РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 марта 2026 года г. Юрга Кемеровская область
Юргинский городской суд Кемеровской области всоставе:
председательствующего судьи Юденковой Е.Н., при секретаре судебного заседания Перышкиной Ю.Д., с участием:
представителя истца Арестов С.В. Мельниченко А.В., представитель ответчика Прокопенко Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Арестов С.В. и Арестов В.В. к Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги, Администрации г. Юрги об определении размера возмещения в виде невыплаченной суммы капитального ремонта, стоимости доли в праве на общедомовое имущество за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным,
УСТАНОВИЛ:
Арестов С.В., Арестов В.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги об определении размера возмещения в виде невыплаченной суммы капитального ремонта, стоимости доли в праве на общедомовое имущество за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным.
Исковые требования мотивированы следующим. Истцам принадлежала квартира на праве общей долевой собственности по ? доли каждому, расположенная по адресу: ***, общей площадью *** кв.м., кадастровый ***. Постановлением Администрации г. Юрги № 262 от 09.03.2016г. дом, по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с постановлением Администрации г. Юрги № 701 от 09.06.2023г. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ***, подлежат изъятию для муниципальных нужд Юргинского городского округа.
19.10.2023г. между УКС Администрации г. Юрги и истцами было заключено соглашение № *** о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: ***. Истцы выразили согласие на участие в программе переселения и выбрали способ возмещения в денежной форме. Размер выплаченного истцу возмещения составил 3 054 370 руб. В настоящее время истцам стало известно, что в размер возмещения, выплачиваемый за изымаемое жилое помещение, включается стоимость общедомового имущества и сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Полагают, что ответчиком в расчет размера компенсации за изымаемое жилое помещение не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома и за стоимость в общедомовом имуществе многоквартирного дома. Соглашением *** от ***. вопрос о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома и за стоимость в общедомовом имуществе многоквартирного дома в изымаемом жилом помещении не урегулирован. Просят определить и взыскать с ответчиков в пользу Арестов С.В., Арестов В.В. денежную сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, с учетом долей истцов в праве общей собственности на данное имущество
В ходе слушания исковые требования истцы изменили, просили суд определить и взыскать компенсацию за не произведенный капитальный ремонт – 2 550 000 руб., рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном *** в ***, с учетом доли истцов (собственников ***) в праве общей собственности на такое имущество – 281 000 руб. Взыскать с ответчиков понесенные судебные расходы: 3 000 рублей - оплата государственной пошлины, 25 000 рублей - оплата услуг эксперта, 50 000 рублей- представительство юриста в суде.
Истец Арестов С.А. в суд не явился, извещен своевременно и надлежащим образом о времени и дате и месте судебного заседания, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя Мельниченко А.В.
Истец Арестов В.В. в суд не явился, извещен своевременно и надлежащим образом о времени и дате и месте судебного заседания, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
В судебном заседании представитель истца Арестов С.В. - Мельниченко А.В., исковые требования поддержала, просила их удовлетворить с учетом уточнений, суду пояснила, что истцы не были осведомлены о праве на получение компенсации за не произведенный капитальный ремонт дома, признанного аварийным на момент заключения соглашения о выкупе квартиры, им не было известно, что в оценку стоимости изымаемого жилья не вошла стоимость не произведенного капитального ремонта и стоимость общедомового имущества. С оценкой они не были ознакомлены при подписании соглашения. Узнали о том, что им недоплачена выкупная стоимость непосредственно перед обращением в суд в марте 2025г.
Представитель ответчика Администрации города Юрги Прокопенко Ю.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, поддержала доводы заявления о пропуске истцом срока исковой давности, полагала, что срок исковой давности составляет один год, его необходимо исчислять с момента заключения соглашения о выплате возмещения.
Представитель ответчика УКС Администрации г. Юрги в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом о времени и дате и месте судебного заседания, причина неявки суду неизвестна.
Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.
Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.
Из материалов дела усматривается, что ***, расположенная по адресу: *** принадлежала в ? доле в праве собственности каждому - Арестов В.В. на основании договора мены от 10.12.1999г., Арестов С.В.- на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 12.05.2020г.
Из выписки из ЕГРН от 23.04.2025г. следует, что правообладателем *** является Юргинский городской округ.
Квартира ***, расположенная в *** приватизирована на основании договора 28.04.1993 г.
Постановлением Администрации г. Юрги от 09.03.2016 г. № 262 дом, расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 53).
Постановлением Администрации г. Юрги от 29.06.2023г. № 701 принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном ***, признанном аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 54).
Согласно заключению ООО «Проспект» от 27.04.2023 г., на основании которого определена выкупная стоимость аварийного спорного жилья, в состав которой включена рыночная стоимость квартиры, убытки в связи с временным пользованием другого жилого помещения до приобретения в собственность другого жилого помещения, убытки в связи с переездом, с поиском другого жилого помещения для приобретения и оформлением права собственности, доля в праве собственности на земельный участок, такая выкупная стоимость спорной квартиры составляет 3 054 370 руб.
*** между Управлением капитального строительства Администрации г. Юрги и Арестов В.В., Арестов С.В. заключено соглашение *** о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, размер денежного возмещения составляет 3 054 370 руб. (т. 1 л.д. 58).
Статьей 35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Частью 4 ст. 3 Жилищного кодекса РФ установлено, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
В соответствии с п 1 ст.235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В силу положений статьи 40 Конституции РФ конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицам, занимающим его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, в исключении случаев произвольного лишения граждан жилища.
В силу ч.10 ст.32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.
В соответствии с ч.1 ст.32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч.4 ст.32 Жилищного кодекса РФ).
Согласно ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Конституционный Суд Российской Федерации, обращаясь к вопросу о необходимости при изъятии жилого помещения в многоквартирном доме осуществлять самостоятельную оценку стоимости доли в праве на общее имущество такого дома с целью ее включения в состав возмещения в качестве самостоятельного параметра, неоднократно отмечал, что такое изъятие - в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли вправе собственности на общее имущество в многоквартирном доме – предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества (определения от 17 ноября 2011 г. N2 1504-0-0, от 22 марта 2012 г. N2459-0-0 и от 23 декабря 2014 г. N23002-0). При этом выбор конкретных методов и методик расчета размера компенсации, являясь прерогативой эксперта, не может вместе с тем быть произвольным, поскольку должен основываться на объективных факторах, а само заключение эксперта подлежит оценке судами наряду с другими доказательствами (часть вторая статьи 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) (определение от 29 октября 2024 года N2 2787-0).
Исходя из изложенного, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, относимая к жилому помещению, как и доля в праве на земельный участок, не может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав и не имеет отдельной (от права собственности на жилое помещение) рыночной стоимости.
Согласно ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 Гражданского кодекса РФ).
Статьей 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.
Из содержания п.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ следует, что для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо одновременное наличие следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Судом установлено, что Арестов С.В. обратился с заявлением к Главе г.Юрги от 30.08.2023г., в котором выразил согласие на участие в программе переселения из аварийного жилья. Так же в данном заявлении имеется отметка выполненная Арестов С.В. от 30.08.2023г. о том, что он ознакомлен с оценкой квартиры и просит предоставить ему выкупную стоимость квартиры в размере 3 054 370 руб. (л.д.57).
*** между Управлением капитального строительства администрации г. Юрги и Арестову В.В., Арестов С.В. заключено соглашение ***, по условиям которого Арестову В.В., Арестов С.В. за изымаемую квартиру по адресу: *** органом местного самоуправления выплачивается денежное возмещение в размере 3 054 370 рублей.
При этом в п.5 соглашения указано, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, предусмотренные ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ.
Расчет суммы компенсации произведен на основании отчета ООО «Проспект» от 27.04.2023г. №208-Ю.
Установленная соглашением от *** сумма возмещения рассчитана в рамках ст.32 Жилищного кодекса РФ и истцами оспорена не была вплоть до обращения их в суд в апреле 2025 г. При этом возможность не согласиться с предложенной суммой у истцов имелась.
Сумма возмещения в установленном размере перечислена истцам, после чего на жилое помещение зарегистрировано право собственности Юргинского городского округа.
Из изложенного установлено, что заключенное между сторонами соглашение содержит все существенные условия, подписано по обоюдному согласию обеих сторон, соглашение исполнено в полном объеме: право собственности на квартиру зарегистрировано за муниципалитетом, истцы получили соответствующее возмещение, то есть преследуемый при вступлении в спорные правоотношения результат был достигнут.
В соответствии с п. l ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Соглашение в установленном законом порядке, в том числе в части определения суммы возмещения, истцами не оспорено и по настоящему гражданскому делу не оспаривается, требований об этом не заявлено.
При указанных обстоятельствах к заявленным исковым требованиям не могут быть применены заявленные стороной ответчика последствия пропуска истцом срока исковой давности, предусмотренного п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ.
При этом истцы до заключения соглашения не были лишены возможности по своему усмотрению признать предложенную выкупную цену недостаточной и отказаться от заключения соглашения, чего сделано не было, в связи с чем правовые основания для изменения п. 5 соглашения и определения иного размера суммы возмещения после заключения и исполнения соглашения по вышеуказанным обстоятельствам отсутствуют.
С учетом изложенного требования Арестов С.В., Арестов В.В. к Администрации г. Юрги, УКС Администрации г. Юрги, об определении размера возмещения в виде невыплаченной суммы капитального ремонта, стоимости доли в праве на общедомовое имущество за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным удовлетворению не подлежат.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ при отказе в иске не имеется оснований для возмещения истцу понесенных ей судебных расходов, в связи с чем, требования о взыскании расходов удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Арестов С.В. и Арестов В.В. к Администрации г.Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г.Юрги об определении размера возмещения в виде невыплаченной суммы капитального ремонта, стоимости доли в праве на общедомовое имущество за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Юргинского городского суда -подпись- Е.Н. Юденкова
Решение принято в окончательной форме 30.03.2026 года