РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 мая 2026 года <адрес>
Первореченский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи ФИО5, при ведении протокола секретарем ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ФИО3 «ФИО4 луч» о защите прав потребителей, с участием третьего лица – ФИО2, установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ФИО3 «ФИО4 луч» (далее – ООО «СЗ «ФИО4 луч») о защите прав потребителей. В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «СЗ «ФИО4 луч» был заключен Договор № участия в долевом строительстве жилого <адрес> «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «ФИО4 ЛУЧ» в районе Снеговая падь <адрес>. 1 этап строительства». По условиям Договора (п.2.1.) ФИО3 обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства. Технические характеристики объекта: условный №, назначение – жилое, вид помещения – Квартира, этаж – 3, количество комнат – 2, общая площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 56,87 кв.м., приведенная площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 63,55 кв.м., количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,68 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 23,6 кв.м. По условиям Договора (п.3.1.) цена Договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 92 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость Объекта составляет 5846600 рублей. Свои обязанности по оплате истец исполнила в полном объеме. Между тем, Квартира была передана дольщику по акут приема-передачи, площадь передаваемого объекта в акте указана не была. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности дольщика на квартиру. Согласно выписки из ЕГРН площадь <адрес>,9 кв.м., то есть дольщик оплатил квартиру площадью 63,55 кв.м, исходя из цены 92000 рублей за 1 кв.м, а ФИО3 передал квартиру площадью 56,9 кв.м, то есть на 6,65 кв.м меньше. В то же время, ФИО3 указал, что площадь лоджии (с коэффициентом 1) составляет 6,68 кв.м., но не указал размер площади с коэффициентом 0,5 и при суммировании общей площади объекта (теплые помещения) 56,87 кв.м. и площади лоджии (холодное помещение) 6,68 кв.м нарушил Приказ Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" не применив к площади лоджии понижающий коэффициент 0,5 и соответственно получив завышенную площадь объекта – 63,55 кв.м. Законным и правильным истец полагает следующий расчет приведенной площади Объекта: общая площадь <адрес>,87 кв.м. + площадь лоджии (с коэффициентом 0,5) 6,68 кв.м. * 0,5=60,21 кв.м. Таким образом, ответчик неправильно рассчитав цену договора и не применив понижающий коэффициент, необоснованно получил излишнюю сумму в размере 307280 рублей. В связи с чем, просит суд признать п.1.7, п.2.1 Договора № участия в долевом строительстве жилого <адрес> «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «ФИО4 Луч» в районе Снеговая падь <адрес>. 1 этап строительства» от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу его ничтожности, в части установления размера приведенной площади объекта долевого строительства без применения понижающего коэффициента к площади лоджии, указав о необходимости применения понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии и установлении размера приведенной площади объекта долевого строительства в размере 60,21 кв.м. (площадь <адрес>,87 кв.м. + площадь лоджии (с коэффициентом 0,5) 6,68 кв.м.*0,5); признать п.3.1 договора № недействительным в части установления размера цены договора (стоимость объекта) исходя из размера приведенной площади объекта долевого строительства без применения понижающего коэффициента к площади лоджии, установив правильную цену договора в размере 5 539 320 рублей (60,21 кв.м.*92000 рублей); взыскать с ООО «СЗ «ФИО4 луч» необоснованно полученную сумму по договору № участия в долевом строительстве жилого <адрес> «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «ФИО4 ЛУЧ» в районе Снеговая падь <адрес>. 1 этап строительства» от ДД.ММ.ГГГГ в размере 307280 рублей; взыскать с ООО «СЗ «ФИО4 луч» в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей, а также штраф в размере 5% от присужденной судом суммы за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.
Определением судьи Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО2
В судебном заседании представитель истца по доверенность ФИО7 требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика по доверенности ФИО8 исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Истец, третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещались судом надлежащим образом. При таких обстоятельствах, с учетом мнения участников процесса, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав мнение участников процесса, изучив материалы дела и все представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «ФИО4 луч» и истцом заключен Договор № участия в долевом строительстве жилого <адрес> «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «ФИО4 ЛУЧ» в районе Снеговая падь <адрес>. 1 этап строительства». По условиям Договора (п.2.1.) ФИО3 обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства. Технические характеристики объекта: условный №, назначение – жилое, вид помещения – Квартира, этаж – 3, количество комнат – 2, общая площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 56,87 кв.м., приведенная площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 63,55 кв.м., количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,68 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 23,6 кв.м.
Согласно п.3.1 Договора цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 92000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость Объекта составляет 5846600 руб.
В соответствии с п. 3.5 договора, цена договора, указанная в п. 3.1 договора не подлежит изменению кроме случаев, когда общая приведенная площадь объекта долевого строительства по результатам постановки на кадастровый учет будет отличаться более чем на 0,5 кв.м. в большую или меньшую сторону по сравнению с планируемой общей приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 2.1 договора.
Согласно выписке из Росреестра по <адрес> за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилое помещение с кадастровым номером 25:28:040014:12203, площадью 56,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Справкой по счету подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ платеж со счета эскроу по ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ перечислен на счет ООО «СЗ «ФИО4 Луч» в сумме 5 846 600 руб. Данные обстоятельства в ходе рассмотрения дела не оспорены.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами составлен акт приема-передачи <адрес> по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, составленный без замечаний.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1).
Частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (ФИО3) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
ФИО3, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые ФИО3 для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Наряду с иными обязательными условиями, указанными в ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).
В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.
Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ.
Так, согласно положениям ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.
Данное условие диспозитивным не является и ФИО3 право выбора, использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.
Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.
Как следует из письма Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> "О рассмотрении обращения" (вопрос 2),
Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.