РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 июня 2026 года Первореченский районный суд гор. Владивостока Приморского края в составе:
председательствующего судьи С.В. Каленского, при секретаре В.И. Подгорной, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саликова Алексея Петровича, Саликовой Анастасии Александровны к ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» о защите прав потребителей, установил:
истцы обратились в суд с вышеназванным иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ года между сторонами был заключен договор № № участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая Падь гор. Владивостока. I этап строительства».
По условиям Договора (п. 2.1.) застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. Технические характеристики объекта: условный номер №, этаж – 14, количество комнат – 2, площадь комнат – 14,67 кв.м., общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 56,77 кв., приведенная площадь объекта долевого строительства (планируемая) 63,55 кв., расположенная в пределах строительных осей: 10-13, А-В, количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,78 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 23,60 кв.м.
По условиям Договора (п. 3.1.) цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 97 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость объекта составляет 6 164 350 рублей. Свои обязанности по оплате дольщики исполнили в полном объеме.
Между тем, объект долевого строительства был передан дольщикам по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года, в котором не была указана площадь передаваемого помещения. ДД.ММ.ГГГГ года зарегистрировано право собственности на квартиру. Согласно выписки из ЕГРН площадь квартиры 56,9 кв.м., то есть дольщики оплатили квартиру площадью 63,55 кв.м, исходя из цены 97 000 рублей за 1 кв.м, а застройщик передал квартиру площадью 56,9 кв.м, то есть на 6,65 кв.м меньше. В то же время, застройщик указал, что площадь лоджии (с коэффициентом 1) составляет 6,78 кв.м., но не указал размер площади с коэффициентом 0,5 и при суммировании общей площади объекта (теплые помещения) 56,77 кв.м. и площади лоджии (холодное помещение) 6,78 кв.м. нарушил Приказ Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" не применив к площади лоджии понижающий коэффициент 0,5 и соответственно получив завышенную площадь объекта – 63,55 кв.м.
Истцы полагают, что законным и правильным будет расчет лоджии (с коэффициентом 0,5) 6,78 кв.м. * 0,5 + общая площадь объекта 56,77 кв.м. = 3,39+56,77 кв.м. = 60,16 кв.м. Таким образом, цена договора участия в долевом строительстве должна составлять 5 835 520 рублей. Сумма, подлежащая возврату дольщикам, составляет 328 830 рублей.
На основании изложенного, просит суд признать п. 1.7, п. 2.1 Договора №№ участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный Луч» в районе Снеговая падь гор. Владивостока. 1 этап строительства» от ДД.ММ.ГГГГ года недействительным в силу его ничтожности, в части установления размера приведенной площади объекта долевого строительства без применения понижающего коэффициента к площади лоджии, указав о необходимости применения понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии и установлении размера приведенной площади объекта долевого строительства в размере 60,16 кв.м. (площадь квартиры 56,77 кв.м. + площадь лоджии (с коэффициентом 0,5) 6,78 кв.м.*0,5); признать п. 3.1 договора №№ недействительным в части установления размера цены договора (стоимость объекта) исходя из размера приведенной площади объекта долевого строительства без применения понижающего коэффициента к площади лоджии, установив правильную цену договора в размере 5 835 520 рублей (60,16 кв.м.*97 000 рублей); взыскать с ООО «СЗ «Восточный луч» равными долями в пользу истцов необоснованно полученную сумму по договору №№ участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь гор. Владивостока. 1 этап строительства» от ДД.ММ.ГГГГ в размере 328 830 рублей; взыскать с ООО «СЗ «Восточный луч» в пользу Саликова А.П. компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей; взыскать с ООО «СЗ «Восточный луч» в пользу Саликовой А.А. компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей; взыскать с ООО «СЗ «Восточный луч» в пользу истцов штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 5% от суммы присужденной судом в пользу истца.
В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в иске.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения требований по доводам письменных возражений. Заявил ходатайство о применении срока исковой давности.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» и Саликовой А.А., Саликова А.П. заключен Договор №№ участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь гор. Владивостока. 1 этап строительства», по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.
Технические характеристики объекта: условный номер №, назначение – жилое, вид помещения – Квартира, этаж – 14, количество комнат – 2, общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 56,77 кв.м., приведенная площадь объекта долевого строительства (планируемая) 63,55 кв.м., количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,78 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 23,60 кв.м.
Согласно п. 3.1 договора цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 97 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость объекта составляет 6 164 350 рублей.
Срок условного депонирования денежных средств участника долевого строительства на счете эскроу устанавливается до ДД.ММ.ГГГГ года (п. 3.2 договора).
Согласно п. 3.3 договора денежные средства вносятся на счет эскроу после государственной регистрации договора на срок условного депонирования денежных средств в следующем порядке и в следующие сроки:
- за счет собственных средств сумму в размере 925 000 рублей не позднее 10 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора;
- за счет кредитных средств сумму в размере 5 239 350 рублей не позднее 10 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора.
Согласно выписке из ЕГРН следует, что за Саликовой А.А., Саликовым А.П. зарегистрировано право собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 56,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Справкой по счету подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ года платеж со счета эскроу по ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ перечислен на счет ООО «СЗ «Восточный Луч» в сумме 6 164 350 рублей. Данные обстоятельства в ходе рассмотрения дела не оспорены.
01.12.2023 года между сторонами составлен акт приема-передачи квартиры №№ по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, составленный без замечаний.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1).
Частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Наряду с иными обязательными условиями, указанными в ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).
В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.
Согласно положениям ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, действующей с 01.01.2017 года, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.
Данное условие диспозитивным не является и застройщику право выбора, использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.
Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.
Как следует из письма Минэкономразвития России от 24 апреля 2017 года № Д23и-2451 "О рассмотрении обращения" (вопрос 2), приказ от 25 ноября 2016 года № 854/пр принят в соответствии с
Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.