РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 марта 2026 года г. Юрга Кемеровской области
Юргинский городской суд Кемеровской области всоставе:
председательствующего судьи Корытниковой А.И., при секретаре судебного заседания Нижегородовой А.А., с участием:
истца Кайбичевой Г.А., представителя истца Лиман С.Ф., представителя ответчика Прокопенко Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кайбичевой Г.А. к Администрации города Юрги и Управлению капитального строительства Администрации города Юрги о признании недействительным соглашения в части установления выкупной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в Юргинский городской суд Кемеровской области с вышеуказанным иском к ответчикам.
Исковые требования с учетом уточнений, принятых судом, мотивированы тем, что истцу принадлежала на праве собственности двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: ***, общей площадью 45 кв. м, кадастровый номер ***.
Право собственности зарегистрировано в ЕГРН *** года за N? ***.
Постановлением Администрации г. Юрги от *** года дом по адресу: *** признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением Администрации г. Юрги от *** года N? *** дом включен в региональную программу «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до *** года в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
На основании постановления Администрации г. Юрги от *** года N? *** «Об изъятии земельного участка и жилых (нежилых) помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу», *** года с истцом было заключено соглашение N?*** о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ***
Размер денежного возмещения составил 2 275 450 рублей, которые истцом получены.
В п. 5 соглашения указано, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, предусмотренные ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.
Но из данного соглашения не усматривается, что размер причитающейся ей компенсации был определен на основании отчета ООО «Проспект» N? *** от *** года, в соглашении отсутствует указание на него, а также при заключении соглашения не были определены какие именно убытки включены в данное соглашение, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт изымаемого жилого помещения указанным соглашением и убытки не определялись и размер возмещения не входили и мне не выплачивалась, что необоснованно уменьшает сумму причитающегося ей возмещения.
В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязанностей перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7).
Согласно разъяснениям, данным в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Полагает, что заключенное соглашение N? *** не содержит всех необходимых существенных условий по выплате ей причитающихся сумм.
Следовательно, между истцом и ответчиками, как сторонами соглашения об изъятии принадлежащей ей квартиры, не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, связанных с заключением соглашения об изъятии ее имущества для муниципальных нужд.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.168 п.2, 432,451 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ, просит суд признать недействительным пункт *** соглашения N? *** от *** года о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, заключенного между мной и Управлением капитального строительства Администрации г. Юрги в части размера денежного возмещения за изымаемую квартиру и применить последствия недействительности ничтожности сделки.
Истец Кайбичева С.Ф., представитель истца Лиман С.Ф., в судебном заседании поддержали исковые требования с учетом их уточнений, просили суд удовлетворить исковые требования. Представитель истца пояснила, что срок исковой давности истцом не пропущен, возможность обратиться с данным иском появилась после рассмотрения дела № ***, апелляционным определением по которому ей было отказано в выплате суммы за непроизведеный капитальный ремонт, общее имущество с указанием суда на то, что соглашение о выплате возмещения содержит все существенные условия, исполнено и не признано недействительным, в связи с чем и обратилась в суд с настоящим иском.
Представитель ответчика Администрации города Юрги Прокопенко Ю.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, поддержала доводы заявления о пропуске истцом срока исковой давности, полагала, что срок исковой давности составляет один год, его необходимо исчислять с момента заключения соглашения о выплате возмещения.
Представитель ответчика Управления капитального строительства Администрации города Юрги, извещенный судом о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, доказательств уважительности причины неявки в судебное заседание не представил, вследствие чего суд рассматривает дело в отсутствие представителя Управления капитального строительства Администрации города Юрги.
Выслушав пояснения истца, представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу о том, что исковые требования Кайбичевой Г.А. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Частью 4 ст. 3 Жилищного кодекса РФ установлено, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Согласно ч. 1 ст. 1 Жилищного кодекса РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
Согласно п. 8 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений, в числе прочего, относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального и частного жилищного фонда непригодными для проживания, многоквартирных домов, за исключением многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Прекращение права собственности на недвижимое имущество предусмотрено, в частности, подпунктом 7 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ в совокупности с положениями ст. 239.2 235 Гражданского кодекса РФ и в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Согласно п. 1. ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
При рассмотрении дела судом установлено и не оспаривается представителями ответчиков, что собственности истца находилось жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: ***, общей площадью 45 кв. м, что подтверждается договором купли-продажи квартиры и (л.д. 34-35).
Постановлением Администрации г. Юрги № *** от *** жилой дом по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 27).
Постановлением Администрации города Юрги № *** от *** жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ***, изъяты для муниципальных нужд Юргинского городского округа (л.д. 28).
Истец выразила согласие на участие в программе переселения из многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, выбрали способ возмещения в виде денежной выплаты (л.д. 31).
*** года истец заключила с Управлением капитального строительства Администрации города Юрги соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ***, в сумме 2 275 450 рублей (л.д. 15-16).
Указанная в соглашении сумма возмещения была выплачена истцу, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 36,37).
Переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, к Юргинскому городскому округу был зарегистрирован (л.д. 38).
Представителем ответчика Администрации г. Юрги в судебном заседании заявлено о пропуске истцами срока исковой давности.
Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В пункте 15 постановления Пленума № 43 разъяснено, что если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Настоящее исковое заявления направлено на оспаривание п. *** соглашения № *** от ***, которым определена стоимость возмещения за изымаемое аварийное жилое помещение. Оспариваемым истцом условием соглашения об изъятии затрагиваются только частные интересы истца как собственника квартиры в аварийном доме. Следовательно, при разрешении заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности необходимо руководствоваться п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В данном случае течение срока исковой давности следует исчислять со дня подписания соглашения, то есть с ***, поскольку при несогласии с размером стоимости возмещения, предложенной ответчиком, истец мог отказаться от подписания соглашения и требовать определения иной цены в судебном порядке, однако получил денежные средства, при этом возражений о несогласии со стоимостью возмещения не заявлял.
С настоящим иском в суд истец обратился *** (л.д.4), т.е. за пределами годичного срока исковой давности.
Вместе с тем суд отклоняет довод представителя истца о том, что срок исковой давности необходимо исчислять со дня, когда было рассмотрено исковое требование о взыскании выплаты за непроизведенный капитальный ремонт, общее имущество по делу № ***, так как рассмотрение данного дела не препятствовало обратиться с настоящим иском, а апелляционное определение по делу № *** вступило в силу ***, то есть с этого момента также прошло более года до обращения с настоящим иском, действия же истца по обжалованию судебных актов не являются основанием для приостановления течения срока исковой давности.
Исходя из изложенного, применительно к спорной ситуации и вышеприведенных обстоятельств настоящего дела, доводы ответчика о применении пропуска истцом срока исковой давности признаются судом обоснованными, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ при отказе в иске не имеется оснований для возмещения истцам понесенных ими судебных расходов, в связи с чем, требования о взыскании расходов удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Кайбичевой Г.А. к Администрации города Юрги и Управлению капитального строительства Администрации города Юрги о признании недействительным соглашения в части установления выкупной стоимости отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Корытникова А.И.
Мотивированное решение суда изготовлено 19 марта 2026 г.
Председательствующий судья Корытникова А.И.