РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 февраля 2026 года г. Чита
Читинский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего судьи Мигуновой С.Б., при секретаре Поповой И.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Морогиной И. Г. к Леонтьеву В. А. о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
Морогина И.Г. обратилась в суд с иском к Управлению Росреестра по Забайкальскому краю, указывая на то, что по договору от 26 октября 2021 года приобрела у Леонтьева В.А. жилой дом в <адрес>. По условиям договора за купленный дом 400 000 рублей ей были переданы продавцу сразу, еще 50 000 рублей она обязалась выплатить продавцу в течение 6 месяцев. Эта сумма фактически была выплачена за нее ее сыном Морогиным В.Е., который погиб на СВО, в связи с чем документально подтвердить перечисление не возможно. Она пыталась найти Леонтьева В.А., чтобы тот подтвердил факт полного расчета с ним, однако контакты с ним были утрачены, его место проживания не известно, в том числе не было установлено при обращении в прокуратуру. Поскольку в одностороннем порядке она не может снять обременение с вышеуказанного жилого дома, просила признать такое обременение отсутствующим.
В ходе рассмотрения дела истец свои исковые требования уточнил, просил также признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка по вышеуказанному адресу. Также в ходе рассмотрения дела судом с согласия истца произведена замена ненадлежащего ответчика Управления Росреестра по Забайкальскому краю на надлежащего – Леонтьева В.А. Для представления интересов ответчика ввиду наличия сведений о нахождении его в розыске, в порядке ст. 50 ГПК РФ ответчику назначен адвокат.
В суде истец Морогина И.Г. свои исковые требования поддержала, просила учесть, что полностью рассчиталась с Леонтьевым В.А. за купленные у него дом и земельный участок, однако поскольку для снятия обременения необходимо обращение в регистрирующий орган обоих сторон сделки, а установить место жительства и связь с Леонтьевым В.А. ей не удалось, просила в судебном порядке признать обременение отсутствующим. Указала, что в настоящее время намерена подать дом и землю, однако оформлению такой сделки препятствует имеющееся обременение.
Представитель ответчика адвокат Воложанин В.А. в суде не возражал против удовлетворения иска, полагал возможным учесть, что соответствующих требований со стороны продавца недвижимости, вытекающих из обязательства, обеспеченного ипотекой, не заявлялось.
Уже в ходе рассмотрения дела после допроса свидетеля со стороны истца судом удалось установить связь с самим ответчиком Леонтьевым В.А., который в направленном в адрес суда заявлении указал о своем согласии с заявленными требованиями, подтвердил, что с ним произведен полный расчет за проданный им Морогиной И.Г. дом и земельный участок, просил рассматривать дело в его отсутствие.
Заслушав истца, представителя ответчика, рассмотрев дело в отсутствие ответчика и представителя третьего лица Управления Росреестра по Забайкальскому краю, допросив свидетелей и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Статьей 153 ГК РФ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу положений п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п.5).
Статьей 352 ГК РФ установлено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Так, ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила (ч.3 ст.1).
Как следует из положений ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Частью 2 ст.53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В силу положений ст.413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
Как установлено в судебном заседании 26 октября 2021 года между Леонтьевым В.А. и Морогиной И.Г. был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, по условиям которого Леонтьев В.А. продал, а Морогина И.Г. пробрела в собственность земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. По условиям такого договора цена продаваемого имущества была определена 200 000 рублей за земельный участок и 250 000 рублей за дом. При этом сумма в размере 400 000 рублей передается при подписании договора и подтверждается распиской. Остаток в размере 50 000 рублей передается продавцу в течение полугода с момента государственной регистрации права. По соглашению сторон в пользу продавца устанавливается залог до полного расчета по договору. При получении денежных средств продавец обязуется обратиться с заявлением о снятии залога в течение 3 календарных дней с момента получения денежных средств.
Согласно выписок из ЕГРН в отношении жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № 10 ноября 2021 года было зарегистрировано права собственности Морогиной И.Г. на данные объекты недвижимости. Тогда же в ЕГРН зарегистрирована ипотека на объекты недвижимости в пользу Леонтьева В.А. сроком действия с 10 ноября 2021 года до полного расчета.
Суд на основании исследованных доказательств, в том числе с учетом позиции Леонтьева В.А. также находит установленным, что полный расчет истцом с Леонтьевым В.А. как продавцом по вышеуказанному договору произведен. Об этом свидетельствует расписка Леонтьева В.А. на сумму 400 000 рублей. Он же своим заявлением подтвердил выплату ему остатка цены проданного имущества, что согласуется с пояснениями истца и показаниями допрошенных в суде свидетелей Разорёновой Н.Е., Разорёнова Д.П. и Страмилова В.П., которые единообразно указывали на то, что остаток покупной цены за дом и земельный участок в размере 50 000 рублей был выплачен Леонтьеву В.А. за Морогину И.Г. ее сыном Морогиным В.Е., ныне погибшим на СВО.
Суд также учитывает, что целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником. Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ срок исковой давности составляет три года и в силу ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения начинает течь по окончании срока исполнения. В силу ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.). Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что истечение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем своих прав в отношении предмета залога. Право кредитора в отношении залогового имущества не может существовать бессрочно, осуществление кредитором такого права не должно нарушать права и законные интересы других лиц, на защиту данного права распространяются общие правила об исковой давности. В перечне оснований прекращения залога, приведенном в п. 1 ст. 352 ГК РФ, такое основание для прекращения залога, как истечение срока исковой давности, не предусмотрено. Однако, как указано в постановлении Конституционного Суда РФ от 15 апреля 2020 года № 18-П, перечень оснований прекращения залога является открытым.
Из приведенных выше норм права и актов их толкования следует, что при невозможности удовлетворения кредитором-залогодержателем его требований об обращении взыскания на заложенное имущество вследствие истечения исковой давности по обеспечивающему основное обязательство залоговому обязательству залогодатель вправе предъявить требование о прекращении обременения его имущества залогом.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что залог недвижимого имущества подлежит прекращению, поскольку в противном случае его сохранение влечет нарушение прав истца как собственника недвижимого имущества. Обременение в виде ипотеки в силу закона следует прекратить. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Леонтьева В. А. в отношении:
- земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (дата регистрации ипотеки – 10 ноября 2021 года, номер государственной регистрации – №),
- жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (дата регистрации ипотеки – 10 ноября 2021 года, номер государственной регистрации – №).
Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи жалобы через Читинский районный суд Забайкальского края.
Судья Мигунова С.Б.
Мотивированное решение изготовлено 11 февраля 2026 года.