РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 июня 2026 года (адрес)
Центральный районный суд (адрес) под председательством судьи Березиной О.В., при секретаре Головцовой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Идеал» к товариществу собственников жилья «Энтузиасты» о признании недействительным решения годового общего собрания членов ТСЖ от (дата) (№) в части пункта 16,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество «Идеал» обратилось в Арбитражный суд (адрес) с иском к товариществу собственников жилья «Энтузиасты» о признании недействительным пункта 16 решения годового общего собрания членов ТСЖ в МКД по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре (адрес), оформленного протоколом (№) от (дата), в части «… в целях исключения возложения необоснованных затрат на собственников остальных нежилых помещений с (дата) нежилое помещение (№) отнести к тарифу для жилых помещений с соответствующим обязательством оплачивать работы и услуги по управлению многоквартирным домом и за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по тарифу для жилых помещений (тариф за 1 кв.м. для жилых помещений и нежилого помещения (№) + тариф на КР на СОИ составляет 44,12 руб.)». В обосновании требований указав, что согласно плана-сметы, утвержденного на спорном собрании, тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД для жилых помещений и нежилого помещения, собственником которого является АО «Идеал», установлен в размере 35,97 рублей за 1 кв.м., для нежилых помещений в размере 15 рублей; тариф за 1 кв.м. для жилых помещений и нежилого помещения (№) + тариф на КР на СОИ составляет 44,12 рублей, тариф за 1 кв.м. для нежилых помещений тариф + тариф на КР на СОИ составляет 23,15 рублей. До момента принятия спорного решения истец как собственник нежилого помещения (№) оплачивал платежи за содержание общего имущества МКД в том же размере, что и остальные собственники нежилых помещений в МКД. В ходе подготовки к проведению общего собрания членов ТСЖ «Энтузиасты» (дата) АО «Идеал» направило запрос с просьбой разъяснить причину включения в повестку дня собрания вопроса (№). Согласно ответа было разъяснено, что включение в повестку дня вопроса об изменении размера тарифа только для АО «Идеал» обусловлено тем, что нежилое помещение (№) находится под техническим этажом, что создает высокие риски затрат при аварийных ситуациях, постоянные требования собственника нежилого помещения (№) о проведении текущих ремонтов на первоочередной основе, предоставление персональных отчетов о деятельности ТСЖ, многократное обращение в суды, правоохранительные органы, требующие оплату юридической помощи. Полагает, что оспариваемое решение годового общего собрания членов ТСЖ от 28.03.2025 является незаконным, нарушает требования п.1 ст.259.4 ГК РФ, п.8 ст.156, ч.1 ст.158 ЖК РФ, п.33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ (№) от (дата), п.7.1.5 Устава ТСЖ «Энтузиасты». Считает, что спорное решение в части установления индивидуального размера платежей для истца как собственника нежилого помещения (№), является произвольным и возлагает на АО «Идеал» нести бремя расходов по содержанию общего имущества МКД в большем размере, чем все остальные собственники как жилых так и не жилых помещений. Технический этаж, находящийся над нежилым помещением (№), является общедомовым имуществом и предназначен для обслуживания общедомовых систем водоснабжения и канализации, и ответчик в силу закона обязан обеспечить надлежащее содержание общего имущества МКД. Однако ТСЖ «Энтузиасты» длительное время не исполняло данную обязанность, что приводило к неоднократным затоплением нежилого помещения (№). Ранее решениями Арбитражного суда (адрес) по делу № А73-9424/2021 от (дата), по делу № А73- 13507/2022 от (дата), по делу № А73-20370/2022 от (дата), по делу № А73-18006/2024 от (дата) с ТСЖ «Энтузиасты» в пользу АО «Идеал» было взыскано в общем размере 3040836 рублей 23 копейки в счет возмещения ущерба из-за ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по содержанию общего имущества МКД. Полагает, что изложенное свидетельствует о том, что установление повышенного тарифа в индивидуальном размере для АО «Идеал» как собственника нежилого помещения (№), является злоупотреблением права со стороны ТСЖ «Энтузиасты». АО «Идеал» не принимал участия в голосовании по спорному вопросу. Оспариваемое решение влечет причинение АО «Идеал» убытков, поскольку для всех остальных собственников нежилых помещений в МКД (№) по (адрес) в г. Комсомольске-на-Амуре утвержден в размере 23, 15 рублей.
Определением Арбитражного суда (адрес) от (дата) исковое заявление АО «Идеал» к ТСЖ «Энтузиасты» о признании недействительным решения годового общего собрания членов ТСЖ от (дата) (№) в части пункта 16 принято к производству Арбитражного суда (адрес), возбуждено дело № А73-10157/2025.
Решением Арбитражного суда (адрес) от (дата) по делу А-73-10157/2025 исковые требования АО «Идеал» удовлетворены, и арбитражным судом постановлено:
признать недействительным пункт 16 решения годового общего собрания членов ТСЖ «Энтузиасты» МКД по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес) от (дата) (№) в части, а именно возложения необоснованных затрат на собственников остальных нежилых помещений с 01.01.2025 нежилое помещение (№) отнести к тарифу для жилых помещений с соответствующим обязательством оплачивать работы и услуги по управлению многоквартирным домом и за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по тарифу для жилых помещений;
взыскать с ТСЖ «Энтузиасты» в пользу АО «Идеал» судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 50000 рублей.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от (дата) решение Арбитражного суда (адрес) от (дата) по делу № А73-10157/2025 отменено, дело передано в (адрес)вой суд для направления в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.
(дата) (адрес)вой суд направил указанное дело по подсудности в Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре.
(адрес) суда г. Комсомольска-на-Амуре от (дата) гражданское дело по иску АО «Идеал» к ТСЖ «Энтузиасты» о признании недействительным решения годового общего собрания членов ТСЖ от (дата) (№) в части пункта 16 принято к производству суда, возбуждено гражданское дело (№).
В судебном заседании представитель истца АО «Идеал» Саенко Н.М., действующая на основании доверенности, на исковых требованиях настаивала по основаниям, изложены в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что АО «Идеал» оплачивал ТСЖ «Энтузиасты» плату за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД согласно выставленным счетам, без заключения договора. Просила суд иск удовлетворить.
В судебном заседании председатель ТСЖ «Энтузиасты» - Тюнистеева Ю.Г. исковые требования не признала, пояснив, что нежилое помещение (№) находится в пристройке к МКД (№) по (адрес) в г. Комсомольске-на-Амуре. Тариф за услуги, работы по управлению общим имуществом МКД утвержден общим годовым собранием членов ТСЖ на основании плана-сметы доходов и расходов ТСЖ. Тариф для иных собственников обособленных нежилых помещений с отдельным входом определен в размере 15 рублей за 1 кв.м., то есть оставлен прежним по причине того, что с собственниками нежилых помещений, за исключением истца, были заключены договора на управления общим имуществом МКД, где они взяли на себя часть расходов на содержание общего имущества как кровля, придомовая территория, части инженерных коммуникаций, расположенных в данных нежилых помещениях. А потому именно в целях исключения возложения необоснованных затрат на собственников остальных нежилых помещений спорное нежилое помещение (№) было отнесено к тарифу для жилых помещений. До (дата) АО «Идеал» оплачивал плату за содержание и ремонт общего имущества МКД по тарифу, установленному для собственников нежилых помещений. Просила суд в удовлетворении иска отказать.
Выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, акционерное общество «Идеал» является собственником нежилого помещения (№), площадью 1242 кв.м., расположенного по адресу: (адрес), г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес). Нежилое помещение (№) является нежилым функциональным двух этажным помещением, размещено в 16-ти этажном многоквартирном доме с подвалом. Нежилое помещение (№) было предусмотрено проектом и возведено при строительстве здания, является частью МКД (№) по (адрес) в г. Комсомольске-на-Амуре.
Управление МКД (№) по (адрес) в г. Комсомольске-на-Амуре осуществляет ТСЖ «Энтузиасты», созданное (дата).
Далее судом установлено, что с (дата) по (дата) собственниками помещений многоквартирного (адрес) в г. Комсомольске-на-Амуре было проведено общее годовое собрание членов ТСЖ «Энтузиасты», инициатором проведения общего собрания являлось ТСЖ «Энтузиасты». В собрании приняли участия члены ТСЖ общей площадью 9280,986 кв.м., что составляет 73,58% от общего числа всех членов ТСЖ в количестве 127 физических лиц и 27 юридических лиц. (адрес) жилых и нежилых помещений членов ТСЖ в МКД всего 12613, 238 кв.м., что равняется 12613,238 голосов. Общее количество помещений членов ТСЖ в МКД: жилых – 223, нежилых -5. Кворум для проведения общего собрания членов ТСЖ в МКД имеется, общее собрание правомочно. Очный этап очно-заочного голосования проводился (дата) в 18-00 часов. Заочный этап очно-заочного голосования проводился с 19-00 часов (дата) по 20-00 часов (дата).
По итогам общего собрания членов ТСЖ от (дата) по 16 вопросу повестки дня большинством голосов (62,26%) принято решение: «утвердить план-смету доходов и расходов товарищества: в том числе тариф за услуги, работы по управлению многоквартирным домом и за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме на 2025 год; в том числе исключить из плана-сметы доходов и расходов товарищества на 2025 год согласно действующему законодательству затраты на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества (КР на СОИ) и включить их в квитанции за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме отдельными строками на каждый коммунальный ресурс (ХВС, ГВС, электричество, вывоз ТБО); в том числе в целях исключения возложения необоснованных затрат на собственников остальных нежилых помещений с (дата) нежилое помещение (№) отнести к тарифу для жилых помещений в соответствующим обязательством оплачивать работы и услуги по управлению многоквартирным домом и за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по тарифу для жилых помещений».
Согласно плану-смете доходов и расходов ТСЖ «Энтузиасты» принято решение об установлении с (дата) следующих тарифов:
- тариф за 1 кв.м., общей площади для жилых помещений и нежилого помещения (№),97 руб., тариф за 1 кв.м., общей площади для нежилых помещений за исключением помещения (№),00 руб.
Согласно пояснительной записки к план-смете, тарифы в ТСЖ «Энтузиасты» дифференцированы для жилых и нежилых помещений в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от (дата) (№)-П. На основе анализа затрат за период с (2019 по 2024) управления многоквартирным домом по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), учитывая интересы собственников помещений различных типов и особенностей, требования законодательства о размерах тарифов для обеспечения способности ТСЖ управлять общим имуществом и особенности нежилого помещения (№) (нахождение коммерческого помещения под техническим этажом с наличием системы водоснабжения и канализации, несущее высокие риски затрат при аварийных ситуациях; постоянные требования собственника помещения (№) о проведении текущих ремонтов на первоочередной основе и предоставление персональных отчетов о деятельности ТСЖ и его подрядчиков, при наличии возможности получать вышеуказанную информацию через ГШИС ЖКХ без обращения в ТСЖ; многократное обращение в суды, правоохранительные органы, требующие оплату услуг ТСЖ юридической помощи для подготовки ответов и экспертиз), в целях исключения возложения необоснованных затрат на собственников остальных нежилых помещений с 01.01.2025 нежилое помещение (№) отнести к тарифу для жилых помещений с соответствующим обязательством оплачивать работы и услуги, работы по управлению многоквартирным домом и за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по тарифу для жилых помещений.
АО «Идеал» обращаясь в суд с настоящим иском указало на то, что решение общего годового собрание членов ТСЖ «Энтузиасты» в части утверждения размера платы за содержание и ремонт общего имущества для нежилого помещения (№) в размере как для жилых помещений МКД нарушает права и имущественные интересы АО «Идеал», поскольку возлагает обязанность по оплате обязательных платежей в повышенном размере, нарушает требования п.1 ст.259.4 ГК РФ, п.8 ст.156, ч.1 ст.158 ЖК РФ, п.33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ (№) от (дата), п.7.1.5 Устава ТСЖ «Энтузиасты», в связи с чем является недействительным.
Суд соглашается с доводами истца по следующим основаниям.
В соответствии п.2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
В соответствии с ч.1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Согласно ч.1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
В соответствии с ч.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В соответствии с п.1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
В соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии с ч.1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).
В соответствии с ч.1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения.
В соответствии с ч.ч.5, 6 ст.155 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч.1 ст.156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Правительство Российской Федерации во исполнение полномочий, возложенных на него ч. 3 ст. 39 и ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ, постановлением от (дата) N 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливающие, в частности, порядок определения состава общего имущества в многоквартирном доме и исчисления размера расходов на его содержание, а постановлением от (дата) N 290 - Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и минимальный перечень таких услуг и работ.
Конкретная форма участия собственников помещений в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме зависит от способа управления многоквартирным домом; один из таких способов - управление товариществом собственников жилья, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время его же решением (п. 4 ч. 2 ст. 44, чч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ).
Исходя из этого Правила N 491 закрепляют обязанность собственников помещений нести бремя соответствующих расходов соразмерно их долям в праве общей собственности на это имущество в случае управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья путем внесения обязательных платежей и взносов (п. 28); размер же обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной этими органами сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33); при этом размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (п. 35).
Таким образом, при избранном способе управления многоквартирным домом размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников жилых и нежилых помещений определяется органами управления товарищества собственников жилья.
Конституционный суд в постановлении от (дата) N 5-П "По делу о проверке конституционности положений ст. 181.4 и 181.5 ГК РФ и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова" сделал вывод, что справедливое распределение необходимых расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома между собственниками жилых и нежилых помещений как участниками общей собственности согласуется с предписаниями ст. 19 Конституции Российской Федерации, которая не предполагает, с учетом ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, произвольного определения размера платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от (дата) N 10-П, поскольку сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 ГК Российской Федерации и статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации); в силу того что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по этому имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК Российской Федерации), несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников помещений в этом доме составляет не просто неотъемлемую часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК Российской Федерации), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.
Исходя из общего принципа гражданского законодательства о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает для всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме обязанность не только нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения, во-первых, платы за содержание жилого помещения, т.е. за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и, во-вторых, взносов на капитальный ремонт (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 39, пункты 1 и 2 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158); при этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39).
Как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающие в рамках регулирования отношений по содержанию общего имущества в многоквартирном доме обязательное участие собственников помещений в расходах по его содержанию и ремонту, направлены на поддержание дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям, что соответствует общим интересам собственников помещений (определения от (дата) N 805-О-О, от (дата) N 947-О, от (дата) N 959-О и др.); справедливое распределение необходимых расходов между ними как участниками общей собственности обеспечивается частью 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая в системной связи со статьей 249 ГК Российской Федерации и частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет принцип соответствия обязательных расходов собственника помещения в многоквартирном доме его доле в праве общей собственности на общее имущество, что согласуется с предписаниями статьи 19 Конституции Российской Федерации, и которая не предполагает - с учетом части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации - произвольного определения размера платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома (Определение от (дата) N 2390-О).
Таким образом, применительно к многоквартирным домам, управление которыми осуществляют непосредственно собственники помещений в этих домах либо товарищества собственников жилья, жилищные или иные специализированные потребительские кооперативы, не установлены какие-либо конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных в том числе их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений. Тем самым в рамках действующего правового регулирования при принятии решений, связанных с управлением многоквартирным домом, обеспечивается свобода волеизъявления различных категорий собственников помещений в таком доме исходя из необходимости соблюдения баланса их интересов и конкретных обстоятельств, обусловливающих необходимость несения ими бремени соответствующих расходов.
При этом законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые - при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме - могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).
Подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования, притом что выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории.
В то же время при принятии такого решения лица, участвующие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, должны руководствоваться положениями статьи 10 ГК Российской Федерации, закрепляющими презумпцию добросовестного поведения участников гражданских правоотношений и разумности их действий, на что прямо указано в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", согласно пункту 16 которого утвержденный общим собранием собственников размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с предписаниями законодательства и отвечать требованиям разумности.
Таким образом, действующее жилищное законодательство допускает установление дифференцированного размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, управление которым осуществляет товарищество собственников жилья, для жилых и нежилых помещений с обоснованием примененного тарифа, который не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории, должна отвечать принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.
Вместе с тем как следует из содержания оспариваемого вопроса (№) решения годового общего собрания членов ТСЖ «Энтузиасты» и план-сметы доходов-расходов на 2025 года, основанием для изменения тарифа на оплату работ и услуг по содержанию общего имущества МКД с (дата) для собственника нежилого помещения (№) с прежнего тарифа для нежилых помещений равного 12 рублей 73 копейки за 1 кв.м. на тариф для жилых помещений равный 29 рублей 62 копейки за 1 кв.м. явились особенности нежилого помещения (№), а именно нахождение коммерческого нежилого помещения под техническим этажом, где имеются общедомовые системы водоснабжения и канализации, что несет высокий риск затрат при аварийных ситуациях; постоянные требования собственника помещения (№) о проведении текущих ремонтов на первоочередной основе и предоставление персональных отчетов о деятельности ТСЖ и его подрядчиков, при наличии возможности получать вышеуказанную информацию через ГШИС ЖКХ без обращения в ТСЖ; многократное обращение в суды, правоохранительные органы, требующие оплату услуг ТСЖ юридической помощи для подготовки ответов и экспертиз), с целью исключения возложения необоснованных затрат на собственников остальных нежилых помещений спорного МКД на общем собрании членов ТСЖ было принято оспариваемое решение.
По выводу суда указанные выше основания для изменения с (дата) тарифа платы только для одного нежилого помещения (№), принадлежащего на праве собственности истцу АО «Идеал», с единого до (дата) для всех нежилых помещений МКД как 12 рублей 73 копейки за 1 кв.м. на тариф для жилых помещений как 29 рублей 62 копейки за 1 кв.м. нельзя признать разумным, экономически обоснованным, поскольку исходя из требований п.3 ч.1 ст.36, ст.39 ЖК РФ, ст.240 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши дома, и бремя расходов на содержание общего имущества несут все собственники помещений соразмерно своей доли, при этом исходя из общей площади нежилого помещения (№) равной 1242 кв.м. как считает суд расходы на содержание общего имущества МКД (№) по (адрес) руда в г. Комсомольске-на-Амуре для АО «Идеал» станут значительно выше, чем для других собственников нежилых помещений данного МКД, что недопустимо, так как нарушает баланс интересов истца по отношению к другим собственникам нежилых помещений в спорном МКД.
Доводы ответчика ТСЖ «Энтузиасты» о том, что все собственники других нежилых помещений, расположенных в спорном МКД, заключили с ТСЖ «Энтузиасты» договора по оказанию услуг по содержанию общего имущества в МКД, согласно которым взяли на себя часть расходов на содержание общего имущества МКД как кровля, придомовая территория, части инженерных коммуникаций, расположенных в данных нежилых помещениях, в то время как истец АО «Идеал» договор по оказанию услуг по содержанию общего имущества в МКД не заключило, но требует от ТСЖ «Энтузиасты» в первоочередном порядке проводить текущий ремонт общего имущества - крыши и технического этаже, где расположены инженерные общедомовые сети, при этом имеются решения арбитражных судов (адрес), которыми с ТСЖ «Энтузиасты» в пользу АО «Идеал» был взыскан ущерб в размере более 3000000 рублей, при этом доходы ТСЖ «Энтузиасты» формируются за счет поступлений от собственников помещений на содержание и ремонт общего имущества МКД и от поступлений третьих лиц за пользование общим имуществом, которые фактически покрывают только фактические расходы на содержание общего имущества МКД, без учета затрат на услуги юриста, судебные экспертизы и взысканного в пользу истца ущерба, суд не принимает во внимание, считает данные доводы необоснованными, так как данные доводы по существу не могут являться разумными критериями для дифференциации размера расходов на содержания общего имущества МКД для собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной категории - собственники нежилых помещений.
При вышеизложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что решение общего годового собрания членов ТСЖ в многоквартирном доме по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), оформленное протоколом (№) от (дата), в части пункта 16 решения - «в том числе в целях исключения возложения необоснованных затрат на собственников остальных нежилых помещений с (дата) нежилое помещение (№) отнести к тарифу для жилых помещений с соответствующим обязательством оплачивать работы и услуги по управлению многоквартирным домом и за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по тарифу для жилых помещений» нельзя признать законным, а потому оно подлежит отмене.
В соответствии с требованиям ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, п.3 ч.1 ст.333.19 Налогового Кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в виде государственной пошлины оплаченной за подачу иска в суд в размере 20000 рублей
Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования акционерного общества «Идеал» (ИНН 2703001361) к товариществу собственников жилья «Энтузиасты» (ИНН 2703098297) - удовлетворить.
Признать недействительным решение общего годового собрания членов ТСЖ в многоквартирном доме по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), оформленное протоколом (№) от (дата), в части пункта 16 решения «в том числе в целях исключения возложения необоснованных затрат на собственников остальных нежилых помещений с (дата) нежилое помещение (№) отнести к тарифу для жилых помещений с соответствующим обязательством оплачивать работы и услуги по управлению многоквартирным домом и за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по тарифу для жилых помещений».
Взыскать с товарищества собственников жилья «Энтузиасты» в пользу акционерного общества «Идеал» судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска в суд в размере 20000 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам (адрес)вого суда через Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.В. Березина
Мотивированное решение суда изготовлено 09.07.2026