РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 апреля 2026 года г. Юрга Кемеровская область
Юргинский городской суд Кемеровской области всоставе:
председательствующего судьи Юденковой Е.Н., при секретаре судебного заседания Перышкиной Ю.Д., с участием:
представителя истца Сенчилло О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Игнатьева С.С. к Администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги об определении размера возмещения в виде невыплаченной суммы капитального ремонта, стоимости доли в праве на общедомовое имущество за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным,
УСТАНОВИЛ:
Игнатьева С.С. обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги об определении размера возмещения в виде невыплаченной суммы капитального ремонта, стоимости доли в праве на общедомовое имущество и земельный участок за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным.
Исковые требования мотивированы следующим. Истец являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ***. Согласно постановления Администрация г. Юрги от 09.03.2016г. № 262, заключения Межведомственной комиссии от 08.02.2016 № 15, многоквартирный дом, расположенный по адресу: ***, входит в перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащих сносу в г. Юрге. 04.08.2023г. между УКС и Игнатьевой С.С. заключено соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, в соответствии с которыми Администрация г. Юрги обязуется выплатить возмещение за изымаемое жилое помещение-квартиру, общей площадью 41 кв.м., расположенную по адресу: ***. Из соглашения усматривается, что вопрос о выплате истцу компенсации за непроизведенный капитальный ремонт сторонами не разрешался. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: ***, был признан аварийным и подлежащим сносу 08.02.2016г. на основании заключения ООО «СТЭиП» от 30.12.2015г., к указанному заключению приложена копия технического паспорта на данный многоквартирный дом, в котором нет информации в каком году проводился последний капитальный ремонт данного дома, что свидетельствует о том, что капитальный ремонт не производился. Таким образом, определяя размер компенсации за изымаемое жилое помещение принадлежащее истцу, следовало на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ включить в выкупную цену принадлежащего истцу жилого помещения причитающуюся истцу сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома. Для определения размера компенсации истец была вынуждена обратиться в ООО «Агентство экспертизы и оценки», согласно отчету № 678/2024 от 16.12.2024г. размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 2 172 000 руб. В соглашении № 131 от 04.08.2023г., заключенном между УКС Администрации г. Юрги и истцом также не предусмотрена выплата за долю помещений в общедомовом имуществе, приходящуюся на ***, расположенную по адресу: ***. Согласно отчету ООО «Агентство экспертизы и оценки» № 678/2024 от 16.12.2024г. стоимость доли помещений в общедомовом имуществе, приходящаяся на ***, составляет 239 000 руб. и также подлежит взысканию с Администрации г. Юрги. Просит суд взыскать с ответчиков в пользу Игнатьева С.С. в составе выкупной стоимости за жилое помещение-***, расположенную по адресу: ***, денежную компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 2 172 000 руб.; взыскать с ответчиков в пользу Игнатьева С.С. в составе выкупной стоимости за жилое помещение в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, стоимость доли помещений в общедомовом имуществе, приходящейся на ***, в размере 239 000 руб.; взыскать с ответчиков в пользу Игнатьева С.С. расходы на оплату госпошлины в размере 3 000 руб.; взыскать с ответчиков в пользу Игнатьева С.С. расходы на оплату отчета об определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 5 000 руб.
В ходе рассмотрения гражданского дела истица уточнила исковые требования, просит суд взыскать с ответчиков компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного *** в *** 2360000 руб., стоимость общего имущества в многоквартирном *** в ***, с учетом доли истицы (собственника ***) в праве общей собственности на такое имущество в размере 260000 руб., судебные расходы по оплате отчета оценщика - 5000 руб., 3000 руб. – госпошлина, 25625 руб. – стоимость судебной экспертизы.
В судебное заседание истец Игнатьева С.С. не явилась, о дате, месте и времени судебного заседания извещалась надлежащим образом, ранее просила о рассмотрении дела в ее отсутствии с участием ее представителя Сенчилло О.А. (т. 1 л.д. 101, 236).
В судебном заседании представитель истца Сенчилло О.А., действующий на основании доверенности от 04.12.2025 г. (т. 1 л.д. 10-11) исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме с учетом уточнений, суду пояснил, что требования о признании соглашения о выплате возмещения не действительным истцом не заявляются, в связи с чем специальный срок исковой давности не применяется, общий срок исковой давности не пропущен.
Представители ответчиков Администрации города Юрги, УКС Администрации г. Юрги в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом о времени и дате и месте судебного заседания, причина неявки суду неизвестна (т.2 л.д.125, 128). Ранее представителем Администрации города Юрги представлен письменный отзыв и письменные пояснения на исковое заявление (т.1 л.д.104-106, 245-247).
Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.
Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.
Из материалов дела усматривается, что ***, расположенная по адресу: *** принадлежала Б.С.С. на основании договора купли-продажи квартиры от ***.(л.д. 115).
Из выписки из ЕГРН следует, что правообладателем *** является Юргинский городской округ.
Квартира ***, расположенная в *** приватизирована на основании договора 20.04.1993г. (т.1 л.д. 128).
Постановлением Администрации г. Юрги от 09.03.2016г. № 262 дом, расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 107).
Постановлением Администрации г. Юрги от 29.06.2023г. № 698 принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном ***, признанном аварийным и подлежащим сносу (л.д. 108).
Постановлением Администрации г. Юрги от 01.08.2023г. № 821 утвержден размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: ***, признанное аварийным и подлежащим сносу, который составляет 2 819 283 руб. (л.д. 109).
Согласно заключению ООО «Проспект» от 27.04.2023г., на основании которого определена выкупная стоимость аварийного спорного жилья, в состав которой включена рыночная стоимость квартиры, убытки в связи с временным пользованием другого жилого помещения до приобретения в собственность другого жилого помещения, убытки в связи с переездом, с поиском другого жилого помещения для приобретения и оформлением права собственности, доля в праве собственности на земельный участок, такая выкупная стоимость спорной квартиры составляет 2 819 283 руб. (т. 1 л.д. 116-119).
04.08.2023г. между Управлением капитального строительства Администрации г. Юрги и истицей заключено соглашение № 131 о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, размер денежного возмещения составляет 2 819 283 руб. (т. 1 л.д. 120).
Статьей 35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Частью 4 ст. 3 Жилищного кодекса РФ установлено, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
В соответствии с п 1 ст.235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В силу положений статьи 40 Конституции РФ конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицам, занимающим его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, в исключении случаев произвольного лишения граждан жилища.
В силу ч.10 ст.32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.
В соответствии с ч.1 ст.32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч.4 ст.32 Жилищного кодекса РФ).
Согласно ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением местапроживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Конституционный Суд Российской Федерации, обращаясь к вопросу о необходимости при изъятии жилого помещения в многоквартирном доме осуществлять самостоятельную оценку стоимости доли в праве на общее имущество такого дома с целью ее включения в состав возмещения в качестве самостоятельного параметра, неоднократно отмечал, что такое изъятие - в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли вправе собственности на общее имущество в многоквартирном доме – предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества (определения от 17 ноября 2011 г. N2 1504-0-0, от 22 марта 2012 г. N2459-0-0 и от 23 декабря 2014 г. N23002-0). При этом выбор конкретных методов и методик расчета размера компенсации, являясь прерогативой эксперта, не может вместе с тем быть произвольным, поскольку должен основываться на объективных факторах, а само заключение эксперта подлежит оценке судами наряду с другими доказательствами (часть вторая статьи 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) (определение от 29 октября 2024 года N2 2787-0).
Исходя из изложенного, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, относимая к жилому помещению, как и доля в праве на земельный участок, не может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав и не имеет отдельной (от права собственности на жилое помещение) рыночной стоимости.
Согласно ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 Гражданского кодекса РФ).
Статьей 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.
Из содержания п.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ следует, что для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо одновременное наличие следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Судом установлено, что Игнатьева С.С. обратилась с заявлениями к Главе г.Юрги от 28.07.2023г., в котором выразила согласие на участие в программе переселения из аварийного жилья (т.1 л.д. 114).
04.08.2023 г. между Управлением капитального строительства администрации г. Юрги и Игнатьева С.С. заключено соглашение N 131, по условиям которого Игнатьева С.С. за изымаемую квартиру по адресу: *** органом местного самоуправления выплачивается денежное возмещение в размере 2 819 283 рублей.
При этом в п.5 соглашения указано, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, предусмотренные ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ (л.д. 120).
Расчет суммы компенсации произведен на основании отчета ООО «Проспект» от 27.04.2023г. N220-Ю.
Соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение может быть оспорено сторонами по общим основаниям недействительности сделок, предусмотренным гражданским законодательством (параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установленная соглашением от 04.08.2023г. сумма возмещения была рассчитана в рамках ст.32Жилищного кодекса РФ и никем не оспаривалась. При этом возможность не согласиться с предложенной суммой у истца имелась. Истец до заключения соглашения не была лишена возможности по своему усмотрению признать предложенную выкупную цену недостаточной и отказаться от заключения соглашения, чего сделано не было, с суммой денежного возмещения за изымаемую у нее квартиру истец была согласна, о чем свидетельствует факт возникновения между истцом и ответчиками договорных отношений и согласование их условий в подписанном сторонами Соглашении.
Сумма возмещения в установленном размере передана истцу, после чего на жилое помещение было зарегистрировано право собственности Юргинского городского округа.
Из изложенного установлено, что заключенное соглашение содержит все существенные условия, подписано по обоюдному согласию обеих сторон, исполнено в полном объеме: денежные средства перечислены право собственности на квартиру зарегистрировано за муниципалитетом, то есть преследуемый при вступлении в спорные правоотношения результат сторонами соглашения достигнут.
В соответствии с п. l ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Соглашение в установленном законом порядке, в том числе в части определения суммы возмещения, истцами не оспорено и по настоящему гражданскому делу не оспаривается, требований об этом не заявлено.
При указанных обстоятельствах к заявленным исковым требованиям не могут быть применены заявленные стороной ответчика последствия пропуска истцом срока исковой давности, предусмотренного п. 2 ст. 181 ГК РФ.
При этом истец до заключения соглашения не была лишена возможности по своему усмотрению признать предложенную выкупную цену недостаточной и отказаться от заключения соглашения, чего сделано не было, в связи с чем правовые основания для изменения п. 5 соглашения и определения иного размера суммы возмещения после заключения и исполнения соглашения по вышеуказанным обстоятельствам отсутствуют.
С учетом изложенного требования Игнатьева С.С. к Администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги об определении размера возмещения в виде невыплаченной суммы капитального ремонта, стоимости доли в праве на общедомовое имущество за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным удовлетворению не подлежат.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ при отказе в иске не имеется оснований для возмещения истцу понесенных ей судебных расходов, в связи с чем, требования о взыскании расходов удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований Игнатьева С.С. к Администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги об определении размера возмещения в виде невыплаченной суммы капитального ремонта, стоимости доли в праве на общедомовое имущество за изымаемое жилое помещение, признанное аварийным, взыскании судебных расходов.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Юргинского городского суда -подпись- Е.Н. Юденкова
Решение принято в окончательной форме 05.05.2026 года