РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
4 мая 2026 г. г. Таштагол
Таштагольский городской суд Кемеровской области в составе:
судьи Гончалова А.Е., при секретаре Тодышевой А.В., с участием истца Береснева В.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Береснева В.Н. к Глушкову А.В. о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
Береснев В.Н. обратился в суд с иском к Глушкову А.В. о признании сделки недействительной.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Бересневым В.Н. и Глушковым А.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно п.п. 1 указанного договора «Продавец обязуется передать Покупателю в собственность, а Покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: отдельно стоящее здание малосемейного общежития общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, ранее присвоенный государственный учетный номер - инвентарный номер №, инвентарный №, условный номер №, расположенное по адресу: <адрес> Стороны договора достигли соглашения о продажной цене отчуждаемого Объекта недвижимости, которая составила 275 000 руб. Расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора купли-продажи (пункт 1.2 договора). Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию. Право собственности зарегистрировано за Глушковым А.В. ДД.ММ.ГГГГ за номером №. Однако по факту никакого объекта недвижимости продано не было. Хотя объект недвижимости и указан в договоре купли продажи, но он прекратил свое физическое существование - произошло обрушение здания и в последующем вывезен весь строительный мусор, остался только земельный участок из-под здания. У покупателя была заинтересованность в приобретении участка земли для постройки цеха по производству цемента. Поэтому приобретая в собственность то, что осталось от трехэтажного здания малосемейного общежития по <адрес>, покупатель приобрел земельный участок. Сейчас на месте разрушенного здания малосемейного общежития построен и работает цех по производству цемента.
В связи с чем, истец просит суд признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ притворной (недействительной сделкой) (л.д.1).
Истец Береснев В.Н. в судебном заседании требования поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что совершенная сделка была притворной, поскольку была заключена с целью приобретения покупателем земельного участка, а само здание на земельном участке не существует, поскольку было разрушено в ДД.ММ.ГГГГ
Ответчик Глушков А.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. Предоставил в суд письменные объяснения по делу, из которых следует, что в ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> он начал подыскивать место для строительства цеха по производству цемента. В районе <адрес> увидел место, на котором находилось здание общежития, разрушенное в ДД.ММ.ГГГГ Владельцем здания оказался Береснев В.Н. После разрушения здания, с кадастрового учета здание никто не снимал. Так как у него была заинтересованность в приобретении участка земли для постройки цеха по производству цемента, заключили договор купли продажи здания, которого уже не существовало, но на здание имелись документы. Сделка по продаже объекта недвижимости составила 275 000 руб., о чем указано в договоре купли-продажи. На самом деле продажи здания не было, оно полностью разрушено, продан был земельный участок под разрушенным трехэтажным зданием малосемейного общежития по <адрес>. Сегодня на месте разрушенного здания малосемейного общежития построен и введен в эксплуатацию цех по производству цемента (л.д.21).
Выслушав истца, изучив письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему выводу.
На основании ч. 2 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), именно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (п. 3 ст. 154 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В суде установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Бересневым В.Н. и ответчиком Глушковым А.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому истец обязался передать, а ответчик принять в собственность недвижимое имущество - отдельно стоящее здание малосемейного общежития общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, ранее присвоенный государственный учетный номер - инвентарный номер №, инвентарный №, условный номер №, расположенное по адресу: <адрес> (л.д.3-4).
Согласно п. 1.2 договора, стороны достигли соглашения о продажной цене отчуждаемого объекта недвижимости, которая составила 275 000 руб., расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора купли-продажи.
Как следует из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию, ДД.ММ.ГГГГ право собственности зарегистрировано за покупателем Глушковым А.В. (л.д.15-18).
Обращаясь в суд с исковыми требованиями Береснев В.Н. указывает, что сделка купли-продажи являлась притворной, поскольку здание малосемейного общежития по <адрес> к моменту покупки Глушковым А.В. было разрушено, у покупателя была заинтересованность лишь в приобретении участка земли для постройки цеха по производству цемента, следовательно, ответчиком фактически приобретен земельный участок, в связи с чем, данная сделка является недействительной.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценивая собранные по делу доказательства в совокупности, суд пришел к выводу об отказе и удовлетворении исковых требований на основании следующего.
В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (часть 1).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании ч. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2).
Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Как следует из п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо, действует недобросовестно, в том числе, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Исходя из абзаца четвертого пункта 2 статьи 166 ГК РФ, пункта 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.
Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1).
Согласно разъяснениям абзацу пятому пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данная норма направлена на укрепление действительности сделок и преследует своей целью пресечение недобросовестности в поведении стороны, намеревающейся изначально принять исполнение и, зная о наличии оснований для ее оспаривания, впоследствии такую сделку оспорить.
Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 7).
Из анализа вышеуказанных норм следует, что для признания сделки притворной необходимо доказать: общую цель сторон прикрыть другую сделку, соглашение по всем существенным условиям прикрываемой сделки, фактическое поведение сторон, соответствующее прикрываемой сделке, а не той, что зафиксирована в документах, достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям прикрываемой сделки.
Как установлено судом, в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства, подтверждающие вышеуказанные обстоятельства. Истец утверждает, что истинная цель сделки - приобретение земельного участка для строительства цеха, а не здания общежития. Однако из договора купли-продажи следует, что предметом сделки являлось именно здание с указанием его характеристик (площадь, кадастровый номер, адрес), факт обрушения здания до заключения договора не делает сделку притворной автоматически, это обстоятельство должно было быть учтено при переговорах и отражено в условиях договора, если оно имело значение для сторон.
По мнению суда, истец Береснев В.Н. не представил достаточных доказательств, подтверждающих сговор между сторонами или тайного соглашения об иной сделке, в материалах дела не имеется переписки, свидетельских показаний или иных документов, которые бы подтверждали, что стороны изначально договаривались о сделке с другим предметом или на иных условиях. При этом, здание зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждает его существование на момент оформления сторонами самой сделки. Регистрация ответчиком Глушковым А.В. перехода права собственности в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о соблюдении формальных требований к сделке.
Утверждение истца о том, что покупатель приобретал только земельный участок, не подтверждается материалами дела. Факт последующего строительства цеха на участке не свидетельствует о притворности первоначальной сделки, так как использование земельного участка после приобретения права на него - самостоятельное действие покупателя, не связанное с условиями договора купли-продажи здания.
Кроме того, истец Береснев В.Н. не ссылался на иные основания недействительности сделки, отсутствуют доказательства, которые бы позволяли применить иные нормы о недействительности сделок (ст.ст.169, 171, 179 ГК РФ и др.).
Таким образом, представленные истцом доводы и доказательства не являются достаточными для признания заключенной между сторонами сделки притворной, сам договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не является притворной сделкой, так как отсутствуют достаточные доказательства сговора сторон и прикрытия иной сделки, договор подписан продавцом и покупателем, договор прошел государственную регистрацию, при этом в п. 3.4 договора указано, что отчуждаемый объект недвижимости не находится в аварийном состоянии.
При таких обстоятельствах, сделка (договор) полностью соответствует требованиям закона, а представленные доказательства не подтверждают оснований для признания ее недействительной.
В связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска Береснева В.Н. к Глушкову А.В. о признании сделки недействительной.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Береснева В.Н. к Глушкову А.В. о признании сделки недействительной отказать.
Мотивированное решение изготовлено 18.05.2026 и может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Кемеровский областной суд через Таштагольский городской суд.
Судья А.Е. Гончалов