РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 сентября 2026 года гор. Владивосток
Первореченский районный суд гор. Владивостока Приморского края в составе председательствующего судьи Смадыч Т.В.
при секретаре Кожевникове Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО1 к ООО «ФИО1 «ФИО1 луч» о защите прав потребителей, установил:
Истцы обратились в суд с иском к ООО «ФИО1 «ФИО1 луч» (далее – ООО «СЗ «ФИО1 луч») о защите прав потребителей, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «ФИО1 луч» и истцами был заключен договор участия в долевом строительстве жилого <адрес> «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «ФИО1 ЛУЧ» в районе Снеговая Падь <адрес>. 1 этап строительства». По условиям договора (п.2.1.) объект долевого строительства – жилое помещение (квартира) в объекте с относящимися к ней лоджиями, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств участника долевого строительства. <адрес> объекта долевого строительства – площадь жилого помещения (квартиры), включающая в себя площадь всех помещений, в том числе площадь лоджий, веранд, балконов, террас без понижающих коэффициентов. Условный номер (в соответствии с проектной документацией) 97 назначение жилое, вид помещения - квартира, этаж 17, количество комнат 2, жилая площадь 33,30 кв.м., общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 56,73 кв.м. <адрес> объекта долевого строительства 63,42 кв.м., расположение в пределах строительных осей 13-16 А-Б количество лоджий 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) 6,69. Стоимость объекта определяется как произведение планируемой общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в договоре на цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади объекта долевого строительства, составляющую 110 000 рублей, исходя из чего стоимость объекта долевого строительства составила 6 976 200 рублей. Свои обязательства по оплате дольщики исполнили в полном объеме. Вместе с тем, ФИО1 указал, что площадь лоджии (с коэффициентом 1) составляет 6,69 кв.м., не применив к площади лоджии понижающий коэффициент 0,5 и соответственно получив завышенную приведенную площадь объекта, однако понижающий коэффициент принимается равным для лоджий 0,5. Законным и правильным истец полагает следующий расчет приведенной площади объекта: общая площадь <адрес>,73 кв.м. + площадь лоджии (с коэффициентом 0,5) 3,345 кв.м. * 110 000. Таким образом, ответчик неправильно рассчитав цену договора и не применив понижающий коэффициент, необоснованно получил лишние 367 950 рублей. На основании изложенного просили взыскать с ООО «СЗ «ФИО1 луч» в их пользу солидарно денежные средства в размере 367 950 рублей, компенсацию морального вреда по 50 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, неустойку в размере 264 924 рубля.
В судебном заседании ФИО1 на удовлетворении требований настаивал.
ФИО1 в судебное заседание не явилась, судом извещалась.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы письменных возражений поддержал, просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела и все представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «ФИО1 луч» и истцами заключен Договор № участия в долевом строительстве жилого <адрес> «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «ФИО1 ЛУЧ» в районе Снеговая Падь <адрес>. 1 этап строительства».
По условиям договора (п.2.1.) ФИО1 обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. Технические характеристики объекта: условный №, назначение – жилое, вид помещения – квартира, этаж – 17, количество комнат – 2, жилая площадь – 33,30 кв.м., общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 56,73 кв., приведенная площадь объекта долевого строительства (планируемая) 63,42 кв., расположенная в пределах строительных осей: 13-16; А-В, количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,69 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 23,43 кв.м.
Согласно п.3.1 договора цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 110 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость объекта составляет 6 976 200 рублей.
В соответствии с п. 3.7 договора, цена договора, указанная в п. 3.1 договора не подлежит изменению кроме случаев, когда общая приведенная площадь объекта долевого строительства по результатам постановки на кадастровый учет будет отличаться более чем на 0,5 кв.м. в большую или меньшую сторону по сравнению с планируемой общей приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 2.1 договора.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 и ФИО1 зарегистрировано право общей совместной собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 56,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что по ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ перечислены на счет ООО «СЗ «ФИО1 Луч» в сумме (1 000 000 +47 200 + 5 929 000) 6 976 200 рублей. Данные обстоятельства в ходе рассмотрения дела не оспорены.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи <адрес> по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1).
Частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (ФИО1) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
ФИО1, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые ФИО1 для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Наряду с иными обязательными условиями, указанными в ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).
В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.
Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ.
Так, согласно положениям ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.
Данное условие диспозитивным не является и ФИО1 право выбора, использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.
Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.
Как следует из письма Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> "О рассмотрении обращения" (вопрос 2), приказ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг ФИО1.
Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.С учетом изложенного доводы представителя ответчика о правомерности определения в договоре долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ООО «СЗ «ФИО1 луч» и истцами цены объекта исходя из общей расчетной площади жилого помещения, в которую включена площадь лоджии без понижающего коэффициента, являются неправомерными, поскольку в данном случае свобода договора ограничена требованиями п. 2 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ ФИО1 обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) ФИО1 с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от ФИО1 в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление ФИО1 от условий договора (расчет общей площади жилого помещения, в которую включена площадь балкона без применения понижающего коэффициента) является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения или неверного определения цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения.
Принимая во внимание, что между сторонами договор долевого участия в строительстве заключен ДД.ММ.ГГГГ, то с учетом части 2 ст.27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд полагает, что указанные правила определения цены договора подлежат применению к спорным отношениям при разрешении настоящего дела.
Учитывая, что в проектной документации на указанный дом отражена площадь балконов (лоджий) и такая же площадь отражена в договоре участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.
С учетом установленных судом обстоятельств суд считает, что с ООО «СЗ «ФИО1 луч» подлежит взысканию необоснованно полученная сумма из расчета (6 976 200 руб. – ((общая площадь <адрес>,73 кв.м. + площадь лоджии 6,69 кв.м. * 0,5 = 60,075 кв.м.) х 110 000 руб.) = 6 608 250 руб.) = 367 950 рублей.
Учитывая изложенное, зарегистрированное право общей совместной собственности истцов на жилое помещение с кадастровым номером 25:28:040014:12343, требования истцов о взыскании суммы в размере 367 950 рублей обоснованы и подлежат удовлетворению согласно заявленным требованиям, с ответчика в пользу истцов в солидарном порядке.
Разрешая ходатайство ответчика о применении срока исковой давности суд, с учетом положения статей 195, 196, 199, 200, 204 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняет данные доводы, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности, поскольку истцам стало известно о нарушении своих прав с даты передачи объекта долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ, с иском истцы обратились ДД.ММ.ГГГГ, следовательно срок исковой давности не пропущен. Судом также учитывается, что денежные средства за указанный объект недвижимости перечислены ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно части 2 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения ФИО1 прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации ФИО1 при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Поскольку нарушение ответчиком прав истцов нашло свое подтверждение, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов денежную компенсацию морального вреда. При определении размера денежной компенсации морального вреда, суд принимает во внимание, что предметом договора является жилое помещение, а также требования разумности и справедливости, считает необходимым и достаточным взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей в пользу каждого, считая заявленную истцами ко взысканию сумму данной компенсации в размере 50 000 рублей в пользу каждого из истцов явно завышенной.
Истцы, обращаясь в суд с иском, просили взыскать штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.
При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с ФИО1 в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены ФИО1 в добровольном порядке (п. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ).
Указанная норма введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 266-ФЗ).
В соответствии со ст. 2 Закона № 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).
Статьей 3 названного Закона установлено, что настоящий Федеральный закон вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ.
Исходя из изложенного, учитывая положения части 3 статьи 196 ГПК РФ размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу каждого из истцов, составляет 9 448,75 рублей ((367 950+10 000)х5%) /2.
ФИО1 обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ).
За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) ФИО1 уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается ФИО1 в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора (ч.8 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве).
Таким образом, истцами заявлена неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем с ответчика в пользу в пользу каждого из истцов подлежит взысканию неустойка, за указанный период в размере 5 819,74 рублей (367 950 руб.*1/300 ставки ЦБ*3*2) в пользу каждого истца по 2 909,87 рублей.
В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 11 699 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО1 к ООО «ФИО1 «ФИО1 луч» о защите прав потребителей удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «ФИО1 «ФИО1 луч» (ИНН2543 097430) в пользу ФИО1, ФИО1 солидарно сумму в размере 367 950 рублей.
Взыскать с ООО «ФИО1 «ФИО1 луч» (ИНН2543 09743 0) в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда 5 000 рублей, штраф 9 448,75 рублей, неустойку 2 909,87 рублей.
Взыскать с ООО «ФИО1 «ФИО1 луч» (ИНН2543 097430) в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда 5 000 рублей, штраф 9 448,75 рублей, неустойку 2 909,87 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, ФИО1 - отказать.
Взыскать с ООО «ФИО1 «ФИО1 луч» (ИНН2543097430) в доход бюджета Владивостокского городского округа государственную пошлину 11 699 рублей.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Первореченский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий
Мотивированное решение изготовлено: 26.09.2026