РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 июля 2026 года г. Прокопьевск
Рудничный районный суд г. Прокопьевска Кемеровской области в составе председательствующего судьи Адрисовой Ю.С., при секретаре судебного заседания Синицыной Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ониани Самсона Шалвовича к администрации г. Прокопьевска о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
Ониани С.Ш. обратился в суд с иском к администрации г. Прокопьевска о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии.
Требования мотивированы тем, что, истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу: <...>.
Нежилое здание расположено на земельном участке с обособленными границами, с кадастровым номером <...>, вид разрешенного использования: магазины, общей площадью <...> кв.м., также принадлежащем истцу.
Для улучшения условий эксплуатации и размещения продукции, обслуживания граждан в 2023 году истцом была произведена реконструкция здания внутри выстроенного ранее здания, без получения разрешительной документации.
Справкой ГБУ «Центр ГКО и ТИ» Филиал № 6 БТИ Прокопьевского городского округа и Прокопьевского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ года установлено, что нежилое здание по адресу: Кемеровская <...>, имеет общую площадью <...> кв.м., площадь здания изменилась в результате реконструкции.
Истец обратился в администрацию г. Прокопьевска для получения разрешения для ввода здания в эксплуатацию, однако ему было отказано и рекомендовано обратиться в суд.
При этом, нежилое здание и земельный участок по адресу: <...> расположены в территориальной зоне <...>, тип зоны: производственная зона, зона инженерной и транспортной инфраструктур, наименование: зона транспортной инфраструктуры (11-4). Наименование вида разрешенного использования земельного участка магазины поименовано в основных видах разрешенного использования зоны (П-4).
Размещение спорного объекта недвижимости не нарушает требований СП 42.13330.2011 «Градостроительство, Планировка и застройка городских и сельских поселений» и Правил землепользования и застройки территории города Прокопьевска.
Так как реконструкция нежилого здания была внутри ранее построенного здания (по адресу), который уже много лет является собственностью истца, реконструкция не может препятствовать владельцам соседних строений в пользовании своими строениями и земельными участками, она не нарушает иные законные права и интересы граждан.
С момента строительства, реконструкции и по настоящее время истец добросовестно, открыто и непрерывно пользуется и владеет указанным зданием. Полагает, что, произведенная реконструкция нежилого здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не оказывает влияния на основные несущие конструкции здания и его дальнейшую безаварийную эксплуатацию, не ущемляет права третьих лиц, перепланировка была сделана внутри.
На основании изложенного, просит суд сохранить нежилое здание по адресу: <...> с общей площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...> в реконструированном состоянии.
Истец Ониани С.Ш., в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Ответчик администрация г. Прокопьевска в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Третьи лица Комитет по управлению муниципальным имуществом по г. Прокопьевску, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
На основании п.2 ст. 8 Конституции РФ, ст. 212 ГК РФ, право частной собственности признается в РФ, и права всех собственников защищаются равным образом.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения, другое вновь создаваемое имущество, подлежащее регистрации возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с ч.1 ст.209 ГК РФ, собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
В соответствии со ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (ч.1).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГрК РФ). Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.
В соответствии с Приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.
Судом установлено, что истец Ониани С.Ш., является единоличным собственником нежилого здания, с кадастровым номером <...>, расположенного па адресу: <...>.
На основании распоряжения администрации г. Прокопьевска № 119 от 05.04.2024г. указанному нежилому зданию с кадастровым номером <...> присвоен адрес: <...>
На основании соглашения о перераспределении земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Прокопьевска, с одной стороны и Ониани С.Ш., с другой стороны, земельные участки с кадастровыми номерами <...> по адресу: <...> площадью <...> кв.м., <...> по адресу: <...>, площадью <...> кв.м., <...> по адресу: <...> площадью <...> кв.м., были перераспределены, в результате чего, были образованы два земельных участка площадью <...> кв.м. и <...> кв.м.
Соглашением о перераспределении земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ., заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Прокопьевска, с одной стороны и Ониани С.Ш., с другой стороны, земельный участок, находящийся в собственности Ониани С.Ш. с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, площадью <...> кв.м., с разрешенным использованием: бытовое обслуживание, территориальная зона: зона усадебной жилой застройки (Ж-1), категория земель: земли населенных пунктов, в результате перераспределения образовался один земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, площадью <...> кв.м., с разрешенным использованием: бытовое обслуживание, территориальная зона: зона усадебной жилой застройки (Ж-1), категория земель: земли населенных пунктов.
В соответствии с указанным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ., право собственности на вновь образованный земельный участок подлежит государственной регистрации за Ониани С.Ш., со снятием с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером <...>.
Решением собственника земельные участки с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, площадью <...> кв.м. и земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, площадью <...> кв.м. объединены в один земельный участок общей площадью <...> кв.м.
06.12.2022г. за Ониани С.Ш. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины.
В соответствии с техническим паспортом, техническим планом здания, по состоянию на 07.05.2025г. в пределах земельного участка, с кадастровым номером <...>, расположено нежилое здание с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м.
В соответствии с техническим паспортом спорного объекта недвижимого имущества, по состоянию на 03.02.2020г. площадь нежилого здания составляла <...> кв.м.
В соответствии с заключением МБУ «Комитет по архитектуре и градостроительству г. Прокопьевска» от 15.04.2025г. №19/1 нежилое здание, с кадастровым номером: <...> инвентарный номер <...>, расположенное по адресу: <...>, в настоящее время имеет общую площадь <...> кв.м., количество этажей - 2. Площадь нежилого здания изменилась в результате реконструкции. Выстроенное нежилое здание, представляет собой двухэтажное здание размерами: 1-ый этаж 18,30м х 18,55м, высотой 7,20м, 2-ой этаж 17,77м х 17,98 м, высотой 2,70м. Материал фундаментов - монолитная железобетонная плита, материал наружных стен - кирпичные панели типа «Сэндвич» с утеплителем, материал перекрытия - деревянные, металлический каркас, материал крыши/кровли - металлопрофиль по тесовой обрешетке, год постройки 2022г. Здание расположено на земельном участке, с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., вид разрешенного использования - магазины, право собственности зарегистрировано за Ониани С.Ш. 01.04.2025г. по земельному участку выполнена топографическая съемка М 1:500, фактическая площадь земельного участка составляет <...> кв.м. Согласно Правил землепользования и застройки территории города Прокопьевска, утвержденных Решением Прокопьевского городского Совета народных депутатов от 10.12.2009 № 295, нежилое здание и земельный участок расположены в территориальной зоне <...>, тип зоны: производственная зона, зона инженерной и транспортной инфраструктур, наименование: зона транспортной инфраструктуры (П-4). Наименование вида разрешенного использования земельного участка магазины поименовано в основных видах разрешенного использования зоны П-4. Площадь земельного участка под магазины согласно кода вида: 4.4. - минимальная площадь земельного участка <...> кв.м, максимальная не ограничивается. Размещение объекта - нежилого здания - по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область, Прокопьевский городской округ, город Прокопьевск, не нарушает требования правил землепользования и застройки территории города Прокопьевска, утвержденных Решением Прокопьевского городского Совета народных депутатов от 10.12.2009 № 295. Размещение объекта - нежилого здания по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область Кузбасс, Прокопьевский городской округ, город Прокопьевск, улица 2 -я Серова, д.3/1 не нарушает требования СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».
Ониани С.Ш. обратился с заявлением в администрацию г. Прокопьевска о выдаче разрешения на ввод нежилого объекта, расположенного по адресу: <...> в эксплуатацию.
Уведомлением <...> от ДД.ММ.ГГГГ. администрацией г. Прокопьевска истцу было отказано в выдаче указанного разрешения.
Отказ мотивирован тем, что заявителем не был предоставлен полный пакет документов, предусмотренный ч.3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно к заявлению не приложены: правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, разрешение на строительство, акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией), схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта, технический план объекта.
В данном случае установленные обстоятельства указывают, что описанные выше изменения в нежилом здании ы представляли из себя реконструкцию нежилого помещении, поскольку в их результате изменились параметры помещения, увеличилась его площадь.
Поскольку результатом реконструкции является прекращение существования объекта недвижимости и возникает новый объект недвижимости, такие самовольные изменения на предмет возможности их узаконения необходимо оценивать с точки зрения требований ст. 222 ГК РФ.
В соответствии см п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ). Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.
В соответствии с разъяснениями п. 39, 41 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ) (п.39).
В соответствии со ст.3 Федерального закона от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ также установлено, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с заключением <...> №32/1-ТЗ от 06.06.2026г., нежилое здание, расположенное по адресу: <...> с кадастровым номером <...> соответствует градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан при его эксплуатации, не нарушает права и законные интересы других лиц.
Дефекты или повреждения, которые могут повлиять на безопасность объекта при его эксплуатации не выявлены. Строительные конструкции здания находятся в работоспособном состоянии, соответствуют требованиям нормативных документов, не создают угрозу жизни и здоровью людей, не ущемляют права третьих лиц. Нежилое здание пригодно к использованию по целевому назначению.
Не доверять данному заключению у суда оснований не имеется, поскольку в нем подробно описаны технические характеристики объекта недвижимого имущества, приведены строительные, технические, санитарные нормы и правила, которым строение соответствует. К заключению приложена фото-таблица объекта, то есть, заключение составлено на основании непосредственного исследования нежилого здания.
На основании изложенного, суд полагает установленным, что на земельном участке, принадлежащем истцу, на основании права собственности, с видом разрешённого использования – «магазины», по адресу: <...> истцом была выполнена реконструкция, в результате чего, его общая площадь увеличилась с <...> кв.м. до <...> кв.м.
Спорный объект недвижимого имущества не нарушает прав и законных интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, так как выстроена с соблюдением градостроительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил.
Спорный объект недвижимости расположен в границах предоставленного истцу земельного участка, что подтверждается ситуационным планом, топографической сьемкой.
Доказательств нахождения спорного строения в охранной зоне, либо на земельном участке, изъятом либо ограниченном в обороте, суду не представлено.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения истца, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушении прав и законных интересов публичного собственника земельного участка, публичных интересов, а также третьих лиц.
В связи с чем, суд полагает, что заявленные истцом исковые требования подлежат удовлетворению, суд полагает необходимым сохранить нежилое здание по адресу: <...> с общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...> в реконструированном состоянии.
Иных требований заявлено не было.
Доказательств иного суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ониани Самсона Шалвовича к администрации г. Прокопьевска о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии удовлетворить.
Сохранить нежилое здание по адресу: <...> с общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...> в реконструированном состоянии.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд, через Рудничный районный суд г. Прокопьевска, в течение одного месяца, с момента изготовления мотивированного решения.
Судья Ю.С. Адрисова
Мотивированное решение изготовлено 10.08.2026г.
Судья Ю.С. Адрисова
Подлинный документ находится в материалах гражданского дела №<...>/2026 в Рудничном районном суде города Прокопьевска Кемеровской области.