РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 мая 2026 года г. Комсомольск-на-Амуре
Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре в составе председательствующего судьи Захаровой Л.П., при секретаре Ш, с участием истца А, представителя истца Щ, ответчика Я1, представителя ответчика Т, третьего лица Я рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А к Я1 о взыскании задатка, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
А обратилась в суд с иском к Я1 о взыскании двойной суммы задатка в размере 100 000 рублей, судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей и оплаты государственной пошлины в размере 4 000 рублей, ссылаясь на то, что (дата) между нею и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости: земельного участка, предназначенного для размещения домов индивидуальной жилой застройки, общей площадью 1 000+/-11 кв.м., кадастровый (№), находящегося по адресу г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес) между сторонами был заключено соглашение о задатке, согласно п. 2.1.2 которого, покупатель передал продавцу задаток в размере 50 000 рублей, что подтверждается распиской. Согласно п. 8.2 предварительного договора стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее (дата). В назначенную дату ответчик на заключение договора не явилась, чем нарушила п. 8.2 предварительного договора. По настоящее время от каких-либо объяснений она уклоняется, на телефонные звонки не отвечает. Данные действия можно расценивать как отказ от совершения сделки. Так как до окончания срока, определенного предварительным договором, основной договор не заключен, обязательства, предусмотренные предварительным договором, являются прекращенными. Ответчик принятые на себя обязательства по предварительному договору не выполнил и фактически уклонился от заключения основного договора купли-продажи. Поскольку ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения договора купли-продажи, он обязан вернуть двойную сумму задатка. Указанную сумму и судебные расходы истец просит взыскать с ответчика.
Заочным решением Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от (дата) удовлетворены исковые требования А С Я1 в пользу А взыскан задаток в размере 100 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей и на оплату государственной пошлины в размере 4 000 рублей.
Определением от (дата) заочное решение отменено, производство по делу возобновлено.
Определением от (дата), занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Я
В судебном заседании истец А на удовлетворении иска настаивала по основаниям, изложенным в нем. Дополнительно пояснила, что она обратилась к риелторам ООО «Родина» с целью приобретения земельного участка с последующей постройкой на участке жилого дома. С ней работал риелтор Я он должен был полностью провести сделку. Она выбрала земельный участок. Предварительный договор был заключен в апреле 2024 года, а заявка на получение ипотечного кредита была одобрена банком в сентябре 2024 года. Так как она приобретала земельный участок с последующей постройкой дома, заемные деньги в части оплаты строительства должны были быть перечислены на эскроу-счет. На ведение этого счета никакие льготы не распространялись и ставка по данному счету была высокой, соответствующей ключевой ставке. Проценты должен был платить застройщик, но он отказался и предложил оплачивать эти проценты ей самой. У нее не было средств для оплаты процентов, о чем она сообщила риелтору и полагала, что он должен решить этот вопрос. Риелтор никаких мер не предпринимал и она не стала покупать этот участок. Покупать только земельный участок без строительства она не хотела, так как опасалась, что банк может не дать ипотечный кредит на постройку дома на уже имеющимся в ее собственности земельном участке. Полагала, что задаток должен быть возвращен, поскольку фактически она от предварительного договора не отказывалась, а сделка сорвалась по объективным причинам, в том числе из-за бездействия риелтора.
В судебном заседании представитель истца Щ, допущенный к участию в деле на основании устного ходатайства в порядке ч. 6 ст. 51 ГПК РФ, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ранее в судебном заседании представитель истца Мосёнов С.М., действующий на основании доверенности от (дата), исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Я1 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что ее супруг Я являлся риелтором ООО «Родина». К ним обратилась А, просила подобрать земельный участок. Я предлагал ей разные участки, но они ей не подходили. В ее собственности имелся спорный участок на (адрес), и она тоже его продавала. Я среди других вариантов предложил А посмотреть участок на (адрес) участок устроил и они заключили предварительный договор и истец передала задаток. Я оформил документы, подал заявку в банк, было получено одобрение. Истец вела все переговоры с ее мужем. Она как продавец не скрывалась, сняла земельный участок с продажи, ожидая, когда вопросы будут решены и можно будет выйти на сделку. Истцу даже было предложено продлить действие договора задатка, но документально это не оформляли, полагаясь на честное слово покупателя. Сумму задатка ей передали через ООО «Родина», так как сделка не состоялась. Для оформления ипотеки все документы на земельный участок передали в банк, никаких ограничений для строительства дома на нем не было, истцу было предоставлена выписка из ЕГРН.
Представитель ответчика Т, действующий на основании доверенности от (дата), поддержал позицию ответчика, ссылаясь на то, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Полагал, что истцом не предоставлены доказательства нарушения Я1 своих обязательств по сделке либо обмана со стороны риэлтора Я Истец не должна была платить проценты по эскроу счету, застройщик решил переложить на нее свои обязанности.
Ранее представитель ответчика Д, действующий на основании доверенности от (дата), в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.
Третье лицо Я в судебном заседании поддержал позицию ответчика. Пояснил, что с А он познакомился в 2022 году. В 2024 году она обратилась к нему за помощью в одобрении ипотеки и приобретении земельного участка. Соответствующая работа была им проведена: он собирал документы для оформления документов, выезжал с истцом на осмотр земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Сначала земельный участок Я1 истцу не подходил, так как он стоил дороже, чем она рассчитывала, но впоследствии стороны согласовали его цену в сумме 1 100 000 – 1 050 000 рублей, был оформлен договор задатка. Также нашли застройщика, так как земельный участок приобретался с целью строительства дома. Заявка на ипотеку была подана в АО «Альфа-Банк» и одобрена банком (дата), при этом деньги должны были быть перечислены на Эскроу-счет. Документы на земельный участок были переданы в банк, никаких ограничений в отношении него не имелось, что было отражено в выписке из ЕГРН. Необходимо было согласовать дату выхода на сделку, но дату не согласовали. А отказалась о сделки, скинув ему соответствующее голосовое сообщение в мессенджере WhatsApp. Она ссылалась на то, что застройщик не согласился с тем, что ему придется строить дом за свой счет и еще платить проценты по эскроу-счету. А не могла платить эти проценты, так как расходы на строительство дома увеличатся на 1-1,5 млн. рублей. Поскольку выяснилось, что строительство дома обойдется дороже на 1 миллион рублей, он вместе с А стал искать возможность приобретения участка и получения ипотеки на других условиях. Истец планировала устроиться на работу на завод, чтобы в дальнейшем подать новую заявку на ипотеку. Она просила подождать еще 4 месяца и не продавать земельный участок. Ответчик предложила ей купить участок за наличный расчет за 750 000 рублей, то есть сделала скидку на сумму 400 000 рублей, но истец отказалась. Я1 сняла участок с продажи и ждала действий со стороны истца, при этом, предварительный договор не продлевался, не перезаключался. Вся переписка между А и ним как риэлтором велась через мессенджер WhatsApp. (дата) А написала, чтобы ей вернули задаток, в чем ей было отказано. В последующем Я1 выставила земельный участок на продажу и продала его. С его стороны и со стороны ответчика никаких нарушений не было.
Суд, выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) (№) "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).
Из анализа указанных выше нормы права, следует что, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, А (покупатель) и Я1 (продавец) (дата) заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязалась передать в собственность покупателя земельный участок, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки – с целью строительства индивидуального жилого дома, общей площадью 1 000+/-11 кв.м., кадастровый (№), находящийся по адресу г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), в южной части микрорайона Парковый в (адрес) города, северо-восточнее и юго-восточнее земельного участка с кадастровым номером 27:22:0040910:936, земельный участок (строительный (№)) (п. 1.1 договора).
Согласно п. 2.1.1 стоимость объекта составляет 1 050 000 рублей.
Договором установлено, что часть стоимости объекта в размере 50 000 рублей оплачивается за счет собственных средств покупателя, переданных продавцу по соглашению о задатке от (дата), другая часть стоимости объекта в размере 1 000 000 рублей оплачивается за счет целевых денежных средств, предоставленных АО «Альфа-Банк» по кредитному договору (п. 2.1.2).
Пунктом 8.2 договора предусмотрен срок заключения основного договора купли-продажи – не позднее (дата).
Кроме этого, (дата) между А (покупатель) и Я1 (продавец) было заключено соглашение о задатке, по условиям которого покупатель передает, а продавец принимает в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в качестве обеспечения задаток в размере 50 000 рублей.
В качестве задатка (обеспечения) покупатель передает, а продавец принимает задаток в размере 50 000 рублей (п. 2).
Передача денежных средств оформлена распиской на соглашении, ответчиком не оспаривалась.
Пунктом 3 соглашения предусмотрено, что стороны обязались сдать документы на регистрацию сделки и перехода права собственности не позднее (дата).
Согласно п. 4 соглашения неявка продавца или покупателя на сделку в назначенное время по неуважительной причине считается отказом от совершения сделки, не явившейся стороной.
Пунктами 5 и 6 соглашения предусмотрено, что при отказе от заключения договора купли-продажи объекта покупателем внесенный им задаток не возвращается. При отказе от заключения договора купли-продажи объекта продавцом, продавец выплачивает покупателю двойную сумму задатка в соответствии с ч. 2 ст. 381 ГК РФ.
Как следует из пояснений сторон, поскольку земельный участок приобретался под строительство жилого дома, истцом была подана заявка на получение ипотечного кредита с учетом оплаты услуг застройщика - в размере 6 000 000 рублей.
Согласно информации, предоставленной АО «Альфа-Банк», Банком в апреле 2024 года был одобрен А ипотечный кредит под строительство на спорном земельном участке, при этом кредитный договор с истцом не был заключен по причине отказа последней.
В соответствии со ст. 15.4 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.
На основании ст. 926.2 ГК РФ эскроу-агент вправе требовать уплаты вознаграждения за исполнение своих обязательств, если иное не предусмотрено договором. Обязательство депонента и бенефициара по уплате вознаграждения эскроу-агенту является солидарным, если иное не предусмотрено договором.
Из пояснений сторон и третьего лица установлено, что истец не достигла соглашения с застройщиком в части оплаты вознаграждения банку за ведение эскроу-счета, в связи с чем истец отказалась от заключения ипотечного кредита.
Первоначально истец не отказывалась от приобретения спорного земельного участка, при этом, ожидала, что варианты осуществления покупки будут предложены риелтором.
Поскольку устраивающих ее предложений не поступало, истец отказалась от сделки, и как следует из пояснений сторон и подтверждается скриншотом расшифровки голосовых сообщений, (дата) обратилась к продавцу о возврате суммы задатка, поскольку сделка не состоялась не ее вине.
Ответчиком задаток возвращен не был.
Исходя из установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, суд приходит к выводу, что сделка не состоялась по инициативе истца, поскольку именно она явно выразила свое волеизъявление об отказе покупать участок, в то время как ответчик была готова продать земельный участок, сняла объявление о продаже, интересовалась сроками совершения сделки, предлагала скидку. Участок ответчиком был продан только (дата), спустя четыре месяца после отказа истца от сделки.
Довод истца о том, что сделка не состоялась по причине бездействия риелтора, не принимается судом в качестве уважительной причины отказа от заключения договора купли-продажи, поскольку риелтором была проведена работа по поиску участка, оказывалась помощь в оформлении ипотечного кредита. Истец не достигла договоренности с застройщиком не вследствие ненадлежащих действий риелтора, а в связи с ее финансовыми возможностями. При этом, истец не была лишена возможности заключить договор с другим застройщиком, либо приобрести земельный участок без условия строительства, по цене, указанной в предварительном договоре купли-продажи. Ссылку истца на то, что она опасалась, получения отказа от банка в выдаче ипотечного кредита на строительство на уже имеющемся в ее собственности земельном участке, суд полагает несостоятельным, так как спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН и были известны истцу. Кроме того, при одобрении ипотеки банк проверил все условия и вопросов относительно разрешенного использования земельного участка не имелось.
Таким образом, принимая во внимание, что обстоятельств, свидетельствующих о невозможности приобретения земельного участка по независящим от сторон причинам, в ходе рассмотрения дела не установлено, имел место прямой отказ истца от сделки, в соответствии с положениями ст. 381 ГК РФ, задаток возврату покупателю А не подлежит.
Поскольку в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности отказано, оснований для взыскания с ответчика судебных расходов также не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований А к Я1 о взыскании задатка, судебных расходов – отказать.
Решение может быть обжаловано в (адрес)вой суд через Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре (адрес) в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Захарова Л.П.
Мотивированное решение суда изготовлено (дата).