РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 июня 2026 года г. Юрга Кемеровской области
Юргинский городской суд Кемеровской области всоставе:
председательствующего Красиевой С.А., при секретаре судебного заседания Владимировой Е.А., истицы Мурасовой Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мурасовой Е.В. к Обществу с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПИК-УРАЛ" о защите прав потребителя, о признании условий договора участия в долевом строительстве жилого дома недействительными, о взыскании неустойки, убытков и морального вреда, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику.
Требования мотивирует тем, что на основании договора участия в долевом строительстве № *** от *** заключённого между Мурасовой Е.В. и ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПИК-УРАЛ" застройщик принял на себя обязательство передать ей объект долевого строительства: жилое помещение, назначение: квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 143, этаж расположения: 14, номер подъезда (секции): 1, проектная общая площадь: 52,90 кв.м, проектная общая, приведенная площадь: 53,60 кв.м. Проектная общая жилая площадь 23,00, количество комнат: 2: расположенный в Объекте недвижимости по адресу: *** не позднее установленного п.5.1 Договора - *** года. В нарушение условий договора застройщик направил уведомление о готовности объекта недвижимого имущества только *** года. Фактическая возможность осуществить приемку объекта и передать ключи была предоставлена застройщиком только *** года. В этот же день подписан акт приема-передачи ключей и акт приемки объекта недвижимого имущества (с замечаниями по качеству ремонтных работ). Право собственности на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке. Считает, что была введена в заблуждение ответчиком: одновременно с подписанием акта приема-передачи квартиры, путем технических манипуляций, ответчик обманным путем навязал подписание дополнительного соглашения к договору ДДУ от *** которым истица освобождает ответчика от несения санкций за нарушение сроков передачи объекта. Она волеизъявления на заключение данного соглашения не выражала. Напротив, в переписке с ответчиком в досудебных претензиях требовала убрать из пакета документов дополнительное соглашение, отказывалась от заключения дополнительного соглашения, как до, так и после того, как ответчик обманул ее и путем технических манипуляций сделал возможным его подписание электронной подписью истицы. *** (в первый рабочий день) она обратилась в Управление Росреестра с заявлением о приостановлении регистрации дополнительного соглашения к договору ДДУ от ***. До настоящего времени дополнительное соглашение не прошло регистрацию. Считает дополнительное соглашение к договору ДДУ от ***. незаключенным и просит признать его таковым.
С ответчика должна быть взыскана неустойка за нарушение сроков сдачи объекта недвижимости. В соответствии с ч. 2 ст. Федерального закона от ***. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов»: согласно п. 4.1 Договора, цена Договора составляет 9 203 120,00 рублей, за период с ***. по ***. (до *** года действовал мораторий на начисление неустойки), дата начала просрочки ***. Количество дней просрочки: 72 дня. Цена договора 9 203 120,00 рублей. Неустойка- 9 203 120,00 х 72 х 2 х 1/300 х 15,5%=684 712,13 руб.
В связи с просрочкой передачи объекта ей причинены убытки: она вынуждена была арендовать квартиру для себя и членов своей семьи. За наем квартиры ежемесячно вынуждена оплачивать по 50000 рублей - с ***. по ***. 270 967 рублей.
Объект ДДУ частично приобретался за счет ипотечных кредитных средств ПАО «Сбербанк», потому она вынуждена была оплачивать кредит, нести расходы по процентам по ипотечному кредиту, не имела возможности оформить квартиру в собственность и рефинансировать кредит. Ею оплачены проценты в сумме 198 358,63 рубля (в период просрочки сдачи объекта).
Ответчиком предоставлена ей квартира меньшей площади, нежели было предусмотрено договором ДДУ и оплачено ею:
согласно п.3.2 договора ДДУ Объект долевого строительства проектная общая площадь: 52,90 кв.м, проектная общая приведенная площадь: 53,60 кв.м.
Проектная общая жилая площадь 23,00
Количество комнат: 2.
Согласно п.4.1 ДДУ на момент подписания настоящего договора цена договора составляет 9 203 120,00 руб., что соответствует долевому участию в строительстве 53,60 кв.м Проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства из расчета 171 700,00 руб. за один квадратный метр Проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства.
Согласно передаточного акта к договора ДДУ от ***. площадь переданной квартиры составляет общая площадь 51,90 кв. метра, общая приведенная площадь (с учетом летних помещений) 52,60 кв. м., количество комнат: 2, фактическая площадь комнат: 22,90 кв.м.: жилая комната площадью 11,30 кв.м., жилая комната площадью 11,60 кв.м фактическая площадь помещений вспомогательного назначения: 29,00 кв.м в количестве 5 шт.: кухня, фактической площадью: 17,20 кв.м, холл, фактической площадью: 5,50 кв.м, холл, фактической площадью: 1,20 кв.м, санузел, фактической площадью: 3,90 кв.м, санузел, фактической площадью: 1,20 кв.м, фактическая площадь летних помещений: 0,70 кв.м в количестве 1 шт.: балкон, фактической площадью: 0,70 кв.м.
Таким образом, застройщиком передан объект на 1 кв.м. меньше оплаченного истицей объекта. Стоимость 1 кв.м. составляет 171 700,00 рублей, которая должна быть взыскана в ее пользу с ответчика как соразмерное уменьшение цены договора.
Неправомерными действиями ответчика истице причинен моральный вред. В течение длительного периода времени она вынуждена была проживать в чужом жилье, испытывать дискомфорт. Ответчик использует некорректные и противоправные методы, вводит в заблуждение и обманывает. Она постоянно беспокоилась и нервничала, жила в режиме неопределенности, неспособности планировать свое будущее, испытывала стресс. Единственной причиной, по которой она приобрела *** года именно этот объект - был срок сдачи объекта *** года. Если бы застройщик действовал добросовестно, предупредил, что срок объекта будет задержан, она бы приобрела иное жилье. Шоковую ситуацию для нее создало противоправное поведение ответчика, связанное с обманом и техническими манипуляциями, последствиями которых оказалось подписанным дополнительное соглашение об освобождении застройщика от уплаты неустойки. Такое поведение является злоупотреблением правом. Оценивает понесенный моральный вред в размере 300 000 рублей. Она неоднократно обращалась с ответчику с досудебными претензиями: от ***., *** года, *** года, заявляя аналогичные требования. Однако претензии оставались без удовлетворения по формальным основаниям. На претензию от ***. ответа не поступило. Просит суд взыскать с ответчика ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПИК-УРАЛ" в ее пользу неустойку в размере 684 712,13 рублей за нарушение сроков передачи объекта недвижимости, убытки по оплате аренды жилья в сумме 270 967 рублей, уплаченные проценты по ипотечному кредиту в размере 198 358, 53 рублей, 171 700 рублей - стоимость разницы в площади квартиры, компенсацию морального вреда в размере 300 000 рублей, а всего 1 625 737,66 рублей. Судебные расходы - расходы на почту согласно приложенным квитанциям. Признать незаключенным дополнительное соглашение от ***. к договору участия в долевом строительстве № *** от ***. В ходе слушания дела истица уменьшила исковые требования, просит суд признать незаключенным дополнительное соглашение от ***. к договору участия в долевом строительстве № *** от ***. Признать недействительным п.4.6 договора участия в долевом строительстве № *** от ***, ограничивающий право дольщика на компенсацию в случае сдачи квартиры меньшей площадью. Взыскать с ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПИК-УРАЛ" в ее пользу 684 712,13 рублей - неустойку за нарушение сроков передачи объекта недвижимости; 120 967 рублей - убытки по оплате аренды жилья за период с ***. по ***.; 171 700 рублей - стоимость разницы в площади квартиры; 50 000 рублей - компенсацию морального вреда. Штраф в размере 5% от присужденной судом суммы (49 120 рублей), а всего 1 076 499 рублей.
В суде истица Мурасова Е.В. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, суду пояснила, что спорная квартира приобреталась ею с целью обеспечить жилым помещением несовершеннолетнего сына- студента очной формы обучения платного отделения Уральского федерального университета им. первого Президента России Б.Н. Ельцина (г.Екатеринбург), которому не предоставлялось студенческое общежитие из-за платной основы обучения, никаких льгот у него нет. Жилых помещений в этом городе на каком-либо праве у нее или у ее сына не имеется. Полагая, что сдача квартиры по договору с ответчиком произойдет до конца ***., она заключила с ним договор участия в долевом строительстве жилья, надеясь при этом, что после ***. снимать жилье сыну ей более не придется. Сняла она 1-комнатную квартиру, по цене, насколько могла бюджетно, так как с приездом студентов в августе-сентябре цены на жилье выросли.
Представители ответчика ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПИК-УРАЛ" и третьего лица без самостоятельных требований Управления Росреестра по Свердловской области в суд не явились, о судебном слушании извещены надлежаще, отзыв на иск не представили.
Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.
Суд, выслушав истицу, исследовав письменные материалы дела, пришел к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Правоотношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).
В силу части 1 статьи 6 названного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
На основании части 2 статьи 6 указанного Закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Из письменных материалов дела установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве № *** от *** заключённого между Мурасовой Е.В. и ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПИК-УРАЛ" застройщик принял на себя обязательство передать ей объект долевого строительства: жилое помещение, назначение: квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 143, этаж расположения: 14, номер подъезда (секции): 1, проектная общая площадь: 52,90 кв.м, проектная общая, приведенная площадь: 53,60 кв.м. Проектная общая жилая площадь 23,00, количество комнат: 2: расположенный в Объекте недвижимости по адресу: ***. не позднее установленного п.5.1 Договора - *** года.
Квартира приобретена Мурасовой Е.В, с использованием личных накоплений и кредитных денежных средств, полученных по договору ипотеки с ПАО «Сбербанк» от ***.
Оплата по договору произведена полностью.
Переписка между застройщиком и Мурасовой Е.В. велась в специальном электронном мобильном приложении «ПИК», где у истицы имеется личный кабинет, куда истице ответчиком направлено уведомление *** года о готовности объекта недвижимого имущества. На *** года сторонами согласована дата передачи ключей и подписание документов.
Все действия по подписанию документов совершались сторонами дистанционно через личный кабинет «ПИК».
Из переписки в личном кабинете «ПИК», обозревавшимся судом в заседании и соответствующей по содержанию со скриншотами переписки, предоставленной суду истицей из данного приложения, следует, что в пакете документов в числе прочего содержалось дополнительное соглашение от *** к договору участия в долевом строительстве № *** от ***., содержащее условие о переносе срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с ***. на *** с которым истица была не согласна и пыталась изыскать возможность не подписывать данное соглашение электронной подписью в составе предоставленного пакета документов. Так же из переписки судом установлено, что технической возможности отказаться от подписания данного документа у истицы не имелось.
Доказательств, опровергающих это, ответчиком суду не представлено.
Истицей незамедлительно после его подписания направлено в Росреестр уведомление о приостановлении его регистрации.
Передаточный акт к договору участия в долевом строительстве № *** от ***. подписан сторонами *** а также акты передачи ключей от квартиры и ввода приборов учета в эксплуатацию.
Право собственности на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке ***. согласно сведениям ЕГРН от 18.03.2026г.
Истица неоднократно обращалась с ответчику с досудебными претензиями: от ***., *** года, *** года, заявляя аналогичные исковым требования. Претензии оставались без удовлетворения.
Дополнительное соглашение от ***. к договору участия в долевом строительстве № *** от ***. выписке о правах на спорную квартиру не поименовано.
Согласно ч.3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Данная процедура ответчиком в отношении истицы соблюдена не была.
В силу положений Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и дополнительного соглашения к договору осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
На основании ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
При таких обстоятельствах, суд считает установленным, что у истицы отсутствовало волеизъявление на подписание указанного дополнительного соглашения, о чем она неоднократно указывала ответчику, данное дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Поскольку сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации, а дополнительное соглашение от ***. к договору участия в долевом строительстве об изменении срока окончания строительства и срока передачи квартиры участнику долевого строительства в установленном порядке не зарегистрировано на дату передачи квартиры, суд приходит к выводу, что данное дополнительное соглашение от ***. является незаключенным, не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей и не изменяет их.
Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 20.12.2004 г. N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г., уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.
Федеральным законом от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ изложена в новой редакции.
Так, согласно части 1 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
Согласно ч.2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Согласно Информационному письму ЦБ РФ от ***. ставка рефинансирования на ***. составляла 15,5%.
Поскольку установлено, что застройщиком нарушены установленные в заключенном сторонами договоре сроки передачи объекта долевого строительства с *** по ***., неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства подлежит начислению с ***. и составляет 9203120*72*(15,5%*2)*1/300=684712,13 руб., которую суд взыскивает с ответчика в пользу истца.
Разрешая требования истицы о признании недействительным п. 4.6. договора участия в долевом строительстве № *** от ***., ограничивающий право дольщика на компенсацию в случае сдачи квартиры меньшей площадью, и о взыскании стоимости разницы в площади квартиры, суд пришел к следующему.
Согласно п.4.1 договора участия в долевом строительстве на момент подписания настоящего договора Цена Договора составляет 9203120,00 руб., что соответствует долевому участию в строительстве 53,60 кв.м Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства из расчета 171 700,00 руб. за один квадратный метр Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства.
В силу п. 4.2. договора Цена Договора, указанная в п. 4.1., подлежит изменению в случаях, предусмотренных настоящим Договором.
Пунктом 4.4. договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению о том, что Цена Договора подлежит изменению в случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства более чем на 3% (три процента). В случае отклонения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства от Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства до 3% (трех процентов) включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения Цена Договора изменению не подлежит. В случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади более чем на 3% (три процента) Стороны производят расчеты исходя из разницы площадей, превышающей 3% (три процента). Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 4.1. настоящего Договора. Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.
В п. 4.5. договора содержится условие об изменении цены договора в случае изменения площади квартиры в сторону ее увеличения.
Согласно п. 4.6. договора если Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства более чем на 3% (три процента), то участнику долевого строительства после подписания Сторонами Передаточного акта возвращается разница, превышающая 3% (три процента), в течение 10 (Десяти) рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства. 11ри этом разница в пределах 3% (трех процентов) (включительно), оговоренного в настоящем пункте отклонения в площади Объекта долевого строительства, возврату не подлежит.
В силу части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).
Согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях (Определение ВС РФ от 4 марта 2025 г. N 127-КГ24-25-К4).
В силу ч.1 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В ч.2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.
Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Условиями договора участия в долевом строительстве от ***. цена жилого помещения определена исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, сторонами согласованы изменение цены с учетом возможного изменения этой площади и размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения более чем на 3% (1,6 кв. м.), когда стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в пункте 4.1 указанного договора.
Таким образом, стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.
В соответствии с п.3.2 договора объект долевого строительства проектная общая площадь: 52,90 кв.м, проектная общая приведенная площадь: 53,60 кв.м. Проектная общая жилая площадь 23,00. Количество комнат: 2.
Согласно передаточного акта от ***. к договору площадь переданной квартиры составляет общая площадь 51,90 кв. метра, общая приведенная площадь (с учетом летних помещений) 52,60 кв. м., количество комнат: 2, фактическая площадь комнат: 22,90 кв.м.: жилая комната площадью 11,30 кв.м., жилая комната площадью 11,60 кв.м фактическая площадь помещений вспомогательного назначения: 29,00 кв.м в количестве 5 шт.: кухня, фактической площадью: 17,20 кв.м, холл, фактической площадью: 5,50 кв.м, холл, фактической площадью: 1,20 кв.м, санузел, фактической площадью: 3,90 кв.м, санузел, фактической площадью: 1,20 кв.м, фактическая площадь летних помещений: 0,70 кв.м в количестве 1 шт.: балкон, фактической площадью: 0,70 кв.м.
Таким образом, застройщиком передан объект на 1 кв.м. меньше оплаченного истицей объекта.
Разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах с учетом положений вышеуказанных пунктов договора не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, его недостатках. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения в таких пределах оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с положениями договора участия в долевом строительстве от ***.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований в данной части не имеется.
Разрешая исковые требования о взыскании в пользу истицы с ответчика расходов на аренду жилого помещения, вызванных несвоевременностью сдачи объекта долевого строительства, суд пришел к следующему.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, при обращении с иском о взыскании убытков истец обязан доказать сам факт причинения ему убытков и наличие причинной связи между действиями (бездействием) причинителя вреда и наступившими последствиями, в то время как обязанность по доказыванию отсутствия вины в причинении убытков лежит на привлекаемом к гражданско-правовой ответственности лице.
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст.5 Закона РФ "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ"Регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания производится в срок, не превышающий 90 дней со дня прибытия гражданина в жилое помещение. Регистрация по месту пребывания производится без снятия гражданина с регистрационного учета по месту жительства.
Установлено, что М*., *** г.р., - сын Мурасовой Е.В.., что видно из свидетельства о его рождении.
Согласно договора на платное обучение с Уральским федерального университетом им. первого Президента России Б.Н. Ельцина (г.Екатеринбург) от *** заказчиком является Мурасова Е.В., обучающимся – М*
Справкой университета от ***. подтверждается, что М* – студент 1 курса очной формы обучения, срок обучения по ***.
Из приказа Уральского федерального университета им. первого Президента России Б.Н. Ельцина (г.Екатеринбург) №*** от ***. следует, что установлена очередность обеспечения студенческим общежитием студентов преимущественно льготных категорий, затем бюджетных мест обучения, для студентов, обучающихся платно, – согласно конкурса по балам после перечисленных категорий.
Согласно сведениям ЕГРН 10.04.2026г. (л.д.133) у Мурасовой Е.В. иного жилого помещения, кроме спорного в г.Екатеринбурге не имелось и не имеется.
Согласно сведениям ЕГРН от 18.06.2026г. у М*. недвижимости в собственности не имелось и не имеется.
Как видно из договора аренды от ***. жилого помещения по адресу ***, заключенного на срок по ***. Мурасовой Е.В. с К*., плата за найм в месяц составляет 50 000 руб., совместно с нанимателем в квартире имеет право проживать М*, *** г.р.
Переводами с банковского счета Мурасовой Е.В. подтверждается ежемесячная оплата по договору аренды в размере 50 000 руб.
Наниматель и члены его семьи в жилом помещении по месту временного пребывания по адресу арендуемой квартиры зарегистрированы не были в спорный период: истица имеет постоянную регистрацию по месту жительства в ***, временную регистрацию с ***. по *** в ***, М* до ***. имел регистрацию в ***
На основании данных доказательств, суд полагает, что доказательств того, что по вине ответчика истец был вынужден заключить договор аренды квартиры в ***., не имеется. Вместе с тем, учитывая обстоятельства в совокупности, суд считает установленным, что после того, как срок передачи жилого помещения по договору участия в долевом строительстве жилья наступил, а передача истице жилого помещения не произошла, имеется прямая причинно-следственная связь между таким нарушением срока передачи квартиры и убытками истицы в виде расходов на аренду жилого помещения для сына-студента очной формы обучения на платной основе в г.Екатеринбурге.
За период с *** по ***. истицей оплачено за наем жилья: ***. - ***. - 50 000 рублей; ***. - ***. - 50 000 рублей; ***. - ***. - 20 967 рублей, а всего 120 967 рублей, которые суд взыскивает с ответчика в пользу истицы.
Согласно ч.2 ст. 10 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Учитывая период неисполнения договора участия в долевом строительстве застройщиком, его недобросовестные действия в части понуждения к подписанию дополнительного соглашения истицу, освобождающего его от ответственности за несоблюдение сроков сдачи объекта долевого строительства, период неисполнение законных требований истицы, а так же существенную стоимость объекта – квартиры и его особую значимость для истицы как жилого помещения, используемого по назначению - для проживания, суд считает обоснованными требования истицы о взыскании в ее пользу компенсацию морального вреда в размере 17500 руб., в остальной части требований – отказывает.
В силу ч.3 ст. 10 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
На этом основании ответчика в пользу истицы подлежит взысканию штраф в размере (684712,13+120967+17500)*5%=41158,95 руб.
В остальной части требования о взыскании штрафа удовлетворению не подлежат.
Истица при обращении в суд оплатила почтовые расходы в размере 118,34 руб. на основании чека №*** от ***. и 118,34 руб. на основании чека №*** от ***., которые суд на основании ст. 98 ГПК РФ взыскивает с ответчика в пользу истицы пропорционально размеру удовлетворенных имущественных исковых требований: от заявленных 684712,13+120967+171700=977379,13 руб. удовлетворено на сумму 805679,13 руб., что составляет 82,43%, поэтому размер судебных расходов 236,68 руб.*82,43%=195,09 руб.
В силу закона истец по иску о защите прав потребителя освобожден от оплаты госпошлины.
На этом основании госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета в размере, предусмотренном ст. 333.19 НК РФ для исков имущественного характера пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований 684712,13+120967+41158,95=846837,95 руб., что составляет 21937 руб., и неимущественного характера – о взыскании морального вреда в размере 3000 руб., а так же 10 000 руб. – за применение по делу обеспечительных мер по ходатайству истицы.
На основании изложенного и, руководствуясь ст., ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Мурасовой Е.В. к Обществу с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПИК-УРАЛ" о защите прав потребителя, о признании условий договора участия в долевом строительстве жилого дома недействительными, о взыскании неустойки, убытков и морального вреда, судебных расходов удовлетворить частично, признать незаключенным дополнительное соглашение от ***. к договору участия в долевом строительстве № *** от ***.;
взыскать в пользу Мурасовой Е.В. (ИНН 423005877274) с Общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПИК-УРАЛ" (ИНН 7610105896, ОГРН 1147610003661) за период с ***. по ***. неустойку по договору участия в долевом строительстве № *** от ***. в размере 684712,13 руб., убытки в размере 120967 руб., компенсацию морального вреда – 17500 руб., штраф - 41158,95 руб., судебные расходы 195,09 руб., а всего 864533,17 руб., в удовлетворении остальной части требований – отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПИК-УРАЛ" (ИНН 7610105896, ОГРН 1147610003661) в доход местного бюджета госпошлину в размере 34937 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Юргинского городского суда Красиева С.А.
Мотивированное решение принято судом 02.07.2026 года.