РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
гор. Таштагол 5 мая 2026 г.
Таштагольский городской суд Кемеровской области в составе:
судьи Гончалова А.Е., при секретаре Тодышевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ахмедова В.Б. Оглы к комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Таштагольского муниципального округа о признании права собственности на завершенные строительством объекты недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Истец Ахмедов В.Б. Оглы обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Таштагольского муниципального округа о признании за истцом права собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Требования мотивированы тем, что истец на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ приобрел право собственности на следующие объекты незавершенного строительства: с кадастровым номером №, проектируемое назначение: жилое, площадью <данные изъяты> кв.м., степенью готовности 10%, расположенного в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №, проектируемое назначение: жилое, площадью <данные изъяты> кв.м., степенью готовности 10%, расположенного в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Право собственности истца на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами № и № зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками ЕГРН, выданными Управлением Росреестра. Строительство объектов начато еще предыдущими владельцами в ДД.ММ.ГГГГ на законных основаниях - на арендованных земельных участках площадью <данные изъяты> кв.м. каждый, с кадастровыми номерами № (арендатор ФИО1) и № (арендатор ФИО2), предоставленных по договорам аренды КУМИ Таштагольского муниципального района для целей индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Также предыдущими владельцами (ФИО1 и ФИО2) при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства соблюден уведомительный порядок, предусмотренный ст. 51.1 ГрК РФ, что подтверждается уведомлениями выданными ДД.ММ.ГГГГ, отделом архитектуры и градостроительства администрации Таштагольского муниципального района. Срок действия указанных уведомлений, выданных предыдущим владельцам ДД.ММ.ГГГГ, составляет 10 лет, и они действительны до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку срок ранее выданных уведомлений предыдущим собственникам не истек и правовой режим строительства не изменился, следовательно, в силу закона, получение новых уведомлений истцом, как новым собственником не требовалось, а потому истец продолжил строительство жилых домов в рамках ранее установленных правовых условий и разрешений. В пределах срока действия договоров аренды земельных участков, для целей эксплуатации жилых домов по <адрес>, <адрес>, для целей эксплуатации жилых домов, истцом осуществлено технологическое присоединение к электрическим сетям. Данное обстоятельство подтверждается Актами об осуществлении технологических условий от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, выданными ресурсоснабжающей организацией. В ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилых домов заключены договоры энергоснабжения. Поскольку истец не успел завершить строительство объектов в срок действия договоров аренды, между КУМИ Таштагольского муниципального района и истцом заключены краткосрочные договоры аренды в отношении земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 11 месяцев, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Фактически истец, завершил строительство объектов в ДД.ММ.ГГГГ т.е. в пределах срока действия договора арены, но в силу объективных причин (находился в Азербайджанской республике) не смог завершить постановку объектов на кадастровый учет. Обратившись в устном порядке в КУМИ Таштагольского муниципального района в ноябре 2025 г. по вопросу возможного продления договора аренды на 11 месяцев для целей завершить процедуру регистрации оконченных строительством объектов, столкнулся с отказом в продлении, из-за отсутствия документов, подтверждающих право собственности на завершенные строительством объекты недвижимости. Учитывая, что в силу закона в отношении объектов индивидуального жилищного строительства предусмотрен упрощенный порядок регистрации прав на построенные жилые дома, истец в ДД.ММ.ГГГГ, обратился в организацию технической инвентаризации для изготовления технических паспортов и в кадастровую организацию для изготовления технических планов на объекты недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ органом инвентаризации БТИ г. Таштагол подготовлены технические паспорта на объекты недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ кадастровой организацией подготовлены технические планы на дома, однако произвести регистрацию права собственности на возведенные объекты в упрощенном порядке не представилось возможным поскольку, помимо технического плана и декларации, в орган регистрации прав потребовалось правоустанавливающие документы на земельные участки (действующие договора аренды), которые у истца отсутствовали. Отсутствие действующих договоров аренды, послужило препятствием для завершения регистрации прав на объекты недвижимости. В подтверждении, что объекты недвижимости построены в соответствии с целями земельных участков, истец ДД.ММ.ГГГГ, для завершения процедуры регистрации прав в Управлении Росреестра, истец обратился в КУМИ Таштагольского муниципального района с письменным заявлением на заключение договоров аренды без торгов, приложив технические планы на дома. ДД.ММ.ГГГГ по итогам рассмотрения заявления, от КУМИ Таштагольского муниципального округа истец получил решения об отказе в заключении договоров аренды в отношении спорных земельных участков в связи с отсутствием прав на завершенные строительством объекты недвижимости, что должно подтверждаться соответствующими выписками из ЕГРН. Судебный порядок признания права собственности становится единственным способом устранить правовую неопределенность и завершить оформление прав на земельные участки. Договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и №, заключенные между КУМИ Таштагольского муниципального округа и арендаторами, предусматривали предоставление указанных участков для целей индивидуального жилищного строительства. При этом вид разрешенного использования земельных участков указанный в договорах «под индивидуальную жилую застройку» прямо предусматривал строительство индивидуальных жилых домов. Поскольку на земельных участках, предоставленных истцу по договорам аренды, возведены объекты недвижимости, обладающие всеми признаками объектов индивидуального жилищного строительства, следовательно, цель предоставления участков достигнута. Отсутствие требований со стороны КУМИ Таштагольского муниципального района о сносе объектов или освобождении участков после истечения срока аренды, а также продолжение пользования участками, подтверждают возобновление арендных отношений на неопределенный срок. Техническая документация, подготовленная БТИ г. Таштагол, кадастровой организацией, а также заключение специализированной организации подтверждают, что истец использовал участки в соответствии с их целевым назначением. Объекты недвижимости, возведенные истцом, отвечают всем признакам объектов индивидуального жилищного строительства. Следовательно, истец выполнил условия договора аренды, что свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств. В данном случае, объекты возведены истцом в территориальной зоне ЖЗ-5 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами высотой не выше трех надземных этажей». Правила землепользования и застройки муниципального образования «Шерегешское городское поселение», утвержденные решением Коллегии Администрации Кемеровской области от 12.07.2017 № 353 (в ред. от 01.10.2024 №644) допускают строительство индивидуальных жилых домов в указанной территориальной зоне высотой не выше трех надземных этажей, что свидетельствует о соответствии возведенных объектов установленным градостроительным нормам. Кроме того, при завершении строительства объекта, расположенного на земельном участке по <адрес>, истец от уполномоченного органа получил разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (от границ земельного участка до строения с 5 до 3,28 м.), что подтверждается постановлением администрации городского поселения «город-курорт Шерегеш» от 30.07.2025 №77-п и согласуется с положениями статьей 40 ГрК РФ. Таким образом, строительство объектов велось истцом на законных основаниях, и объекты соответствуют установленным градостроительным нормам и правилам. Между тем, сам факт окончания срока действия договора аренды земельного участка не может служить основанием для отказа в признании права собственности на объекты недвижимости, если цель предоставления участка достигнута и объекты соответствует установленным градостроительным нормам и правилам. Истец при строительстве объектов недвижимости действовал добросовестно, получил необходимую техническую документацию, объекты недвижимости готовы на 100%, находятся в работоспособном состоянии, не нарушают права и интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается техническими заключениями специализированной организации <данные изъяты>. Кроме того, объекты расположены на земельных участках, разрешенное использование которых допускает строительство объектов индивидуального жилищного строительства, и строительство проведено с соблюдением всех необходимых требований (л.д.3-8).
В судебное заседание истец Ахмедов В.Б. Оглы не явился, предоставил в суд ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, указа, что заявленные требования поддерживает в полном объеме.
Представитель истца Ахмедова В.Б. Оглы - Целищева Т.В. в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не известила, извещена судом.
В судебное заседание представитель ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Таштагольского муниципального округа не явился, о причинах неявки не известил, возражений по делу не предоставил, извещен судом.
Суд, изучив письменные доказательства по делу, приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.
На основании ч. 2 ст. 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.
Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Согласно ст. 130 ГрК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Как установлено судом, Ахмедов В.Б. Оглы, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ приобрел право собственности объекты незавершенного строительства: с кадастровым номером №, проектируемое назначение: жилое, площадью <данные изъяты> кв.м., степенью готовности 10%, расположенного в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, проектируемое назначение: жилое, площадью <данные изъяты> кв.м., степенью готовности 10%, расположенного в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.31-32, 52-54, 64,108).
Как установлено судом, строительство вышеуказанных объектов незавершенного строительства начато еще в 2019 г. предыдущими владельцами данных объектов и арендаторами вышеуказанных земельных участков - ФИО2 и ФИО1 (л.д.60-62, 100-102).
ДД.ММ.ГГГГ отделом архитектуры и градостроительства администрации Таштагольского муниципального района были выданы уведомления о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке. Срок действия указанных уведомлений, выданных предыдущим владельцам ДД.ММ.ГГГГ, составляет 10 лет, и они действительны до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.63, 107).
В целях эксплуатации жилых домов по <адрес> истцом Ахмедовым В.Б. Оглы осуществлено технологическое присоединение к электрическим сетям, что подтверждается договором от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.111-116), в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилых домов заключены договоры энергоснабжения (л.д.181-183, 224-226).
ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Таштагольского муниципального района и Ахмедовым В.Б. Оглы заключен договор аренды земельного участка № по адресу: <адрес>, кадастровый № и договор аренды земельного участка № по адресу: <адрес>, кадастровый №, для использования в целях - под индивидуальную жилую застройку. Срок действия договоров с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.33-35, 49-51).
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, Ахмедов В.Б. Оглы указывает, что фактически завершил строительство объектов в октябре 2025 г., но не успел завершить постановку объектов на кадастровый учет в пределах срока действия договора аренды. Регистрация права собственности на объекты не состоялась из-за отсутствия действующих договоров аренды земельных участков, КУМИ отказал в заключение новых договоров аренды, сославшись на отсутствие прав на завершённые объекты недвижимости (л.д.99,141).
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ч.1, 3 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценивая собранные по делу доказательства в совокупности, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований на основании следующего.
Согласно Правилам землепользования и застройки Шерегешского городского поселения, утвержденных решением Коллегии Администрации Кемеровской области от 12 июля 2017 года №353, в ред. от 1 октября 2024 г. №644 допускается строительство индивидуальных жилых домов в территориальной зоне ЖЗ-5 высотой не выше трёх надземных этажей. Объекты истца соответствуют данным требованиям. Земельные участки с кадастровыми номерами № и № были предоставлены предыдущим владельцам для целей индивидуального жилищного строительства (ИЖС) по договорам аренды с КУМИ Таштагольского муниципального района. Истец, как правопреемник, вправе использовать участки в тех же целях.
При завершении строительства дома по <адрес>, истец получил разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства (от границ земельного участка до строения с 5 м до 3,28 м), что подтверждается постановлением администрации городского поселения «город-курорт Шерегеш» от 30 июля 2025 года №77-п (л.д.79) и согласуется со ст. 40 ГрК РФ.
Технические паспорта от ДД.ММ.ГГГГ и технические планы от ДД.ММ.ГГГГ подтверждают готовность объектов недвижимости: жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в октябре 2025 г., то есть в пределах срока действия договоров аренды (л.д.26-30, 44-48, 89-98, 131-140).
Согласно техническим заключениям по обследованию строительных конструкций зданий <данные изъяты>, вышеуказанные объекты недвижимости готовы, находятся в работоспособном состоянии, не нарушают права и интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан (л.д.144-189, 190-232).
Давая оценку представленным в материалы дела доказательствам, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 218, 219 Гражданского кодекса РФ, ст. 41 Земельного кодекса РФ, исходит из того, что жилые дома возведена на земельных участках, предоставленных под строительство индивидуального жилого дома, на основании соответствующих разрешений, не угрожают жизни и здоровью граждан, соответствуют строительным, градостроительным, нормам и правилам, собственник земельных участков не предпринимал никаких мер по освобождению земельных участков от возведенных на нем жилых домов, напротив, передал истцу в аренду земельные участки под индивидуальное жилищное строительство.
Спорные жилые дома не отвечают признакам самовольной постройки, поскольку созданы на земельных участках, отведенных для строительства жилого дома, начато в соответствии с распорядительными действиями властей, предоставивших для строительства жилого дома. Оснований, по которым следовало усомниться в законности таких действий, не установлено.
Статус истца, как собственника спорных строений, по сути, является установленным, поскольку спорные жилые дома построены с необходимых разрешений, препятствий в пользовании жилыми домами не имеется, требований об их сносе не заявлялось.
Приняв во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что собранные по делу доказательства свидетельствуют о том, что истец приобрел право собственности на спорные объекты недвижимости.
При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить требования истца и признать за Ахмедовым В.Б. Оглы, ДД.ММ.ГГГГ г.р., право собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, а также право собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 218 ГК РФ, ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Ахмедовым В.Б. Оглы , ДД.ММ.ГГГГ рождения <данные изъяты> право собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Признать за Ахмедовым В.Б. Оглы , ДД.ММ.ГГГГ рождения <данные изъяты> право собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Мотивированное решение изготовлено 20.05.2026 и может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Кемеровский областной суд через Таштагольский городской суд.
Судья А.Е. Гончалов