РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 марта 2026 года г. Юрга Кемеровская область
Юргинский городской суд Кемеровской области всоставе:
председательствующего судьи Юденковой Е.Н., при секретаре судебного заседания Перышкиной Ю.Д., с участием:
истца Бодулина Л.Н., представителя истца Тонаканян А.Б., представитель ответчика Семенчикова И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бодулина Л.Н. к Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги, Администрации г. Юрги о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме,
УСТАНОВИЛ:
Бодулина Л.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги, Администрации г. Юрги о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, рыночной стоимости общего имущества, рыночной стоимости земельного участка в многоквартирном доме.
Требования обоснованы следующим.
Бодулина Л.Н. являлась собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: ***, общей площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***. Согласно постановлению Администрации г. Юрги № 698 от 29.06.2023г. дом истца признан аварийным и подлежащим сносу, а земельный участок подлежит изъятию для муниципальных нужд. В связи с тем, что квартира истца находилась в аварийном многоквартирном доме, она выразила согласие на участие в программе переселения. 14.09.2023г. между истцом и ответчиком было заключено соглашение о размере возмещения за изымаемую для муниципальных нужд квартиру, согласно которого рыночная стоимость квартиры составляет 2 776 772 руб. Вышеуказанная стоимость определена на основании отчета ООО «Проспект». При определении выкупной стоимости ***, ответчиками в соглашении от 14.09.2023г. не была включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, указанная компенсация отсутствует в виде предмета соглашения, также не была определена рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном дома, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный *** в г. Юрге, с учетом доли (собственника ***) в праве общей собственности на такое имущество. Ответчиками были нарушены права истца на получение достоверной информации об изымаемом у него жилом помещении. Просит суд признать за Бодулина Л.Н. право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка, на котором расположен многоквартирный ***, в г. Юрге, с учетом доли Бодулина Л.Н. (собственника ***) в праве собственности на такое имущество; определить и взыскать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного *** в г. Юрге рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный *** в г. Юрге, с учетом доли истицы (собственника ***) в праве общей собственности на такое имущество (т. 1 л.д. 3-6).
В ходе рассмотрения гражданского дела истица уточнила исковые требования, просит суд признать за Бодулина Л.Н., 06.08.1949г.р., право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном ***, в г. Юрге, с учетом доли Бодулина Л.Н. (собственника ***) в праве собственности на такое имущество; определить и взыскать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного *** в г. Юрге рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном *** в г. Юрге, с учетом доли истицы (собственника ***) в праве общей собственности на такое имущество в размере 2621000 руб., судебные расходы по оплате экспертизы 25000 руб., 3000 руб. – госпошлина, 5000 руб. – оплата услуг юриста за составление иска, 50 000 руб. – представление интересов в суде (т. 1 л.д. 140-141).
В суде истец Бодулина Л.Н. и ее представитель Тонаканян А.Б. исковые требования поддержали в полном объеме, просили об их удовлетворении с учетом уточнений, полагали, что срок исковой давности истцом не пропущен, так как она узнала о праве на получение выплат непосредственно перед подачей иска в суд, требования о признании соглашения о выплате возмещения не действительным истцом не заявляется, в связи с чем применяется общий срок исковой давности, который не пропущен.
В суде представитель ответчика Администрации г.Юрги Семенчикова И.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, поддержала доводы заявления о пропуске истцом срока исковой давности, полагала, что срок исковой давности составляет один год, его необходимо исчислять с момента заключения соглашения о выплате возмещения. В отчете оценщика, на основании которого такая оценка определена, учтена стоимость проведения необходимого капитального ремонта и общедомового имущества. В иске просила отказать.
Представитель ответчика УКС Администрации г. Юрги в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом о времени и дате и месте судебного заседания, причина неявки суду неизвестна.
Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.
Выслушав истца, представителя истца и представителя ответчика, допросив свидетеля Ш.А.Б., исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.
Из материалов дела видно, что ***, расположенная по адресу: *** принадлежала Бодулина Л.Н. на основании договора купли-продажи квартиры от *** г.(т.1 л.д. 17-18).
Из выписки из ЕГРН следует, что правообладателем *** является Юргинский городской округ.
Квартира ***, расположенная в *** приватизирована на основании договора 20.04.1993г.
Постановлением Администрации г. Юрги от 09.03.2016г. № 262 дом, расположенный по адресу: *** признан аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д.32).
Постановлением Администрации г. Юрги от 29.06.2023 № 698 постановлено изъять для муниципальных нужд Юргинского городского округа земельный участок и жилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: ***, признанном аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д.33).
Согласно заключению ООО «Проспект» от 27.04.2023г., на основании которого определена выкупная стоимость аварийного спорного жилья, в состав которой включена рыночная стоимость квартиры, убытки в связи с временным использованием другого жилого помещения до приобретения в собственность другого жилого помещения, убытки в связи с переездом, с поиском другого жилого помещения для приобретения и оформлением права собственности, такая выкупная стоимость спорной квартиры составляет 2 776 772 руб. (т.1 л.д.28).
*** между Управлением капитального строительства Администрации г. Юрги и Бодулина Л.Н. заключено соглашение № 87 о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, размер денежного возмещения составляет 2 776 772 руб. (т.1 л.д. 12-13).
Статьей 35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно п.2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п 1 ст.235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В силу положений статьи 40 Конституции РФ конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицам, занимающим его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, в исключении случаев произвольного лишения граждан жилища.
В силу ч.10 ст.32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.
В соответствии с ч.1 ст.32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч.4 ст.32 Жилищного кодекса РФ).
Согласно ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Конституционный Суд Российской Федерации, обращаясь к вопросу о необходимости при изъятии жилого помещения в многоквартирном доме осуществлять самостоятельную оценку стоимости доли в праве на общее имущество такого дома с целью ее включения в состав возмещения в качестве самостоятельного параметра, неоднократно отмечал, что такое изъятие - в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли вправе собственности на общее имущество в многоквартирном доме – предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества (определения от 17 ноября 2011 г. N2 1504-0-0, от 22 марта 2012 г. N2459-0-0 и от 23 декабря 2014 г. N23002-0). При этом выбор конкретных методов и методик расчета размера компенсации, являясь прерогативой эксперта, не может вместе с тем быть произвольным, поскольку должен основываться на объективных факторах, а само заключение эксперта подлежит оценке судами наряду с другими доказательствами (часть вторая статьи 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) (определение от 29 октября 2024 года N2 2787-0).
Исходя из изложенного, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, относимая к жилому помещению, как и доля в праве на земельный участок, не может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав и не имеет отдельной (от права собственности на жилое помещение) рыночной стоимости.
Согласно ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 Гражданского кодекса РФ).
Статьей 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.
Из содержания п.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ следует, что для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо одновременное наличие следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Судом установлено, что *** между Управлением капитального строительства администрации г. Юрги и Бодулина Л.Н. заключено соглашение N 229, по условиям которого Бодулина Л.Н. за изымаемую квартиру по адресу: *** органом местного самоуправления выплачивается денежное возмещение в размере 2 776 772 рублей.
При этом в п.5 соглашения указано, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, предусмотренные ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ (т. 1 л.д. 12-13).
Расчет суммы компенсации произведен на основании отчет ООО «Проспект» от 27.04.2023г. N219-Ю (т. 1 л.д.28).
Установленная соглашением от 14.09.2023г. сумма возмещения рассчитана в рамках ст.32 Жилищного кодекса РФ и истицей оспорена не была вплоть до обращения ею в суд в январе 2025 г. При этом судом возможность не согласиться с предложенной суммой у истицы имелась.
Сумма возмещения в установленном размере перечислена истице, после чего на жилое помещение зарегистрировано право собственности Юргинского городского округа.
Из изложенного установлено, что заключенное между сторонами соглашение содержит все существенные условия, подписано по обоюдному согласию обеих сторон, соглашение исполнено в полном объеме: право собственности на квартиру зарегистрировано за муниципалитетом, истцы получили соответствующее возмещение, то есть преследуемый при вступлении в спорные правоотношения результат был достигнут.
В соответствии с п. l ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Соглашение в установленном законом порядке, в том числе в части определения суммы возмещения, истцами не оспорено и по настоящему гражданскому делу не оспаривается, требований об этом не заявлено.
При указанных обстоятельствах к заявленным исковым требованиям не могут быть применены заявленные стороной ответчика последствия пропуска истцом срока исковой давности, предусмотренного п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ.
При этом истец до заключения соглашения не была лишена возможности по своему усмотрению признать предложенную выкупную цену недостаточной и отказаться от заключения соглашения, чего сделано не было, в связи с чем правовые основания для изменения п. 5 соглашения и определения иного размера суммы возмещения после заключения и исполнения соглашения по вышеуказанным обстоятельствам отсутствуют.
С учетом изложенного требования Бодулина Л.Н. к УКС Администрации г. Юрги, Администрации г. Юрги о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать Бодулина Л.Н. в удовлетворении исковых требований к Администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Юргинского городского суда -подпись- Е.Н. Юденкова
Решение принято в окончательной форме 01.04.2026 года