РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
05 июня 2026 года г. Юрга Кемеровская область
Юргинский городской суд Кемеровской области всоставе:
председательствующего судьи Красиевой С.А., при секретаре судебного заседания Владимировой Е.А., с участием:
истца Рогова А.В., представителя истца Мельниченко А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании исковые требования Рогова А.В. к Администрации города Юрги, Управлению капитального строительства Администрации города Юрги о признании право на получение, определении и взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, общее имущество в многоквартирном доме,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам.
Исковые требования мотивированы тем, что ему принадлежала квартира на праве общей долевой собственности, расположенная по адресу: ***, общей площадью 44,6 кв.м., кадастровый номер ***.
? доля в праве собственности на вышеуказанную квартиру принадлежала на основании договора передачи в собственность граждан жилого помещения на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 01.06.1993 года, ? доля в праве собственности на основании договора дарения доли квартиры от ***.
Постановлением Администрации г. Юрги № *** от *** года дом по адресу: *** признан аварийным, подлежащим сносу.
В соответствии с постановлением Администрации г. Юрги № *** от *** года жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ***, подлежат изъятию для муниципальных нужд Юргинского городского округа.
*** года между Управлением капитального строительства Администрации г. Юрги и истцом было заключено соглашение № *** о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ***. Истец выразил согласие на участие в программе переселения и выбрал способ возмещения в денежной форме. Размер выплаченного ему возмещения составил сумму 2 994 720 рублей.
В настоящее время истцу стало известно, что в размер возмещения, выплачиваемый за изымаемое жилое помещение, включается стоимость общего имущества и сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Истец считает, что ответчиком в расчет размера компенсации за изымаемое жилое помещение не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома, за стоимость общего имущества многоквартирного дома.
Соглашением № *** от *** года вопрос о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, за стоимость общего имущества многоквартирного дома в изымаемом жилом помещении не урегулирован.
Полагает, что при определении размера возмещения за изъятое жилое помещение необходимо было включить в выкупную цену компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, за стоимость общего имущества, на котором расположен многоквартирный дом с учетом его доли в праве общей собственности на данное имущество.
На основании изложенного, и руководствуясь 4.6,7 ст.32 ЖК РФ просит суд:
признать за Роговым А.В. право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме по адресу: ***;
определить и взыскать с ответчиков в пользу Рогова А.В. компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме ***, с учетом доли истца в праве общей собственности на данное имущество.
Судом приняты измененные исковые требования с учетом проведенной судебной экспертизы, в которых истец просит суд:
1. Признать за Роговым А.В. право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***.
2. Взыскать с ответчиков в его пользу стоимость 1/2 доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на текущую дату - 1 281 000 рублей, с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***.
3. Взыскать с ответчиков в его пользу размер возмещения за ? доли в праве собственности в изымаемом жилом помещении, по состоянию на дату проведения экспертизы, в части компенсации рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме - 142 500 рублей, а всего 1 423 500 рублей.
4. Взыскать с ответчиков в его пользу, понесенные по делу судебные расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в сумме 25 000 рублей.
Истец Рогов А.В., представитель истца Мельниченко А.В. в судебном заседании поддержали исковые требования, просили суд их удовлетворить с учетом выводов, которые даны в экспертном заключении относительно размера стоимости возмещения. Подчеркнули, что соглашение о выплате компенсации за спорную квартиру истца от *** недействительным признать не просят, его условия не оспаривают.
В суд представитель ответчика Администрации г.Юрги, не явился, против иска возражал в письменном отзыве на иск, просил суд применить годичный пропуск срока исковой давности, в иске просил отказать.
Представители ответчика УКС Администрации г. Юрги, третьего лица без самостоятельных требований Министерства строительства Кузбасса не явились, извещены своевременно и надлежащим образом о времени и дате и месте судебного заседания, причина неявки суду не известна.
Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.
Выслушав истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.
При рассмотрении дела судом установлено, что Рогов А.В. являлся собственником жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ***, на основании договора передачи в собственность жилого помещения от *** – ? доли в праве собственности (л.д. 11), а также на основании договора дарения от *** - ? доли в праве (л.д. 12-13), что также подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 14-16).
При рассмотрении дела судом также установлено, что многоквартирный жилой дом по адресу: ***, на основании Постановления Администрации города Юрги от *** № *** признан аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д. 32) и постановлением Администрации г. Юрги от *** № *** включен в Региональную адресную программу «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до *** года в установленном порядке аварийными и подлежащим сносу или реконструкции».
Постановлением Администрации города Юрги № *** от *** принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Кемеровская область, г. Юрга, ул. Исайченко, д. 13 (т.1 л.д. 58).
Соглашением о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение от ***, заключенным между Управлением капитального строительства Администрации г. Юрги и Роговым А.В. стоимость компенсации за изымаемое вышеуказанное жилое помещение определена в сумме 2994 720,00 рублей (т.1 л.д. 67).
Установленная соглашением сумма компенсации была перечислена Рогову А.В., что подтверждается платежными поручениями (т.1 л.д.69-70).
Размер причитающейся Рогову А.В. компенсации был определен на основании отчета об оценке ООО «Проспект» № *** от *** (т.1 л.д. 68).
Из полного текста отчета об оценке № *** от *** следует, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт учтена при установлении итоговой суммы компенсации.
Статьей 35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно п.2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п 1 ст.235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В силу положений статьи 40 Конституции РФ конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицам, занимающим его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, в исключении случаев произвольного лишения граждан жилища.
В силу ч.10 ст.32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.
В соответствии с ч.1 ст.32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч.4 ст.32 Жилищного кодекса РФ).
Согласно ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Конституционный Суд Российской Федерации, обращаясь к вопросу о необходимости при изъятии жилого помещения в многоквартирном доме осуществлять самостоятельную оценку стоимости доли в праве на общее имущество такого дома с целью ее включения в состав возмещения в качестве самостоятельного параметра, неоднократно отмечал, что такое изъятие - в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли вправе собственности на общее имущество в многоквартирном доме – предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества (определения от 17 ноября 2011 г. N2 1504-0-0, от 22 марта 2012 г. N2459-0-0 и от 23 декабря 2014 г. N23002-0). При этом выбор конкретных методов и методик расчета размера компенсации, являясь прерогативой эксперта, не может вместе с тем быть произвольным, поскольку должен основываться на объективных факторах, а само заключение эксперта подлежит оценке судами наряду с другими доказательствами (часть вторая статьи 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) (определение от 29 октября 2024 года N2 2787-0).
Исходя из изложенного, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, относимая к жилому помещению, как и доля в праве на земельный участок, не может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав и не имеет отдельной (от права собственности на жилое помещение) рыночной стоимости.
Согласно ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 Гражданского кодекса РФ).
Статьей 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.
Из содержания п.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ следует, что для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо одновременное наличие следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Судом установлено, что Рогов А.В. обратился с заявлением к Главе г.Юрги от ***., в котором выразил согласие на участие в программе переселения из аварийного жилья. Так же в данном заявлении имеется отметка рукой истца о том, что он ознакомлен с оценкой квартиры и просит предоставить ему жилое помещение. (т.1 л.д.63).
***. между Управлением капитального строительства администрации г. Юрги и Роговым А.В. заключено соглашение ***, по условиям которого Рогову А.В. за изымаемую квартиру по адресу: *** органом местного самоуправления выплачивается денежное возмещение в размере 2994720 рублей.
При этом в п.5 соглашения указано, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, предусмотренные ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ.
Расчет суммы компенсации произведен на основании отчета ООО «Проспект» от № *** от ***.
Установленная соглашением от ***. сумма возмещения рассчитана в рамках ст.32 Жилищного кодекса РФ и истцом оспорена не была вплоть до обращения в суд в ***. При этом судом установлено, что возможность не согласиться с предложенной суммой у истца имелась, поскольку написание заявления о согласии на участие в программе переселения, заключение соглашения и выплата денежных средств произведены не одновременно, а с временными интервалами, достаточными для раздумий со стороны истца об их целесообразности.
Сумма возмещения в установленном размере перечислена истцу, после чего на жилое помещение зарегистрировано право собственности Юргинского городского округа.
Из изложенного установлено, что заключенное соглашение содержит все существенные условия, подписано по обоюдному согласию обеих сторон, исполнено в полном объеме: денежные средства перечислены, право собственности на квартиру зарегистрировано за муниципалитетом, то есть преследуемый при вступлении в спорные правоотношения результат сторонами соглашения достигнут.
В силу п. l ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии с п.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение может быть оспорено сторонами по общим основаниям недействительности сделок, предусмотренным гражданским законодательством (параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соглашение в установленном законом порядке истцом не оспорено: таких требований иск в настоящем споре не содержит, оснований, по которым бы он считал заключенное соглашение недействительным, не приведено.
Поскольку спорное соглашение не признано недействительной сделкой судом, то к заявленным исковым требованиям не могут быть применены заявленные стороной ответчика последствия пропуска истцом специально годичного срока исковой давности, предусмотренного п.2 ст.181 Гражданского кодекса РФ.
При таких обстоятельствах правовые основания для изменения п.5 соглашения и определения иного размера суммы возмещения после заключения и исполнения соглашения отсутствуют.
С учетом изложенного требования Рогова А.В. к УКС Администрации г. Юрги, Администрации г. Юрги о признании права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, о взыскании возмещения в виде невыплаченной суммы капитального ремонта, стоимости доли в праве на общедомовое имущество удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
отказать в удовлетворении исковых требований Рогова А.В. (ИНН ***) к Администрации города Юрги (ИНН 4230006082, ОГРН 1024202005156), Управлению капитального строительства Администрации города Юрги (ИНН 4230025712, ОГРН1084230001855) о признании право на получение, определении и взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, общее имущество в многоквартирном доме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий Красиева С.А.
Мотивированное решение изготовлено судом 15 июня 2026г.