РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 июня 2026 года Первореченский районный суд гор. Владивостока Приморского края в составе:
председательствующего судьи С.В. Каленского, при секретаре В.И. Подгорной, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никулиной Екатерины Николаевны к ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» о защите прав потребителей, установил:
истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ года между сторонами был заключен договор № № участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая Падь гор. Владивостока. I этап строительства».
По условиям Договора (п. 2.1.) застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. Технические характеристики объекта: условный номер №, этаж – 15, количество комнат – 2, площадь комнат – 33,20 кв.м., общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 56,75 кв., приведенная площадь объекта долевого строительства (планируемая) 63,54 кв., расположенная в пределах строительных осей: 13-16, А-В, количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,79 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 23,55 кв.м.
По условиям Договора (п. 3.1.) цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 110 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость объекта составляет 6 989 400 рублей.
Свои обязанности по оплате дольщик исполнили в полном объеме.
Между тем, объект долевого строительства был передан дольщикам по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года, в котором не была указана площадь передаваемого помещения. ДД.ММ.ГГГГ года зарегистрировано право собственности на квартиру. Согласно выписки из ЕГРН площадь квартиры 57 кв.м., то есть дольщики оплатили квартиру площадью 63,54 кв.м, исходя из цены 110 000 рублей за 1 кв.м, а застройщик передал квартиру площадью 57 кв.м, то есть на 6,54 кв.м меньше. В то же время, застройщик указал, что площадь лоджии (с коэффициентом 1) составляет 6,79 кв.м., но не указал размер площади с коэффициентом 0,5 и при суммировании общей площади объекта (теплые помещения) 56,75 кв.м. и площади лоджии (холодное помещение) 6,79 кв.м. нарушил Приказ Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" не применив к площади лоджии понижающий коэффициент 0,5 и соответственно получив завышенную площадь объекта – 63,54 кв.м.
Истец полагает, что законным и правильным будет расчет лоджии (с коэффициентом 0,5) 6,79 кв.м. * 0,5 + общая площадь объекта 56,75 кв.м. = 3,4+56,75 кв.м. = 60,15 кв.м. Таким образом, цена договора участия в долевом строительстве должна составлять 6 61+ 500 рублей. Сумма, подлежащая возврату дольщикам, составляет 372 900 рублей.
На основании изложенного, просит суд признать п. 1.7, п. 2.1 Договора №№ участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный Луч» в районе Снеговая падь гор. Владивостока. 1 этап строительства» от ДД.ММ.ГГГГ года недействительным в силу его ничтожности, в части установления размера приведенной площади объекта долевого строительства без применения понижающего коэффициента к площади лоджии, указав о необходимости применения понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии и установлении размера приведенной площади объекта долевого строительства в размере 60,15 кв.м. (площадь квартиры 56,75 кв.м. + площадь лоджии (с коэффициентом 0,5) 6,79 кв.м.*0,5); признать п. 3.1 договора №№ недействительным в части установления размера цены договора (стоимость объекта) исходя из размера приведенной площади объекта долевого строительства без применения понижающего коэффициента к площади лоджии, установив правильную цену договора в размере 6 616 500 рублей (60,15 кв.м.*110 000 рублей); взыскать с ООО «СЗ «Восточный луч» в пользу истца необоснованно полученную сумму по договору №№ участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь гор. Владивостока. 1 этап строительства» от ДД.ММ.ГГГГ в размере 372 900 рублей; компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 5% от суммы присужденной судом в пользу истца.
В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в иске.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения требований по доводам письменных возражений. Заявил ходатайство о применении срока исковой давности.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» и Бойчук Е.Н. заключен Договор №№ участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь гор. Владивостока. 1 этап строительства», по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.
Технические характеристики объекта: условный номер №, назначение – жилое, вид помещения – Квартира, этаж – 15, количество комнат – 2, общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 56,75 кв.м., приведенная площадь объекта долевого строительства (планируемая) 63,54 кв.м., количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,79 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 23,55 кв.м.
Согласно п. 3.1 договора цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 110 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость объекта составляет 6 989 400 рублей.
Срок условного депонирования денежных средств участника долевого строительства на счете эскроу устанавливается до ДД.ММ.ГГГГ года (п. 3.2 договора).
Согласно п. 3.3 договора денежные средства вносятся на счет эскроу после государственной регистрации договора на срок условного депонирования денежных средств в следующем порядке и в следующие сроки:
- сумма в размере 483 881,83 рублей за счет средств материнского капитала;
- сумма в размере 564 528,17 за счет собственных денежных средств не позднее 3-х суток рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора;
- сумма в размере 5 940 990 рублей за счет кредитных денежных средств.
ДД.ММ.ГГГГ года Никулин Н.В. и Бойчук Е.Н. заключили брак, что подтверждается свидетельством о заключении брака №. Супругам присвоена фамилия «Никулины».
Согласно выписке из ЕГРН следует, что за Никулиной Е.Н. зарегистрировано право собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 57 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>
Справкой по счету подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ года платеж со счета эскроу по ДДУ №№ от ДД.ММ.ГГГГ перечислен на счет ООО «СЗ «Восточный Луч» в сумме 6 989 400 рублей. Данные обстоятельства в ходе рассмотрения дела не оспорены.
ДД.ММ.ГГГГ года между сторонами составлен акт приема-передачи квартиры №№ по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, составленный без замечаний.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1).
Частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Наряду с иными обязательными условиями, указанными в ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).
В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.
Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ.
Так, согласно положениям ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, действующей с 01.01.2017 года, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.
Данное условие диспозитивным не является и застройщику право выбора, использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.
Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.
Как следует из письма Минэкономразвития России от 24 апреля 2017 года № Д23и-2451 "О рассмотрении обращения" (вопрос 2), приказ от 25 ноября 2016 года № 854/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.
С учетом изложенного доводы представителя ответчика о правомерности определения в договоре долевого участия в строительстве от 22.12.2021 года, заключенном между ООО «СЗ «Восточный луч» и истцом цены объекта исходя из общей расчетной площади жилого помещения, в которую включена площадь лоджии без понижающего коэффициента, являются неправомерными, поскольку в данном случае свобода договора ограничена требованиями п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (расчет общей площади жилого помещения, в которую включена площадь балкона без применения понижающего коэффициента) является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения или неверного определения цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения.
Принимая во внимание, что между сторонами договор долевого участия в строительстве заключен ДД.ММ.ГГГГ года, то с учетом части 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд полагает, что указанные правила определения цены договора подлежат применению к спорным отношениям при разрешении настоящего дела.
Учитывая, что в проектной документации на указанный дом отражена площадь балконов (лоджий) и такая же площадь отражена в договоре участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.
С учетом установленных судом обстоятельств, суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика излишне полученной денежной суммы по договору обоснованы, вместе с тем, не соглашается с расчетом истца и считает правильным его произвести исходя из площади квартиры, фактически переданной истцу, в связи с чем с ООО «СЗ «Восточный луч» подлежит взысканию необоснованно полученная сумма из расчета (6 989 400 рублей – ((общая площадь квартиры 57 кв.м. + площадь лоджии 6,79 кв.м. * 0,5 = 60,39 кв.м.) х 110 000 рублей) = 6 642 900 рублей) = 346 500 рублей.
Разрешая ходатайство ответчика о применении срока исковой давности суд, с учетом положения статей 195, 196, 199, 200, 204 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняет данные доводы, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности, поскольку истцам стало известно о нарушении своих прав с даты передачи объекта долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ года, с иском истец обратился ДД.ММ.ГГГГ года, следовательно срок исковой давности не пропущен. Судом также учитывается, что денежные средства за указанный объект недвижимости списаны застройщиком со счета эксроу ДД.ММ.ГГГГ года.
Таким образом, с ООО «Специализированный застройщик» «Восточный луч» в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 346 500 рублей.
Согласно части 2 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Поскольку нарушение ответчиком прав истца нашло свое подтверждение, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца денежную компенсацию морального вреда. При определении размера денежной компенсации морального вреда, суд принимает во внимание, что предметом договора является жилое помещение, а также требования разумности и справедливости, считает необходимым и достаточным взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, считая заявленную истцом ко взысканию сумму данной компенсации в размере 50 000 рублей в пользу каждого явно завышенной.
При этом, поскольку представитель истца на вопросы суда пояснил, что требования о признании пунктов договора 1.7, 2.1, 3.1 (в части) недействительным в силу его ничтожности заявлены с целью взыскания с ответчика излишне оплаченной истцом денежной суммы, полагая, что таким образом у истца возникнет право требования с ответчика уменьшения покупной цены, в связи с неверным указанием коэффициента лоджии, и соответственно, неверным расчетом цены жилого помещения, суд принимая во внимание, что договор исполнен сторонами, считает, что оснований для удовлетворения требований о признании пунктов 1.7, 2.1, 3.1 (в части) Договора №85 участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь гор. Владивостока. 1 этап строительства» от 22.12.2021 недействительным в силу его ничтожности, не имеется.
При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (п. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ).
Указанная норма введена Федеральным законом от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 266-ФЗ).
В соответствии со ст. 2 Закона N 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).
Статьей 3 названного Закона установлено, что настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01 сентября 2024 года.
Таким образом, для начисления штрафа подлежат применению положения п. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Закона N 266-ФЗ.
Исходя из изложенного, размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу каждого из истцов, составляет 17 575 рублей ((346 500 рублей +5 000 рублей)*5%).
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального бюджета Владивостокского городского округа подлежит взысканию государственная пошлина в размере 11 726,88 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 13, 194 – 199 ГПК РФ, решил:
исковые требования Никулиной Екатерины Николаевны к ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» о защите прав потребителей - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» в пользу Никулиной Екатерины Николаевны сумму в размере 346 500 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 17 575 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований к ООО «Специализированный застройщик» «Восточный луч» отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 11 726,88 рублей.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Первореченский районный суд гор. Владивостока.
Председательствующий