РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июня 2026 года гор. Владивосток
Первореченский районный суд гор. Владивостока Приморского края в составе: председательствующего судьи Смадыч Т.В.
при секретаре Кожевникове Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «ФИО4 ЛУЧ» о защите прав потребителей, установил:
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «ФИО3 «ФИО4 ЛУЧ» заключен договор № участия в долевом строительстве жилого <адрес> «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «ФИО4 ЛУЧ» в районе Снеговая падь <адрес>. 1 этап строительства». По условиям Договора (п.2.1.) ФИО3 обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. Технические характеристики объекта: условный №, назначение – жилое, вид помещения – квартира, этаж – 4, количество комнат – 2, жилая площадь – 33,17 кв.м., общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 56,77 кв., приведенная площадь объекта долевого строительства (планируемая) 63,55 кв., расположенная в пределах строительных осей: 10-13; А-В, количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,78 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 23,60 кв.м. По условиям договора (п.3.1.) цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади, составляющую 92 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость объекта составляет 5 846 600 рублей. Свои обязанности по оплате истцы исполнили в полном объеме. Между тем, ФИО3 указал, что площадь лоджии (с коэффициентом 1) составляет 6,78 кв.м. и при суммировании общей площади объекта 56,77 кв. и площади лоджии 6,78 кв.м. нарушил Приказ Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" не применив к площади лоджии понижающий коэффициент 0,5 и соответственно получив завышенную приведенную площадь объекта 63,55 кв. Законным и правильным истец полагает следующий расчет приведенной площади объекта: общая площадь объекта 56,77 кв.м. + площадь лоджии (с коэффициентом 0,5) 6,78 кв.м. * 0,5 = 60,16 кв.м. Таким образом, ответчик получил лишние 311 880 рублей. В связи с чем, просили суд признать п.1.7, п.2.1 Договора № участия в долевом строительстве жилого <адрес> «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «ФИО4 Луч» в районе Снеговая падь <адрес>. 1 этап строительства» от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу его ничтожности, в части установления размера приведенной площади объекта долевого строительства без применения понижающего коэффициента к площади лоджии, указав о необходимости применения понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии и установлении размера приведенной площади объекта долевого строительства в размере 60,16 кв.м. (площадь <адрес>,77 кв.м. + площадь лоджии (с коэффициентом 0,5) 6,78 кв.м.*0,5); признать п.3.1 договора недействительным в части установления размера цены договора (стоимость объекта) исходя из размера приведенной площади объекта долевого строительства без применения понижающего коэффициента к площади лоджии, установив правильную цену договора в размере 5 534 720 рублей (60,16 кв.м.*92 000 руб.); взыскать с ООО «СЗ «ФИО4 луч» равными долями в пользу ФИО2, ФИО1 необоснованно полученную сумму по договору № участия в долевом строительстве жилого <адрес> «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «ФИО4 ЛУЧ» в районе Снеговая падь <адрес>. 1 этап строительства» от ДД.ММ.ГГГГ в размере 311 880 рублей; взыскать с ООО «СЗ «ФИО4 луч» в пользу каждого истца компенсацию морального вреда по 50 000 руб., а также штраф в размере 5% от присужденной судом суммы за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.
В судебное заседание истцы не явились, направив в суд письменные объяснения, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие, на исковых требованиях настаивали.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, направив суду письменные возражения, в которых просил в удовлетворении требований истца отказать в полном объеме.
Исследовав материалы дела, давая оценку всем доказательствам в их совокупности, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «ФИО4 луч» и истцами заключен договор № участия в долевом строительстве жилого <адрес> «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «ФИО4 ЛУЧ» в районе Снеговая падь <адрес>. 1 этап строительства».
По условиям договора (п.2.1.) ФИО3 обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. Технические характеристики объекта: условный №, назначение – жилое, вид помещения – квартира, этаж – 4, количество комнат – 2, жилая площадь (комнат) – 33,17 кв.м., общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 56,77 кв., приведенная площадь объекта долевого строительства (планируемая) 63,55 кв., расположенная в пределах строительных осей: 10-13; А-В, количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,78 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 23,60 кв.м.
Согласно п.3.1 договора цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади, составляющую 92 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость объекта составила 5 846 600 рублей.
В соответствии с п. 3.5 договора, цена договора, указанная в п. 3.1 договора не подлежит изменению кроме случаев, когда общая приведенная площадь объекта долевого строительства по результатам постановки на кадастровый учет будет отличаться более чем на 0,5 кв.м. в большую или меньшую сторону по сравнению с планируемой общей приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 2.1 договора.
Согласно выписке из Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 и ФИО2 зарегистрировано право собственности на жилое помещение с кадастровым номером 25:28:040014:12405, площадью 56,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Справкой по счету подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ платеж со счета эскроу по ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ перечислен на счет ООО «СЗ «ФИО4 Луч» в сумме 5 846 600 рублей. Данные обстоятельства в ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривались.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи <адрес> по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1).
Частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (ФИО3) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
ФИО3, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые ФИО3 для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Наряду с иными обязательными условиями, указанными в ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).
В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.
Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ.
Так, согласно положениям ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.
Данное условие диспозитивным не является и ФИО3 право выбора, использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.
Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.
Как следует из письма Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> "О рассмотрении обращения" (вопрос 2), приказ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг ФИО3.
Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.
С учетом изложенного доводы представителя ответчика о правомерности определения в договоре участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ООО «СЗ «ФИО4 луч» и истцами цены объекта исходя из общей расчетной площади жилого помещения, в которую включена площадь лоджии без понижающего коэффициента, являются неправомерными, поскольку в данном случае свобода договора ограничена требованиями п. 2 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу части 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ ФИО3 обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) ФИО3 с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от ФИО3 в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление ФИО3 от условий договора (расчет общей площади жилого помещения, в которую включена площадь балкона без применения понижающего коэффициента) является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения или неверного определения цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения.
Принимая во внимание, что между сторонами договор долевого участия в строительстве заключен ДД.ММ.ГГГГ, то с учетом ч. 2 ст. 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд полагает, что указанные правила определения цены договора подлежат применению к спорным отношениям при разрешении настоящего дела.
Учитывая, что в проектной документации на указанный дом отражена площадь балконов (лоджий) и такая же площадь отражена в договоре участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.
С учетом установленных судом обстоятельств суд считает, что с ООО «СЗ «ФИО4 луч» подлежит взысканию необоснованно полученная сумма из расчета (5 846 600 руб. – ((общая площадь <адрес>,77 кв.м. + площадь лоджии 6,78 кв.м. * 0,5 = 60,16 кв.м.) х 92 000 руб.) = 5 534 720 руб.) = 311 880 рублей.
Принимая во внимание, что как в момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ, так и на момент рассмотрения дела, истцы состоят в зарегистрированном браке, суд считает возможным удовлетворить требования истцов в части взыскания суммы в размере 311 880 рублей в пользу каждого из истцов равными долями, то есть с взысканием в пользу каждого из истцов по 155 940 рублей.
Разрешая ходатайство ответчика о применении срока исковой давности суд, с учетом положения статей 195, 196, 199, 200, 204 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняет данные доводы, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности, поскольку истцам стало известно о нарушении своих прав с даты передачи объекта долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ, с иском истцы обратились ДД.ММ.ГГГГ, следовательно срок исковой давности не пропущен. Судом также учитывается, что денежные средства за указанный объект недвижимости списаны ФИО3 со счета эксроу ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно части 2 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения ФИО3 прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации ФИО3 при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Поскольку нарушение ответчиком прав истцов нашло свое подтверждение, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов денежную компенсацию морального вреда. При определении размера денежной компенсации морального вреда, суд принимает во внимание, что предметом договора является жилое помещение, а также требования разумности и справедливости, считает необходимым и достаточным взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей в пользу каждого, считая заявленную истцами ко взысканию сумму данной компенсации в размере 50 000 рублей в пользу каждого истца явно завышенной.
При этом, суд принимая во внимание, что договор исполнен сторонами, считает, что оснований для удовлетворения требований о признании пунктов 1.7, 2.1, 3.1 (в части) Договора № участия в долевом строительстве жилого <адрес> «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «ФИО4 ЛУЧ» в районе Снеговая падь <адрес>. 1 этап строительства» от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу его ничтожности, не имеется.
Истцы, обращаясь в суд с иском, просили взыскать штраф в размере 5 % от присужденной судом суммы.
При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с ФИО3 в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены ФИО3 в добровольном порядке (п. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ).
Указанная норма введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 266-ФЗ).
В соответствии со ст. 2 Закона № 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).
Статьей 3 названного Закона установлено, что настоящий Федеральный закон вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ.
Исходя из изложенного, учитывая положения части 3 статьи 196 ГПК РФ размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу каждого из истцов, составляет 8 047 рублей((311880+10 000)х5%) /2.
В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 10 297 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «ФИО3 «ФИО4 луч» о защите прав потребителей удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «ФИО3 «ФИО4 луч» (ИНН2543097430) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт 05 12 №) сумму в размере 155 940 рублей, компенсацию морального вреда 5 000 рублей, штраф 8047 рублей.
Взыскать с ООО «ФИО3 «ФИО4 луч» (ИНН2543097430) в пользу ФИО2,ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт 05 25 №) сумму в размере 155 940 рублей, компенсацию морального вреда 5 000 рублей, штраф 8 047 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, ФИО2 – отказать.
Взыскать с ООО «ФИО3 «ФИО4 луч» (ИНН2543097430) в доход бюджета Владивостокского городского округа государственную пошлину 10 297 рублей.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Первореченский районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено: 06.07.2026