РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 апреля 2026 года г. Юрга Кемеровской области
Юргинский городской суд Кемеровской области в составе:
судьи Жилякова В.Г., при секретаре судебного заседания Ходжаевой А.М., с участием:
представителя истца Мельниченко А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сухановой О.С. к Администрации города Юрги и Управлению капитального строительства Администрации города Юрги о признании права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, об определении размера и взыскании денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, взыскании судебных издержек,
УСТАНОВИЛ:
Истец Суханова О.С. обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчикам.
В ходе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования (т. 1 л.д. 139).
Исковые требования Сухановой О.С. мотивированы следующим.
На основании договора купли – продажи квартиры от *** истцу на праве собственности принадлежала двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: ***
На основании Постановления Администрации г. Юрги № 262 от 09.03.2016 года многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу.
В соответствии с Постановлением Администрации г. Юрги № 367 от 27.04.2021 года Администрацией г. Юрги было принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: ***
Истец выразила согласие на участие в программе переселения граждан из аварийного жилья и на выплату ей денежного возмещения за изымаемую у нее квартиру в сумме 2122430,00 рублей, определенной на основании Отчета ***-Ю оценочной компании «Проспект» от *** из которого усматривается, что сумма возмещения определена, исходя из рыночной стоимости квартиры и понесенных убытков, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения; с переездом; с поиском другого жилого помещения; с оформлением права собственности на другое жилое помещение.
Управлением капитального строительства Администрации города Юрги вышеуказанная сумма была перечислена на лицевой счет, открытый на имя истца, в полном объеме.
В настоящее время истцу стало известно, что в размер возмещения, выплаченного ей за изымаемое жилое помещение, включается стоимость общедомового имущества и земельного участка в многоквартирном жилом доме с учетом ее доли в праве общей собственности на такое имущество, а также сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.
Однако, данные требования, предусмотренные ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и изложенные в разъяснениях Президиума Верховного Суда РФ от 29.04.2014 года, ответчиком не соблюдены, что нарушает законные права и интересы истца.
На основании вышеизложенного, и с учетом уточнений исковых требований, истец просит суд:
- признать за истцом право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и стоимости доли в общедомовом имуществе и земельном участке в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***
- взыскать с ответчиков в пользу истца стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 3092000 рублей;
- взыскать с ответчиков рыночную стоимость доли истца в общем имуществе многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***, с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество в сумме 514000 рублей, в том числе стоимость доли в праве собственности на земельный участок в сумме 178000 рублей, а всего взыскать 3606000 рублей;
- взыскать с ответчиков в пользу истца понесённые по делу судебные расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в сумме 25000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей, расходы на юридические услуги в размере 50000 рулей и почтовые расходы по отправке документов ответчикам.
Истец Суханова О.С., извещенная судом о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, предоставила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя Мельниченко А.В. (том 2 л.д. 83, 88 )
Представитель истца Мельниченко А.В. в судебном заседании поддержала исковые требования, просила суд их удовлетворить.
Представитель ответчика Администрации г. Юрги Дягилева Ю.С., извещенная судом о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом (т. 2 л.д. 84), в судебное заседание не явилась, в телефонограмме просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в удовлетворении исковых требований истца отказать в полном объеме, применить последствия пропуска срока исковой давности (том 2 л.д. 86 )
Представитель ответчика Управления капитального строительства Администрации города Юрги, извещенный судом о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причине неявки не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, вследствие чего суд рассматривает дело в отсутствии представителя Управления капитального строительства Администрации города Юрги.
Представитель третьего лица Министерства строительства Кузбасса, извещенный судом о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причине неявки не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, вследствие чего суд рассматривает дело в отсутствии представителя Министерства строительства Кузбасса.
Выслушав пояснения представителей истца, исследовав письменные материалы дела, изучив позицию вышестоящих судов, изложенных в апелляционных и кассационных определениях по гражданским делам №№ 2-1007/2025 (33-928/2026), 2-96/2025 (33-156/2026), 2-1186/2025 (33-1912/2026), 2-1119/2025 (33-158/2026), 2-1637/2025 (33-1840/2026), 2-1493/2025 (33-231/2026), 33-323/2026 (2-1707/2025), которой обязан придерживаться суд первой инстанции, суд пришел к следующему.
При рассмотрении дела судом установлено, что Суханова О.С. являлась собственником жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ***, на основании договора купли-продажи от *** (т. 1 л.д. 11-12).
При рассмотрении дела судом также установлено, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: *** на основании Постановления Администрации г. Юрги от 09.03.2016 № 262 признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 37) и Постановлением Администрации г. Юрги от 12.04.2019 № 373 включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 года в установленном порядке аварийными и подлежащим сносу или реконструкции».
Постановлением Администрации г. Юрги от 16.04.2021 № 328 принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, для муниципальных нужд (том 1 л.д. 38).
*** между истцом и Управлением капитального строительства Администрации г. Юрги заключено Соглашение об изъятии у истца для муниципальных нужд квартиры, расположенной по адресу: ***, с выплатой истцу денежного возмещения за изымаемую квартиру в сумме 2122430,00 рублей (т. 1 л.д. 14-16).
Размер причитающегося Сухановой О.С. денежного возмещения был определен на основании отчета об оценке ООО «Проспект» ***-Ю от *** (т. 1 л.д. 45, т. 2 л.д. 62-79).
Установленная Соглашением сумма денежного возмещения за изымаемую у истца квартиру в размере 2122430,00 рублей была перечислена Сухановой О.С. Факт получения денежного возмещения за изымаемую у истца квартиру в сумме 2122430,00 рублей подтверждается истцом в исковом заявлении.
Как следует из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, *** была произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, от истца к Юргинскому городскому округу (т. 1 л.д. 48).
Таким образом, Соглашение от *** об изъятии у истца для муниципальных нужд квартиры, расположенной по адресу: ***, с выплатой истцу денежного возмещения за изымаемую квартиру полностью исполнено сторонами.
Из позиции суда апелляционной инстанции, изложенной в апелляционных определениях по вышеуказанным гражданским делам, и материалов дела следует, что предметом настоящего иска выступает право истца на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости общего имущества, являющихся составными частями возмещения, предусмотренного ст. 32 Жилищного кодекса РФ, и выплачиваемого собственнику жилого помещения в связи с его изъятием.
Вопросы изъятия жилых помещений определены в главе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный жилой дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1).
Процедура изъятия включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2), уведомление собственника жилого помещения о принятом решении об изъятии земельного участка, направление ему проекта соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (ч. 4), выплата собственнику возмещения или предоставление ему с его согласия другого жилого помещения (части 6, 8) либо в случаях отсутствия соответствующего соглашения - принудительное изъятие на основании решения суда (ч. 9).
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6).
Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
В ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ установлено, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Таким образом, из материалов дела следует, что предусмотренная ст. 32 Жилищного кодекса РФ процедура изъятия у истца жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: *** соблюдена: органом местного самоуправления принято решение об изъятии земельного участка, о принятии такого решения уведомлена истец, ей передан проект соглашения об изъятии, определяющий условия изъятия, соглашение заключено, после чего истцу выплачено возмещение в установленном соглашением размере.
Учитывая установленные по делу обстоятельства и положения ч. 6 ст. 62 Жилищного кодекса РФ о том, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения, суд полагает, что подписанное сторонами спора Соглашение подчиняется общим правилам, установленным законодательством о договорах и сделках.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса РФ).
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», применяя п. 2 ст. 1, ст. 421, п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из её существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.
В п. 9 указанного Постановления Пленума ВАС РФ даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.
В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. В то же время, поскольку согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по ст. 169 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из содержания заключенного между сторонами Соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой денежного возмещения от *** следует, что оно содержит все существенные условия, в том числе о цене изымаемого жилого помещения.
Подписание Соглашения от *** свидетельствует о том, что стороны, в том числе Суханова О.С., приняли результаты оценки, согласовали условие сделки о цене выкупаемого у Сухановой О.С. жилого помещения, согласились с размером возмещения, признали его равноценным изымаемому помещению.
Размер возмещения получен истцом, Соглашение исполнено, преследуемый сторонами при вступлении в спорные правоотношения результат достигнут.
Таким образом, истец реализовала свое право на получение возмещение за изымаемое у нее жилое помещение в размере выкупной цены.
Материалами дела не подтверждено, что условия подписанного Соглашения существенным образом нарушают баланс интересов сторон, то есть Соглашение содержит несправедливые договорные условия, а Суханова О.С. была поставлена в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий Соглашения.
При несогласии с предложенным размером выкупной стоимости истец могла отказаться от подписания Соглашения и требовать определения иной цены в судебном порядке.
Однако истец получила денежные средства и при подписании Соглашения не выражала несогласия с выкупной стоимостью.
Соглашение Сухановой О.С. не оспорено, не заявлено требований об изменении его условий.
При этом изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ). Таких обстоятельств по делу не установлено. Изменение или расторжение договора, действие которого прекращено, в том числе, если все обязательства по нему надлежаще исполнены невозможно, поскольку в силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ, согласно которому надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Из совокупности приведенных норм права и разъяснений по их применению следует, что размер выкупной стоимости изымаемого жилого помещения может быть изменен при разрешении требований о признании Соглашения полностью или в части недействительным.
Заявляя настоящий иск, и указывая, что в состав выкупной стоимости не включена компенсация за невыполненный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома и стоимость доли в общем имуществе жилого дома, истец фактически требует изменения цены изымаемого жилого помещения после заключения и исполнения договора и оспаривает условия Соглашения о размере возмещения, определенной на основании результатов оценки, принятой ею при подписании Соглашения, не заявляя самостоятельного требования о признании Соглашения или его части недействительным.
Представителем Администрации г. Юрги со ссылкой на нормы ст. 181 Гражданского кодекса РФ заявлено о том, что Соглашение от *** является оспоримой сделкой, и истцом пропущен годичный срок для его оспаривания, который должен исчисляться с момента подписания Соглашения.
В силу п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Исходя из позиции суда апелляционной инстанции, изложенной в апелляционных определениях по вышеуказанным гражданским делам, Соглашение от *** является оспоримой сделкой, а годичный срок для его оспаривания следует исчислять с момента его подписания.
Основания полагать, что совершенная сделка является ничтожной вне зависимости от признания её недействительной, отсутствуют.
Также истцом и ее представителем не представлено доказательств того, что подписанное истцом Соглашение не соответствовало волеизъявлению истца.
Однако, учитывая, что требований об оспаривании указанного Соглашения, о признании его недействительным истцом не заявлено, одно только истечение годичного срока с момента его заключения не может являться основанием для отказа в иске.
При наличии исполненного и не оспоренного Соглашения не могут быть взысканы в пользу истца требуемые истцом суммы и в качестве убытков с учетом общего трехгодичного срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. В п. 2 указанной нормы права определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса РФ, определяющей общие основания ответственности за причинение вреда, установлено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
По смыслу п. 1 ст. 15 и ст. 1064 Гражданского кодекса РФ обязательства по возмещению вреда обусловлены, в первую очередь, причинной связью между противоправным деянием и наступившим вредом.
Администрацией г. Юрги не совершено каких-либо противоправных действий при изъятии жилого помещения у истца для муниципальных нужд, а также при заключении Соглашения и при выплате сумм возмещения, определенных в Соглашении.
Предлагая истцу для подписания Соглашения о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, Администрация г. Юрги руководствовалась Отчетом Оценочной компании «Проспект» ***-Ю от ***, с которым истец могла ознакомиться до подписания Соглашения.
С суммой денежного возмещения за изымаемую у нее квартиру истец была согласна, о чем свидетельствует факт возникновения между истцом и ответчиками договорных отношений и согласование их условий в подписанном сторонами Соглашении.
При установленных по делу обстоятельствах, без оспаривания заключенного Соглашения, оснований для выводов о причинении истцу убытков действиями Администрации г. Юрги при изъятии жилого помещения, не имеется.
Само по себе несогласие истца с условиями заключенного Соглашения о размере возмещения может являться основанием для его оспаривания, но не может, вне признания Соглашения недействительным, быть основанием для дополнительного взыскания денежных средств в связи с изъятием жилого помещения, на основании вновь проведённой экспертизы, определившей иную стоимость изымаемого жилого помещения.
Учитывая изложенное, а также отсутствие оснований для изменения условий исполненного сторонами Соглашения, для признания Соглашения недействительным, для взыскания убытков, оснований для удовлетворения исковых требований Сухановой О.С. не имеется, что влечет отказ в удовлетворении исковых требований Сухановой О.С.
Так как в удовлетворении исковых требований Сухановой О.С. отказано, понесенные ею судебные издержки возмещению не подлежат.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований Сухановой О.С. к Администрации города Юрги и Управлению капитального строительства Администрации города Юрги о признании права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, об определении размера и взыскании денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, взыскании судебных издержек.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Юргинский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Юргинского городского суда
Кемеровской области В.Г. Жиляков
Решение принято в окончательной форме 29 апреля 2026 года