РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 июня 2026 года г. Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Дунаева А.С., при секретаре судебного заседания Шушунове А.С., с участием представителя административного ответчика
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области Кислых А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению финансового управляющего Ульянова ФИО12 – Микаелян ФИО13 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации, возложении обязанности, установил:
24 марта 2026 года финансовый управляющий Ульянова О.И. – Микаелян Ю.И. (далее – финансовый управляющий) обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – Управление Росреестра по Сахалинской области), в котором просила признать незаконным отказ в государственной регистрации, выраженный в уведомлениях от ДД.ММ.ГГГГ по обращениям № возложить обязанность внести запись в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровом учете и осуществить государственную регистрацию права собственности за Ульяновым О.И. (ДД.ММ.ГГГГ, <адрес>), на следующие объекты недвижимости, расположенные по <адрес>:
- мостовой участок, проектная длина 27 п.м., год начала строительства 1988, степень готовности 80%;
- причал № 4, проектная длина 113 п.м., год начала строительства 1988, степень готовности 30%;
- БПН № 4, проектная длина 113 п.м., год начала строительства 1988, степень готовности 30%;
- причал № 2 (окончание), проектная длина 57 п.м., год начала строительства 1988, степень готовности 30%.
В обоснование заявленных требований указала, что определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении Ульянова О.И. введена процедура реструктуризации долгов. В рамках рассмотрения дела о банкротстве Ульяновым О.И. финансовому управляющему переданы документы о приобретении вышеуказанного недвижимого имущества по договору, заключенному 03 июля 2008 года между Ульяновым О.И. и конкурсным управляющим открытого акционерного общества Холдинговая компания «Корсаковская база океанического рыболовства» (далее – <данные изъяты>»). 11 ноября 2025 года Ульянов О.И. в лице финансового управляющего Микаелян Ю.И. обратился в Управление Росреестра по Сахалинской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, однако процедура регистрации была приостановлена. 17 февраля 2026 года Микаелян Ю.И. предоставила технические планы в отношении объектов недвижимости. Вместе с тем, при проведении правовой экспертизы представленных документов, государственным регистратором выявлены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации права собственности объекта недвижимости, а именно указано, что данные о зарегистрированных правах продавца на указанные объекты недвижимости отсутствуют, в связи с чем 20 февраля 2026 года административным ответчиком принято решение об отказе в государственной регистрации, выраженный в вышеуказанных уведомлениях. Административный истец полагает решение регистрирующего органа, незаконным, поскольку <данные изъяты>» прекратило свою деятельность в качестве юридического лица на основании определения <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ о завершении конкурсного производства. При этом для указанного юридического лица государственная регистрация права собственности на спорный объект недвижимости не являлась обязательной, поскольку право продавца возникло до вступления в силу Федерального закона от 11 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним». Договор купли-продажи между сторонами исполнен, препятствий для осуществления регистрации права собственности Ульянова О.И. не имеется.
Определением суда от 25 мая 2026 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области, администрация Корсаковского муниципального округа Сахалинской области и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Сахалинской области Кислых А.В., против удовлетворения заявленных требований возражала по доводам, изложенным в отзыве на административное исковое заявление.
Остальные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.
Руководствуясь положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав явившихся лиц, оценив представленные доказательства в их совокупности, проанализировав нормы действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Малого совета Корсаковского городского совета народных депутатов Сахалинской области от 30 июля 1992 года № 189 согласован план приватизации рыбопромышленного концерна «Корсаковская база океанического рыболовства».
По договору купли-продажи имущества Рыбопромышленного концерна «КБОР», заключенного 09 июля 1992 года, Продавец (Сахалинский областной комитет по управлению государственным имуществом) продает, а Покупатель (Рыбопромышленный концерн «КБОР») покупает имущество Рыбопромышленного концерна «КБОР», находящееся у последнего в аренде с правом выкупа в соответствии с договором аренды от 29 января 1990 года и заключением комиссии от 08 июля 1992 года.
Согласно письму территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с Приложением 2 к Плану приватизации Рыбопромышленного концерна «Корсаковская база океанического рыболовства» в состав уставного капитала указанной организации вошло незавершенное строительство «БОР, II очередь расширения», в составе объектов в соответствии с прилагаемой план-схемой: мостовой участок, год начала строительства – 1988, проектная длина 27 п.м.; причал № 2 (окончание), год начала строительства – 1988, проектная длина 57 п.м., причал № 4, год начала строительства – 1988, проектная длина 113 п.м., БПН № 4, год начала строительства – 1988, проектная длина 113 п.м.
Из выписки из Единого государственного юридического реестра юридических лиц следует, что <данные изъяты>» зарегистрирована администрацией муниципального образования Корсаковского района Сахалинской области ДД.ММ.ГГГГ с присвоением номера №
Решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО6
ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего ФИО6 (продавец) и Ульяновым О.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, по условиям которого продавец продает (передает), а покупатель покупает (принимает) недвижимое имущество – незавершенное капитальное строительство «БОР, II очередь расширения» в составе указанных объектов недвижимого имущества в письме Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Сахалинской области № 1234-02/842 от 21 июня 2004 года с прилагаемой план-схемой: мостовой участок, проектная длина 27 п.м. год начала строительства – 1988, степень готовности 80%; причал № 4, проектная длина 113 п.м., год начала строительства – 1988, степень готовности 30%; БПН № 4, год начала строительства – 1988, проектная длина 113 п.м., степень готовности 30%; причал № 2 (окончание), проектная длина 57 п.м., год начала строительства – 1988, степень готовности 30%. Указанное имущество расположено по адресу: Сахалинская область, г. Корсаков, ул. Портовая, 8, и принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи имущества Рыбопромышленного концерна «КБОР» от -0 июля 1992 года.
Продажная цена имущества составляет с учетом установленных действующим законодательством налогов и сборов 4 460 400 руб. (пункт 2.1. договора).
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, вышеуказанные объекты недвижимого имущества переданы от конкурсного управляющего <данные изъяты>» (передающая сторона) Ульянову О.И. (принимающая сторона). У принимающей стороны отсутствуют какие-либо претензии к принимающей стороне по состоянию переданного недвижимого имущества. У передающей стороны отсутствуют какие-либо претензии к принимающей стороне по оплате переданного недвижимого имущества.
Из счета-фактуры № от ДД.ММ.ГГГГ и квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Ульяновым О.И. произведена оплата в размере 4 460 400 руб. по договору ДД.ММ.ГГГГ.
Определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство по делу о несостоятельности (банкротстве) <данные изъяты>» завершено и 26 августа 2008 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.
Определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении Ульянова О.И. введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим утверждена ФИО7
ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 через МФЦ направила в Управление Росреестра по Сахалинской области заявления о государственной регистрации прав в отношении четырех объектов незавершенного строительства, расположенных по <адрес>, протяженностью 57 м., протяженностью 113 м., протяженностью 113 м. и протяженность 27 м.
К заявлениям приложены, в том числе, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № и акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Сахалинской области государственная регистрация прав приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на отсутствие сведений об объектах недвижимости и отсутствии зарегистрированного права собственности за продавцом, о чем Ульянову О.И. и ФИО7 направлены уведомления №
ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 через МФЦ направила в Управление Росреестра по Сахалинской области заявления о государственной регистрации прав в отношении трех объектов незавершенного строительства, расположенных по <адрес>, протяженностью 57 м., протяженностью 113 м., и протяженность 27 м., приложив к заявлениям копии технических планов объектов незавершенного строительства.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Сахалинской области отказано в государственной регистрации права собственности за Ульяновым О.И. ввиду отсутствия сведений об объектах недвижимости и отсутствии зарегистрированного права собственности за продавцом, о чем Ульянову О.И. и ФИО7 направлены уведомления №
Оценивая имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу, что в государственной регистрации права собственности за Ульяновым О.И. на указанные выше объекты недвижимости отказано неправомерно в силу следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязательность перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.
В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости») регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Согласно части 3, части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество, а регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 указанного Федерального закона).
Пунктом 1 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.
Согласно части 1 статьи 69 указанного Федерального закона, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Согласно части 3 этой же статьи государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
Частью 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в качестве основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрено, в частности, непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7); непредставление для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявления и документов, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 44).
В соответствии со статьей 27 этого же Федерального закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Из вышеизложенного следует, что обязательным условием для применения положений указанного пункта является отсутствие иных препятствий для регистрации перехода права собственности к покупателю, кроме физической невозможности провести регистрацию ввиду ликвидации юридического лица (продавца).
Представленными в материалы дела документами подтверждается, что право собственности <данные изъяты>» на спорные объекты недвижимого имущества - мостовой участок, проектная длина 27 п.м., год начала строительства 1988, степень готовности 80%; причал № 4, проектная длина 113 п.м., год начала строительства 1988, степень готовности 30%; БПН № 4, проектная длина 113 п.м., год начала строительства 1988, степень готовности 30%; причал № 2 (окончание), проектная длина 57 п.м., год начала строительства 1988, степень готовности 30%, является ранее возникшим, объекты принадлежали указанному Обществу на основании плана приватизации рыбопромышленного концерна «Корсаковская база океанического рыболовства» и договора купли-продажи имущества Рыбопромышленного концерна «КБОР», заключенного 09 июля 1992 года между указанным Рыбопромышленным концерном и Сахалинским областным комитетом по управлению государственным имуществом.
Исходя из вышеприведенных положений закона, ранее возникшие права на объекты недвижимого имущества подлежали регистрации при осуществлении перехода права собственности, однако, в связи с ликвидацией продавца, не успевшего зарегистрировать свое право собственности, соблюсти последовательность действий, предусмотренную Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» не представляется возможным.
Вместе с тем, само по себе несовершение указанным Обществом действий по государственной регистрации права собственности не может являться основанием для отрицания у него самого этого права.
Существование спорных объектов, а также их характеристики, месторасположение, подтверждается представленными техническими планами объектов незавершенного строительства, составленными кадастровым инженером 12 августа 2019 года.
Стороной административного истца подтверждено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № продавцом осуществлены обязанности по передаче объектов недвижимого имущества и исполнение покупателем обязанности по оплате.
Доказательств наличия правопритязаний каких-либо иных лиц на спорные объекты недвижимости в материалы дела не содержат; привлеченные к участию в деле заинтересованные лица возражений по заявленным требованиям не заявили.
В данном случае отказ регистрирующего органа фактически лишает сторону административного истца возможности надлежащим образом оформить право собственности на принадлежащее ему имущество и препятствует реализации правомочий собственника.
Принимая во внимание изложенное, поскольку отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о государственной регистрации права собственности Ульянова О.И. на спорные объекты незавершенного строительства само по себе не влияет на действительность договора от ДД.ММ.ГГГГ № как основание возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, и, по существу, единственным препятствием для осуществления государственной регистрации права собственности является ликвидация продавца, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Как указывалось выше, Управлением Росреестра по Сахалинской области по заявлениям административного истца вынесены решения об отказе, изложенные в уведомлениях от ДД.ММ.ГГГГ №
При таких обстоятельствах, суд признает незаконными решения Управления Росреестра по Сахалинской области об отказе в государственной регистрации прав, изложенные в уведомлениях от ДД.ММ.ГГГГ №
Также обоснованными являются заявленные требования о возложении на Управление Росреестра по Сахалинской области обязанности внести запись в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровом учете и осуществить государственную регистрацию права собственности за Ульяновым О.И. на объекты недвижимости.
В силу статьи 187 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации решение суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном федеральным законом. Суд вправе указать предельные сроки исполнения решения суда в соответствии с характером соответствующих требований.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.
При таких обстоятельствах, суд считает необходимым возложить на Управление Росреестра по Сахалинской области обязанность в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу внести запись в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровом учете и осуществить государственную регистрацию права собственности за Ульяновым О.И. на объекты недвижимости, расположенные по <адрес>: мостовой участок, проектная длина 27 п.м., год начала строительства 1988, степень готовности 80%; причал № 4, проектная длина 113 п.м., год начала строительства 1988, степень готовности 30%; БПН № 4, проектная длина 113 п.м., год начала строительства 1988, степень готовности 30%; причал № 2 (окончание), проектная длина 57 п.м., год начала строительства 1988, степень готовности 30%.
В силу части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет, в том числе, соблюдены ли сроки обращения в суд.
Согласно части 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
С учетом даты подачи административного искового заявления (24 марта 2026 года), срок обращения в суд административным истцом не пропущен.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
административное исковое заявление финансового управляющего Ульянова ФИО10 – Микаелян ФИО11 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации, возложении обязанности – удовлетворить.
Признать незаконными решения об отказе в государственной регистрации прав, изложенные в уведомлениях от ДД.ММ.ГГГГ № №
Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области обязанность в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу внести запись в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровом учете и осуществить государственную регистрацию права собственности за Ульяновым ФИО9 (ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>), на следующие объекты недвижимости, расположенные по <адрес>:
- мостовой участок, проектная длина 27 п.м., год начала строительства 1988, степень готовности 80%;
- причал № 4, проектная длина 113 п.м., год начала строительства 1988, степень готовности 30%;
- БПН № 4, проектная длина 113 п.м., год начала строительства 1988, степень готовности 30%;
- причал № 2 (окончание), проектная длина 57 п.м., год начала строительства 1988, степень готовности 30%.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Председательствующий судья А.С. Дунаев
В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья А.С. Дунаев