РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 марта 2026 года г. Владивосток
Советский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:
председательствующего судьи Самусенко Ю.А., при помощнике судьи Витько Д.А., с участием представителя истцов Гоголкиной Л.И., Каджая Л.В., Каджая И.В. – Манжуриной А.Ю. на основании нотариальных доверенностей от 11.10.2024, 15.06.2024, представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Комкон-2» Антропова В.С. на основании доверенности от 28.10.2024, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гоголкиной Любови Ивановны, Каджая Ладо Владимировича, Каджая Ирины Викторовны к обществу с ограниченной ответственностью «Комкон – 2» о признании права общей долевой собственности на земельный участок, прекращении права собственности на земельный участок с учетом уточнения исковых требований, установил:
истцы Гоголкина Л.И., Каджая Л.В., Каджая И.В. обратились в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Комкон – 2», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю с вышеназванным иском в обоснование указав, что истцам на праве собственности принадлежат квартиры в жилом доме № <адрес>: Гоголкиной Л.И. принадлежит квартира № <номер> в доме № <адрес>, Каджая И.В. и Каджая Л.В. – квартира № <номер> в данном доме на основании договоров купли-продажи. Весь жилой комплекс, состоящий из трех многоквартирных домов, расположен на земельном участке с кадастровым номером <номер>, площадью 8 313 кв.м. Фактически собственники квартир, расположенных в данных жилых домах, используют данный земельный участок. В ноябре 2023 года истцам стало известно, что прежний собственник - застройщик самостоятельно распоряжается земельным участком с кадастровым номером <номер>, 17.10.2022 без согласия истцов на земельном участке установил сервитут. Истцы обратились с заявлением в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о регистрации за ними права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом по ул. Маковского, д. 128 кор. 3 в г. Владивостоке. Управление Росреестра по Приморскому краю отказано истцам в регистрации права собственности на земельный участок ввиду того, что на земельном участке с кадастровым номером <номер> расположены три многоквартирных дома, а непосредственно под жилым домом истцов земельный участок не сформирован, оснований для регистрации права общей долевой собственности у истцов нет. Государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома - земельный участок будет возможна только после формирования его для обслуживания его для обслуживания одного многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с разрешением на строительство, выданным администрацией г. Владивостока, застройщику ООО «Комкон-2», объект капитального строительства, планируемый к размещению представляет малоэтажный жилой комплекс в районе ул. Маковского, д. 126 в г. Владивостоке. Первая очередь строительства (жилые дома № 1, 2, 3). Изначально жилой комплекс строился на земельном участке с кадастровым номером <номер>. По окончании строительства ООО «Комкон-2» выделил земельный участок с кадастровым номером 25:28:050057:2151, который необходим для эксплуатации многоквартирного жилого комплекса, состоящего из трёх многоквартирных домов по ул. Маковского, д. 128 (ранее Маковского, д. 126) с единой инфраструктурой, подъездными путями и коммуникациями. Приложенной к исковому заявлению схемой планировочной организации земельного участка из проектной документации, разработанной при строительстве малоэтажного жилого комплекса в районе ул. Маковского в г. Владивостоке также подтверждается, что многоквартирные жилые дома, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <номер> являются единым жилым комплексом и связаны едиными коммуникациями, инфраструктурой (подъездные пути), благоустройством, имеют единую площадку с мусорными контейнерами. После регистрации права собственности на квартиры, которые ранее принадлежали ООО «Комкон-2», истцам в силу закона должно перейти право собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирными жилыми домами и зарегистрированного на праве собственности у ООО «Комкон-2». Отсутствие указания на регистрацию права общей долевой собственности истцов на земельный участок с кадастровым номером <номер>, позволяет прежнему собственнику ООО «Комкон-2» распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, чем нарушаются права истцов. Истцы просят признать за ними право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый <номер>, необходимый для эксплуатации жилых домов по ул. <адрес> прекратить право собственности ООО «Комкон-2» на земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: г. <адрес>, запись регистрации права № <номер>/056/2020-1 от <дата>; возложить на Управление Росреестра по Приморскому краю зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>.
Определением Советского районного суда г. Владивостока от 15.01.2026 прекращено производство по гражданскому делу № 2 – 655/2026 по исковому заявлению Гоголкиной Л.И., Каджая Л.В., Каджая И.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Комкон – 2», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю о признании права общей долевой собственности на земельный участок, прекращении права собственности на земельный участок в части исковых требований, предъявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю, на основании ч. 4 ст. 220 Гражданского процессуального кодекса РФ в связи с отказом истцов в лице представителя на основании нотариальной доверенности от иска в указанной части.
Истцами в ходе судебного заседания в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ уточнены исковые требования, исковые требования предъявлены к обществу с ограниченной ответственностью «Комкон – 2», истцы просили признать за ними право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>, необходимый для эксплуатации жилых домов по <адрес> 3; прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Комкон – 2» на земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, запись регистрации права № <номер>1 от <дата>.
В ходе судебного заседания представитель истцов Гоголкина Л.И., Каджая Л.В., Каджая И.В. – Манжурина А.В. поддержала уточненные исковые требования в полном объеме.
Представитель ответчика общества с ограниченной ответственностью «Комкон – 2» Антропов В.С. в ходе судебного заседания возражал относительно исковых требований. Пояснил, что при удовлетворении исковых требований истцов будут нарушены права других собственников домов.
Истцы Гоголкина Л.И., Каждая Л.В., Каджая И.В., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, управление Росреестра по Приморскому краю, извещенные о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, каких –либо ходатайств об уважительности причин неявки в суд не представили. В соответствии с п. 1 ст. 35 и п. 1 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ на лиц, участвующих в деле, возложена обязанность добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Кроме этого, в соответствии с п. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, являющейся в силу ч. 4 ст. 15 Конституции Российской Федерации составной частью правовой системы Российской Федерации, а также Федеральным законом от 30.04.2010 № 68-ФЗ «О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок» каждый, в случае спора о его гражданских правах и обязанностях, имеет право на разбирательство дела в разумные сроки. С учетом указанных положений федерального законодательства гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников гражданского процесса.
Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы гражданского дела и представленные доказательства в совокупности, исходя из требований ст. ст. 56, 67, 157 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.
Как установлено судом и следует из письменных материалов гражданского дела, 18.04.2014 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Комкон-2» заключен договор купли-продажи земельного участка № 4817, в соответствии с которым ООО «Комкон -2» приобретён земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 34 519 кв.м., из земель населённых пунктов, находящийся по адресу: <адрес> (установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание (Лит. К), для дальнейшей эксплуатации зданий, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
29.05.2014 зарегистрировано право собственности ООО «Комкон-2» на земельный участок с кадастровым номером <номер>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
01.12.2017 администрацией г. Владивостока ООО «Комкон-2» выдано разрешение № RU25304000-456/2017 на строительство малоэтажного жилого комплекса в районе ул. <адрес>. Первая очередь строительства (жилые дома № № <номер>) в пределах земельного участка с кадастровым номером <номер>.
02.09.2020 администрацией г. Владивостока ООО «Комкон -2» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: жилого дома № № <адрес> (решение о присвоении адреса) на земельном участке с кадастровым номером <номер>.
08.12.2020 на кадастровый учет поставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 8 313+/-31.91, кадастровый <номер>, образованный путем раздела земельного участка с кадастровым номером <номер>, вид разрешённого использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка; блокированная жилая застройка; для индивидуального жилищного строительства; магазины; коммунальное хозяйство.
Правообладателем земельного участка с кадастровым номером <номер> является ООО «Комкон-2».
Как следует из выписки из ЕГРН, в пределах земельного участка с кадастровым номером <номер> располагаются объекты недвижимости с кадастровыми номерами <номер>.
Здание с кадастровым номером <номер> является многоквартирным домом, адрес: <адрес> площадью 1 738,9 кв.м.
Многоквартирному жилому дому по <адрес> присвоен кадастровый <номер>, многоквартирному жилому дому по ул. <адрес> присвоен кадастровый <номер>.
Объекты недвижимости с кадастровыми номерами <номер> являются сооружениями электроэнергетики.
На основании договоров купли-продажи ООО «Комкон-2» осуществлялась реализация квартир в вышеуказанных многоквартирных домах.
С 21.09.2021 истец Гоголкина Л.И. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 83,5 кв.м., кадастровый <номер>, на основании договора купли-продажи от 30.08.2021, заключеннного с ООО «Комкон-2».
Каджая И.В. и Каджая Д.В. являются правообладателями квартиры № <номер>, площадью 80,9 кв.м., кадастровый <номер>, на праве общей совместной собственности, на основании договора купли-продажи от 05.09.2022, заключенного с ООО «Комкон-2».
Право собственности истцов на квартиры по вышеуказанному адресу зарегистрировано в установленном законом порядке.
Квартиры истцов расположены в здании (многоквартирный дом) с кадастровым номером <номер>.
Земельный участок для обслуживания многоквартирного жилого дома с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес> не сформирован.
03.10.2022 между ООО «Комкон-2» и <ФИО>10 заключено соглашение об установлении частного сервитута земельного участка, в соответствии с которым ООО «Комкон-2» предоставляет <ФИО>10 безвозмездное право ограниченного пользования (срочный сервитут) частью земельного участка с кадастровыми номером <номер>, площадь части земельного участка, на которую устанавливается сервитут составляет 443 кв.м. Сервитут устанавливается в интересах <ФИО>10, являющегося собственником объекта недвижимости с кадастровым номером <номер> площадью +/-545 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда с целью эксплуатации объекта недвижимости.
07.11.2024 Управлением Росреестра по Приморскому краю зарегистрировано прекращение права собственности ООО «Комкон-2» на земельный участок с кадастровым номером <номер>, в связи с его разделом.
Из земельного участка с кадастровым номером <номер> образованы 2 земельных участка с кадастровыми номерами <номер>; <номер>.
07.11.2024 зарегистрировано право собственности ООО «Комкон-2» на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 28 кв.м., с кадастровым номером <номер>.
07.11.2024 зарегистрировано право собственности ООО «Комкон-2» на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 8 285 кв.м., с кадастровым номером <номер>.
25.11.2023 истцы обратились в управление Росреестра по Приморскому краю с заявлениями о государственной регистрации права в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер>.
07.12.2023 Управлением Росреестра по Приморскому краю в адрес истцов направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права ввиду того, что на земельном участке с кадастровым номером <номер> расположены 3 многоквартирных дома с кадастровыми номерами <номер>; <номер>; <номер> Земельный участок для обслуживания одного многоквартирного дома с кадастровым номером <номер> не сформирован. Государственная регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома – земельный участок будет возможна только после формирования его для обслуживания одного многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>. Осуществление действий приостановлено до 07.03.2024, истцам предложено представить вышеуказанные документы до 07.03.2024.
07.03.2024 Управлением Росреестра по Приморскому краю в адрес истцов направлено уведомление направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права.
В соответствии с ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии ч ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Согласно пункту 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.
Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного федерального закона).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Таким образом, на ответчике ООО «Комкон-2» лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирном доме, но и в общую долевую собственность земельного участка, сформированного по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и разрешительной документации на строительство дома.
Из разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.
Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.
Положения Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральный законов № № 189-ФЗ, 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
В соответствии с проектной документацией 2017 года и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство на спорном участке было предусмотрено возведение имущественного комплекса из 3 домов со встроенной автопарковкой с общей территорией, коммуникациями, подъездными путями, элементами благоустройства. Проектная документация не предполагала раздел данного участка между домами после их ввода в эксплуатацию. Администрация города выдала разрешение от 02.09.2020 на ввод в эксплуатацию объекта, состоящего из 3 жилых домов (корпусов).
Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
В рассматриваемом споре имеет место ситуация, когда земельный участок принадлежит на праве собственности одному лицу (застройщику), а неразрывно связанный с данным земельным участком объект недвижимого имущества - другим лицам.
В соответствии с пунктом 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» о регистрации при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.
Таким образом, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, право собственности застройщика этого участка, должно считаться прекратившимся, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права собственности земельного участка.
Исходя из вышеуказанных положений законодательства застройщик после ввода в эксплуатацию объектов утратил права владения, пользования и распоряжения земельным участком, на котором эти объекты расположены.
С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а собственник (в данном случае застройщик) утрачивает право на распоряжение им.
Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Материалами дела подтверждается передача застройщиком помещений в построенном объекте участникам долевого строительства - многоквартирном доме.
Таким образом, собственники жилых помещений в многоквартирном доме в силу закона приобретают право общей долевой собственности на земельный участок.
Проанализировав вышеуказанные нормы права, разъяснения по их применению, а также представленные сторонами доказательства с учетом положений ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд приходит к выводу, что исковые требования истцов подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 13, 194-199 ГПК РФ, суд решил:
уточненные исковые требования Гоголкиной Любови Ивановны, Каджая Ладо Владимировича, Каджая Ирины Викторовны к обществу с ограниченной ответственностью «Комкон-2» удовлетворить.
Признать за Гоголкиной Любовью Ивановной (ИНН <номер>), Каджая Ладо Владимировичем (ИНН <номер>), Каджая Ириной Викторовной (ИНН <номер>) право общей долевой собственности на земельный участок, адрес: <адрес>, кадастровый <номер>, соразмерно принадлежащей на праве собственности Гоголкиной Любови Ивановне площади квартиры № <номер>, расположенной в жилом доме по <адрес>, Каджая Ирине Викторовне и Каждая Ладо Владимировичу квартиры № <номер> в жилом доме <адрес>.
Прекратить право собственности ООО «Комкон – 2» (ОГРН 1062540039473, ИНН 2540127037) на земельный участок, адрес: <адрес>, кадастровый <номер>.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Владивостока.
Мотивированное решение суда будет изготовлено в течение десяти дней со дня окончания разбирательства дела.
Мотивированное решение суда составлено 20.03.2026.
Судья Ю.А. Самусенко