РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
3 февраля 2026 года г. Владивосток
Советский районный суд г. Владивостока в составе председательствующего судьи Олесик О.В., при ведении протокола помощником судьи Воробьевой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Акватория» к <ФИО>1 о взыскании неустойки, судебных расходов, установил:
истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика доплаты за увеличение цены договора, неустойки, в обоснование указав, что между сторонами 29.04.2021 заключен договор участия в долевом строительстве № <номер>, по условиям которого дольщик приобрел права на жилое помещение с полностью отделочными работами: корпус В3; условный проектный <номер>; этаж 9; количество комнат 3; проектная площадь без учета площади лоджий/балконов/террас 82,95 кв.м; проектная общая площадь лоджий/балконов/террас (с учетом понижающего коэффициента) 0,00 кв.м; общая приведенная проектная площадь (сумма пунктов (1,5) и (1.6) 82,59 кв.м. 21.02.2024 застройщик передал, а дольщик принял в собственность квартиру, созданную истцом в соответствии с условиями договора с полностью выполненными отделочными работами, имеющую характеристики по результатам обмера кадастрового инженера до проведения отделочных работ: этаж 9; номер <адрес>; площадь (с учетом площади лоджий, балконов) 85,1 кв.м; общая площадь 85,1 кв.м. Квартире присвоен кадастровый <номер>, адрес: <адрес>. Согласно п. 8.1 договора цена договора составляет 32 780 015 руб., не является окончательной и подлежит изменению в случае, если по результатам обмеров квартиры кадастровым инженером общая приведенная ее площадь изменится (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, по сравнению с общей приведенной проектной площадью, указанной в приложении № 1 к договору, более чес на 2% (п. 8.2). В соответствии с п. 8.3 договора, если фактическая площадь больше, чем проектная, то цена договора увеличивается на сумму, рассчитываемую по указанной в нем формуле. Поскольку окончательная фактическая площадь квартиры, внесенная в ЕГРН, составила 85,1 кв.м. (проектная составляла 82,95 кв.м), следовательно дольщик должен был за увеличение ее площади на 2,15 кв.м (или на 2,6%) доплатить 849 632,70 руб. на основании п. 4 передаточного акта в течение 30 календарных дней с момента его подписания, то есть до 22.03.2024 включительно. По состоянию на дату подачи иска доплата не произведена. Просит взыскать с ответчика указанную сумму доплаты, неустойку, предусмотренную п. 12.3 договора долевого участия за период с 23.03.2024 по 16.06.2025 в размере 204 365 руб., исходя из ставки рефинансирования 16% по состоянию на 22.03.2024, и неустойку, начисленную на сумму 849 632,70 руб., в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за период с 17.06.2025 по дату погашения долга.
До судебного заседания от истца в лице представителя Миронова В.Е. поступило заявление об уточнении исковых требований, принятое судом в порядке ст. 39 ГПК РФ. Согласно уточненным требованиям, истец подтверждает поступление от ответчика 09.07.2025 денежных средств в размере 849 632,70 руб. в счет оплаты основного долга, в связи с чем уточняет период взыскания неустойки и ее сумму. Просит взыскать с <ФИО>1 по тем же основаниям неустойку в размере 214 787,15 руб. за период с 23.03.2024 по 09.07.2025 и расходы по уплате госпошлины в сумме 25 540 руб. Также представил отзыв на возражения ответчика, в которых указал, что договором не согласовано отдельное уведомление о необходимости произвести доплату, неустойка и ее размер согласованы в п. 12.3 договора долевого участия, ссылка на то, что дольщик является слабой стороной договора, не имеет никакого отношения к невыполнению им своих обязательств.
В судебное заседание представитель истца не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, уточненные требования поддерживает.
<ФИО>1, уведомленный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил представителя Гребенщикову Т.Ю., которая поддержала позицию, изложенную в письменных возражениях, подтвердив, что доплату в размере 849 632,70 руб. <ФИО>1 произвел только 09.07.2025. Не оспаривала, что <ФИО>1 в нарушение условий договора и п. 4 передаточного акта, подписанного от имени дольщика его представителем, нарушил срок доплаты за увеличение площади квартиры. Уважительных причин не указала, доказательств в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представила. Заявила о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, ссылаясь на несоразмерность ее размера, а также на то, что ее доверитель является потребителем и, соответственно, слабой стороной договора участия в долевом строительстве, в то время как истец – профессиональным участником соответствующего рынка услуг.
На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие сторон, уведомленных надлежащим образом.
Выслушав представителя Гребенщикову Т.Ю., исследовав материалы дела и представленные доказательства в совокупности, исходя из требований ст.ст. 56, 67, 157 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
На основании п. 2 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В ст. 431 ГК РФ указано, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п. 1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (п. 2).
Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1). Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (п. 2).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Договор является сделкой (п. 1 ст. 154 ГК РФ), то есть действием, направленным на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Сделки по своей форме могут быть устными или письменными (ст. 158 ГК РФ). В устной форме может быть совершена сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная форма (п. 1 ст. 159 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения – с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).
Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.04.2021 между <ФИО>1 и ООО «Акватория» заключен договор участия в долевом строительстве № <номер>, объектом которого является квартира <адрес>. Цена договора составила 32 780 015 руб.
27.10.2023 Правительством Москвы застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 21.02.2024 ООО «Акватория» передало истцу в лице представителя по доверенности <ФИО>5 указанный объект долевого строительства по передаточному акту, что сторонами не оспаривалось, подтверждено материалами дела и вступившим в законную силу решением суда по делу № 2-1921/2024 по иску <ФИО>1 к ООО «Акватория» о защите прав потребителей.
Предметом названного договора участия в долевом строительстве определено жилое помещение с полностью отделочными работами: корпус В3; условный проектный номер 741; этаж 9; количество комнат 3; проектная площадь без учета площади лоджий/балконов/террас 82,95 кв.м; проектная общая площадь лоджий/балконов/террас (с учетом понижающего коэффициента) 0,00 кв.м; общая приведенная проектная площадь (сумма пунктов (1,5) и (1.6) 82,59 кв.м.
Между тем, 21.02.2024 застройщик передал, а дольщик принял в собственность квартиру, имеющую характеристики по результатам обмера кадастрового инженера до проведения отделочных работ: этаж 9; номер <адрес>; площадь (с учетом площади лоджий, балконов) 85,1 кв.м; общая площадь 85,1 кв.м (согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ). Квартире присвоен кадастровый <номер>, адрес: <адрес>
Как указано выше, цена договора определена в п. 8.1 и составляет 32 780 015 руб. Однако не является окончательной и подлежит изменению в случае, если по результатам обмеров квартиры кадастровым инженером общая приведенная ее площадь изменится (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, по сравнению с общей приведенной проектной площадью, указанной в приложении № 1 к договору, более чес на 2% (п. 8.2).
В соответствии с п. 8.3 договора, если фактическая площадь больше, чем проектная, то цена договора увеличивается на сумму, рассчитываемую по формуле: (ФП – ПП) х КВМ, где: ФП – фактическая площадь; ПП – проектная площадь; КВМ – стоимость 1 кв.м согласно п. 8.1 договора.
Поскольку окончательная фактическая площадь квартиры, внесенная в ЕГРН, составила 85,1 кв.м. (проектная составляла 82,95 кв.м), следовательно <ФИО>1 должен был за увеличение ее площади на 2,15 кв.м (2,6%) доплатить 849 632,70 руб. на основании п. 4 передаточного акта в течение 30 календарных дней с момента его подписания, то есть до 22.03.2024 включительно. По состоянию на дату подачи иска доплата им произведена не была.
Из буквального толкования условий названного договора следует, что при его заключении стороны добровольно пришли к соглашению о возможном изменении площади объекта долевого строительства по его завершению и об изменении цены предмета договора в таком случае, порядке расчета цены договора при наступлении данного обстоятельства, способе оформления этого надлежащим образом – путем, в том числе, составления передаточного акта, подписанного сторонами.
Такие условия договора положениям закона, в том числе Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», не противоречат и являются допустимыми.
Более того, возможность изменения цены договора участия в долевом строительстве прямо предусмотрена положениями части 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ.
В данном случае передачу ответчику объекта большей площадью невозможно расценить как передачу объекта с отступлениями от договора. Заключая такой договор, ответчик с его условиями согласился, однако исполнять их в указанный в п. 4 передаточного акта срок – в течение 30 календарных дней с момента его подписания, отказался, несмотря на принятие им объекта долевого строительства.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 29 сентября 2016 г. N 1875-О, из смысла статей 8 (часть 1) и 34 (часть 2) Конституции Российской Федерации вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Отраженный в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Таким образом, данное законоположение направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2013 г. N 1961-О, от 27 октября 2015 г. N 2461-О и др.) и само по себе не может расцениваться как нарушающее перечисленные в жалобе конституционные права заявительницы, равно как и часть 2 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", имеющая целью - с учетом особенностей регулируемых отношений - достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 20.03.2014 № 611-О).
С учетом изложенного оснований для признания необоснованными требований истца о доплате ответчиком за увеличение площади квартиры у суда не имеется.
Исходя из приведенной выше формулы, отраженной в договоре участия в долевом строительстве от 29.04.2021 (п. 8.3), подписанном его сторонами, общая сумма доплаты за увеличение цены договора составляет 849 632,70 руб. (2,15 кв.м х 395 178 руб.).
Всего окончательная стоимость квартиры составила 33 629 647,70 руб., что отражено в п. 4 передаточного акта, также подписанного сторонами договора.
Между тем, как установлено в судебном заседании и подтверждено представителем Гребенщиковой Т.Ю., в указанный в передаточном акте срок – до 22.03.2024 включительно, названная суммы доплаты ее доверителем внесена не была, каких-либо уважительных причин в обоснование нарушения этого срока представлено не было. Доплата произведена только 09.07.2025.
При таких обстоятельствах, требования ООО «Акватория» о взыскании с <ФИО>1 неустойки, рассчитанной на основании п. 12.3 договора участия в долевом строительстве, в размере 214 787,15 руб. за период с 23.03.2024 по 09.07.2025 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Оснований для применения ст. 333 ГК РФ и снижения размера неустойки, с учетом, в том числе, срока просрочки и исполнения ответчиком обязательств только 09.07.2025 (более года), не имеется, поскольку прямо предусмотрен договором, и обратное не будет способствовать установлению баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и последствиями нарушения, что является основным принципом применения ст. 333 ГК РФ.
Расчет, представленный истцом, проверен судом, признается математически верным, соответствует условиям договора, не оспорен ответчиком, напротив, подтвержден в судебном заседании.
Довод представителя ответчика о том, что <ФИО>1 является потребителем и, соответственно, слабой стороной договора участия в долевом строительстве, в то время как истец – профессиональным участником соответствующего рынка услуг, не принимается судом во внимание, так как это не относится к данным правоотношениям, прямо вытекающим из условий договора, нарушенного ответчиком.
Оценив совокупность представленных доказательств по делу, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения уточненных исковых требований и взыскании с ответчика сумы неустойки в заявленном размере за указанный период.
Расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 25 540 руб., подтвержденные документально, подлежат взысканию с ответчика в его пользу на основании ст. 98 ГПК РФ.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
уточненные исковые требования ООО «Акватория» удовлетворить.
Взыскать с <ФИО>1, <дата>.р. (паспорт <данные изъяты>), в пользу ООО «Акватория» (ИНН 7712006051, ОГРН 1027700060497) неустойку по договору участия в долевом строительстве № <номер> от 29.04.2021 в размере 214 787,15 руб. за период с 23.03.2024 по 09.07.2025 и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 25 540 руб., всего 240 327,15 руб.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Советский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 17.02.2026.
Судья О.В. Олесик