РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 июня 2026 года <адрес>
Первореченский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Ершова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Базаровой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «УК «ЛИДЕР-СЕРВИС» к ФИО1 о признании решения собственников многоквартирного дома недействительным в части установил:
истец в лице представителя обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ответчику, указав в обоснование исковых требований, что ООО «УК «ЛИДЕР-СЕРВИС» является управляющей организацией в многоквартирном <адрес> корпус 1 по <адрес> в <адрес>. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ФИО1 было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, решения оформлены протоколом ДД.ММ.ГГГГ. Решение собрания, принятые по пункту 2 повестки, принято с нарушениями прав и законных интересов истца, а также с нарушением законодательства, что влечет его недействительность. Просил суд признать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> корпус 1 по <адрес> в <адрес> в форме заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу № повестки дня «Об установлении платы в размере 36 руб. 00 коп. за 1 кв.метр помещения за «Содержание общего имущества собственников МКД № по <адрес>» (вместо 42 руб. 38 коп.) в связи с введением ограниченного права беспрепятственного пользования земельным участком с кадастровым номером № и размещенным на нём проездом (к зданию АГ 52, стр.4), путем установлении шлагбаума без согласия собственников МКД, в нарушение управляющей компанией обязательств по договору управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1.5, п.ДД.ММ.ГГГГ, п.ДД.ММ.ГГГГ) и действующего законодательства недействительным. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 20000 рублей.
Представитель истца заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить, предоставил экономическое обоснование ранее утвержденного тарифа в отношении земельного участка.
Ответчик в судебном заседании предоставила письменные возражения на исковое заявление, исковые требования не признала, полагая их необоснованными.
Суд, исследовав представленные по делу письменные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.
Как следует из части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В соответствии с пунктами 2, 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 11(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку порядок определения и размер платы за содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, являются условиями договора управления, при этом изменение условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества, исходя из приведенных норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возможно исключительно по решению общего собрания собственников помещений дома, то условие договора управления о размере платы за содержание общего имущества должно соответствовать решению, принятому на собрании собственников дома. В ином случае оно может быть оспорено по правилам недействительности сделок (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 45-КГ23-2-К7).
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).
В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Пунктом 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным этим кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
Согласно статье 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Как усматривается из представленных в материалы дела доказательств, ООО «УК «ЛИДЕР-СЕРВИС» является управляющей организацией в многоквартирном <адрес> корпус 1 по <адрес> в <адрес>, на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом ДД.ММ.ГГГГ. На указанном собрании также утвержден договор управления многоквартирным домом №, которым, в том числе, определен перечень работ и услуг по содержанию и ремонту имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также стоимость содержания и текущего ремонта за 1 кв. м. Также размер платы – 42,38 рублей за 1 кв.м утвержден решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик ФИО1 является собственником <адрес>,, расположенной в многоквартирном по адресу: <адрес>.
Согласно приобщенному к материалам дела протоколу от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, данное собрание проводилось в форме заочного голосования в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, инициатором собрания являлась ФИО1
На повестку дня названного общего собрания собственников были поставлены следующие вопросы: 1. Принятие решения о расторжении договора об организации службы внутреннего контроля (консьержа) в подъезде многоквартирного <адрес> корпус 1 по <адрес> в связи с нестабильным, ненадлежащим качеством оказываемой услуги. Исключить ежемесячный взнос (оплату) в размере 427,92 рубля с одного помещения из выставляемых к уплате платежных документах за услугу службы внутреннего контроля (консьержа). 2. «Об установлении платы в размере 36 руб. 00 коп. за 1 кв.метр помещения за «Содержание общего имущества собственников МКД № по <адрес>» (вместо 42 руб. 38 коп.) в связи с введением ограниченного права беспрепятственного пользования земельным участком с кадастровым номером № и размещенным на нём проездом (к зданию АГ 52, стр.4), путем установлении шлагбаума без согласия собственников МКД, в нарушение управляющей компанией обязательств по договору управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1.5, п.ДД.ММ.ГГГГ, п.ДД.ММ.ГГГГ) и действующего законодательства. После устранения ограничения права беспрепятственного пользования общедомовым имуществом тариф за его содержания подлежит пересмотру на общем собрании собственниками МКД в установленном порядке (п.7 ст.156 ЖК РФ).
Согласно сведениям системы ГИС ГЖК, кворум имелся, решения приняты.
Заявляя требования об оспаривании решений, принятых на названном общем собрании собственников многоквартирного дома, истец указывал на то, что при принятии решений, принятого по пункту 2 повестки собрания, нарушены права и законных интересов истца, а также допущены нарушения законодательства, что влечет их недействительность, в части снижение тарифа произведено без его экономического обоснования, что влечет для истца убытки.
Согласно частью 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В соответствии с пунктом 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491, расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
На основании части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Согласно пункту 31 Правил в предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" указано, что при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности.
В пункте 14 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации определено, что под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.
На основании пункта 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора управления являются в том числе порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрен пунктом 1 статьи 310, пунктом 1 статьи 432, статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Также в силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон или в судебном порядке договор может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора
Из совокупности приведенных выше норм следует, что стороны по договору управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом, в том числе в одностороннем порядке без предложения управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме. При этом, управляющая организация вправе обратиться в суд за защитой своих гражданских прав путем признания недействительным решения общего собрания, в случае если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принято без учета предложения управляющей организации (в одностороннем порядке) и изменяет установленный договором управления размер платы.
Оспариваемое решение по 2 вопросу, оформленное протоколом ДД.ММ.ГГГГ, собственники многоквартирного жилого дома изменили тариф, утвержденный решением общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ. При этом условия договора управления многоквартирным домом в установленном порядке изменены не были, в том числе не был уменьшен объем услуг, экономическое обосновании нового тарифа, в том числе за какие услуги он уменьшен не представлен.
В договоре управления содержится перечень работ, в том числе, и дополнительных работ, которые обязана производить управляющая компания, в связи с чем и были первоначально установлены тарифы, учитывающие специфику конкретного многоквартирного дома, объем услуг и работ, изменяя которые в сторону уменьшения собственники не изменили условия договора, не исключили из него часть дополнительных работ, которые управляющая компания обязана оказывать собственникам в соответствии с утвержденными тарифами, а также в соответствии с заключенными ею договорами с подрядными организациями.
В период проведения оспариваемого собрания до собственников не было доведено, какие именно услуги перестанут оказываться в рамках новых тарифов, не была предоставлена смета.
Фактически собственники, действуя в рамках своих полномочий, изменили размер платы на содержание жилья на общем собрании, тем самым в одностороннем порядке изменили условия договора управления МКД в данной части.
Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 45-КГ23-2-К7 бремя доказывания ничтожности принятого решения, включая экономическое обоснование правомерности принятых общим собранием тарифов, не может быть возложено на собственников многоквартирного дома.
В судебное заседание стороной истца представлено экономическое обоснование ранее утвержденного тарифа.
Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (пункт 14 приведенного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 22).
Собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении на общем собрании таких собственников размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя, в том числе, плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, следует, в первую очередь, учитывать, что размер платы за содержание жилого помещения, а именно обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 5-П).
Таким образом, несмотря на то, что оспариваемое истцом решение принято по вопросу, включенному в повестку дня, принято при наличии необходимого кворума по вопросу, относящемуся к компетенции собрания, вместе с тем может привести к существенным неблагоприятным последствиям, к которым, в том числе относятся нарушения законных интересов как самого истца, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества, суд приходит к выводу о том, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, по второму вопросу повестки собрания, оформленные протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, приняты с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат признанию недействительными.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 20000 рублей.
руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «УК «ЛИДЕР-СЕРВИС» к ФИО1 о признании решения собственников многоквартирного дома недействительным в части удовлетворить.
Признать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> корпус 1 по <адрес> в <адрес> в форме заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу № повестки дня «Об установлении платы в размере 36 руб. 00 коп. за 1 кв.метр помещения за «Содержание общего имущества собственников МКД № по <адрес>» (вместо 42 руб. 38 коп.) в связи с введением ограниченного права беспрепятственного пользования земельным участком с кадастровым номером № и размещенным на нём проездом (к зданию АГ 52, стр.4), путем установлении шлагбаума без согласия собственников МКД, в нарушение управляющей компанией обязательств по договору управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1.5, п.ДД.ММ.ГГГГ, п.ДД.ММ.ГГГГ) и действующего законодательства. После устранения ограничения права беспрепятственного пользования общедомовым имуществом тариф за его содержания подлежит пересмотру на общем собрании собственниками МКД в установленном порядке (п.7 ст.156 ЖК РФ)» недействительным.
Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу ООО «УК «ЛИДЕР-СЕРВИС» (ИНН №) расходы на оплату госпошлины в размере 20000 рублей.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Первореченский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья А.В. Ершов