РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 декабря 2025года г. Юрга Кемеровская область
Юргинский городской суд Кемеровской области в составе:
председательствующего судьи Красиевой С.А., при секретаре судебного заседания Владимировой Е.А., с участием:
истицы Крыловой С.Н., представителя истицы Кашкевича Е.О., представителя ответчика Юбкова С.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Крыловой С.Н. к Администрации г. Юрги, о возложении обязанности по изъятию нежилого помещения для муниципальных нужд, о взыскании компенсации за изымаемое нежилое помещение, прекращении права собственности и о признании права муниципальной собственности, взыскании судебных расходов
УСТАНОВИЛ:
Крылова С.Н.обратилась с указанным иском в суд.
Требования мотивирует тем, что является собственником нежилого помещения №15 многоквартирного жилого дома по адресу: ***. Постановлением от *** №*** администрации города Юрги названный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Администрацией города Юрги вынесено постановление от *** №*** об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и помещений в указанном многоквартирном жилом доме. Для определения рыночной стоимости принадлежащей истцу квартиры истец обратился в оценочную компанию ООО «Проспект». В результате проведенного исследования рынка нежилой недвижимости экспертом-оценщиком было определено, что сумма возмещения за жилое помещение составляет 5 944 000 руб. Соглашения о выкупной цене жилого помещения сторонами в досудебном порядке не достигнуто.
Крылова С.Н. *** обратилась к ответчику с заявлением, в котором просила заключить с истцом соглашение об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: ***, с выплатой возмещения за жилое помещение за счет средств казны муниципального образования исходя из рыночной стоимости помещения в размере 5 944 000 руб. согласно отчета об оценке №*** ООО «Проспект». В ответ на обращение ответчик сообщил с несогласием суммой компенсацией и предложил обратиться в суд. На указанную дату многоквартирный дом не расселен, снос дома не осуществлен, соглашение об изъятии нежилого помещения между сторонами не заключено, выплата компенсации не произведена. Просит суд возложить на администрацию г. Юрги обязанность заключить с Крыловой С.Н. соглашение об изъятии помещения, расположенной по адресу: ***. Взыскать с администрации г. Юрги за счет казны муниципального образования в пользу Крыловой С.Н. возмещение за нежилое помещение, расположенное по адресу: *** в размере 5 944 000 руб. После выплаты ответчиком возмещения за нежилое помещение прекратить право собственности истца на помещение, расположенную по адресу: ***, и признать право собственности муниципального образования на указанное помещение. Взыскать с ответчика в пользу истца понесенные расходы по уплате государственной пошлины размере 60608 рублей.
В суде Крылова С.Н. исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении, суду пояснила, что спорное помещение приобрела на основании договора дарения от ***., заключенного с К*., приходящимся ей сыном. Полагает, что поскольку данное нежилое помещение приобретено ею на основании безвозмездного договора дарения, то она имеет право на получение компенсации его стоимости в размере рыночной стоимости нежилого помещения, определенной оценщиком в размере 5944 000 руб. в ***.
Представитель истицы Кашкевич Е.О., действующий на основании устного ходатайства, в суде исковые требовании по изложенным в иске доводам поддержал. Суду пояснил, что при покупке нежилого помещения в *** году К*.было известно о том, что помещение расположено в доме, признанном аварийным, но зная, что расселение и снос таких домов обычно происходит в отдаленном будущем, он совершил сделку. Помещение использовал под магазин. Так как помещение приобретено по безвозмездной сделке, то, согласно разъяснениям Минстроя РФ истица имеет право требовать выплаты компенсации за него в размере его рыночной стоимости на дату изъятия.
В суде представитель ответчика Администрации г.Юрги Юбков С.И. против иска возражал в части установления размера компенсации за изымаемое нежилое помещение в размере его рыночной стоимости на момент возникновения спора, полагая, что компенсации подлежит сумма приобретения данного имущества, указанная в договоре купли-продажи от ***. в размере 190 080руб. В остальной части с исковыми требованиями согласился.
Суд, выслушав истицу и ее представителя, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, пришел к следующему.
В соответствии с частями 1, 2 и 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу п. 1, подп. 3.2 и 7 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2); отчуждение имущества в случаях, предусмотренных, в том числе ст. 282 ГК.
Порядок изъятия недвижимого имущества в виде земельных участков и жилых помещений, расположенных на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках, установлен гражданским, земельным и жилищным законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно п. 1, 3 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
В силу ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением объектов муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, в частности, в связи с размещением объектов систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.
В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Как указано в пункте 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Таким образом, поскольку ГК РФ мили ЖК РФ не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, следует руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями, пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ статей 239.2, 279 Гражданского кодекса РФ, статьи 56.3 Земельного кодекса РФ.
Из материалов дела судом установлено, что постановлением от *** № *** Администрации города Юрги дом по адресу: *** признан аварийным и подлежащим сносу.
Данная информация опубликована в общедоступном источнике – приложении «Вестник Юргинского городского Совета народных депутатов и Администрации г.Юрги» городской газеты «Резонанс-Ю» от ***., а также на сайте Администрации г.Юрги, доказательства чему в виде копий публикаций и скриншота страницы сайта предоставлены в материалы дела.
Администрацией города Юрги вынесено постановление от *** *** об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и помещений в указанном многоквартирном жилом доме.
Крылова С.Н. является собственником нежилого помещения № *** многоквартирного жилого дома по адресу: *** на основании договора дарения от ***., заключенного ею с К*. Договор удостоверен нотариусом ***. В п.4 договора сторонами указана стоимость имущества в размере 507796 руб. на уровне его кадастровой стоимости.
К*. являлся собственником спорного нежилого помещения на основании договора купли-продажи от ***., которое он приобрел за 1 900 080 руб. у ПАО «Сбербанк России».
ПАО «Сбербанк России» приобрело данное помещение в ***., то есть до признания его аварийным и подлежащим сносу.
Согласно отчета ООО «Проспект» от ***. рыночная стоимость нежилого помещения, изымаемого у истицы, составляет 5 944 000 руб.
Также установлено, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: *** включен в муниципальную программу «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01 января 2017 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019-2025 годы, в связи с чем, с собственниками помещений указанного дома осуществлялась работа по предоставлению возмещения за изымаемые жилые помещения.
На момент рассмотрения спора судом соглашение о выкупной цене жилого помещения сторонами в досудебном порядке не достигнуто.
Вопросы изъятия жилых помещений в силу действующего правового регулирования определены в главе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее - Федеральный закон N 473-ФЗ) в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" статья 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2. Указанный закон вступил в действие 28 декабря 2019 г.
Частью 8.2. статьи 32 ЖК РФ определено, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
Гражданское законодательство предусматривает два способа приобретения права собственности: первичное - возникает впервые или самостоятельно независимо от прав других лиц и производное - основано на праве собственности прежнего собственника. Договор купли-продажи является основанием перехода права собственности. В таких случаях права и обязанности нового собственника производны от прав и обязанностей прежнего собственника, так как переданное имущество сохраняет свои качества, меняется лишь субъект права собственности.
Судом установлено, что после ***. со спорным нежилым помещением совершена сделка купли-продажи от ***., в результате которой право собственности перешло к К* цена в договоре определена сторонами с 1900 080 руб.
Таким образом, К*., учитывая положения ч.8.2. ст.32 ЖК РФ, не вправе был рассчитывать на сумму компенсации за спорное жилье выше, чем 1 900 080 руб., то есть цены приобретения квартиры по договору купли-продажи от ***.
К*., приобретая спорное нежилое помещение в ***., после принятия постановления Администрацией г.Юрги об изъятии помещений в многоквартирном доме по адресу *** для муниципальных нужд, не лишен был возможности ознакомиться с информацией о признании дома аварийным и об изъятии у собственников недвижимости в этом доме, которая размещена на официальном сайте Администрации г.Юрги, а также имел возможность получить юридическую консультацию о последствиях своих действий с такой категорией недвижимости.
Таким образом, приобретая спорное помещение в ***., проявив должную степень заботливости и осмотрительности, К*. должен был знать, что при изъятии данного жилья он может рассчитывать только на получение выкупной стоимости жилья не выше цены ее приобретения. Приобретая квартиру у К*. в ***., по договору дарения Крыловой С.Н. было известно о том, что нежилое помещение подлежит изъятию для муниципальных нужд. Из пояснений истицы и ее представителя в суде следует, что они считают, что действие ч.8.2 ст.32 ЖК РФ не распространяется на случаи безвозмездного приобретения имущества, а потому ей должна быть выплачена компенсация в размере рыночной стоимости изымаемого помещения на дату изъятия.
Таким образом, сделка дарения между К*. и Крыловой С.Н. спорного помещения имела целью получить компенсацию за него в размере его рыночной стоимости, а не в размере 1 900 080 руб.
Закон не предоставляет судебную защиту лицу, пытающемуся извлечь преимущества из своего недобросовестного поведения (статья 10 ГК РФ).
Согласно позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.10.2015 N 304-ЭС15-5139 по делу N А27-18141/2013 формальное соблюдение требований законодательства не является достаточным основанием для вывода об отсутствии в действиях лица злоупотребления своими правами. На основании оценки объективных данных судам следует проверить обстоятельства, связанные с экономическим смыслом сделки, установить цель, которая преследуется при ее заключении.
Использование в долгосрочной перспективе нежилого помещения, в отношении которого Администрацией г.Юрги принято решение об изъятии земельного участка и помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, невозможно. Следовательно, такая покупка лишена экономического смысла, за исключением получения выкупной стоимости за такое помещение.
При этом суд не учитывает стоимость нежилого помещения в размере 507 796 руб., указанный в п.4 договора дарения в силу следующего.
По договору дарения одна сторона (даритель) в соответствии со статьей 572 ГК РФ безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
В экономическом смысле «стоимость приобретения» – это расходы, которые лицо понесло в прошлом для приобретения вещи.
Так как сделка дарения является безвозмездной, то никаких расходов на приобретение данного имущества Крылова С.Н. не понесла, а потому стоимость приобретения в смысле, придаваемой данному понятию ч.8.2 ст. 32 ЖК РФ, так же не возникла. При этом мотивы указания такой стоимости в договоре дарения сторонами юридически значимыми в настоящем споре не являются и на факт безвозмездности сделки не влияют.
Таким образом, исходя из предмета и оснований иска, оценив доказательства по делу, установив, что Крылова С.Н. приобрела право собственности на спорное нежилое помещение после вступления в законную силу Федерального закона от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ, сделка совершена после принятия решения Администрацией г.Юрги об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и помещений, расположенных на нем, помещение приобретено у ее сына – К* который так же не имел права требовать сумму компенсации за изымаемое помещение выше, чем 1 900 080 руб., о чем он так же был осведомлен, суд не усматривает оснований для защиты права Крыловой С.Н.. согласно ст.10 ГК РФ, поскольку в заключенном договоре дарения от ***. не имелось иного экономического смысла, кроме как получение выкупной стоимости помещения выше цены его приобретения предыдущим собственником.
Как видно из отчета ООО «Проспект» от ***., который отражает рыночную стоимость имуществ и на момент его дарения в ***., учитывая небольшой промежуток времени между этими датами, рыночная стоимость спорного помещения – 5 944 000 руб., то есть увеличилась по сравнению с датой его приобретения К*
На этом основании, а также исходя из содержания ч.8.2 ст.32 ЖК РФ, цели ее правового регулирования и взаимосвязи с иными норами, регулирующими данные правоотношения, суд считает, что стоимость помещения, признанного аварийным и подлежащим изъятию, при приобретении такого после ***., не может быть увеличена искусственным образом путем дальнейших сделок по дарению или продаже данного нежилого помещения относительно цены приобретения такого жилого помещения после ***. Поэтому у Крыловой С.Н. не имеется законных оснований требовать установления в соглашении иного размера компенсации за изымаемое помещение в сумме более 1900080 руб. В остальной части требования удовлетворению не подлежат.
Поскольку требования истицы удовлетворены в размере 1 900 080 руб. из заявленных 5944000 руб., что составляет 31,96%, то судебные расходы в порядке ст. 98 ГПК РФ суд в пользу истицы с ответчика взыскивает в размере: 60608 руб. (оплаченная при обращении в суд госпошлина) *31,96%=19370,31 руб. В остальной части требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Крыловой С.Н. к Администрации г. Юрги, о возложении обязанности по изъятию нежилого помещения для муниципальных нужд, о взыскании компенсации за изымаемое нежилое помещение, прекращении права собственности и о признании права муниципальной собственности, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.
Возложить обязанность на Администрацию г.Юрги изъять у Крыловой С.Н. для муниципальных нужд нежилое помещение, расположенное по адресу: ***, с кадастровым номером *** путем выкупа, взыскать с Администрации города Юрги (ИНН 4230006082, ОГРН 1024202005156) компенсацию за изымаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: ***, в пользу Крыловой С.Н. (ИНН ***) в размере 1 900 080 руб., прекратить право собственности Крыловой С.Н. на принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: ***, и зарегистрировать право муниципальной собственности после выплаты в ее пользу компенсации за указанное нежилое помещение в вышеуказанной присужденной сумме.
Решение суда является основанием для регистрации прекращения и перехода права собственности на нежилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Взыскать с Администрации г.Юрги судебные расходы в пользу Крыловой С.Н. в размере 19 370,31 руб.
В удовлетворении остальной части требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Красиева С.А.
Мотивированное решение изготовлено судом 12.01.2026г.