РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 июня 2026 года Первореченский районный суд гор. Владивостока Приморского края в составе:
председательствующего судьи С.В. Каленского, при секретаре В.И. Подгорной, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кем Анны Андреевны к ООО «Специализированный застройщик «Восточный Луч» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, установил:
истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ года между сторонами был заключен договор № № участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе <данные изъяты>. I этап строительства». Технические характеристики объекта: условный номер №, этаж – 16, количество комнат – 1, площадь комнат – 33,17 кв.м., общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 56,77 кв., приведенная площадь объекта долевого строительства (планируемая) 63,55 кв., расположенная в пределах строительных осей: 10-13, А-В, количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,78 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 23,60 кв.м.
Согласно п. 3.1 Договора цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 97 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость объекта составляет 6 164 350 рублей.
Свои обязанности по оплате дольщик исполнили в полном объеме.
Согласно выписки из ЕГРН площадь квартиры 56,9 кв.м., то есть дольщик оплатил квартиру площадью 66,94 кв.м, исходя из цены 97 000 рублей за 1 кв.м, а застройщик передал квартиру площадью 56,9 кв.м, то есть на 10,04 кв.м меньше.
Истец полагает, что законным и правильным будет расчет 63,55 кв.м. + 6,78 кв.м * 0,5 = 66,94 (с учетом правил округления). 66,94 кв.м * 97 000 рублей = 6 493 180 рублей. Таким образом, ответчик необоснованно увеличил стоимость объекта долевого строительства, что привело к излишне оплате денежных средств в размере 328 830 рублей.
На основании изложенного, просит суд взыскать с ООО «СЗ «Восточный луч» в пользу истца излишне уплаченные денежные средства в размере 328 830 рублей; компенсацию морального вреда.
Истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен лично по итогам подготовке к судебному заседанию. Направила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Ответчик в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Ходатайств в установленном законном порядке в суд не поступало.
В силу ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.
Изучив материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» и Кем А.А. заключен Договор №№ участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе <данные изъяты>. 1 этап строительства», по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.
Технические характеристики объекта: условный номер №, назначение – жилое, вид помещения – Квартира, этаж – 16, количество комнат – 1, общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 56,77 кв.м., приведенная площадь объекта долевого строительства (планируемая) 63,55 кв.м., количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,78 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 23,60 кв.м.
Согласно п. 3.1 договора цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 97 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость объекта составляет 6 164 350 рублей.
Срок условного депонирования денежных средств участника долевого строительства на счете эскроу устанавливается до ДД.ММ.ГГГГ года (п. 5.3 договора).
Согласно п. 3.3 договора денежные средства вносятся на счет эскроу после государственной регистрации договора на срок условного депонирования денежных средств в следующем порядке и в следующие сроки:
- за счет собственных денежных средств в размере 924 653 рублей;
- за счет кредитных средств в размере 5 239 697 рублей.
Согласно выписке из ЕГРН следует, что за Кем А.А. зарегистрировано право собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 56,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>
Квитанцией ООО «Жилищная экосистема ВТБ» подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ года поступил платеж в размере 6 164 350 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ года между сторонами составлен акт приема-передачи квартиры №№ по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, составленный без замечаний.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1).
Частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Наряду с иными обязательными условиями, указанными в ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).
В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.
Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ.
Так, согласно положениям ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, действующей с 01.01.2017 года, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.
Данное условие диспозитивным не является и застройщику право выбора, использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.
Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.
Как следует из письма Минэкономразвития России от 24 апреля 2017 года № Д23и-2451 "О рассмотрении обращения" (вопрос 2), приказ от 25 ноября 2016 года № 854/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.
С учетом изложенного доводы представителя ответчика о правомерности определения в договоре долевого участия в строительстве от 22.12.2021 года, заключенном между ООО «СЗ «Восточный луч» и истцом цены объекта исходя из общей расчетной площади жилого помещения, в которую включена площадь лоджии без понижающего коэффициента, являются неправомерными, поскольку в данном случае свобода договора ограничена требованиями п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (расчет общей площади жилого помещения, в которую включена площадь балкона без применения понижающего коэффициента) является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения или неверного определения цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения.
Принимая во внимание, что между сторонами договор долевого участия в строительстве заключен ДД.ММ.ГГГГ года, то с учетом части 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд полагает, что указанные правила определения цены договора подлежат применению к спорным отношениям при разрешении настоящего дела.
Учитывая, что в проектной документации на указанный дом отражена площадь балконов (лоджий) и такая же площадь отражена в договоре участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.
С учетом установленных судом обстоятельств, суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика излишне полученной денежной суммы по договору обоснованы, вместе с тем, не соглашается с расчетом истца и считает правильным его произвести исходя из площади квартиры, фактически переданной истцу, в связи с чем с ООО «СЗ «Восточный луч» подлежит взысканию необоснованно полученная сумма из расчета (6 164 350 рублей – ((общая площадь квартиры 56,77 кв.м. + площадь лоджии 6,78 кв.м. * 0,5 = 60,16 кв.м.) х 97 000 рублей) = 5 835 520 рублей) = 328 830 рублей.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.
Ответчик своими процессуальными правами и обязанностями, в том числе на непосредственное участие и возражение относительно доводов истца не воспользовался, что позволяет суду признать указанные истцом обстоятельства установленными.
Таким образом, с ООО «Специализированный застройщик» «Восточный луч» в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 328 830 рублей.
Согласно части 2 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Поскольку нарушение ответчиком прав истца нашло свое подтверждение, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца денежную компенсацию морального вреда. При определении размера денежной компенсации морального вреда, суд принимает во внимание, что предметом договора является жилое помещение, а также требования разумности и справедливости, считает необходимым и достаточным взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, считая заявленную истцом ко взысканию сумму данной компенсации в размере 40 000 рублей явно завышенной.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального бюджета Владивостокского городского округа подлежит взысканию государственная пошлина в размере 10 845,75 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 13, 194 – 199 ГПК РФ, решил:
исковые требования Кем Анны Андреевны к ООО «Специализированный застройщик «Восточный Луч» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда – удовлетворить.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» в пользу Кем Анны Андреевны сумму в размере 328 830 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 10 845,75 рублей.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Первореченский районный суд гор. Владивостока.
Председательствующий