 16,27 кв.м, расположенный на 2 этаже многофункционального жилого комплекса по <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику соответствующий объект долевого строительства, а участник принял на себя обязательство оплатить и принять объект в порядке, предусмотренном договором.
Согласно п. 2.1 договора от 25.08.2021 № ДММ21-445-з стоимость объекта составляет 1 272 949 рублей 02 копейки.
Согласно п. 3.1 договора от 25.08.2021 № ДММ21-445-з срок передача объекта до 31.12.2023.
Оплата по договору от 25.08.2021 № ДММ21-445-з произведена платежным поручением от 10.09.2021 № 1511 (взнос наличными на счет, открытый по договору от 07.09.2021 № ЭСР-36/21-00015 для расчетов по приобретению недвижимости (л.д. 56).
Указанный объект долевого строительства ООО "Смайнэкс Управление Активами" передало Лобанову Е.Г. по акту приема-передачи от 10.07.2025 (л.д. 57), в п. 5 которого цена договора была уменьшена в связи с уменьшением площади на 13 300 рублей 64 копейки и составила 1 259 648 рублей 38 копеек. На момент подписания акта возврат денежных средств не произведен.
4. От 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241 (л.д. 58-68).
Согласно п. 1.1, п. 1.2 договора от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241 застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект долевого строительства, представляющий собой нежилое помещение, имеющее следующие характеристики: №, площадь - 4,47 кв.м, расположенный на 2 этаже многофункционального жилого комплекса по <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику соответствующий объект долевого строительства, а участник принял на себя обязательство оплатить и принять объект в порядке, предусмотренном договором.
Согласно п. 2.1 договора от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241 стоимость объекта составляет 899 999 рублей 99 копеек.
Согласно п. 3.1 договора от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241 срок передача объекта до 31.12.2023.
Оплата по договору от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241 произведена платежным поручением от 26.11.2021 № 2022 (взнос наличными на счет, открытый по договору от 23.11.2021 № ЭСР-36/21-00021 для расчетов по приобретению недвижимости (л.д. 69).
Указанный объект долевого строительства ООО "Смайнэкс Управление Активами" передало Лобанову Е.Г. по акту приема-передачи от 10.07.2025 (л.д. 70).
ООО "Специализированный застройщик Академика Королева" преобразовано путем присоединения к ООО "Смайнэкс Управление Активами".
Частью 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства в срок, предусмотренный договором.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.
В соответствии со ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Таким образом, письменными материалами дела подтверждается, что ООО "Смайнэкс Управление Активами" нарушило срок передачи Лобанову Е.Г. объектов долевого строительства по всем договорам: от 26.02.2021 № ДКВ21-295; от 25.08.2021 № ДММ21-444-з; от 25.08.2021 № ДММ21-445-з; от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241, осуществив фактическую передачу 10.07.2025, вместо предусмотренную договорами 31.12.2023.
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного ч. 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
Поскольку судом установлено, что ООО "Смайнэкс Управление Активами" нарушило срок передачи Лобанову Е.Г. объектов долевого строительства, то он имеет право на взыскание неустойки в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Однако, действующим законодательством внесены коррективы в части применения ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Так Федеральным законом от 04.08.2023 № 421-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" статья 6 указанного Закона дополнена частью 2.1 следующего содержания "В случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом РФ основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора".
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ к уникальным объектам относятся объекты капитального строительства (за исключением указанных в ч. 1 настоящей статьи), в проектной документации которых предусмотрена высота более чем 100 метров.
Многоквартирный жилой дом по <адрес>, в котором расположены объекты долевого строительства, принадлежащие истцу, относится к уникальным объектам, что подтверждается письмом Мосгосстройнадзора от 29.01.2024 № 09-674/24-1, п. 23.1 Проектной декларации и Положительным заключением проектной документации от 21.07.2020 № 77-1-1-3-032590-2020, выданным Мосгосэкспертизой, поскольку высота объекта капитального строительства составляет более 100 метров.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 04.08.2023 № 421-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях снижения негативных последствий введения в отношении Российской Федерации ограничительных мер экономического характера особенности применения неустойки (пеней), установленные ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Федеральный закон от 04.08.2023 № 421-ФЗ начал действие 15.08.2023, договоры от 26.02.2021 № ДКВ21-295, от 25.08.2021 № ДММ21-444-з, от 25.08.2021 № ДММ21-445-з, от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241 заключены до дня его вступления в силу, в связи с чем к требованиям о взыскании неустойки применимы положения ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Согласно п. 22 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
В этой связи неустойка не может превышать по договору от:
- 26.02.2021 № ДКВ21-295 – 1 078 727 рублей 08 копеек (21 574 541 рубль 55 копеек * 5%);
- от 25.08.2021 № ДММ21-444-з – 123 997 рублей 74 копейки (2 479 954 рубля 80 копеек * 5 %);
- от 25.08.2021 № ДММ21-445-з – 62 982 рубля 42 копейки (1 259 648 рублей 38 копеек * 5 %);
- от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241 – 45 000 рублей (899 999 рублей 99 копеек * 5 %).
Решая вопрос о периоде нарушения срока передачи участнику долевого строительства объектов долевого строительства, суд исходит из того, что согласно договорам от 26.02.2021 № ДКВ21-295; от 25.08.2021 № ДММ21-444-з; от 25.08.2021 № ДММ21-445-з; от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241 крайним сроком передачи объектов является 31.12.2023.
Согласно ст. 193 ГК РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
Согласно производственному календарю на 2023 год, 31.12.2023 является воскресеньем - выходным днем, в связи с чем днем окончания срока исполнения ООО "Смайнэкс Управление Активами" своих обязательств считается ближайший следующий за ним рабочий день, в данном случае – вторник 09.01.2024.
Таким образом, дата начала течения срока нарушения исполнения обязательства ответчиком - 10.01.2024.
Кроме того, в силу п. 1, п. 3 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (ред. от 30.12.2025) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый с 01.01.2025 до 31.12.2025 включительно (п. 1).
Особенности, установленные п. 1 и п. 2 настоящего постановления, применяются, в том числе, к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления (п. 3).
В этой связи неустойка может быть исчислена только за период 10.01.2024 – 31.12.2024.
Как указано в ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ Федерации, действующей на день исполнения обязательства.
По смыслу приведенной правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.
Согласно информационному сообщению Банка России от 15.12.2023 "Банк России принял решение повысить ключевую ставку до 16,00 % годовых" (документ фактически утратил силу с 29.07.2024 в связи с изданием Информационного сообщения Банка России от 26.07.2024).
При этом ограничения ключевой ставки Центрального банка РФ, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 (7,5 %), установленные п. 2 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку указанный пункт (2) постановления свое действие на ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ не распространяет.
Срок нарушения ООО "Смайнэкс Управление Активами" своих обязательств - тридцать месяцев, не превышает.
В этой связи расчет неустойки будет следующим.
1. По договору от 26.02.2021 № ДКВ21-295: 21 574 541 рубль 55 копеек * 16 % * (1/300) * 357 дней = 4 107 792 рубля 71 копейка. Максимальный размер неустойки, который можно взыскать, составляет 1 078 727 рублей 08 копеек.
2. По договору от 25.08.2021 № ДММ21-444-з: 2 479 954 рубля 80 копеек * 16 % * (1/300) * 357 дней = 472 183 рубля 39 копеек. Максимальный размер неустойки, который можно взыскать, составляет 123 997 рублей 74 копейки.
3. По договору от 25.08.2021 № ДММ21-445-з: 1 259 648 рублей 38 копеек * 16 % * (1/300) * 357 дней = 239 837 рублей 05 копеек. Максимальный размер неустойки, который можно взыскать, составляет 62 982 рубля 42 копейки.
4. По договору от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241: 899 999 рублей 99 копеек * 16 % * (1/300) * 357 дней = 171 360 рублей. Максимальный размер неустойки, который можно взыскать, составляет 45 000 рублей.
При этом ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ взыскание двойного размера неустойки не предусматривает.
Итого, суммарный размер неустойки по всем четырем договорам составит 1 310 707 рублей 24 копейки, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
ООО "Смайнэкс Управление Активами" заявлено о снижении размера неустойки
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В соответствии с п. 1 ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (п. 1).
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2).
Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании ст. 404 настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных ст. 394 настоящего Кодекса (п. 3).
В соответствии с п. 73, п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст. 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (р. 73).
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, п. 4 ст. 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п. 75).
В соответствии с п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 (ред. от 24.03.2016) "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании ст. 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.
Определяя размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца суд, исходя из принципа соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, учитывает конкретные обстоятельства, объем и характер нарушенного права, сроки нарушения обязательства, степень вины ответчика.
Учитывая компенсационный характер гражданской ответственности, под соразмерностью неустойки предполагается выплата истцу такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Поскольку гражданское законодательство предусматривает неустойку в том числе, в качестве меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, право снижения размера неустойки предоставлено в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Кроме того, в соответствии с п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Исходя из изложенного, принимая во внимание положения ст. 333 ГК РФ, учитывая конкретные обстоятельства дела, доводы изложенные ответчиком в ходатайстве, срок просрочки исполнения ответчиком обязательств, применение в спорных правоотношениях мораториев, с целью соблюдения баланса интересов сторон, требований разумности, суд полагает исчисленный размер неустойки в 1 310 707 рублей 24 копейки соразмерным последствиям нарушения обязательства, в связи с чем оснований для снижения неустойки не находит.
Так суммарная стоимость всех объектов долевого строительства составила 26 214 144 рубля 72 копейки, что многократно превышает размер исчисленной судом неустойки; период нарушения обязательств ответчиком составляет более полутора лет, при этом суд учитывает значимость объектов долевого строительства для истца – для проживания; также суд учитывает и то обстоятельство, что ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сама по себе содержит ограничение максимальной неустойки.
Лобановым Е.Г. заявлено о компенсации морального вреда.
В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и статьей 151 настоящего Кодекса. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Согласно ч. 9 ст. 4, ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 24.06.2025) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч. 9 ст. 4).
Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (ч. 2 ст. 10).
В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Таким образом, компенсация морального вреда в случае нарушений прав потребителей предусмотрена законом.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.
В соответствии с п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
Решая вопрос о размере компенсации морального вреда суд принимает во внимание характер причиненных потребителю нравственных и физических страданий, длительность нарушения прав потребителя, учитывает принцип разумности и справедливости и считает необходимым компенсировать моральный вред в размере 100 000 рублей.
При этом суд считает, что компенсация морального вреда в таком размере не приведет истца к неосновательному обогащению и не поставит ответчика в тяжелое имущественное положение.
Лобановым Е.Г. заявлено о взыскании штрафа.
Согласно ч. 9 ст. 4, ч. 1, ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 24.06.2025) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора (ч. 9 ст. 4).
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором (ч. 1 ст. 10).
При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (ч. 3 ст. 10).
Согласно п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2024 включительно.
Начало действия данной редакции - 22.03.2024.
С учетом последующих изменений период не начисления неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций был продлен до 31.12.2025.
Из положений постановления № 326 следует, что если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 22.03.2024, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф за нарушения, допущенные до 22.03.2024 (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.08.2025 № 41-КГ25-40-К4 (УИД 61RS0008-01-2024-001209-83).
Из представленных по делу доказательств следует, что Лобанов Е.Г. в адрес ООО "Смайнэкс Управление Активами" направил требования об уплате неустоек 30.10.2025, ответчиком требования получены 05.11.2025, в требованиях Лобанов Е.Г. установил срок выплаты неустоек – 10 календарных дней.
При оценке наличия оснований для взыскания штрафа необходимо исходить не из момента направления претензии, а из момента истечения срока на ее добровольное удовлетворение.
Поскольку срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 01.01.2025 до 31.12.2025, то основания для взыскания штрафа отсутствуют.
ООО "Смайнэкс Управление Активами" заявлено об отсрочке исполнения решения суда.
Согласно ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
Согласно абз. 11 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (ред. от 30.12.2025) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" В отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.
При указанных обстоятельствах в части присужденных неустоек подлежит отсрочка исполнения решения суда до 31.12.2026.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, ст. ст. 50, 61.1, 61.2 Бюджетного кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина с учетом округления в размере 28 107 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Лобанова Евгения Геннадьевича (<данные изъяты>) к ООО "Смайнэкс Управление Активами" (ОГРН: 1157746675965, ИНН: 7709463989) о защите прав потребителей удовлетворить частично.
Взыскать в пользу Лобанова Евгения Геннадьевича с ООО "Смайнэкс Управление Активами":
- 1 078 727 рублей 08 копеек неустойку по договору от 26.02.2021 № ДКВ21-295 за период 10.01.2024 – 31.12.2024;
- 123 997 рублей 74 копейки неустойку по договору от 25.08.2021 № ДММ21-444-з за период 10.01.2024 – 31.12.2024;
- 62 982 рубля 42 копейки неустойку по договору от 25.08.2021 № ДММ21-445-з за период 10.01.2024 – 31.12.2024;
- 45 000 рублей неустойку по договору от 19.11.2021 № ДКЕ21-К-2.241 за период 10.01.2024 – 31.12.2024,
- 100 000 рублей компенсацию морального вреда, а всего 1 410 707 рублей 24 копейки.
В остальной части исковых требований Лобанову Евгению Геннадьевичу отказать.
Предоставить ООО "Смайнэкс Управление Активами" отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустоек до 31.12.2026.
Взыскать с ООО "Смайнэкс Управление Активами" в доход Кемеровского муниципального бюджета государственную пошлину в размере 28 107 рублей.
Решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Кемеровском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский районный суд.
Председательствующий