РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Беловский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Балякиной Ю.С., при секретаре Тарасенко Ю.А., с участием истца Веклич К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес>
18 мая 2026 года гражданское дело по иску Веклич К. Н. к администрации Беловского муниципального округа о признании права собственности на самовольно построенный объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Веклич К.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации Беловского муниципального округа о признании права собственности на самовольно построенный объект недвижимости.
Требования мотивированы тем, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 7325 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>-Кузбасс, Беловский муниципальный округ, <адрес>, территория туристическая база «Берлога», с видом разрешенного использования «для размещения под базу отдыха». Данный земельный участок приобретен у Киндлиба А.А. на основании договора купли-продажи, в простой письменной форме от ДД.ММ.ГГГГ за 2800000,00 рублей, с видом разрешенного использования: под базу отдыха, расположенный по адресу: <адрес> в границах Вишневской сельской территории. Фактически земельный участок и объект капитального строительства расположены по адресу: <адрес>-Кузбасс, Беловский муниципальный округ, <адрес>, территория туристическая база Берлога, где распоряжением администрации Беловского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № Н-28841096 присвоен вышеуказанный адрес. На земельном участка продавцом начато строительство туристической базы, а именно: возведен нулевой цикл в виде фундамента в бетонном исполнении, который впоследствие она начала достраивать (реконструировать) на свои собственные сбережения. А именно: построили двухэтажное нежилое здание (второй этаж мансарда), расположенное по адресу: <адрес>-Кузбасс, Беловский муниципальный округ, <адрес>, территория туристическая база Берлога.
Здание обладает площадью 68,0 кв.м., на каменном бутобетонном ленточном основании, наружные стены выполнены из деревянного каркаса с утеплителем, перекрытие деревянное по деревянным балкам, кровля из мягкой черепицы, полы дощатые и кафельная плитка, оконные проемы – стеклопакеты пластиковые и деревянные. Инженерные сети: электроэнергия – централизованная, водопровод – скважина, канализация – герметичная выгребная яма из бетонных колец. Построенное нежилое здание турбазы возведено в 2025 году, в отсутствие разрешения на строительство, так как она полагала на то, что продавцом разрешение на строительство получено.
С момента, когда она выяснила, что покупателем не было получено разрешение на строительство, а объект уже был построен, она обратилась в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ в отдел архитектуры и градостроительства администрации Беловского муниципального округа, с целью получения разрешения на ввод обхекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном ст. 55 Градостроительного кодекса, однако в выдаче разрешения на ввод ей было отказано ввиду не предоставления пакета документов. Также она обратилась на прием к начальнику отдела архитектуры, по вопросу выдачи разрешения на строительство, где ей в устной форме было дано разъяснение о том, что выдать разрешение на строительство объекта, который фактически построен без разрешительной документации ей не смогут и предложили обратиться в суд, признать право собственности на возведенный объект. Объект недвижимости построен с соблюдением строительных и градостроительных норм, получено соответствующее заклюение проектной организацией.
Согласно полученному техническому заключению ООО «Архитектурное проектное бюро Вертикаль» по результатам обследования и оценки технического состояния несущих и ограждающих конструкций нежилого здания турбазы «Берлога» по адресу: <адрес>-Кузбасс, Беловский муниципальный округ, <адрес>, территория туристической базы «Берлога» основные несущие конструкции находятся в работоспособном состонии и не несут угрозу жизни и здоровью граждан. Нежилое здание, турбаза в установленном порядке не стоит на государственном кадастровом учете. Сведения о зарегистрированных правах на нежилое здание площадью 68,0 кв.м. в ЕГРН отсутствуют.
Согласно сведениям из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, дата присвоения кадастрового номера земельного участка осуществлена в 2005 году, площадью 7325 кв.м., с категорией земель – земли особо охраняемых территорий и объектов. В силу п.6 ст.36 Градостроительного кодекса РФ градостроительный регламент не устанавливается для особо охранямых территорий. Вид разрешенного использования «под базу отдыза», что соответствует построенному объекты недвижимости «здание турбазы». Данное нежилое здание по своим характеристикам относится к объектам капитального строительства и объектам недвижимости, неразрывно связано с землей, имеет заглубленный фундамент и стены. Нежилое здание можно считать объектом недвижимости, право на котрое воникает у истца как у лица, построившего данное нежилое здание, и являющегося собственником земельного участка, на котором расположено данное здание.
Просит суд: признать право собственности за Веклич К. Н., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на объект капитального строительства – двухэтажное нежилое здание «база отдыха», общей площадью 68,0 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>-Кузбасс, Беловский муниципальный округ, <адрес>, территория туристическая база «Берлога».
Истец Веклич К.Н. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что после окончания строительных работ в 2025 году, она обращалась в отдел архитектуры АБМО для разрешения объекта ввода в эксплуатацию, в устной форме ей было отказано. Строительство окончено в 2025 году.
Представитель ответчика администрации Беловского муниципального округа в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Предстаивтель ответчика - Шатина Е.Е., действующая на основании доверенности, представила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, принятие решение по данному иску оставляя на усмотрение суда.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес>-Кузбассу в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменные пояснения относительно исковых требований, в которых в том числе, содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. При внесении решения полагаются на усмотрение суда.
Руководствуясь нормами ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу.
Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; 4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; 5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; 6) вследствие причинения вреда другому лицу; 7) вследствие неосновательного обогащения; 8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц; 9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ условием приобретения права собственности на новую вещь является создание ее с соблюдением закона и иных правовых норм.
В силу ч. 1 и ч. 3 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Строительство любого объекта недвижимости непосредственно связано с земельным участком, на котором оно ведется. Право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам вытекает из конституционных правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом и специально оговорено в законе (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ). Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Реализация указанных прав обусловлена конституционной обязанностью собственника земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).
Согласно ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Так, частью 1 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплены виды территориальных зон определяемых в результате градостроительного зонирования, в число которых входят зоны особо охраняемых территорий.
Частями п. п. 11, 12 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Из указанных норм в их взаимосвязи следует, что строительство объектов должно осуществляться исключительно на отведенных для этого земельных участках соответствующей категории и разрешенного использования.
Несоблюдение данного требования закона при возведении объектов недвижимости влечет возникновение у объекта недвижимости признака самовольной постройки.
В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 95 Земельного кодекса РФ, к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.
Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.
Согласно ст. 98 ЗК РФ, к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.
В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.
На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.
В судебном заседании установлено, что Веклич К. Н., ДД.ММ.ГГГГ.рождения, на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>-Кузбасс, м. о. Беловский, <адрес>, тер. Туристическая база Берлога, з/у 1, площадью 7325 кв.м., уточненная площадь, погрешность 749.0, категория земли: Земли особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования: под базу отдыха, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.10-11). Указанный адрес присвоен земельному участку на основании Распоряжения администрации Беловского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> (л.д. 35-37).
Как следует из иска на указанном земельном участка прежним собственником было начато строительство туристической базы, строительство которой продолжено истцом после приобретения земельного участка. Было возведено двухэтажное нежилое здание (второй этаж мансарда). Распоряжением администрации Беловского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> элементу планировочной структуры с наименованием территория туристическая база Берлога присвоен адрес: РФ, <адрес>-Кузбасс, Беловский муниципальный округ, <адрес>, территория туристическая база Берлога (л.д. 32-33).
По сведениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости: Здание, по адресу: <адрес>-Кузбасс, Беловский муниципальный округ, <адрес>, тер. Туристическая база Берлога (л.д.9).
По данным технического паспорта, составленного Филиалом № БТИ Беловского городского округа и Беловского муниципального округа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание – здание турбазы Берлога, год постройки 2024, имеет общую площадь 68,0 кв.м. (л.д.24-31) Указанное здание подключено к системам водоотведения и электроснабжения, оборудовано горячим водоснабжением, имеется канализация, что подтверждается содержанием технического паспорта на него (л.д.25 об.).
Как указывает истец, указанный земельный участок она приобрела по договору купли-продажи у Киндлиб А.А., при покупке земельного участка, на нем уже было начато строительство нежилого здания, был возведен фундамент, в дальнейшем данное строительство было продолжено Веклич К.Н. на свои собственные сбережения. За разрешением на строительство не обращалась, так как полагала, что Киндлиб А.А., начав строительство, получил разрешение. Когда истцом был достроен объект строительства, ей стало известно об отсутствии разрешения.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в отдел архитектуры и градостроительства администрации Беловского муниципального округа с целью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но ей было отказано ввиду не предоставления пакета документов.
Как разъяснено в п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).
При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).
При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ)(п. 19 названного постановления).
Земельный участок с кадастровым номером 42:01:0117004:42, в границах которого возведено спорное нежилое здание, обладающее признаками самовольной постройки, находится в зоне особо охраняемых территорий, для указанных территорий согласно п. 6 ст. 36 ГрК РФ не устанавливаются градостроительные регламенты, земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории.
В силу положений закона, а также разъяснений приведенных в вышеуказанном постановлении Пленума ВС РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Согласно техническому заключению, выполненному ООО «Архитектурно проектное бюро Вертикаль» по результатам обследования и оценки технического состояния несущих и ограждающих конструкций нежилого здания турбазы «Берлога» по адресу: <адрес>-Кузбасс, Беловский муниципальный округ, <адрес>, территория туристической базы «Берлога» основные несущие конструкции находятся в работоспособном состоянии и не несут угрозу жизни и здоровью граждан (л.д.38-70).
В соответствии с п. 43 постановлением Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
Поскольку здание площадью 68,0 кв.м., возведенное в 2024 году, расположено в границах принадлежащего истцу Веклич К.Н. на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 42:01:0117004:42, в отношении которого не установлены градостроительные регламенты, находится в исправном техническом состоянии, обеспечивающем его безопасную эксплуатацию и не затрагивает интересы третьих лиц, суд приходит к выводу, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на указанный объект недвижимого имущества может быть признано за Веклич К.Н., которая после завершения строительства предпринимала меры о вводе объекта в эксплуатацию, что свидетельствует об отсутствии признаков явного и намеренного недобросовестного поведения истца.
При этом суд учитывает, что в материалах дела не содержится данных о том, что возведенное истцом строение повлекло нарушение природоохранного законодательства.
С учетом вышеизложенного, суд считает, что исковые требования Веклич К.Н. являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Веклич К. Н. к администрации Беловского муниципального округа о признании права собственности на самовольно построенный объект недвижимости, удовлетворить.
Признать за Веклич К. Н., ДД.ММ.ГГГГ.рождения, уроженкой <адрес> (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ ГУ МВД России по <адрес>, код подр. <данные изъяты>) право собственности на нежилое двухэтажное здание с наименованием «здание турбазы Берлога» общей площадью 68,0 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>-Кузбасс, Беловский муниципальный округ, <адрес>, территория туристическая база «Берлога», з/у 1, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Беловский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья /подпись/ Ю.С. Балякина
Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.