РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 октября 2026 года гор. Владивосток
Первореченский районный суд гор. Владивостока Приморского края в составе: председательствующего судьи Смадыч Т.В.
при секретаре Кожевникове Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, установил:
ФИО1 обратилась в суд с данным иском к ФИО2, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ она продала ответчику жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок, общей площадью 600 кв.м. под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый №, расположенный по тому же адресу. На момент сделки ей было 83 года. Цена в договоре указана в размере 1 980 000 рублей. Согласно п. 4 договора купли-продажи, указанную сумму ответчик уплачивает истцу в день подписания договора. Однако денежные средства ответчик в полном объеме не уплатил. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ответчика на спорный жилой дом и земельный участок зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Спорный жилой дом является единственным местом жительства для истца. ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок был предоставлен истцу в бессрочное пользование под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности. С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время истец зарегистрирована и непрерывно проживает в жилом доме уже 69 лет. Несмотря на заключение спорного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, истец из спорного жилого дома не выезжала и не снималась с регистрационного учета, в том числе по той причине, что ответчик в полном объеме не произвел оплату по договору. Истец также указывает, что в настоящее время ей 98 лет, она является тружеником тыла. Ответчик никогда не отрицал, что не внес истцу в полном объеме оплату за спорный жилой дом и земельный участок. От своих обязательств по оплате стоимости по договору ответчик не отказывался. Истец неоднократно устно и письменно обращалась к ответчику с просьбой и требованиями об оплате, а затем о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества. Однако ответчик оставил требования истца без удовлетворения. На основании изложенного просила суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:340, общей площадью 600 кв.м., расположенного по тому же адресу, заключенный между ФИО1 и ФИО8; прекратить право собственности ФИО4 В.В. на спорные жилой дом и земельный участок; признать за ФИО1 право собственности на вышеуказанные спорные объекты недвижимости.
В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях наставила по основаниям и доводам, изложенным в иске, дополнительно пояснив, что сделка по продаже единственного жилья истца фактически не исполнялась. Доказательств поступления денежных средств от ответчика не имеется. Фактически спорный жилой дом и земельный участок остаются в пользовании истца. Ответчик признает требования истца. Причина пропуска срока обращения в суд уважительная. Истец узнала, что дом перерегистрирован на ответчика только в 2025 году и просит срок обращения в суд восстановить.
Представитель ответчика по ордеру в судебном заседании исковые требования истца признал в полном объеме, подтвердила факт неоплаты недвижимого имущества по договору купли продажи.
Представитель третьего лица ФИО4 И.Н. – ФИО9 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что спорное имущество было приобретено в период брака ответчика с ФИО4 И.Н. и является их совместной собственностью. В настоящее время между ней и ФИО8 в суде рассматривается дело о разделе данного имущества. Также третье лицо заявила о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности.
Представитель арбитражного ФИО4 В.В. – ФИО10 также с требованиями истца не согласился, указав на пропуск срока исковой давности истцом.
Свидетель ФИО11 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ показал, что истец приходится ему бабушкой, а ответчик двоюродным братом. О договоре купли-продажи спорного дома ему стало известно в 2025 году. ФИО4 В.В. ему рассказал, что когда нужно было приватизировать дом, бабушка обратилась к нему за помощью и они составили фиктивный договор купли-продажи дома. После вынесения заочного решения суда о разделе имущества между ФИО8 и ФИО4 И.Н., последняя хотела продать свою долю и предложила покупку ответчику.
Выслушав доводы участников процесса, показания свидетеля, заключение прокурора, полагавшего, что в удовлетворении иска следует отказать, изучив материалы дела, давая оценку всем доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договоров. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).
Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На основании статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжение своим имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Содержание сделки - это совокупность составляющих ее условий. Содержание сделки не должно противоречить закону. Для действительности сделки необходимо, чтобы ее содержание соответствовало требованиям закона и иных правовых актов, в противном случае будет иметь место порок содержания сделки.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО8 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно п. 1 которого продавец продал покупателю, а покупатель купил в собственность жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок, общей площадью 600 кв.м. под строительство индивидуального жилого дома. Кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, общая площадь <адрес>,8 кв.м., этажность 1, лит.А, инвентарный №.
Согласно п. 3 договора отчуждаемый жилой дом и земельный участок оценивается сторонами в 1 980 000 рублей. Земельный участок оценивается сторонами в 580 000 рублей, жилой дом оценивается сторонами в 1 400 000 рублей.
Из п. 4 договора следует, что указанную сумму покупатель уплачивает продавцу в день подписания настоящего договора. Продавец и покупатель подтверждают соответствие цены, указанной в настоящем договоре, реально сложившейся цене на отчуждаемый жилой дом и земельный участок.
Покупатель приобретает право собственности на указанный жилой дом и земельный участок после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.65) ФИО1 получила от ФИО4 В.В. денежные средства в размере 1 980 000 рублей за продажу дома и земельного участка.
Представитель ответчика по ордеру указал, что расписка была составлена непосредственно ФИО8, однако непосредственно подпись ФИО1 в расписке от ДД.ММ.ГГГГ стороной истца не оспорена.
Право собственности ФИО4 В.В. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрированы в Управлении Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.
Обращаясь с иском в суд о расторжении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, истец указывает, что фактически ответчик ФИО4 В.В. не произвел с ней расчет за приобретенный дом и земельный участок, а также о том, что до 2025 года она не знала о зарегистрированном праве собственности спорного недвижимого имущества на имя ответчика.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Само по себе совершение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю в соответствии со статьями 131 и 551 ГК РФ не является препятствием для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке по основанию существенного нарушения условий об оплате. Данный правовой подход нашел свое последовательное отражение в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в котором разъяснено, что регистрация перехода права не препятствует реализации продавцом права на расторжение договора при неоплате.
Требование о расторжении договора было направлено ответчику только ДД.ММ.ГГГГ, доказательств обращения истца к ответчику с данным требованием ранее, материалы дела не содержат.
Системное толкование пункта 2 статьи 450, статей 131, 549, 551, 486, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет заключить, что законодатель, допуская расторжение договора купли-продажи недвижимости при существенном нарушении покупателем условий об оплате, исходит из необходимости обеспечить продавцу, не получившему встречного предоставления, возможность вернуть имущество в свою имущественную сферу, однако реализация этого права ограничена общими нормами об исковой давности, устанавливающими временные пределы принудительной защиты нарушенного права.
В судебном заседании, представителем арбитражного ФИО4 ответчика ФИО4 В.В. – ФИО10 заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. В соответствии с пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, заявление о пропуске срока исковой давности, сделанное третьим лицом, является основанием для применения судом исковой давности, если удовлетворение иска повлечет за собой нарушение прав этого третьего лица.
По условиям договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ оплата за приобретенный дом и земельный участок должна была быть произведена в день подписания договора. Таким образом, о нарушении своего права на получение денежных средств истец ФИО1 узнала уже в 2010 году.
Истец, являясь продавцом, передавшим имущество, не могла не знать о не поступлении такой оплаты с момента передачи недвижимого имущества.
Истец обратилась в суд за защитой нарушенного права только ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении 16 лет, что значительно превышает установленный законом трехлетний срок исковой давности.
Доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности, предусмотренной ст. 205 ГК РФ и его перерыва истцом суду не представлено.
Пропуск срока исковой давности является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Кроме того, суд учитывает, что в силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, в случае неоплаты покупателем переданного товара, продавец вправе требовать взыскание денежных средств, а не расторжения договора. Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неоплатой покупателем покупной цены после государственной регистрации перехода права собственности не является единственным и безусловным способом защиты нарушенного права продавца. Истец не была лишена возможности своевременно обратиться с требованием о взыскании стоимости жилого дома и земельного участка, однако этим правом в пределах срока исковой давности не воспользовалась.
Суд не принимает признание иска ответчиком в лице представителя по доверенности, по следующим основаниям.
В силу ч. 2 ст. 39 ГПК РФ, суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Как установлено в судебном заседании, спорное недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> было приобретено ответчиком ФИО8 в период брака с третьим лицом ФИО4 И.Н.
Брак между сторонами прекращен ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждает свидетельство о расторжении брака серии II-ВС №.
В настоящее время в производстве Первореченского районного суда <адрес> находится иск ФИО4 И.Н. к ФИО2 о разделе совместно нажитого имущества - дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>.
Также решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу А51-13945/2025 ФИО4 В.В. признан несостоятельным (банкротом) и в отношении ФИО4 В.В. введена процедура реализации имущества должника.
При таких обстоятельствах, признание иска ответчиком нарушает права и законные интересы третьего лица, лишает его имущества, входящего в конкурсную массу, в связи с чем, суд не принимает его.
На основании изложенного, законные основания для удовлетворения требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности ФИО4 В.В. на спорные жилой дом и земельный участок и признании за ФИО1 права собственности на вышеуказанные спорные объекты недвижимости у суда отсутствуют.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества - отказать.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Первореченский районный суд <адрес>.
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено: 29.10.2026