РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 мая 2026 года г. Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Перченко Н.Л., при секретаре Телесовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гатиятуллина И.М.
о признании незаконным уведомления Межмуниципального отдела по Холмскому и Невельскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации права, возложении обязанности устранить допущенное нарушение прав административного истца путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об аренде части здания, расположенного по <адрес>, кадастровый №, установил:
Гатиятуллин И.М. обратился в Южно-Сахалинский городской суд вышеуказанным административным исковым заявлением, в его обоснование привел следующие обстоятельства.
Административный истец является собственником нежилого здания, расположенного по <адрес> кадастровый №. Часть здания – нежилые помещения площадью 82,3 кв.м. по договору аренды от 06.05.2019 года были переданы на срок 5 лет <данные изъяты> юридический <адрес>, в аренду для осуществления предпринимательской деятельности. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Сахалинской области. К указанному договору было ошибочно со стороны арендодателя подписано «Дополнительное соглашение № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии, арендодателем была отозвана подпись под этим документом. До отзыва подписи указанное дополнение было зарегистрировано административным ответчиком. Дополнительное соглашение к договору от имени арендатора по договору аренды от 06.05.2019 года подписано <данные изъяты>», что не имеет законных оснований, так как указанный договор был заключен с <данные изъяты>». Права арендатора по договору аренды, регистрируемому в ЕГРН, переходят к иному арендатору с момента регистрации таковых изменений в ЕГРН. Изменений арендатора по договору от 06.05.2019 года, заключенного между ИП Гатиятуллиным И.М. и <данные изъяты> в ЕГРН зарегистрировано не было. В связи с установленной владельцем недвижимого имущества недействительностью дополнительного соглашения № к договору аренды нежилых помещений и истечением срока аренды помещения (срок истек 03.07.2024 года), владелец недвижимого имущества обратился к регистрирующему органу с заявлением об исключении записи об обременении в виде аренды из ЕГРН. Уведомлением Межмуниципального отдела по Холмскому и Невельскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области от 30.12.2025 года в государственной регистрации исключения данных об аренде недвижимого имущества, как ограничении прав и обременении объекта недвижимости, отказано. Данный отказ административный истец просит признать незаконным, поскольку административный орган посчитал заявление арендодателя заявлением о досрочном прекращении аренды и потребовал от владельца объекта недвижимости документальное подтверждение такого расторжения договора аренды. Кроме того, нежилое здание располагается на территории Южно-Сахалинского городского округа, а уведомление было принято Межмуниципальным отделом по Холмскому и Невельскому районам, который не имеет никакого отношения к территории г.Южно-Сахалинска и, тем самым, его решение об отказе в регистрации права не имеет юридической силы, так как принято с нарушением территориальной подведомственности. Гатиятуллин И.М. просит суд: признать незаконным уведомление межмуниципального отдела по Холмскому и Невельскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области от 30.12.2025 года об отказе в государственной регистрации права, возложить обязанность устранить допущенное нарушение прав административного истца путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об аренде части здания по <адрес>, кадастровый №.
Определением, занесенным в протокол судебного заседания от 22.04.2026 года, к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечено <данные изъяты>».
В судебном заседании административный истец и его представитель Холодняк А.А. поддержали административный иск по изложенным в нем основаниям.
Представитель Росреестра Кислых А.В. в судебном заседании просила в удовлетворении административного иска отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях.
В судебное заседание <данные изъяты>» своего представителя не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещалось судом в установленном процессуальным законом порядке.
Руководствуясь положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд считает возможным рассмотреть данное дело по существу в отсутствие не явившегося лица.
Выслушав мнение участников административного процесса, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении административного иска надлежит отказать.
Данный вывод основан на следующих обстоятельствах, доказательствах и законоположениях.
Статьей 218 Кодекса административного судопроизводства РФ определено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
При этом законом определён специальный срок, в течение которого лицо может реализовать своё право на судебную защиту.
Так, по общему правилу, установленному частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства РФ, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трёх месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
Стороной административного истца срок на обращение в суд не пропущен. Вместе с тем, оснований для удовлетворения заявленных требований по делу не установлено.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно части 2 статьи 1 данного закона, Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
На основании части 1 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Частью 1 статьи 27 установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Из материалов дела суд установил, что с ДД.ММ.ГГГГ административный истец Гатиятуллин И.М. является собственником нежилого здания, расположенного по <адрес> площадью 203,7 кв.м., кадастровый №.
06.05.2019 года между Гатиятуллиным И.М., как арендодателем, и <данные изъяты> как арендатором, был заключен договор аренды части здания – находящихся в нем нежилых помещений площадью 82,3 кв.м. (номера на поэтажном плане №), расположенных на первом этаже вышеуказанного здания. Срок аренды стороны определили – 5 лет с даты государственной регистрации договора (пункт 5.1).
ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации соглашения об изменении условий договора аренды, представил дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, договор аренды действует до ДД.ММ.ГГГГ. Со стороны арендатора соглашение подписано не <данные изъяты> а иным юридическим лицом - <данные изъяты>».
15.04.2024 года осуществлена государственная регистрация дополнительного соглашения.
Как следует из содержания административного иска, дополнительное соглашение № было подписано административным истцом ошибочно, без намерения создать с <данные изъяты>» правоотношений по аренде.
10.09.2025 года Гатиятуллиным И.М. было подано заявление о прекращении обременения объекта недвижимости в виде аренды, к заявлению прилагались договор аренды и дополнительное соглашение №
Заявление было рассмотрено. 29.09.2025 года государственным регистратором Межмуниципального отдела по Холмскому и Невельскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области оформлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав до 23.12.2025 года. Из содержания данного уведомления следует, что основанием для приостановления процедуры регистрации явилось не предоставление в регистрирующий орган документов, являющихся основанием государственной регистрации прекращения (расторжения) аренды. Заявителю было предложено в установленный срок представить документ, подтверждающий расторжение договора аренды.
В связи с не устранением Гатиятуллиным И.М. выявленных недостатков, 30.12.2025 года стороной административного ответчика выдано уведомление об отказе в государственной регистрации прав.
Административный истец считает данное решение (уведомление) незаконным, поскольку истцом установлена недействительность дополнительного соглашения (оно подписано ненадлежащим арендатором) и истек срок аренды помещений согласно договору аренды.
Установив по делу юридически значимые обстоятельства, суд считает, что в спорных правоотношениях нарушения действующего законодательства и прав административного истца территориальным органом Росреестра не допущено.
Так, согласно части 1 статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
Статьей 450 Гражданского кодекса РФ определено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.
Согласно норме пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Статья 619 Гражданского кодекса РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке.
Из содержания пункта 5.2 договора аренды от 06.05.2019 года следует, что внесение изменений и расторжение настоящего договора возможны по письменному соглашению сторон или на основаниях, предусмотренных действующим законодательством РФ, путем заключения дополнительных соглашений, которые подлежат обязательной регистрации в Росреестре.
Таким образом, из вышеизложенного следует, что административному истцу в целях прекращения регистрации аренды надлежало представить в Росреестр либо соглашение о расторжении договора аренды либо судебное решение по данному вопросу. Поскольку ни соглашения, ни решения суда представлено не было, административный орган правомерно приостановил государственную регистрацию прекращения аренды, а впоследствии, на законных основаниях вынес решение об отказе в государственной регистрации.
По смыслу положений статьи 46 Кодекса административного судопроизводства РФ основание и предмет административного иска определяет административный истец.
Довод стороны административного истца о том, что административный ответчик не вправе был осуществлять государственную регистрацию дополнительного соглашения №, так как изменился арендатор и данное обстоятельство было упущено регистратором при проведении правовой экспертизы, значения по делу не имеет, поскольку предметом настоящего административного иска является уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, а не регистрационные действия в отношении дополнительного соглашения.
В рамках рассматриваемого дела суд не праве давать оценку регистрационным действиям (решениям) административного ответчика, которые предметом административного иска не являются.
Как установлено судом, Межмуниципальный отдел по Холмскому и Невельскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области входит в структуру Управления, распределение поступающих материалов на обработку производится автоматически при помощи подсистемы приема и обработки, следовательно, принятые этим отделом решения (уведомления) являются решениями самого Управления, то есть решениями уполномоченного органа.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд решил:
в удовлетворении административного искового заявления Гатиятуллина И.М. о признании незаконным уведомления Межмуниципального отдела по Холмскому и Невельскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации права, возложении обязанности устранить допущенное нарушение прав административного истца путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об аренде части здания. расположенного по <адрес> кадастровый №, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд в апелляционном порядке через Южно-Сахалинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья Н.Л. Перченко